2016-11-03 09:53

Rekordlägenhetens och projektet Monos ekonomiska plan

Rekordlägenheten på Södermalm skulle egentligen sålts för 4.9 MSEK, men gick nu för 7.4 MSEK och 200 000:- SEK per kvadratmeter. Den låga månadsavgiften baserar sig på att föreningen blir en oäkta bostadsrättsförening som framöver till över 50% finansierar sig med hyror från affärslokaler och garage och den ekonomiska planen förutsätter evigt låga räntor, ständigt uthyrda lokaler med höjda hyror varje år, samt förstås att föreningen går med förlust och inte täcker upp avskrivningarna. Vad kan omöjligen gå fel?
Bostadsrättsföreningen Mono bygger alltså sin ekonomiska plan på att man kan hyra ut lokaler och garageplatser, samt en evigt låg ränta om 2.3%, plus att det inte behövs sättas av några pengar för att täcka upp slitaget (avskrivningarna) på fastigheten. 

Den ekonomiska planen, eller kostnadskalkylen kan man hitta som PDF här.


Föreningen är ingalunda skuldfri. Skulderna uppgår till drygt 22 000:- SEK per m2 till en ränta på 2.3%. 

Föreningen har ingen underhållsplan, som tittar på faktiska kostnader för underhåll och framtida renoveringar av fastigheten, utan avsätter endast 59 190:- SEK om året till detta. Detta för en fastighet som kostat rimligtvis runt 100 MSEK att bygga, oräknat markkostnaden.

Över 50% av intäkterna är tänkta att vara hyresintäkter för kommersiella lokaler och garage som ej ligger på föreningens mark. Föreningen kommer göra en förlust i miljonkronorsklassen varje år, eftersom man inte gör avsättningar för fastighetens avskrivningar och uppdämda renoveringsbehov.

Räntan förväntas ligga på 2.30% de kommande 12 åren. Om räntan stiger 2% till år 11 kommer enbart det att höja medlemsavgifterna med 61%.

Det finns inte med i riskanalysen att man inte ständigt har de kommersiella lokalerna uthyrda. Hyrorna ska också höjas varje år. Tanken att en kommersiell hyresgäst kan gå i konkurs finns inte. Utan hyresgäster dubblas månadsavgifterna. I värsta fall sammanfaller en konkursad hyresgäst med svag svensk ekonomi och tillhörande höjd arbetslöshet hos föreningens medlemmar.

Jag ska över lunch idag ha ett intressant möte med en VD inom fastighetsförvaltningsbranschen, inriktat mot bostadsrätter, tillika en av bloggens läsare. Vi kommer bland annat diskutera hur den intiala styrelsen i en bostadsrättsförening, den som också godkänner den ekonomiska planen och genomför avtalet med exploatören, i själva verket består av personer utsedda av exploatören. Detta borgar inte direkt för att föreningen får speciellt bra garantier utöver de lagstadgade, och inte heller att den ekonomiska planen har något annat än med exploatörens verklighet att maximera sin profit att göra. Kort sagt, att hålla nere de initiala avgifterna för att kunna ta ut högre pris för klubbmedlemskapen. Vi kommer också diskutera underhållsplaner, vilket föreningen Mono alltså inte har.

När den nya styrelsen av betalande medlemmar upptäcker att man behöver ta fram en underhållsplan får man hoppas att det inte gått så många år att alla möjligheter att tvista om byggfusk upphört - när man tar fram en underhållsplan besiktigas förstås fastigheten i detalj av en oberoende part. Då kommer man också upptäcka att 59 190:- SEK om året inte räcker, utan att avgifterna behöver höjas för att finansiera underhållsplanen. Eller rent av att byggfusk gör att man måste ut med miljonbelopp rätt omgående.

90 kommentarer:

  1. Bra grävt!
    Nu återstår det att avslöja att 7.4 miljoners köpet är en skenaffär iscensatt av fastighetsbolaget med syfte att skapa rubriker och ge en känsla av "slå till nu innan det är försent" så att kommande spekulanter inte ägnar för mycket tid åt att analysera föreningens ekonomi.

    SvaraRadera
  2. Du härliga nya värld med undermålig redovisning/underhållsplan.
    Om vi ska se något positivt med detta är att gammal är äldst.
    Dvs välj äldre solid brf på friköpt tomt och inte rookiebrf.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Äldre solid BRF med låg skuldsättning och massiva stambyten, takbyten, fasadrenoveringar framför sig menar du? Och höga uppvärmningskostnader pga sämre isolering, och på sikt ökande då man skall klara av OVK?

      Försäkringsbolagen har börjat dra öronen åt sig gällande relining och äldre plaströr eller andra material börjar dra öronen åt sig.
      Du får nöjet att dessutom ha dubbel boendekostnad under tiden som golvet bilas upp...

