Cornucopia?

2016-11-04 10:38

Underhållsplan och besiktningsombud nödvändigt för nybyggda bostadsrättsföreningar

Nya bostadsrättsföreningar brukar sakna underhållsplan, vilket är en av de första uppgifterna som landar i knät på den första boendetillsatta styrelsen. Därtill upptäcker många styrelser snart sin bristande kompetens inom fastighetsförvaltning, speciellt när det inte handlar om en liten villa, utan om fastigheter i hundramiljonersklassen, rent av upp mot miljarden. Ett ganska omgående problem blir besiktningen inför byggarantierna, där besiktningen sker i byggentreprenörens regi. Därvid uppstår ofta behovet av ett besiktningsombud som har kompetens att följa besiktningen.
En nybyggd bostadsrättsförening har intialt en styrelse utsedd av byggentreprenören ("fejkstyrelse"). Den styrelsens uppgift är rent formell och handlar annars om att maximera byggentreprenörens vinst, dvs maximera försäljningspriset på bostadsrätterna.

Denna första styrelse byts sedan ut mot en styrelse utsedd av de intet ont anande nya bostadsrättsinnehavarna. Det finns på inget sätt några garantier att man i föreningen har någon minsta kompetent person att sätta i styrelsen, och speciellt inte kompetent att förvalta en fastighet i upp till miljardklassen för större föreningar. Det är inte riktigt samma som att förvalta en villa, men faller alltså på lekmän valda bland föreningens medlemmar. Därtill handlar det om oavlönat ideellt arbete. Som jag har skrivit om tidigare är kompetensbrist inom bostadsrättsföreningar ett potentiellt stort problem - vi får inte fler kompetenta fastighetsförvaltare bara för att allt blir bostadsrättsföreningar.

Inledningsvis så saknar bostadsrättsföreningen oftast helt en underhållsplan och byggentreprenörens fejkstyrelse har lagt upp en helt orealistisk ekonomisk plan för detta.

Som konkret exempel har den aktuella rekordföreningen Mono på Södermals fejkstyrelse satt upp avsättningar för sk yttre underhåll (dvs ej inre i själva lägenheterna, som faller på bostadsrättsinnehavaren personligen) på 59 190 kronor per år. Detta på 1973 m2 bostadsarea och 435 m2 kommersiell lokalarea. Underhållsavsättningen landar alltså på knappt 25:- SEK per m2.

Anton Klintenberg, VD för fastighetskonsultbolaget Sustend, konstaterar i en intervju att med dagens kostnadsläge bör en underhållsavsättning för en nybyggd bostadsrättsföreningar vara på ca 100:- SEK per m2. 

I fallet Mono behöver alltså underhållsavsättningarna öka med drygt 300%. Det bör innebära en ökad månadsavgift på 75:- SEK per m2, eller 375:- SEK i månaden för en lägenhet på 60 m2.

En 60 m2 lägenhet bör alltså betala 500:- SEK i månaden till yttre underhåll, en kostnad som ökar för varje år i takt med inflationen på byggpriserna. Det räcker inte här att öka i enlighet med KPI-inflationen, då byggkostnader ökar betydligt snabbare än inflationen.

Underhållsavsättningarna används lämpligen till amortering, undantaget en mindre buffert, och nya lån tas istället upp när underhållsåtgärder behöver genomföras.

Styrelser har generellt ingen som helst kompetens inom fastighetsunderhåll och kan inte upprätta en underhållsplan själva. Oavsett är det ett omfattande arbete och inget ett eventuellt proffs i föreningen gör gratis. Bolag som Sustend erbjuder här dessa tjänster.

I samband med att underhållsplanen tas fram upptäcker ofta styrelsen att de också saknar kompetens inom fastighetsbesiktning, vilka normalt genomförs efter två respektive fem år. Femårsbesiktningen är sista garantibesiktningen och därefter upphör generellt bygggarantierna. Eventuella tilläggsförsäkringar för att täcka byggfel bortom garantin är dyra och har höga självrisker.

