2016-11-17 07:59

Swedbank: 56% av BRF:er måste kraftigt höja sina avgifter pga bristande underhåll

Swedbank har tittat på 1 059 bostadsrättsföreningars årsredovisningar och konstaterar att 56% av landets föreningar måste höja sina avgifter kraftigt. I botten ligger att föreningarna inte avsätter tillräckligt till yttre underhåll för att hålla nere avgifterna och blåsa upp bubbelvärderingarna av medlemmarnas klubbmedlemskap.
Swedbank konstaterar att en bostadsrättsförening behöver avsätta minst 150:- SEK per år och m2 bostadsyta till underhåll och reparationer. Dessa pengar sparas lämpligen genom amortering, tills det är dags att genomföra åtgärderna, som då kan hanteras genom att tidigare amorterat utrymme kan belånas igen.

SvD skriver det alla känner till - att nya föreningar har alldeles för låga avgifter för att kunna blåsa upp byggbolagens vinster vid nyproduktion.
"Till exempel kan byggbolag lockas att sätta för låga månadsavgifter i nyproduktion i syfte att kortsiktigt trissa upp priset i ett läge där alla lägenheterna ska säljas. Resultatet är att nyinflyttade inte har förstått hur mycket avgifterna senare måste höjas."
Nu kan man tycka att Swedbank borde se till att inte ge lån till dessa föreningar eller till köp av bostäder i föreningar som inte avsätter tillräckligt till yttre underhåll. Fast det är klart - då påverkas Swedbanks vinster, så då är det enklare att skriva en rapport och beklaga sig.

Nivån 150:- SEK per m2 är dock hög och gör att man kan misstänka att Swedbank vill skapa extra rubriker och uppmärksamhet genom att därmed få fler oansvariga föreningar än det egentligen handlar om. Exempelvis menar fastighetskonsulten Sustend menar att 100:- SEK per m2 är lämpligt för en nybyggd bostadsrättsförening, men många nybyggda föreningar kommer inte i närheten av detta.

Det är dock möjligt att vissa äldre föreningar med eftersatt underhåll kan behöva 150:- SEK per m2, just på grund av åratal av för lågt sparande. 100:- SEK kanske duger om man kör så från start, men inte efter 30 år av misskötsel?

Med tanke på hur mycket bostadsrätter det byggts de senaste åren, och ofta med onödigt dyra, oprövade och komplicerade lösningar för att det ska se modernt ut, så sitter bostadsrättsägarna på en tickande bomb inför framtiden. Det gäller bara att hinna flytta till en villa innan det smäller om man blir sittande med Svarte Petter. Om villan nu underhållits som den ska...
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

83 kommentarer:

  1. Det är väl inget fel att Swedbank lånar ut pengar till dessa föreningar -- ingen BR-innehavare kommer gå under av en höjning på 1000 spänn i månaden och föreningarna är idag mycket mer solida än i början av 90-talet, så Swedbanks risk är fortsatt låg.

    Men ja, nybyggen kräver att man tittar både en och två gånger, jag har ännu inte sett en enda rimlig ekonomisk plan i nybyggda bostadsrätter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. 1000kr förutsätter en lägenhet på 10m2 med ovanstående räkning. 40m2 blir ju då 4-6k i spannet om 100-150kr.

      Radera
    2. Nej, för det är på årsbasis.

      Så 150kr i avsättning ger på en 10 kvm lägenhet 1 500 kr om året vilket är 125 kr i månaden höjning. för 1 000 krs höjning på månadsbasis kan man ha en 80 kvm stor lägenhet.

      Radera
    3. Det handlar om 150 kr/kvm/år som är Swedbanks rekommenderade underhållssiffra. Inte per månad.

      100 kvm och en ökning med 50 kr/kvm/år ger 417 kr/månad i höjd avgift.

      Radera
    4. Tror du missade år resp mån, så 10 kr per m² och mån. Med eftersatt avsättning så kan det nog bli en höjning på 1000-1500 ingen katastrof men om det inträffar samtidigt som dina egna och föreningens lån får mer normala räntor så kan det bli mycket på en gång.

      Radera
    5. Vad är mer normala räntor? Realt har räntorna efter skatt legat kring 0 under större delen av tiden sen slutet på 70-talet. Anomalin är inte en realränta efter skatt som är runt 0 utan den realränta efter skatt som gällde under 90-talets mitt som i princip är den enda period som hat en realränta efter skatt som överstiger 2%.