      Den fördelen man har med äldre brfer är att deras orginalkostnad var inte upphaussad, och den har därför inte det bagaget med sig.

      Radera
    2. Försök nu inte göra en höna av en fjäder.
      Naturligtvis menar jag inte det utan äldre solid brf med UNDERHÅLLSPLAN som fullföljs kontinuerligt.

      Radera
    3. Det finns rätt solida och välskötta BRFs. Tråkigt nog avspeglas det inte i klubbmedlemskapspriset alltid.

      Radera
    4. Det är ingen höna, utan en reel verklighet. Brukar föreningar samla likvida medel inför framtida större underhållsposter? Säg 15 miljoner i takbyte på ett 100 lghfastighet?

      Föreningarna kommer lösa det med lån dagen det är aktuellt och då ökar månadsavgifterna. Fördelen är som sagt att de inte har ett stort lån med sig i bagaget då kostnaden för att uppföra flerbostadshus ökat snabbare än index en lång tid.

      Men att tro att de slipper undan kostnaderna och påverkan på avgiften, nej.

      Sedan kommer såklart den aktuella fastigheten byggd 2018 behöva byta tak sisådär 2038-2048 samt avloppsrör kanske 2078 (om inte Ryssland bombat Tokholm innan dess) men ärligt talat, skiter inte vi i det i sammanhanget?
      :)

      PS min viktigaste uppgift som ekonomiansvarig i vår gamla BRF var att initiera arbetet på en realistisk underhållsplan, fastigheten var då 10 år gammal. Baserat på verkliga kostnader och framtida prognosticerade (utförd av Bravida) motsvarade det ca 8 % avgiftshöjning. Höjningen gick givetvis till att amotera av lånen rent kassaflödesmässigt eftersom avskrivningarna ökade.

      Och som i alla föreningar debatterades höjningen livligt...
      men debatten underlättades av ränteläget (ca 1% vid aktuella tidpunkten, skuldsättning ca 40% av bokfört värde på fastigheten)

      Och vid jämförelse med flera andra föreningar igrannskapet, då äldre solida som du tar upp som exempel var det inte ovanligt med samma diskussion och just att höga underhållskostnader bekostades med lån, varefter avgiften påverkades markant (10-25% höjning)

      I slutändan kommer ju föreningarnas avgifter att konvergera, minus effekten av de upphaussade initialkostnaderna såklart.

      Radera
    5. Naturligtvis skall man inte samla på sig likvida medel i en brf utan amortera sina lån i takt med förslitningen. För att sedan ta nya lån när renoveringen skall ske.

      Den som hävdar något annat vet inte vad han pratar om.

      Radera
    6. Återigen, köp inte ny brf.
      Du beskriver ju själv ett typiskt skeende i en ny brf på 10 år om jag förstår dig rätt.

      Radera
    7. Håller inte med dig där Jonas.
      Skulle aldrig köpa brf med den policyn.

      Radera
    8. Jag skulle inte köpa ny och troligen inte gammal brf (igen)
      Ifalla fall inte utan en djuuup granskning av årsredovisningarna och fastighetens status. Men så är jag inte som 99% av idoiterna i detta landet för jag är minsann Cornucopialäsare!!!
      (och jag har lärt mig ett och annat under tre år i styrelsen i en relativt ny brf)

      För övrigt vill jag tacka bostadsbubblan som gett mig så mycket.

      PS Stefan, varför anser du att föreningen inte skall amotera av lånen? Vad skall man göra med överskottet istället? För överskott behöver man antingen till avsättning för yttre fond eller just amotering.

      Hoppas inte du föreslår galenskaper som investeringar, för det är tveksamt att det är förenligt med bostadsrättslagen om det utförs i större omfattning.

      Radera
    9. Sluta hitta på en massa saker.
      Det jag säger är att man ska titta på ÄLDRE SOLIDA BRF MED UNDERHÅLLSPLAN.
      Vad är det du inte förstår med det?
      MED SOLIDA MENAR JAG LÅGA SKULDER SAMT KRAFTIGA ÖVERSKOTT PÅ AVGIFTERNA UTAN AVGIFTSHÖJNING UNDER ÖVERSKÅDLIG TID.

      Radera
    10. Hitta på vadå? Bra att du förtydligar.

      Vad tycker du då föreningen skall göra med sitt kassaflödesöverskott för det är så jag tolkar "kraftiga överskott på avgifterna" innebär?

      Vad är poängen?