Besiktningsmannen betalas och utses av byggentreprenören och har inget intresse i att orsaka sin uppdragsgivare stora kostnader, och gå miste om nya besiktningsuppdrag. Styrelser bör därför ta in ett professionellt besiktningsombud som följer med och flåsar besiktningsmannen i nacken.

Anton Klintenberg talar om "överväldigande okunskap" i de nya bostadsrättsföreningarnas styrelser. Föreningarnas styrelser är amatörer, som aldrig gjort detta förut. Mot sig har de byggentreprenörernas proffs, som om och om igen genomfört en vinstmaximering för byggentreprenören.

Oftast handlar byggfelen om läckor, t ex i tak, fasader eller i undergjordiska garage. Klintenberg tog även upp extremare exempel, t ex föreningen som byggdes på tidigare industrimark och där äldre kvarlämnad pålning började tryckas rakt upp i det nya bostadshuset för att knäcka själva grundplattan på byggnaden (betong konstruktioner armeras för att ta emot last från ett visst håll, då cement har mycket hög tryckhållfasthet, men dålig draghållfasthet - om tryck mot konstruktionen kommer från fel håll kan den därmed lätt gå sönder, t ex underifrån i fallet bottenplatta). Inte billigt att åtgärda om det inte upptäckts i tid.

Om avgörande punkter missas i garantibesiktningen kan föreningen stå med en mångmiljonnota inom några år.

Utan en underhållsplan och korrekta avsättningar för underhållet kommer den första smällen inom ca 10 år, när det ofta kan behövas ommålning. De riktigt stora åtgärderna dyker dock upp i intervallet 20 - 30 år, och med det stora antalet nybyggda bostadsrättsföreningar kommer vi antagligen få se stora problem med dessa fastigheter framåt 2030-2040. Man ska komma ihåg att styrelser med överväldigande okunskap numera tar över ett bostadsbyggande i nivå med miljonprogrammet, åtminstone i Stockholm. Ofta sker nybyggena med "modernt utseende", som alltså inte tar hänsyn till etablerad i svenskt klimat fungerande praxis, som sluttande tak, utskjutande takfötter och gavlar, takpapp istället för takpannor med mera. Istället ska det "se snyggt ut", och platta tak maximerar tillgänglig yta för försäljning av bostadsrätter, vilket kommer kosta stora belopp framöver.
Exempel på underhållsplan i appen Planima.
Sustend har expanderat snabbt de senaste åren och har idag sjutton anställda fastighetskonsulter, med över 50% av verksamheten i Stockholm och resten baserat i Göteborg, där huvudkontoret ligger, samt i Malmö, men jobbar över hela landet. Man har även två anställda i dotterbolaget Planima, som har tagit fram en app för fastighetsunderhåll och underhållsplaner. Bland kunderna hittas fastighetsbolag och ett femtiotal nybyggda eller nybildade bostadsrättsföreningar. Intressant anekdot är att Klintenberg som VD och grundare sedan tidigare är en av bloggens trogna läsare, långt innan bolaget grundades.

Ett problem framöver är att det enligt Boverket finns få utbildade fastighetsförvaltare. Utbildar man sig till den tvååriga yrkesutbildningen fastighetsingenjör kommer man ha en utmärkt arbetsmarknad framöver. Antalet bostäder blir inte färre, men många kompetenta fastighetsförvaltare kommer falla för ålderstrecket.

I slutändan handlar dock bostadsrättsföreningar om samfälligheternas tragedi.

Bostadsrättsinnehavarna räknar med att flytta innan notan kommer och vill istället pressa ner medlemsavgifterna för att maximera värderingen av bostaden. Fast man får hoppas att de flyttar till en välskött villa, för annars hamnar de i någon annan förening som också skiter i underhållsplaner och korrekta avsättningar till yttre underhåll och får istället ta notan där...

Detta inlägg är inte reklam. Jag har däremot genomfört en lunchintervju med VD:n för Sustend och även varit på en afterwork i deras nya lokaler i Gamlestaden i Göteborg, där jag också samtalat med fastighetskonsulter och ledningar för fastighetsbolag.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

52 kommentarer:

  1. Kan inte argumentera emot, baserat på egen erfarenhet.
    Två civ ing VoV i föreningen tittade över fastigheten under min tid i styrelsen och det som extern konsult tog fram som underlag för UH plan.

