2016-11-19 10:22

Analys: Det byggs för mycket i Stockholm - risk för priskrasch

Catella har gjort en analys som talar för att det byggs för mycket i Stockholmsområdet. Byggandet överstiger behovet och det finns en risk för en priskrasch på grund av överutbud efter 2021. Eller om man så vill - 90-talskraschen upprepar sig.
Nybyggandet av lägenheter i flerbostadshus i Stor-Stockholm.
Fastighetsvärlden uppmärksammar att Catella gjort en analys som kommer till slutsatsen att det byggs för mycket i Stockholmsområdet. Vi ser alltså en överhettning av nybyggnationen. Tvärt emot vad alla som tjatar om bostadsbrist (=billiga hyresreglerade lägenheter i centralt läge) så är inte behovet av bostäder så stort i Stockholm som det påstås.
"Nyproduktionstakten har ökat kraftigt det senaste året men prognoser visar att befolkningsökningen kommer att minska något framöver. Utbud och efterfrågan på riksnivå möter då varandra redan 2021 enligt Catella.
I Stockholmsområdet är produktionen nu 20.000-25.000 bostäder per år men den prognosticerade befolkningstillväxten ger snarare en efterfrågan om 16.000-19.000 lägenheter per år."
Om man dessutom mot förmodan får se några fungerande politiska reformer som ökar rörligheten på bostadsmarknaden, så att äldre inte sitter och håller på sina onödigt stora bostäder eller flyttskatterna tas bort kan behovet falla till 10 000 - 12 000 lägenheter per år, eller hälften av nybyggnationen.

Analysen visar alltså att rådande skatte- och bostadspolitik med flyttskatter och regleringar låser upp mellan 10 000 och 13 000 bostäder per år i Stockholm. Dessa skulle kunna frigöras med en fungerande bostads- och skattepolitik.

Innan 90-talskrisen byggdes det rejält i Sverige - inte bara i Stockholm. Detta ledde till ett kraftigt överutbud, både inom bostadsrätter och de då mycket vanligare nybyggena inom hyresrätter. Ett antal kommunala fastighetsbolag fick stora problem, t ex i Stor-Göteborgs Stenungsund, men många bostadsrättsföreningar gick också i konkurs runt om i landet och lägenheter skänktes i princip bort när ingen ville köpa. Eftersom lägenheter var osäljbara visar inte prisstatistiken prisfallet korrekt. I vissa områden föll priserna i praktiken 99.99%, vilket gjorde att ingen sålde utan blev sittande inlåsta i sitt boende och detta syns alltså inte i statistiken.
Realt bostadsrättsprisindex hela Sverige 1970-2013. Bubblan inför 90-talskrisen var ingenting mot idag - kom också ihåg att priserna nu stigit i ytterligare tre år sedan grafen producerades.
Den gången var prisbubblan marginellt uppblåst.

Smällen kommer bli kraftigare den här gången. Ovanstående graf är justerad för KPI-inflationen. I nominella priser är det betydligt värre.

Nej, det kommer aldrig byggas billiga hyresreglerade hyresrätter med centrala lägen igen. Så enligt den definitionen kommer det alltid vara bostadsbrist. Däremot byggs det gott om hyresrätter med marknadsmässigt satt initial hyra och dessa är det inga större problem att få kontrakt på utan kötid om man har en hyfsad inkomst. Och bostadsrätter finns det tusentals för inflytt inom några månader i Stockholm - både nybyggda och befintliga.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

48 kommentarer:

  1. Efter sommaren har det blivit tydligt svårare att sälja i Stockholm (åtminstone i mitt "sökområde", norra innerstaden). Även om det som säljs fortfarande går till höga priser, så är det många bostäder som dyker upp på hemnet om och om igen utan att bli sålda, när folk har för höga förväntningar på evigt stigande priser.

    Så jag tror faktiskt att en sättning är ganska nära, även om den antagligen inte blir så stor.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är min känsla också. Har sett flera toppobjekt gå under 100 000 kr/m2,

      Knackig börs, ökat byggande, minskad invandring, amortingeringskrav och ökad oro för konjunkturvändning kan vara sådant som spelar in

      Radera
  2. SSCCHH!!! Förstör nu inte min möjlighet till att införskaffa en billig bostad ;-)

    SvaraRadera

  3. Intressant att studera förra bubblan.
    Priserna ökade med 300% på fem år 1984-1989.
    2000 till 2013 har de också ökat med 300% .
    På 1980 talet var det inflationen som drev på. Nu är det väl den låga räntan som gör denna uppgång möjlig-samt att det är fler som hunnit göra bostadskarriär.

    SvaraRadera
  4. I dagens DN så beskrivs de nya planerna för Stockholm med kraftigt uppskrivna prognoser för bostadsbyggandet. Dagens byggtakt är alldelse för låg för att möta behovet. Verklighetsbeskrivningen skiljer sig alltså.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Dagens byggtakt är för låg och av fel typ, vore den korrekta beskrivningen. Den ökade befolkningsmängden är kapitalsvag invandring, inte kapitalstarka medelsvenssons.