      Finns det inget behov på överskådligt sikt av avgiftshöjningar är då frågan ifall en sådan förening agerar i sina medlemmars intresse.
      Men det lär stämman visa, det är ju de som accepterar det

      Radera
    11. Kassaflödet lägger man på hög.
      En brf ska drivas som vilket företag som helst och kassaflöde är a och o. I princip blir då brf-en eller företaget skuldfritt.

      Radera
    12. En brf ska drivas så att utgifterna fördelas rimligt över tiden innebärande att dagens boende inte ska premiera sig själva på bekostnad av framtida boende. En självklarhet eftersom då underhålls fastigheten också bra. Tyvärr är verkligheten allt annat än sådan.

      T.ex amorterar man lån eller sparar genom att följa en seriös underhållsplan. Inte håller ner månadsavgifterna för att få upp marknadsvärdet,,,,,,,

      Radera
    13. Det är uppenbart det vanligaste idag.
      En förening som tillåter sig bygga upp en stor kassa genom löpande överskott utan att ha någon större utgift i sikte är i många fall i konflikt med sina stadgar och styrelsen måste nog ha kött på benen för att försvara detta på årsstämman, men det finns inget legalt hinder för ett sådant förfarande.

      Precis som att det inte finns något hårdkodat krav på underhållsplan, bara ekonomisk plan. Men utan en sådan i en äldre fastighet ...

      Det finns dock ett par fall där föreningars kassa har tömts av styrelsemedlemmar. Kan vara frestande ifall värdet av bostadsrätten är betydligt lägre än kassan...

      Radera
    14. Att driva brf som företag? Ja men frågan är hur man ska hantera valet av risktagande? T.ex om hur sparande till Underhållsplanen ska fördelas!
      Många idag väljer att låna till underhållet(utan att spara/amortera) först när det är dags. Har man tur så är räntorna extremt låga som idag. Många tycker och tror idag att räntorna förblir låga varför man gärna skjuter upp amorteringar och därvid "slipper" att höja månadsavgifterna. Villaägaren må göra så men en styrelse har kollektivt ansvar. Skulle räntorna bli väsentligt högre inför nästa större underhålls-åtgärd kommer man kanske att tvingas höga avgifterna kraftigt. Och det är så här det brukar gå till(är min erfarenhet av "oseriösa styrelser").

      Företaget vill maximera vinsterna över tiden genom risktagande. En brf ska istället ha som mål att hålla utgifterna stabila över tiden inkl diskontering av förväntad framtida inflation och räntor(prognoser). Prognoser som kan(ska) ändras vilket då påverkar avgiftsuttag etc. Så länge man uppdaterar sina planer fortlöpande så är utrymmet för dåliga beslut och stora skillnader i avgiftsuttag över tiden minimerade.

      Radera
    15. @Richard;
      Förstår inte vad lagen har med saken att göra? Lagen är till för att skydda medlemmarna mot oseriösa/okunniga/giriga styrelser.

      Radera
    16. Lagen reglerar i väldigt grova drag vad en förening tillåts göra.
      Hade den varit med detaljerad och mera uttolkad som det för tex AB hade såklart bostadsrättsföreningar haft mera enhetliga ekonomisk redovisning och vi hade sluppit slamkrypare.

      Men det hade antagligen varit betydligt färre av dem, hyresbestånden hade varit större.

      BRfen är en ekonomisk verksamhetsform som inbjuder till risktagande pga okunskap.

      Radera
    17. rttck

      I princip är vi överens om hur en brf bör skötas.
      Det finns brf där ute med en skuldsättning som snittar på en tusenlapp/kvm som är fullt underhållna.

      Radera
    18. @Stefan

      Ja förr i tiden hölls lånen ner eller t.o.m amorteras ner helt. Men sedan byggkostnaderna/mtrl började öka mer än inflation/löner från 60-talet tvingades staten erbjuda subventioner inkl. finansiella sådana på 70-talet. Efter finansavregleringen har samhällets värderingar helt finansialiserats. Man ska ha lån och helst inte amortera. Dagens ränteläge är även en funktion av detta utbud av pengar. Det kommer att förändras när denna långa kreditcykel vänder. Det kommer inte att bli roligt.

      Radera
    19. Köpt brf nyligen.
      Skulden ligger på 1000 kr/kvm så undantag finnes.

      Radera
    20. Men visst, generellt blir man inte imponerad av en massa småpåvar som leker fastighetsägare i sin brf.

      Radera
    21. Priset är därefter. Men det bör också stiga när räntan normaliseras och stiger(c.p)

      Radera
    22. Jag antar att du menar "sjunka" när räntan stiger, precis som alla andra räntekänsliga tillgångar. Det kan dock dröja ganska länge.