    Att bara förlita sig på låga lån, löpande kassaöverskott dvs vad man kan läsa i årsredovisningarna som riktmärke är inte tillräckligt om man köper BRF i en äldre fastighet, eller för den delen en BRF i en nyare fastighet där det finns identifierade riskkonstruktioner (ex fasadbyten Hammarby Sjöstad, Lomma Strand mm mm). Man kan dock ha statistiken på sin sida.


    Men det är en genomrutten bransch, bostadsbyggarbranschen där alla kastar runt en handgranat där sprinten är urdragen och stubinen brinner...

    Vem fångar sist?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vacker liknelse, Rickard.

      Svarte Petter brukar den som fångar sist heta av någon anledning.

      Radera
    2. Jag tror tyvärr konsekvenserna blir mer av en exploderande handgranat än att man sitter med Spader Knekt och förlorar ett kortspel...Därav liknelsen.

      Jag är jävligt glad över att jag INTE längre bor i bostadsrätt utan äger mitt boende.

      Oavsett hur ökenomin går äger jag ialla fall något.

      Radera
    3. Eller äger banken dig?

      Radera
    4. Fast helt ärligt kan ju en brf fungera bättre än driften av ett småhus.
      Är ju helt en fråga om kompetens.
      Är få småhusägare som kan allt ifrån ekonomi till snickeri, däremot finns det många som tror att de behärskar allt.
      I den bästa av världar har en brf fullständig kompetens inom dessa olika områden, dock sällsynt så klart.

      Radera
    5. Rickard: betalar du fastighetsavgift till kommunen? Varför det, om du äger din fastighet? Fundera på vad som skulle hända om du skulle sluta betala.

      Radera
    6. Ja och Nej skulle jag säga. Småhus finns det många av, det finns massor av samma konstruktion och de typiska underhållsfrågor som uppstår är överskådliga jämfört med en större flerbostadsfastighet.

      Det som framför allt skiljer är att du ser själv om ditt eget hus, men en BRF har du en styrelse som i bästa fall (jag skulle vilja påstå att vår styrelse när jag gjorde min leassons learned i förvaltning av klubbmedlemskap var så nära proffensionell som det går med fd. näringslivsledare, projektledare, tekniskt komptenta, controllers och dessutom i de flesta fallen pensionärer med alldeles för mycket fritid...)

      Trots det var det ett hästjobb att övertyga medlemmarna om att vår ekonomiska/UH plan på sikt var det bästa för föreningen trots räntekostnaderna sjönk med 80% och avgiften därmed inte borde sänkas med 80%...

      Så poängen är att i varje förening finns en Ove, och du kommer statistiskt sett alltid dras med ett bagage av idioter. Vet du inte vilka det är så är det du själv :) (inte personligt riktat Stefan)

      Och du måste engagera dig i ditt boende.

      Många medlemmar pratar om "hyran". Då har man inte riktigt förstått...

      Radera
    7. Sandow, utveckla tack.
      Eller snarare definiera ägande. Inget socialistiskt mumbojumbo tack.

      Skatt/fastighetsavgift måste man betala, annars kommer Arlaharen och skjuter dig. I ögat. Samma med renhållningsavgift, avgift för avlopp (dagvatten och sanitärt) mm.

      Radera
    8. Gott att vara skuldfri Rickard, Grattis !

      Radera
    9. Håller med dig där Rickard, det kan vara superjobbigt att bo i brf.
      Ofta finns det en Ove som vet allt om precis allt.
      Lite som här faktiskt, kryllar av Ovar som ska läxa upp en.

      Radera
    10. Jag har inte sagt att jag är skuldfri.

      Bara att banken inte äger mitt boende :)

      Radera
    11. Fastighetsindex ner 10.5% sedan ATH 29 augusti i år.
      Iof sig generell baisse nu. S&P ner för åttonde dagen på raken.

      Radera
    12. Samtidigt som denna nedgång i fastighetsindex har kronan tappat 5.6% mot USD vilket ger en kaka på kakaeffekt.
      Tror det knorras en hel del hos amerikanska investerare över detta.