      Så, visa nu vad en normal ränta är.

      Radera
    6. Debatten om realränta känns helt förlegad.
      Som alla ser? så har inflationen i fastigheter (obligationer) vida överstigit låneräntan under lång tid.

      Radera
    7. Men debatten om listränta är jätteviktig?

      Det handlar kanske inte så mycket om debatten i sig utan snarare att få de som faktiskt vill förstå mer ska tänka längre än listräntan. Sen finns det en stor hög haverister och dylikt som inte kan eller vill förstå frågan utan fortsätter upprepa mantran om normal ränta utan att beskriva vad en normal ränta är. Mycket alarmistiskt beteende.

      Inte riktat mot dig specifikt.

      Radera
    8. Det är samtidigt något ekonomiskt infantilt att räkna på maximal betalningsförmåga ("folk har råd") utan att ta hänsyn vad som händer vid maximal betalningsförmåga (folk har inte råd mer).

      Man kan komma fram till precis vad man vill om man bara beräknar ett bivillkor i taget, och det precis vad som hänt på den här så kallade marknaden i några år: folk vill komma fram till något, sedan kommer de fram till det.

      Roligast är när folk i desperation återgår till att luta sig mot frimarknads-konvergenser, och undviker att detta inte är nära en fri marknad.

      Radera
    9. Vad som kommer att hända på bolånemarknaden tycker jag är helt omöjligt att bedöma så pass på den.
      Vad gäller centralbankerna är tomtarna på riksbanken helt i händerna på ECB. Vad ECB hittar på har jag inte en aning om.
      Då är det lättare att gissa vad FED hittar på.
      Troligtvis flera höjningar upp till 1.5% under 2017.

      Radera
    10. Nej, BLT kommer inte gå under av månadsavgifter som går upp med 1000 kr. Som vanligt glömmer man prata om VÄRDERING av bostadsrätten (precis samma problem när man skryter om att man klarar 7% ränta men glömmer att man genom omvärderingen egentligen ligger back flera miljoner).
      1000 kr extra i avgift per månad kan i vissa fall betyda ett värdefall på 500 000 kr: http://cornucopia.cornubot.se/2014/03/en-tusenlapp-pa-manadsavgiften-sa-ryker.html

      DET tror jag BLT inte är lika likgiltig om. Det blir snart godnatt för BLT.

      Radera
    11. @Nyans

      Ja det kan ju göra det svårare att byta bostad om ett sånt scenario inträffar. Dvs att priserna sjunker så pass att en del har en värdering som är lägre än lånat belopp.

      Vad menar du mer kommer att ske än att det blir svårt att byta bostad, du skriver ju själv att de flesta klarar utgiftsökningen.

      Radera
    12. @D.L.

      Bostadskriser börjar alltid med att volymer går ner. Ingen vill ju sälja med förlust. Är dock nedgången av priserna mer än bara tillfällig så kommer inte alla på marknaden att kunna vänta ut krisåren. Vissa kommer skilja sig, vissa kommer bli av med jobb eller bli tvungna att flytta. Den dagen kommer bostäder att säljas med förlust. Och när den statistiken börjar komma ut till kreti och pleti så kommer det dra ner köpviljan till ännu större grad.

      Det många av oss är säkra på är att hävstången på bostadsmarknaden kommer att se till att det inte blir någon mjuklandning när den dagen kommer. Ingen av oss kan dock veta när själva vändpunkten kommer. Hade jag vetat när olika vändpunkter kommer i x20-hävstångsprodukter hade jag varit ekonomiskt oberoende för länge sen. Det man kan vara säker på är att de en dag vänder och då är det inte kul att vara på fel sida.

      Radera
    13. @Nyans

      Det blir alltså svårt att flytta.

      Vad rekommenderar du oss att göra som inte har något reellt val till att bo i köpt boende? Det finns ju folk som skrikit om krasch sen 2005, om de avstått sedan dess och väntat på kraschen mår de nog inte så bra nu. Hur ska jag eller andra kunna tajma marknaden och hur ska vi kunna göra annorlunda än vi gör?

      Att påtala att något kan komma att ske och att det är negativt blir ju lätt knepigt när det inte finns några realistiska alternativ. Man kan ju inte gärna skilja sig i förebyggande syfte även fast man kanske borde.

      Radera
    14. @D.L.