      Radera
    23. En skuldfri förenings tillgångar torde bli mer värda på marginalen relativt skuldsatta föreningars tillgångar vid ränteuppgång(c.p). När räntan är noll är kostnaden för tillgångarna(belånade sådana)teoretiskt lika stora för skuldsatta och icke skuldsatta föreningar. En negativ hävstång uppstår vid ränteuppgång.Det är därför en låg ränta inte sällan leder till dålig kapitalallokering och dåliga projekt. Mindre lönsamma företag etc som borde gå i konkurs överlever längre tid och pressar priser(deflation) m.m.

      Fastigheter idag är ju rena obligationer. En skuldfri förenings marknadsvärde kan förstås sjunka tillsammans med högbelånade fastigheter när marknadspriserna för fastigheter faller generellt(alla drabbas). Men i en värld med långsiktigt stigande nominella priser(som vi haft sedan WW2) bör den skuldfria föreningens marknadsvärde stiga i förhållande till skuldsatta.

      Radera
    24. Speciellt som den skuldfria föreningen kan handlas på samma nivå som den skuldsatta trots bättre underhåll av den skuldfria.
      Anledningen till det är månadsavgifterna kan vara likartade.
      Sen att den skuldfria lägger pengar på hög och den skuldsatta lånar framkommer inte i annonsen och få bryr sig om det. Och om de bryr sig om det verkar det mest som att de tycker att den skuldfria föreningen gör fel om man ska tro dagens diskussion.

      Radera
    25. Det stämmer bra, där finns helt klart kunskapsbrist. Det är bara att gratulera om du lyckats knipa en sådan BR!

      Det senaste jag sett är också att man säljer radhus i bostadsrättsform -- förvisso inget nytt, men eftersom man nu måste amortera på sina egna bostadslån, så har jag sett exempel på att man går ut med lägre pris -- men med lån i föreningen (som då inte behöver amorteras), för att köparen ska "slippa" amortera så mycket!

      Det vill säga, istället för att radhuset säljs för 5,5 miljoner med äganderätt, så säljs den för 3,5 miljoner med bostadsrätt (plus 2 miljoner i skuld i föreningen).

      Radera
    26. Det säljs en del liknande objekt som du beskriver även här.
      Alla ojar sig över de dyra äganderätterna och fattar inte hur det kan vara så dyrt.

      Radera
    27. Stefan inser att du inte vet hur det eekonomisk regelverket ser ut för då hade du också insett att en förening inte skall ha en stor kassa och att allt kassaflöde skall användas till amortering av lån.

      Alla investeringar skall betalas med lån.

      Radera
    28. Det samma. Hade inte köpt en brf där du var ekonomiskt ansvarig.

      Läs på om kapitaltillskott så kommer du se att jag har rätt.

      Radera
    29. Jonas, man kan ha olika åsikter, sen kan man ironisera om det. Helt ok.
      Dock behöver man inte snacka om att andra ska läsa på om självklarheter och ta för givet att motparten har noll koll.

      Radera
    30. Då vet du att det är bättre att amortera en skuld om man har pengarna för att sedan ta ett lån om det behövs.

      Radera
    31. Amortera i första hand.
      Lägga på hög i andra hand för att slippa ta stora lån framöver.
      Med din modell får du relativt kraftiga avgiftshöjningar i framtiden.
      Dock menar jag INTE att lån är värdelöst, dock ska det endast komplettera kassan vid större renovering.

      Radera
    32. Stefan, att lägga pengar på hög är kapitalförstöring. Skatten blir alldeles för hög vid försäljning om styrelsen för så.

      De pengar styrelsen enligt ditt förslag skall lägga på hög skall gå till amortering direkt.

      Exempelvis, låt säga att en förening säljer en lägenhet i föreningen och får in 4 miljoner sek. Dessa pengar skall oavkortat gå till amortering oavsett om man om något år har behov av dessa pengar för exempelvis ett stambyte. När stambyte är sedan blir aktuellt går man helt enkelt till banken och lånar tillbaka dessa pengar.

      Radera
    33. Vidare skall inte en brf drivas som ett företag. En brf skall gå plus minus noll över tiden.

      Allt annat är en kapitalöverföring mellan dagens medlemmar till morgondagens.

      Radera
    34. Ok, vi är oense. Tror vi inte kommer vidare med detta.

      Radera
    35. Man kan inte vara oense om skatteregler. De är som de är och det finns inget tolkningsutrymme.

      Att inte utnyttja regelverket är ren okunskap.

      Radera
    36. Härligt att få en lektion av en riktig expert.