      Radera
    13. Jag menar vilken utländsk investerare vill investera i Sverige framöver med en sjunkande SEK?
      It makes sense om de investerar i dollarberoende bolag. Status Quo.
      Men att investera i svenska fastighetsbolag med en sjunkande SEK tror jag de kommer tröttna rejält på.
      Sannolikt svenska investerare som håller kurserna uppe.

      Radera
    14. Betyder det att bostadslånsobligationer kommer bli mindre intressanta, och svenska banker måste därmed höja sina bostadslåneräntor?
      Utan att Ingves behöver tillverka mera Kalle Anka pengar?


      Radera
    15. Richard: hoppas du inte tycker det räknas som socialistiskt dravel när jag bara konstaterar att i slutändan är det staten som äger ditt hus/fastighet.

      Du måste betala skatt och avgifter. Du får inte bygga om eller till hur du vill. Eller dela upp tomten som du vill.

      Följs inte detta bestraffas du av stat (eller kommun).

      Absolut äganderätt finns inte när vi har stater med våldsmonopol.

      Radera
    16. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    17. Sandow, Arlaharen har oss alla i hårkorset. Men nu pratar du lite utifrån ett libertarianskt / socialistiskt drömscenario med låg kontakt med verkligheten osv. Jag tänker mest på det där videoklippet från tidigt nittiotal där Anders Borg (med runda glasögon och tonårsfinnar) står och argumenterar helhjärtat för statens avskaffande osv. Eller Stureplanscenterpartister som kan argument era ack så kraftigt för sina renodlade åsikter (eller veganska miljöpartister eller vilken vänstertomte som helst)

      I verkligheten är situationen mera komplex än idealvärlden. Svårt att förstå utan medicin kanske men bästa medicinen är medelklass helt enkelt.


      Men Staten, det är jag det. För övrigt verkar våldsmonopolet upphöra i närmaste större stad (Malmö) så frågan är hur man ser det då...

      Detta inlägg kan innehålla spår av ironi.

      Radera
    18. Nej och jag var inte helt allvarlig i mitt svar heller. Men det kan vara bra att tänka ett varv ibland på samhällskontrakten. Jag tycker heller inte det vore en bra idé att gå till en libertariansk anarki.

      Radera
    19. Så kan man se på det Rickard.
      Å andra sidan kanske Ingves börjar köpa bostadsobligationer.
      Tror riksgälden är bekymrade över situationen, skulle iaf jag vara.
      Riksbanken fortsätter med sin strategi och köper.

      Radera
    20. Sant, Sandow. Jag tycker att man i dagens Sverige skall fundera väldigt mycket på samhällskontraktet av flera skäl. Det finns all anledning att göra det.

      Radera
    21. Draghi: "doing all what it takes" räcker som garanti att Ingves kommer att göra det samma. Så vad gör FED när det är kapitalinflödet och inte deras funds-rate som driver dollar-kursen? Och när resten av investerarna inser att dollarn är det som gäller? Det är därför som FED kommer att inse att de är trängda i ett hörn. De tappar kontrollen. Får vi dessutom se en exploderande börs ngn gång framöver här kommer man tvingas att höja räntan för att ta ner en kommande bubbla(börsen i USA är historiskt övervärderad men verkar inte ha större fallhöjd än max 10% eller så(DJIA). Vi får se......kapitalet måste ju parkera någonstans.

      Radera
    22. S&P ner för nionde raka dagen. Har inte hänt sedan 1980.

      Radera
    23. Förvisso men det handlar om små steg åt gången. Totalt 72 punkter är väl inte mycket att skriva hem om för nästan 2 veckors handel. Statistiskt hångel.....

      Efter stängning ser det ut som om 2045-50 kan bli aktuellt före valresultatet. Marknaden skapar rally-läge.......?

      Vid 2045 ligger fib50 och kanalstöd från januari uppgångs start. 2050 är även stöd för backtest från juni-utbrottet. Vi ligger som sagt sedan en tid i veckosäljsignal! 1375 som minimum för OMX30.