      Jag tror många inte inser vilka val som finns. Vet du vad kötiden för nybyggda lägenheter inom Stockholms tullar har? Runt 7 år i Stockholms bostadskö. Via privata värdar kan det vara så kort som 2 år. Vissa har till och med fått sista-minuten-bostäder med bara 6 månaders kötid. Alternativen finns men få vet om dem.

      Vill man ändå ha köpt boende och inte hyrd bör man ta sig ur bostadsrättsmarknaden och köpa ett hus. Husmarknaden har inte lika hög fallhöjd.

      Är dessa två alternativ realistiska? Jag tycker det.

      Radera
    15. Jodå, jag har ganska bra koll.

      Anmäler mig till i princip alla intressanta hyresrätter innanför tull i Stockholm sedan 2015-10-01. Dvs 3 rok eller större.

      Hittills har det blivit ett 15-tal lägenheter. Kötiden för den som lägenheten slutligen förmedlades till pendlar mellan 1984-01-20 och 1997-05-05. Dvs minimum om 19 års kötid och då var den med kortast kötid en bostad i miljonprogramshus byggt på 60-talet på Södermalm. Ett nybygge med en hyra på 17 000 kr i månaden är inte ett alternativ för mig som ensamstående. Då föredrar jag att välja mitt boende själv och ha en boendekostnad på 6-7 000 kr i månaden och binda kapitalet där istället för att förvanska kapitalet på hyresbetalningar över tid.

      Radera
    16. Ah, jag trodde du hade familj och stor lägenhet. 17000 i hyra har en nybyggd 4a inom tullarna ja. Du skulle klara dig på en tvåa? Det går loss på 12-13?

      I din sits går det att bo centralt i en liten BR. Liten BR, litet pris, mindre fallhöjd. En helt ok lösning också.

      Radera
    17. DI skriver citat: "Swedbank har utgått från att en bostadsrättsförening behöver lägga undan minst 200–250 kronor per kvadratmeter och år för att klara normalt fastighetsslitage utan att låna pengar. "

      Jag tycker det borde finnas regler som kräver underhålls-plan som mäklaren har skyldighet att redovisa. Vidare att det i planen framgår att minikrav uppfyllts ifråga om samtliga viktigaste underhålls-åtgärder diskonterade efter hela underhålls-cykeln med angivna ränte-scenarion, standardkostnader(t.ex stambyte, ytterväggar, fönster, ventilation, VA, vägar m.fl.) Inflations-faktor och ränta å lån. Förutom underhållsplan skall reglerna omfatta en Finans-plan där det framgår hur lånestrukturen är tänkt att påverkas under cykeln. Planen mynnar ut i både en real och en nominell avgifts-budget för hela cykeln samt en diskonterad avgifts-nivå idag per m2 jmf med aktuellt avgifts-uttag. Skillnaden visar hur väl man planerar men ger också en jmf-värde mot andra föreningar. För låga avgifter ger därmed anledning till frågor istället för som idag där köpare ser låga avgifter som lika med välskötta föreningar. När jag själv satt i styrelsen gjorde vi dylika beräkningar. Inte svårt alls men det kräver att man på förhand(vilket givetvis är självklart på flera sätt) satt sig in i fastighetsbyggandets delar och teknik. Alla underlag man behöver finns tillgängliga där ute!

      Mäklaren är i symbios med säljaren och är den störta "brottslingen". Revisorerna skall åläggas särskild krav(inom brf) på att förhindra "rena revisionsberättelser" om styrelserna inte uppfyller kraven. Likaså skall styrelse och mäklare lättare kunna stämmas(prejudikat) för att de inte tar ansvar för att krav-data finns köpare tillhanda. Mäklaren är skyldig att analysera data(kräver ny kompetens). En slags konsumentskydd där domstolarna skall kunna ge skadestånd till köpare motsvarande brister i data beräknat efter ett diskonterat värde(stora pengar vilket naturligtvis bostadsköpeskillingarna idag illustrerar). Ni som kan företagsanalys vet vad värdet idag motsvarar jmf med ett värde om t.ex 40 år. Det måste som sagt skapas prejudicerande fall och finns det lag så finns det dom :) . Styrelser och mäklare tvingas skaffa sig bättre försäkringar.

      Radera
    18. @rttck Håller med dig och det du säger kommer att införas. Tyvärr kommer det först införas efter den total kollapsen av bostadsmarknaden och människors privatekonomi.