      Radera
    37. Jag tror Jonas för tankar till de skattemässiga konsekvenserna av s.k kapitaltillskott i brf. Saken har uppmärksammats pga att skulder i föreningen inte kan kvittas på ett optimalt sätt. Därför har det i högbelånade föreningar diskuterats att medlemmarna istället tar över lånen genom kapitaltillskott. Pengar som de lånar upp och där räntan dras av mot andra kapitalinkomster som vanligt. Detta fenomen är knappast aktuellt för den likvida skuldfria föreningen. Ej heller för föreningar som väljer att spara genom amorteringar(mot noll). Klart som korvspad att man inte bedriver Ebberöds bank.

      De problem jag påpekade har med o-ansvaret att inte ta avgiftsuttagen balanserat över tiden.

      Radera
  3. Men... men... folk måste ju bo!

    Bra skrivet Lars! När ska folket vakna och syna glädjekalkylernas halvbluffar?

    SvaraRadera
  4. Lycka till med att försöka få en fastighets VD att skriva ner en fastighets värde-annat än för att undvika skatt.

    SvaraRadera
  5. Jag är mera imponerad av bostadsrättsföreningar som passar på att inreda vindsvåningar eller sälja tidigare uthyrda lägenheter och lägger en del av pengarna på ventilation och värmepumpar som sänker driftskostnaderna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tveksamt att det är lönsamt med dagens energikostnad. Man får räkna med att anläggningar med värmepumpar måste betala sig på 10 år, eftersom kompressorenheterna sällan håller mycket längre än så. Det skall vara riktigt lågt hängande frukter som ger stora energibesparingar med enkla metoder.

      Att installera FTX i flerbostadshus som har självdrag eller i bästa fall F ventilation blir i de flesta fall... dyrt. Just för att installatione blir specialanpassad pga det saknas oftast bra ställen att dra ventilationsrören och allt måste specialanpassas. I en vanlig villa får man kämpa för att få pay off på < 10 år, och då är det ofta enkelt (lekmannaenkelt) att lägga nya ventilationsrör.

      Båda teknikerna kräver dessutom proffessionel hjälp att hålla efter om inte föreningen har extremt dedikerade medlemmar eller tekniskt kompetenta (Hipster Söder, skulle inte tro det...)

      Antalet anläggningar i drift visar väl på lönsamheten i denna typen av projekt.

      Radera
    2. Håller på att byta värmepump i vårt hus-efter 20 års drift av gamla pumpen.
      Räknar med COP på 4-5 jfrt med gamla 2-3,5 och en ytterligare besparing som bara den ger en payoff på 15 år.
      Värmepumpen betalar sig på 2-3 år.
      I vårt fall är alternativet el eller olja/pellets.

      Radera
    3. Fjärrvärme är aktuellt i de flesta flerbostadshus och kostar ca 50-25% av el/olja. Pellets är inte aktuellt i de flesta flerbostadshus pga tillstånds, drifts, underhållskostnader.

      Det är få föreningar somhar plats till en pelletsilo på innergården.

      Än mindre en massiv oljetank :)

      Du kanske har en lågt hängande frukt som ni kan plocka igen?

      (jag förstod inte om du bor i flerbostadshus eller egna hem ?)

      Radera
    4. Rickard menar du att ett bergvärmebrunn och slangpaket och rör blir dåligt efter 10 år?
      I min värld så är den initiala installationen av en bergvärmeanläggning den högsta. Ggg pumpen sönder, ja då byter man just pumpen...så istället för 10 års avbetalningstid pratar vi om 4-5 innan den nya pumpen betalat av sig.

      Radera
    5. Nej, det skrev jag inte.

      Om hela installationen har en återbetalning på ca 10 år blir det som du skriver. Pumpen är det mest utsatta såklart.
      Jag förutsätter att rör mm håller längre, är inte insatt i detaljer när det gäller borrhålen för BvVPar men antar betydligt mer.

      En installation som betalar sig på 10 år är att anse som tillräckligt bra för att tex tillståndskrävande myndigheter kan sätta det som villkor för verksamhet.

      Det är dagens samhälle som arbetar mera kortsiktigt.

      Hur många har det?

      Radera
  6. Vad är problemet? Fastigheten skrivs av linjärt på 100 år, vilket är rimligt för ett betonghus.

    Räntekostnaderna är låga, kommer öka vilket kommer öka månadsavgiften med ca 1000-1500 för aktuella lägenheten.

    Lokalen kommer bli uthyrd men kanske till lägre intäkt, samma med bilplatserna. Gör ca 500 i månadsavgift.

    Högre underhåll på sikt , säg 250 i snitt över 50 år (det är ett betonghus) gör max ett par hundra på månadsavgiften

    Summa sumarum kan månadsavgiften öka med ett par tusen som mest.

    Nuvarande räntekostnad på lägenhetsköpet är många gånger mer. Även om du köper den kontant.