      Bryter vi 2050 nedåt nästa vecka(fredag) är det ner 50-100 punkter till utan större rekyl(ja C-vågen är alltid omedgörlig :) )

      Radera
    24. Statistiskt hångel :)
      Hursomhelst tycker jag man ska ta detta på allvar. Det börjar klarna nu för marknaderna att Trump har lika stor chans i valet som Clinton.

      Radera
    25. kl. 01.30 svensk tid på onsdagsmorgonen "vet vi" om Clinton vunnit! Hon behöver bara ta North Caro eller Ohio så är det klart. Trumps underläge kräver att han måste vinna alla de 8 stater där kampen är mycket hård om rösterna.

      Så betting-oddsen kanske inte är så vägledande som man vill tro. 72% sannolikhet för Clinton och 33% för Trump. Har inte koll på trenden!


      Kl. 01.00 stänger Florida. Vinner Trump där med marginal är det en god indikator på hans chanser. Nevada är också en nyckelstat men stänger först 03.00.

      Radera
    26. Är mentalt inställd på att Trump vinner med minsta möjliga marginal så slipper man bli överraskad :)

      Radera
    27. Kul att brexit hänger löst!

      Radera
    28. Kommer ligga ca 50% likvid över valet precis som vid brexit. Finns ingen anledning till att chansa på att Clinton fixar detta.

      Radera
    29. Glöm inte att Brexit var ett utslag av elitens tondövhet. Domstolsutslaget och ev. negativa konsekvenser för utträdets förutsättningar kan innebära protester och våldsamheter. Börsen brukar dock hantera sådant väl. Osäkerhet är dock värst. Trump = osäkerhet men Clinton också pga kvarliggande utredningar och fortsatta republikanska undermineringar. Det kommer att bli väldigt volativt så länge inte vinsttillväxten vänder upp. En knapp förlust för Trump......

      Radera
    30. http://www.zerohedge.com/news/2016-11-04/market-indicator-gives-trump-86-chance-winning-election

      Radera
    31. Min personliga åsikt är att detta valet speglar brexit väl.
      Det är eliten mot folket. De som har mot de som inte har.
      Staden mot landsbygden.
      Ironiskt nog är det republikanerna som har de fattigas stöd och eliten stödjer demokraterna.

      Radera
    32. Vad gäller din zerohedgelänk resonerar jag ungefär likadant.
      Dock utan att väga över till Trump, detta kan sluta precis hur som helstt, klassiskt 50/50-case.

      Radera
    33. Instämmer. Där skiljer sig UK en aning(fler partier). Apropå väljarkårens stöd;
      http://www.safehaven.com/article/42949/civil-war-ii-fourth-turning-intensifying-part-ii

      Betr marknaden letar jag mönster i olika branschindex som skiljer ut sig ifråga om utseende. IBB(etf) är ett sådant(Biotech). När SP500 föll 13% 2015 föll IBB 40%. Ett log-chart avslöjar en (1:a) våg från 2002 till 2008. Vågkanalen bröts igenom uppåt i början av 2011. Det som avviker mest idag är dess rekyl uppåt under 2016. Till skillnad från de flesta andra index ser det ut som en klassisk a-b-c-rekyl som ligger halvvägs ner i en större A-B-C väg nedåt. Jag bedömer att det finns förutsättningar för ytterligare 40% ner(räknat från toppen av rekylen upp). Målnivån utgör fib61,8 och landar ovanpå den första kanalens tak.

      Nästa kanal med lägre dignitet hittar med start från botten 2008 vars tak bröts igenom uppåt i mitten av 2012. Just nu har IBB nått ner till samma tak som utgör stöd. Bryts stödet ligger vägen öppen mot fib61,8 och kanalbotten, dvs ner ca 37% från rekyltoppen sep 2016.

      Biotech är mao TA-mässigt en blanknings-kandidat av mått om marknaden som helhet förblir svag(med höga p/e-tal etc). 200MA ligger ovanför och 50MA korsade på väg ner från rekyltoppen. Vi har en säljsignal för oktober. Jag bedömer inte att botten är nådd och särskilt inte nu när DAX nu är på väg mot att testa den nedåtgående utbrottslinjen en 2:a gång(brukar indikera fortsatt svaghet i mer än 50% av fallen).