      Radera
    19. https://www.avanza.se/placera/telegram/2016/11/17/sparande-hushallens-balansrakning-historiskt-stark-swedbank.html

      Radera
    20. @Nyans

      Ensamstående betyder att jag inte bor tillsammans med en partner, dvs sambo eller make/maka. I övrigt så kanske behovet av minst tre rum och kök skvallrar om resten. En nyproducerad trea har en hyra om ca 17 000 kr inom tull. En fyra blir över 20 000 kr. Vad hände med påståendet om 7 års kötid? Det gäller iaf inte för större lägenheter som mycket sällan förmedlas, under 2014 förmedlades en lägenhet som var 3 rok eller större på hela Södermalm genom ordinarie kö som inte var nyproduktion, seniorboende osv utan en helt vanlig hyresrätt. Resten var ettor och tvåor. Helt meningslöst att se på genomsnittliga kötider på det sättet samt att lyssna till anekdoter, pga cornus anekdoter bestämde jag mig för att anmäla mig till lägenheter i bostadskön och som du ser ovan går det så där och kötiden redovisas för mig efter lägenheten förmedlats. Tilläggas kan att jag har kötid om cirka 16 år och har hittills inte kallats till en enda visning.

      Men du har fortfarande inte svarat på vad alternativet är, alla kan inte plötsligt flytta till en HR, så många HR finns inte oavsett nyproduktion.

      Radera
    21. @D.L.

      "Ensamstående betyder att jag inte bor tillsammans med en partner, dvs sambo eller make/maka. I övrigt så kanske behovet av minst tre rum och kök skvallrar om resten."

      Ok, så du är ensamstående med flera barn och med en lön som har svårt att betala 17000 kr i hyra för det antal rum du anser är nödvändigt. Hur har du egentligen tänkt (med tanke på din sista fråga) att alla i din situation ska ha möjlighet och framför allt råd att bo i centrala Stockholm?

      "En nyproducerad trea har en hyra om ca 17 000 kr inom tull. En fyra blir över 20 000 kr. "

      En nyproducerad fyra på 90 kvadrat kostar 17 000 kr i Norra Djurgårdsstaden. Om en trea kostar 17 000 så är det inte en normal trea, då är det en överdimensionerad sådan. Kanske takterass + dubbelvåning? Källa? Jag har en själv nämligen. Jag vet precis vad HRna kostar eftersom jag har tittat på ett hundratal innan jag fick en i området.



      "Vad hände med påståendet om 7 års kötid?"

      Vad hände? Jag fick en nybyggd fyra med två års kötid. Jag träffade ett par i samma område som hade fått sin på 6 månaders kötid. Även om du kallar oss för lögnare säger Stockholms bostadsförmedling samma sak om du tittar i området Hjorthagen (det är därunder den är kategoriserad nämligen). Du har inga som helst problem att få en nybyggd hyresrätt inom tullarna för 13-14 000 kr (trea, normal storlek). Hur billigt tycker du det ska vara?

      "Det gäller iaf inte för större lägenheter som mycket sällan förmedlas, under 2014 förmedlades en lägenhet som var 3 rok eller större på hela Södermalm genom ordinarie kö som inte var nyproduktion, seniorboende osv utan en helt vanlig hyresrätt. Resten var ettor och tvåor. Helt meningslöst att se på genomsnittliga kötider på det sättet samt att lyssna till anekdoter, pga cornus anekdoter bestämde jag mig för att anmäla mig till lägenheter i bostadskön och som du ser ovan går det så där och kötiden redovisas för mig efter lägenheten förmedlats. Tilläggas kan att jag har kötid om cirka 16 år och har hittills inte kallats till en enda visning."

      Ja och 16 år kommer aldrig att räcka för något inom tullarna varje år kommer kötiderna öka mer än din tid i kön. Passa på och ta en billig HR strax utanför tullarna medan det finns möjlighet. Den kommer försvinna, även den.

      "Men du har fortfarande inte svarat på vad alternativet är, alla kan inte plötsligt flytta till en HR, så många HR finns inte oavsett nyproduktion."

      Du har rätt. Alla kan inte flytta till nyproduktion, men de få som kan och har bestämt sig för att ta sig ur skuldfällan finns det tillräckligt med plats vid nödutgången som heter nyproducerad HR. När skiten träffar fläkten kommer nämligen även den nödutgången bli väldigt trång. Mycket trängre än i dag.

      Radera
    22. @Nyans

      Låt folk sköta sitt, så sköter du ditt.