    Minsta ändring på räntan eller prisnivåer slår mångdubbelt mer än avgifterna ovan.

    De är för övrigt ungefär med andra bostadsrättsföreningar med en nolla mindre i kvadratmeterpris.

    I övrigt håller jag med om att systemet med en av exploatören tillsatt första styelse är typexempem på hur systemkorruption fungerar i Sverige.

    Alla vet om det, ingen bryr sig för det är för mycket pengar onvolverade.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stammarna håller inte i 100 år. Måste bytas efter 30 och det brukar bli dyrt. Relining skjuter endast upp problemet ett antal år och är ingen hållbar lösning. Visst, man kan ju strunta i att byta stammar och få 3-5 basbelopp i självrisk på fastighetsförsäkringen. Men det blir också dyrt.

      Radera
    2. 30 år. Referens tack på det.

      Radera
    3. Tips: ring försäkringsbolagen och fråga. Det är de som betalar skadorna.
      Mvh,
      Underwritern

      Radera
    4. Det är inte en rimlig livslängd att kalkylera med, då den är längre i verkligheten. Beviserkigen. Det är ekonomisk livslängd ur ett försäkringsperspektiv med de lönsamhetskrav en sådan verksamhet bedriver+ marginal för svarta svanar mm.
      Dessutom baserat på gammal teknik.

      En förening som byter stammar var 30 år bedriver kapitalförstöring i de flesta fall.

      Radera
    5. Stammar håller 50-60 år. Sista åren brukar problem med framförallt avloppet öka. Relining funkar inte alltid, men kan köpa 10-15 år i bästa fall, sen faller ekonomin i det då snudd på daglig service krävs.

      Radera
    6. Jag säger inte att de alltid är totalt slut efter 30 år. Men många föreningar från 80-talet har helt klart problem med vattenskador. Frågan handlade ju om en seriös underhållsplan med tillhörande avskrivningar. Inte att man själv hoppas på att vara det lyckliga undantaget som bekräftar regeln.

      "Svarta svanar" på en Brf? Du har ingen aning om vad du pratar om va?

      Radera
    7. Det går aldrig att försäkra sig mot fuskbyggen, eller nya byggmetoder som inte är fullt ut beprövade.

      Men stammar ska hålla 50-60 år, allt annat pekar mot slarv, fusk, undermåligt material...

      Sen ska inte ett nybygge behöva något omfattande underhåll de första 10-15-20 åren, igen förutsatt att bygget inte utsatts för slarv, fusk osv. Och en underhållsplan bortom 10 år endast grova uppskattningar, bortom 20 år spekulation.

      Radera
    8. Precis. Slarv, fusk och undermåliga material (vilket är vanligt i byggbranschen) som föreningen sitter med, när alla garantier har gått ut.

      Radera
    9. Stammar kan helt klart hålla i 50-60 år.

      Har studerat en grupp fastigheter som byggdes samtidigt och som ritats av samma arkitekt (50-talet). Hyresrättsfastigheten är stambytt (när stammarna var 55 år), medan fastigheterna som ägs av bostadsrättsföreningarna är antingen relinade eller tänker relina inom kort (stammarna idag >60 år). Inga av dessa har ännu haft problem med vattenskador. 30 år är alldeles för kort tid, åtminstone för denna grupp av fastigheter (4-våningshus byggda på 50-talet).

      Håller med om att nybyggen knappast bör behöva underhålla under tio första åren -- undantaget "byggfusk". Men man _borde_ amortera i högre takt för att så småningom ha råd att renovera utan att den långsiktiga genomsnittliga lånenivån är för hög.

      Radera
    10. Enligt Villaägarna:

      Så länge håller *
      gjutjärnsrör: 30–50 år
      kopparrör: 30–50 år
      plaströr: 20–50 år
      gjutjärnsbrunn: 30 år
      elinstallationer: 20–25 år
      dränering: 20–50 år

      Så då ska man alltså, enligt vad ni säger att saker "kan hålla" skriva av byggnadsdelarna enligt det övre spannet i livslängden? Eller kanske på 100 år? Varför inte på 200 år? Det är ju ändå "en betongkåk".

      Eller är det bara anekdoter ni radar upp?

      Radera
    11. I och för sig har jag en annan anekdot där en 60-talsförening gjort ett riktigt stambyte efter 30 år. Men i nästan alla övriga fall av 50- och 60-talsföreningar har nästan ingen genomfört stambyte förrän efter 50 år. Detta är givetvis anekdoter, men att räkna på ~50 år för stammar är inte något ovanligt.

      Villaägarna säger i en annan artikel 30-60 år för gjutjärnsrör. Det enda detta säger är väl att man ska inspektera stammarna 30 år efter byggstart för att sedan ta ett beslut om vad man ska göra.