      Radera
    34. Kan man säga att biotech historiskt är ett index med hävstång kontra S&P?

      Apropå tidigare diskussion om Bluestep mfl.
      http://www.svd.se/riskfyllda-blancolan-okar--nu-varnar-maklarna/om/naringsliv

      Radera
  2. Är bostadsrättsföreningar en gammal socialdemokratisk kökkenmödding?

    Varför ska amatörer i en styrelse på sin fritid leka fastighetsförvaltare? Varför sköts inte allt av professionella förvaltare?

    Allt är som upplagt för att mindre nogräknade företag ska blåsa dessa amatörer som kanske inte alltid är så engagerade eftersom ev förluster smetas ut på hela föreningen, inklusive framtida medlemmar. Härlig korporativistisk socialism.

    SvaraRadera
    Svar
    1. +1

      Som de flesta vet så är Somebody en mycket berest och belevad man och när Somebody bodde i en condo i USA så sköttes all fastighetsförvaltning av professionella förvaltare, inte av ett gäng amatörer som träffades den 3:e tisdagen kl 19:00 varje månad.

      Radera
    2. HSB som proffs har bevisat att de inte var proffs. Upphandlaren måste vara proffs och den som upphandlar förvaltare måste kunna sin verksamhet. Köparansvar........


      Radera
    3. rttck

      Riksbyggen verkar inte heller vara proffsiga.

      Radera
    4. Ja dessa organisationer var ju kunder till föreningarna och med svaga upphandlare kunde HSB m.fl få en behaglig resa. Antar att det är bättre nu men fortfarande handlar det om samma problem som råder i revisions-branschen, dvs man är både konsult(inkomster) och förvaltningsansvarig(komma med den beska sanningen om man nu ens förstått själva).

      Radera
    5. ....oops slarvigt skrivet ovan. HSB m.fl har föreningarna som kunder(inte tvärtom som det blev i en hast). Problemet var och är kanske fortfarande att dessa jätteorganisationer sett sig själva som "ägare av förvaltningen". Hur många brf´er tror ni vågat/vågar "hoppa av" dessa husbyggare och branschledare. Trots att de anser att förvaltningen missköts, dvs sker slentrian-mässigt på DDR-manér.

      Radera
  3. Jag vet inte hur BRF fungerar rent allmänt men styrelsen i "min" BRF får betalt av BRF för det extra jobbet de gör. Inga enorma summor såklart men de jobbar inte helt ideellt och oavlönat.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om en seriös styrelse gör det jobb som krävs så är timpenningen mycket mycket låg.

      Radera
  4. De jag talat med har haft andra problem med BR nu när räntan är låg.
    Amortera eller hyresfria månader.
    Det är svåra avväganden i en BR där medlemmarna är i olika ekonomiska faser.

    SvaraRadera
  5. Slutbesiktning genomförs normalt innan inflyttning. Två och femårsbesiktningar är garantibesiktningar, efter det finns få garantier kvar. Dock kan i vissa fall tak och fönster mm ha 10 års garanti.

    Två- och femårsbesiktningar är alltså slutet på garantin men inte Slutbesiktning...

    SvaraRadera
  6. Platta tak i Alaska klimat?!?

    EEEEEEEEMIL!!!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inte om isoleringen i övre bjälklag är dålig så taket håller en rimlig temperatur. Däremot vill jag inte gå nedanför takskägget av uppenbara skäl. Jmfr istappsolyckor på gamla kåkar i Tokholm.

      nu är det iofs inte förenligt med dåligt isolerade vindsbjälklag och Boverkets diktaturfasoner på nybyggen.

      Radera
  7. Inkompetent BRF styrelse är tyvärr alltför vanligt.

    Har man noll koll på fastighetsskötsel och bokföring så är det lätt hänt att ingen underhållsplan finns och brf styrs då av bokföringen.

    Att styra en verksamhet utifrån bokföringen är ungefär som att köra full fart på motorvägen och styra bilen efter vad du ser i backspegeln.

    SvaraRadera
  8. Ersättningen till besiktningsman för garantibesiktning betalas normalt av beställaren dvs brfn.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...