      Radera
  2. Vem skall ha en buffert-de boende eller bostadsrättsföreningen?
    Vem kan låna mer till en ev åtgärd?
    Som ägare till egen villa fastighet så tas utgifterna när de kommer, om de kommer.
    100 SEK/M2 år, även det låter högt för yttre underhåll.
    35 år 0,5 miljoner-knappast!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fast när utgifterna/underhållet kommer har du väl rimligtvis pengar till dessa utan nya lån?

      Radera
    2. Som villaägare har jag fullt ansvar för yttre underhåll. På 35 år har jag målat några gånger men inget mer. Knappast utgifter i halvmiljonklassen. Vill jag göra något så är det standardhöjning och detta kan man säkert få lån för.
      Även BR stiger i värde.

      Radera
    3. @Oppti: Men hur skulle du göra om husets värde inte hade stigit? Största direkta skillnaden borde bli den ränta du kan få på lånet och om lånet är "innanför" eller "utanför" huslånet?

      Radera
    4. @Oppti: I vissa fall måste väl en standardhöjning eller ändring göras oavsett värdeändring väl?

      Radera
    5. @Oppti

      Täckte dina Northlandaktier målarfärgen?

      Radera
    6. Oppti, tror du på fullt allvar att det enda slitage du och din familj samt väder och vind orsakat på kåken under 35år är lite färg? Måste vara väldigt skönt att vara så naiv, ända tills skiten träffar fläkten.

      Radera
  3. Ja nu blir det kul att läsa alla brf-experter som förordar avskrivningsfrihet på nybyggen, stora lån vid renoveringar samt underskott på sista raden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. http://www.affarsvarlden.se/bors-ekonominyheter/jm-tvingas-byta-problemfasader-naturligtvis-kostar-det-mycket-pengar-6805134

      Radera
  4. Nya föreningarna kommer oavsett behöva höja avgifterna pga noll kr i undehåll. Men avloppen är ofta byggda med fel fal= kostnader för rensning o modifieringar, dålig värme pga knäckta ledninhar, vattenskador pga stopp i avlopp, undrmåliga fasadmaterial som drabbas av fuktskador mm mm.

    Allt långt innan tak o stammar är på vg ut. Nya hus är inte som gamla hus. Med få undantag...

    SvaraRadera
  5. Oavsett om det är 50, 100 eller 150 kr /år eller månad är ju påpekandet nog att det sparas/amorteras för lite för att både kunna ha det nödvändigs låneutrymmet i ett kreditsamhälle och kunna låna i tid, liksom inte så skyhögt ökade kostnader rimligt.
    Det kanske pekar på det fortsatta problemet att en del (många?) ser på bara på månadskostnaden i boendet och inte med allting annat tillsammans. Lite som Cornus inlägg om bilarna: Det är inte bara milkostnaden som är viktigt, utan både värdeminskning osv (service, etc).
    Om så är fallet kanske det egentligen leder till en effekt där brf-köparna ofta maximerar något i köpet som gör att de saknar täckning för ökade kostnader. OAVSETT om det är ökade räntor, plötsliga brf-utgifter för sprickor i huset, fasadrenoveringar psv, eller revision av tidigare kass ekonomisk plan. Däremot de som köpt och räknat efter att månadskostnaden är x men de har även råd att putta in y klarar sig bättre.

    Rent personligen gillar jag inte denna slentriana popularisering av denna "aktiemarknadsmodell" av boendet (där du som klubbmedlem måste ha råd att pytsa in mer pengar ifall något händer likt om du är aktieägare i vissa fall) just för att det ser inte ut att passa många i synsättet. Hyra av banken är ju långt ifrån sanningen.

    För den delen, borde det inte finnas utrymme nu för en hel nischmarknad för upprättelser av ekonomiskts sunda planer för BRF?

    SvaraRadera
  6. Bostadskraschen kommer drivas av olinjära prisökningar. Bland annat på grund av hävstången i räntorna när de går upp. Här tillkommer ytterligare en faktor gällande bortprioriterat underhåll.










    Det var omöjligt att förutse kraschen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fattar inte hur du kan vara så säker på en krasch?
      Vilken info sitter du på eller är det tarotkorten som säger bostadskrasch?

      Radera
    2. Du lever i någon slags bubbla verkar det som. Räntorna är på väg upp nu. Trump-effekten.

      Radera
    3. Undrar just vem som lever i en bubbla.
      Du upprepar ju exakt samma sak hela tiden utan att kunna revidera det du säger. Det om något är en bubbla.