      Radera
    2. Beskriver de hur det skall finansieras i DN? Inte bara bostäderna, utan allt runt omkring. VVS, kommuniktioner, energi, sjukhus, skolor, polis, etc, etc. Och vad skall alla dessa människor som flyttar in jobba med så de kan betala för bostäderna?

      Radera
    3. Försörjningsbördan kommer öka från nuvarande 0.65 till 0.7 i Stockholm stod det i samma (eller om det var någon annan tidning jag läste det i). Så de beräknas försörjas av skattesedeln.

      Radera
    4. Fast Magnus, nu är du lite negativ. Alla i Stockholm har gjort bostadskarriär och kan således köpa en större lägenhet när familjen utökas. Det är inget konstigt att en ett par med barn, som jobbar på "team manager" på mobilizera kan köpa sig en 3:a eller 4:a i Nacka Saltsjökvarn eller i Gaml Enskede. Banken har givetvis stämt av att deras ekonomi klarar av det, speciellt när ena förälderna går på föräldraledighet.

      Radera
  5. Hm fast det byggs ju inte bara mycket utan framförallt byggs det fel. Hela bostadsmarknaden håller på att toksegmenteras då hela nyproduktionen, iaf i sthlm, är inriktad på fina lägenheter med hög standard på bra läge. Alla kunder som efterfrågar enklare bostad till lägre pris får leta vidare för inom nyprod kammar de noll.

    Var de mindre bemedlade ska bo är det ingen som kan svara på.


    Byggbranschen verkar utifrån ha blivit "lat" och bekväm och bygger i bristens spår endast dyra objekt som ger maximal vinst.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tänk flyttkedjor

      Radera
    2. Fast det är inte alls dumt att beta av det segmentet först.

      Så länge som "dyra" nybyggen blir sålda och uthyrda, så är det bara att fortsätta producera. De som flyttar in i dessa lägenheter är nästan alltid karriärsmänniskor som lämnar ett billigare boende bakom sig. En inte helt ovanlig akademiker-flyttkedja kan ju se ut så här:

      Kollektiv -> studentrum -> egen 2:a -> sambo, hyresrätts-trea -> billigare bostadsrätt -> nybygge när det är dags för barn.

      Radera
    3. Fast så är det inte. Är du inne i svängarna med bostäder så ser du att det finns en helvetisk spekulation som pågår (Egen vänskapskrets, 2 individer äger runt 5 lägenheter som ska byggas, håller på att byggas eller har byggts och ska säljas nu). Vad som gör detta ännu mer intressant är att dessa, som nu har hållt på med detta ett tag börjar få överhand. De väntar ut byggherrarna, får lägenheten en bra bit under vad de offererar utåt (Senaste exemplet, större lägenhet i årsta, stockholm. Pris utåt, runt 5.5. Erbjöds att köpa "sista lägenheten" för 4 mkr. Och nej, det var inte sista lägenheten. Skanska sitter fortfarande med tomma lägenheter på Kungsholmen som de inte säljer för de får inte de priser som de vill ha (de säljer av en efter en efter en...).

      Jag säger inte att kraschen är här etc. men det märks att hjulet går trögare.

      På detta kommer det läggas att vi kommer få en bred diskussion om skuldkvotstaket. På detta kommer, som det ser ut nu, en diskussion om "vad händer med räntorna framöver" att börja snurra. Vilket kommer leda till att det blir lite mer tankeverksamhet, lite mer resistans till att köpa för högre belopp.

      Man började prata om att bostadsmarknaden har nu börjat mattas av, dokument som gick ut hos tre myndigheter visar att det är färre objekt ute, färre snurr och folk sitter stilla, däremot så verkar individers skuldsättningsgrad inte påverkas, vilket är det man vill komma åt. Så vad som än händer med bostadsmarknaden så kommer det nog bli skakigt framöver.

      Sedan kan det tilläggas att 2017 jan kommer (s) meddela vilka myndigheter som ska flyttas ut från Stockholm (10 000 jobb). Det är tjänsteman som tjänar avsevärt högre än medelssvensson i som kommer antingen förlora jobb eller få flytta, för vi pratar inte om en flytt från city till Solna..

      Radera
    4. Kommunal, intressant. Hur resonerar dina spekulerande vänner angående amorteringskravet? Jag har fått för mig att det skulle göra spekulation i nyprod svårare eftersom det bara är första ägaren som kan undantas från kravet enligt hur reglerna är skrivna?

      Radera
    5. Flyttkedjor aka Trickle down effect är rätt omdiskuterat och om jag minns rätt inte alls så bevisat som det påstods.

      Radera
    6. Storleken på effekten är förstås omdiskuterad, men _att_ det finns en "flyttkedjeeffekt" är inte omdiskuterat. Frågan är förstås om man _bara_ ska bygga nya dyra lägenheter och så löser det tex ungdomars bostadsproblem. Jag tror inte det räcker, men det underlättar förstås.