      Värt att fundera på är att många föreningar verkar skriva av "ursprunglig byggnad" (dvs inklusive alla ingående komponenter) på 100 år eller mer, vilket ju är en underskattning som heter duga! _Särskilt_ som nya föreningar, som i detta blogginlägg, inte ens amorterar eller fonderar pengar i samma takt!

      Radera
    12. Det var bättre grejer förr, därmed höll exempelvis 50-talsstammarna bättre än 60-talsstammarna.

      Radera
    13. Det som VÄ anger är lägsta beräknade livslängd. Det "kan hålla" längre. Men om du inspekterar rören efter 30 år och upptäcker att du måste byta dem, men inte har gjort avskrivningar, så är det ju för sent. Fina banklån väntar.

      Radera
    14. Erik

      Du måste förstå att lån är en bra grej för en BRF!

      Radera
    15. Ja. Vattenskador också. Tänk på BNP. Och arbetslösheten!

      Radera
    16. Ja vad är egentligen problemet med att skriva av en kåk linjärt på 100 år? Inget alls. Svensk betong rules. Världens hårdaste.

      Radera
    17. Betongstommen håller säkert i 200 år. Det var väsentliga och dyra specifika byggnadsdelar som jag argumenterade kring. Det kanske var otydligt. Mittåt i så fall.

      Radera
    18. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    19. Det verkligt intressanta är att de räknar med att sänka månadsavgifterna löpande, detta ska kompenseras med höjda hyror.
      Det var det "positiva" ur köparens synpunkt.

      Till det "negativa" hör följande och nu citerar jag. "Föreningen kan i framtiden komma att besluta om att ta ut hela eller ytterligare del av det årliga avskrivningsbeloppet i årsavgiften"

      Så å ena sidan lockar de med månadsavgiftssänkningar för att å andra sidan hota med månadsavgiftshöjningar på 120% (årsavgifter 1416970, avskrivningar 1702290).

      Radera
    20. Colosseums stomme har väl snart stått i 2000 år...

      Men det går liksom inte att diskutera när ena halvan har en märklig ståndpunkt att bara för att vissa föreningar råkar illa ut med byggfusk/slarv, undermåliga material osv så ska man dra alla föreningar över en kam.

      Brf som föreningsform har funnits i över 100 år, och tillkom som ett sätt för arbetarklassen att kravla sig upp på samhällsstegen utan att för den delen tvingas köpa ett hus. Och den har fungerat bra för de flesta under de 100 år den funnits. Hus som boendeform har existerat i tusentals år, och har än så länge mött mänsklighetens behov ganska väl, man kan nog tycka att erfarenheterna under dessa 1000-tals år borde resulterat i viss kunskap om hur man underhåller ett hus... eller?

      Radera
    21. Bodde i en fastighet byggd 1947, och efter 60 års slitage så var godstjockleken ca 9 mm, vilket är den godstjocklek som tydligen används idag. Jo det gjordes bättre grejer förr.

      I sommarhuset utan värme på vintern så har vi en kyl från 1959, funkar fortfarande. (Antagligen inte supersnålt)

      Radera
  7. Jäklar. Det känns som ett utfall av "vi har unnat oss".

    SvaraRadera
  8. Ser inte ut som en "affärsgata" direkt. Råder det brist på mindre lokaler i gatunivå? Eller råder det brist på små affärsidkare i dagens uppkopplade värld?

    SvaraRadera
  9. Köpte själv nybygge för många år sedan. När jag granskade ekonomiska planen och fann att avgifterna var dopade/subventionerade de första åren frågade jag byggföretaget varför man gjorde så och dom svarade helt ogenerat att det var lättare att sälja om man initialt kunde ha lägre avgifter i föreningen. Så jag kan verkligen hålla med om att vid nybyggen så bör förening/ekonomisk plan sättas samman på lite mer opartiskt sätt.

    SvaraRadera
  10. Ser inte heller problemet... Jag jobbar med bostadsutveckling, vi får skriva brf:ens lån just nu på fem års bindningstid på c:a 1,6%. Lägger vi in 5% ränta i ekonomisk plan så kommer det dels bli onödigt höga avgifter, dels ackumuleras enorma vinster i föreningen, vilket inte är optimalt skattemässigt.

    Sen tar vi ju givetvis ut maximalt vad marknaden accepterar i pris, vi arbetar för vår ägare och maximerar hans investerade kapital.

    Ang avskrivning läggen vi den linjärt på 100 år för fastigheten exkluderat mark och invändigt i lägenheterna.