      Radera
    4. SBAB och Trump-effekten: http://www.di.se/nyheter/sbab-hojer-borantor/

      Radera
    5. Och?
      Du tror liksom inte det redan var intecknat?
      Om du hade följt med någorlunda hade du vetat att ränteuppgången på bolån i USA redan varit betydande.

      Radera
    6. Rörliga boräntor har varit väldigt populära väldigt länge. Av förståeliga skäl.

      När räntehöjningarna börjar krypa ner i kortare bindningstid på lån är det redan för sent, då är räntorna på långa bindningstider fatala för bolånetorskarna.

      Radera
    7. Vet du vad demoman.
      Antingen går priserna upp från denna nivå eller ner.
      Om det har vi inte en aning.

      Radera
    8. ..och när alla försöker rusa till att binda lånen till längre bindningstider i panik, ja då uppstår plötsligt intressanta fenomen som antagligen väldigt få har tänkt på?

      Radera
    9. @Stefan: Förstår du vidden av hävstången i dagens bostadsrätter? Det räcker med väldigt små rörelser upp för att priserna ska vända och den nerförsbacken kan blir väldigt brant, återigen pga HÄVSTÅNG.

      Radera
    10. Har hela tiden sagt undvik brf med hävstång.

      Radera
    11. Ja och det är ju det vi säger: att hävstången gör att det inte blir en nedgång utan en krasch. Varför motsäger du demoman ovan med "fattar inte hur du kan vara säker på att det blir en krasch". Om du nu håller med om hävstången så menar du att det aldrig blir en nedgång? Blir det en nedgång med denna groteska hävstång så blir det en krasch. Eller hur?

      Radera
    12. Självklart blir det en nedgång.
      Frågan är som alltid när och från vilken nivå.

      Radera
    13. @Nyans och demoman

      Ni kan ju försöka hedga bostadsmarknaden ni som vet hur detta kommer att sluta. Gör det, så kanske ni inser att även ni kan ha fel.

      Radera
    14. Som du vet handlar hedging om timing. Vilket inte är lätt.

      Radera
    15. @Stefan: ingen kan hedga med hjälp av timing, det är bara tur om man lyckas. Det man däremot kan göra om man vill dra nytta av en osund marknad är att spara en stor hög med likvider. Vid krascher som finns ofta en överkorrektion på upp till 30%. Där finns det en hel del att tjäna där. Visst är den botten svår att pricka den med, men den är lättare att pricka och med mindre risk i långa loppet.

      Radera
    16. Tror ingen här tycker att priserna i tex Sthlms innerstad är rimliga.
      Ändå kanske vi aldrig mer ser lägre nominella priser än vad vi ser nu hur konstigt det än låter. Det har ju som jag skrivit förut varit en viss sättning i fastighetsindex i år. Det borde rimligtvis även avspeglas på privatsidan framöver, fast osvuret är bäst.

      Radera
    17. Hedga bomarknaden: Köp ett vintertält och en sovsäck.

      Radera
    18. 2-årsbolåneräntan ut mot kund, 1.49%.

      https://www.avanza.se/placera/redaktionellt/2016/11/17/fasta-rantan-under-rorliga.html

      Radera
  7. Jag har infört 100:-/m2år i avsättning till underhållsfonden i den Brf jag var ordförande i. Då har vi redan klarat av stambyte som det naturligtvis inte fanns tillräckligt med pengar sparat till så det fick läggas upp som avskrivning på 30år. Med de nya reglerna så går det inte att göra länge utan eget kapital ryker direkt och blir negativt om man inte avsatt pengarna innan.
    Ser inte så vackert ut men har ingen större betydelse i en Brf så länge kassaflödet är positivt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som i alla skojarbranscher kan man dölja ett framtida negativt kassaflöde men lån och uppskjutna "inkomster". Precis så fungerar bedrägerier eller Ponzi! För nybyggda bostäder handlar det om, som Cornu skriver, att sälja in nya brf till högt diskonterade priser. Att man "äntligen" tvingas ta vanligt icke avskrivningsbart underhåll direkt över EK är en självklarhet. Den tidigare avskrivnings-regeln var direkt Ponzi och ett brott mot redovisnings-regler(hahha de skrev sina egna regler). Egentligen borde nämnda underhåll även redovisas på sista raden så brf-medlemmarna verkligen förstår hur illa skötta föreningar kan vara.

      Radera
  8. Många "gnetiga" äldre föreningar med äldre människor i styrelsen - eftersom det är dessa som har tiden - ser gärna att man "lever på ramarna". Bra för dem själva med en låg avgift och att man inte "ger" pengar åt de som kommer att bo i fastigheten sedan och bra för att en förening med låga avgifter anses vara bra skött!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Enligt min erfarenhet är det precis tvärtom. Gamla föreningar där pensionärer sköter ruljangsen har fonder för underhåll och låga avgifter. Varje år är det nån nyinflyttad yngre som vill renovera och bygga gym och en massa skit som blir nedröstad av de gamla. Snart tror jag de yngre tar över och jag letar hus...

      Radera
  9. Om du inte sparar till ditt underhåll på villan så innebär det ett framtida negativt kassaflöde. Lån är inte positivt kassaflöden, däremot räntor. Kassaflödet är utgifter i sammanhanget. Din lön inkomster.

    Den förening som bedriver verksamhet enligt ovan borde inte få ansvarsfrihet eftersom styrelsen inte äger fastigheten själva. Ganska självklart ehh?
    Men de flesta föreningar drivs tyvärr enligt den principen. Finns få föreningar som dessutom budgetkalkylerar med bygginflation.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Känns som det kommit en ny generation brf-er med kreativ bokföring a la Eniro.
      Helt kassaflödesstyrda utan minsta tanke på att bankerna en dag kan säga att nu får det vara slut på lekstugan och inga nya lån beviljas.

      Radera
    2. Ja tyvärr handlar trender om grupptänkande och där har bankerna varit på samma sida som låntagarna förstås. Endera dagen sätter de ned foten som du indikerar. De har redan börjat strama åt. Den dagen vi ser en lite större prisrekyl tror jag bankerna kan bli självförstärkande för fortsatt nedgång.

      Radera
    3. Ok att gemene man som är ekonomisk-(dys)-lektiker inte ser att de blir blåsta med dessa bokföringsknep men att banker som lånar ut till både BRFen och till BR-köparna inte verkar bry sig att det ser ut så här är ofattbart. Är det för att de tror att de blir räddade om dessa farliga men lukrativa lån går åt pipan?

      Radera
    4. Bankerna känner sig nog "säkra" främst via att bolåne-tagare aldrig slipper undan. Inte heller brf´er. Någon måste ju bo där(i storstäderna). I bankernas värld finns bara en typ av förluster och det är företagen(och deras egen trading). Alla andra problem sköter centralbankerna och finansdepartementen om. Tills dessa säger att "bail-in´s" råder :).

      Men bankerna är farligare än någonsin pga att det trott det varit möjligt att "hedga" sina risker till 99%. Därför är vinsttillväxten det absolut viktigaste. Så var det inte förr.

      Radera
  10. Tänk om det är länder med dåliga kassaflöden som står för räntehöjningarna i USA när det gäller längre löptider som 10 år?

    Dessa länder med stora innehav i UST är Ryssland men främst Kina och Saudi. De har under ganska lång tid sålt av obligationer för att finansiera dels valututflöde pga av amorteringar av dollarlån(Kina), dels Saudi pga lågt oljepris vilket ger budgetunderskott etc.

    Tänk om det är nämnda länder och inte Trump-effekten som höjt räntan(fortsätter det?). Just nu ser det ut som om dollarn är på väg mot en "tillfällig" topp och rekyl. Räntan lär följa med ner.

    Få är negativa till dollarn just nu. Det innebär sälj.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har egentligen ingenting att invända emot analysen.
      Kina och Saudi är mycket större bekymmer än USA.
      Dock är det ju nästan omöjligt att som svensk vara negativ till USD så länge Ingves kör sitt race to the bottom.

      Radera
    2. Nu pratar jag om en trend i trenden. Det är trots allt kapitalflöden som styr valutan, inte inflationen per se. Svenskar flyttar oxå kapital till dollarn förstås vilket "hjäper" Ingves. Men är det bra? Betänk om vi samtidigt får problem på b-obl-marknaden......!Tur att Ingves lånat upp 100 Mdr dollar!

      Kronan är svag pga Ingves pga Draghi. Och USA blir magneten pga relative-performance. Amortering av gigantiska dollar-lån driver oxå dollarkursen. När vi väl ser EMU o till slut Tyskland dräneras på kapital så bör dollarn ge en sist explosion uppåt. Självförstärknings-effekter.

      Radera
    3. Vad tror du om att köpa Indien nu när "alla svarta kontanter" sänkt Sensex-börsen? -11% på 6 veckor. Försvagas dollarn nu ett tag kanske rupiern återfår lite självförtroende?