    Vi amorterar brf-lånet, och håller och vanligtvis runt 15% av total anskaffning som lån i brf, vilket lågt belånat traditionellt sett.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Självklart ser inte du problemet från din sida.
      Från köparens sida finns det dock uppenbara problem med förfarandet.

      Radera
    2. Tror du ICA minskar sina priser för att vara sjysta?

      Radera
    3. Naturligtvis inte.
      De har sin vinstmarginal på ca 4%.

      Radera
    4. @Stringfellow: Givetvis uppdaterar du din ränteprognos fortlöpande. Får du 1,6% i fem år men räknar med att räntan är 5% år 6-10 bör du förstås kalkylera med (1,6*5)+(5*5)/10= 3.3% per år. Ändras din ränteprognos ändrar du (låne- och underhålls-)budget och andra planer(inkl skattekonsekvenser)naturligtvis. Huvudsaken du kan visa för medlemmarna att ni är mån om att fördela framtida kostnader jämt över tiden. Man ska inte heller "lämna utrymme" för medlemmarna att tänka kortsiktigt(på sig själva). Styrelsens planering ska grundas på medlemmar som bor resten av livet i fastigheten. Inte de som ska sälja imorgon. Fråga er själva hur många av er som tänker så?


      En seriös styrelse planerar in ett framtida "normalränteläge" i sin finansbudget, dvs t.ex inflationsförväntningarna + 1-2%-enheter.

      Visar det sig att framtiden blir gynnsammare än i planerna, ja vad bra för alla. Det enda man kan vara säker på det är att allt blir kostsammare.

      Radera
    5. Detta med skattekonsekvenser är intressant.
      När inträffar de?
      Känns som en svunnen tid då solida brf straffbeskattades.

      Radera
    6. Ja du, får vi inte göra vinst skapar vi inga hus. Vad föreslår du?

      Radera
    7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    8. Vem ifrågasätter vinsten?

      Problemet är att de flesta inte kan se igenom dimridåer i prospekt. Är väl egentligen det jag stör mig på. Glädjekalkyler. Rena fantasier. Typ Eniro och Anoto. Nu har ju fastighetsmarknaden varit extremt stabil och bra och grattis till dig för det. Dock har vi levt i den bästa av världar under denna period. Tror det blir lite tuffare framöver nu när räntebotten ser ut att vara satt.

      Radera
    9. Absolut. Men det är som du säger mycket bra tider. Fortfarande en extremt kapitaltung verksamhet med hög risk. Kommer komma mycket sämre tider.
      Hade vi gjort enl dig "rimliga" kalkyler hade insatserna behövt vara 10-20% högre. Svårt.
      På 90-talet kan vi prata oseriösa kalkyler...

      Radera
  11. Omvänt, hur ser en vettig ekonomisk plan ut för en nybyggd brf? Finns det goda exempel?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om det inte är ett fuskbygge så borde den ekonomiska planen vara ganska tom för ett nybygge. Meningslöst med en ekonomisk plan som sträcker sig bortom 20 år, och de första 10-15 åren borde vara rätt tomma från större underhållsåtgärder.

      Spolning av avlopp ~10 år
      Beroende på uppvärmningsform så kan den behöva översyn och ev byte efter 15-20 år.

      Men det är svårt att säga, alla byggnader är individuella och det krävs några år innan man ser vad och hur huset slits.

      Radera
    2. rttck

      S&P ner 7 dagar på raken innan dagens handel, har inte hänt sedan 2011 (tyckte jag mig höra igår). Nu är vi på minus även idag efter en positiv inledning. Blir spännande detta före under efter valet.

      Radera
  12. Uh, var det någon som såg den 72m2 privata takterassen med utsikt över Stockholm? Till 37m2 nyrenoverad lägenhet med utsikt blir det 109 ganska speciella m2 som då säljs för 68tkr/m2. Med tanke på att lägenheter i markplan utan utsikt säljs för 100tkr/m2 (och i det huset för 122tkr/m2) så är det inte helt galet?

    Sen har låga avgiften inget med huruvida det är en oäkta BRF, det rör fördelning av verksamhet (60%)och med 56 lägenheter (!) och 1973m2 mot 1 lokal på ca 430m2 bör man vara rätt safe tror jag?

    Lokalhyran på 2500kr/m2 är låg, bör kunna få ut 500tkr mer per år. Belåningsgraden är trist men inte sämst i klassen.

    Stor bonus att ha helt klart bästa objektet i ett nybyggt designhus i glödhett läge bland 55st andra singlar, så mycket ligga lär det bli, bara att gratulera. Vi andra väser om de höga lånen och går vidare.

    SvaraRadera
  13. The sky is the limit. Vänta bara. Snart är genomsnittspriset för bostadsrätter 200 Tkr /kvm i Stockholms innerstad.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...