      Radera
    4. Sensex borde väl rimligtvis ha ett stöd runt 25000?
      Tycker Indien är lurigt, föredrar grannlandet.

      Radera
    5. Starkt bostadsbyggande US. USD tar fart igen.

      Radera
    6. Ja sannerligen stark statistik(förutom löner då).

      Sedan igår har OMX30 köpsign igen :). USD gav en liten tvekan idag då den bröt sig ur en uppåtg kil från valet. Vi för väl avvakta dx etablering kring flagg-toppen som sagt, 100,71=topp 2014. Fib 161,8 från våg 1 2008-2011 = 101,05. Styrränte-höjning 0,25 när det gäller dollarn borde ge sell-the-news nu när sannolikheten bedöms vara 96% i dec! På den positiva sidan har vi en inverted H&S kring 103,30.

      Paus eller rally nu? Har några analys-instrument, t.ex kron-kvot beräknad usdsek / eursek. Vid nivån -0,8878 har usd/sek toppat ur och fallit 8%. Nu -0,8889. Vi är snart framme. Kvoten illustrerar lite om cyklerna. Finns flera metoder som ger samma resultat. Varning!

      http://invst.ly/2sb-q Signal för ränteuppgång 2-årig STOBL 2 år.
      En styrräntehöjning behöver inte ge signal på långa sidan(5-30 år).

      Radera
    7. Bra rapport från NIBE idag.

      "En fråga om eventuella effekter på Nibes nordamerikanska verksamhet av Donald Trumps seger i presidentvalet - positivt med infrastrukturinvesteringar och lägre skattesats, men negativt om planer på ökade oljesatsningar sjösätts, enligt frågeställaren - besvarades i en överlag optimistisk ton av Gerteric Lindquist: "när ett land investerar driver det i princip allting framåt", sade han, och uttryckte att detta bör gälla även om oljepriset inte återhämtar sig.

      "Folk blir mer vågade när pengar stoppas in i infrastruktur", sade Nibe-vd:n."

      Radera
    8. dx nu exakt 100,71

      Enl ovanstående "dollar-metod" kan uppgången fortsätta i kanske två veckor till före uppnådd "konstant" -0,8878. Kan rimma med att eur/usd idag "föll" igenom. Nästa nivå 1,0568, 1,0456 och slutligen 1,0365(huvudstöd 2015).

      Radera
    9. Stängde 101,00 :)


      Radera
    10. Draghi håller tal nu kl 9, vi får se om det blir några rörelser på det.

      Radera
  11. Hej,
    jag bor på en 8 år gammal förening vid havet i Lommas kommun. Vi avsätter numera 300kr/kvm/år efter en 30 års underhållsplan och pengarna används för extra amortering. Ändå har vi inte täckt behovet för stambyte eller liknande åtgärd som vanligvisst sker efter 40-60 år.
    Jag tycker att 150kr later väldigt lågt räknat för nya föreningar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Räknar ni upp avsättningen med bygg-inflationen? Och ev. ny bättre&billigare teknik!

      Radera
    2. En schablong räknades med 2% för bygginflation samt 15% för större poster som vi tror behöver en byggherre.
      Billigare teknik räknar vi inte med. Jsg blir glad om du har någon formel med en logisk förklaring på hur det funkar☺️

      Radera
    3. Då menar jag en ökning av 2% för varje år tills underhållet genomförs.

      Radera
    4. Bygg-inflation efter KPI mao(inflationsmålet). Bygg-inflationen långsiktigt "inflationen + 2%" (gamla tiders inflation dock :) )

      Ny teknik måste naturligtvis ses historiskt. Dagens teknik är inte morgondagens och planen kan ju bara ta hänsyn till vad som är känt idag. Vad jag menar är att man håller koll på teknikutvecklingen och räknar om standardkostnader när så är möjligt.

      Radera
    5. Hur mår er fasad? Har sett många byggnadsställningar nere i Lomma Strandstad. Klokt att ni räknat med ett rejält underhåll. Snart får tegelhusen på andra sidan hamnen från nittiotalet bekänna färg...

      Radera
    6. Rickard, vi fick en ny putsfasad 2014. Den nya är ca 3cm tjockputs. Något att tänka på när man köper här och kolla att man har byt ut fasen.

      Radera
  12. Nu är jag sent ute och även lite OT, hittade intressant statistik på hemnet: http://barometer.hemnet.se/ Kan det vara så att folk håller inne med sina försäljningar i hopp om att få mer sen?

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...