      Radera
    7. Att den finns stämmer, men vad jag minns från plugget var det omdiskuterat huruvida det var en "ekonomisk lag" såsom en del (nyliberala?) experter påstod, just iom att det hävdades att det var likt det du skriver just att man skulle bygga dyrare lägenheter som skulle pga sin åtråvärdhet generera sagda flyttkedja.

      Jag håller med om att det räcker inte att bara bygga dyrs lyxobjekt. Det krävs mer komplicerade lösningar än så. Annars är det önsketänkandestyrt byggande efter mottot "evigt stigande priser = evigt stigande välstånd =osv...".

      Radera
    8. Jag kan kort dra min ståndpunkt om bostäder för unga.
      I allmänhet anser jag dock att bostadspolitiken skall vara begriplig för de flesta som inte är insatta i diverse ekonomisla teorier, och därför undantagen från alltför "kreativa och spännande" ekonomiska lösningar.
      För unga så behövs just de där billiga, på OLIKA platser belägna bostäder som då har lägre standard.
      Kostnadspropotionen för de boende kanske skall vara då kring mellan 1/4 till kanske 1/3 av inkomsten. Poängen med det är att unga skall ha em chans att spara ihop av de oftast mindre inkomster de har för framtiden.
      Särskilt är detta aktuellt om man dessutom som vi i Sverige och Europa har nu en politisk diskussion och bland en del vilja att öka lönespridningen i samhället och ha fler låglönejobb, samtidigt som ekonomin i övrigt lett till allt stigande bostadpriser med medföljande tröskeleffekter. Dessa gör unga en björntjänst om de hamnar på låglönejobb kombinerat med hög proportionell bostadskostnad.
      Så därför är det kanske bättre att de kan få tag på (dvs det byggs sådana) billiga bostäder där de kan starta sitt egna liv och ha en chans att spara pengar som sen kan bli en del av en insats osv.

      Radera
    9. Säg då 1/3 av nettoinkomsten för någon som bara gått ut gymnasiet och jobbar i den lokala ICA/COOP. Lön c:a 23000 per månad tror jag. Har en dotter som jobbat extra i butik. Ligger där någonstans. Får väl ut 17000:- netto? En nybyggd lägenhet för 5500:- per månad. Är det möjligt? Vi sitter på en 1:a på Gärdet på 25kvm som är min gamla mammas. Gammalt bestånd. Kostar 5000:- i månaden. Jag tror inte på det där med billiga lägenheter med svenskt skatteuttag och svenska lönenivåer. När det dessutom talas om enkla jobb till lägre löner, vad är det för jobb? Jo, typiskt sådana som finns i butikerna. Men till mycket lägre löner än vad de får idag i så fall. Inte 23000 per månad för att packa upp varor och sitta i kassan. Då räcker 1/3 av lönen bara till nåt ännu billigare. Skall de bo i hyddor? Moment 22?

      Radera
    10. @Magnus Strom. Helt riktigt. Det är precis den situationen jag menar är problematisk och den man borde vilja undvika från politiskt håll. Det är därför som jag tror att vad gäller de dyrare storstäderna (osäker på hur det är ute på riktiga landet) så måste det till både subvention och en typ 80/90-talsstandard för ungas startboende.
      Den ettan du nämner (har själv bott i en väldigt lik) var ju inte tänkt som lyxlägenhet när den byggdes utan gissningsvis för ogifta individer eller helt nya familjer på (gissning) 50-talet?
      Någonstans i denna kedja krävs det ett beslut om hur vi skall ha det och varför. Och vad som är värt att subventionera, för att undvika det där moment 22. För bor ungdomarna till slut i hyddor under bron så löser det inga problem. Inte minst för de föregående generationerna som haft det bättre. Ålderdomen är nog inte kul om ens barn har så kass ekonomi att de inte kan hjälpa till.

      Radera
    11. Subventioner? De är ju vad vi hållt på med i 70 år och det har inte fungerat. Var skall de pengarna komma ifrån? Prioritera i förhållande till skola, sjukvård, polis, försvar, äldrevård, infrastruktur och gud vet vad. Nä, vi har målar in oss fullständigt i ett hörn. Fullständigt.

      Radera
    12. Hade inte bostadsbubblan blåsts upp så mycket hade det kanske varit enklare att lösa. Men som det är nu blir allting rätt tja.. märkligt. Det jag förespråkar är inte generella hyresregleringar, utan justa en lösning för yngre generationer. Vad gäller resten av marknaden så lutar jag nog mer åt att släppa marknaden fri i övrigt, men kanske ha kvar bostadsbidrag och sådant. Liksom - som Cornu påpekar - ta bort diverse spärrar som gör det inte lönt att flytta osv.
      På det stora hela måste boende fungera, liksom allt annat du listar. Ett fungerande och rimligt prissatt boende håller igen de kostnaderna man annars kanske får för sjukvård, polis, äldrevård osv.

      Subventioner, liksom marknaden är ju inte universallösningar och går inte att bre på eller tro att de funkar överallt likadant. Det beror på hur man gör. Det vi har idag är att vi håller väl på eller har redan fått icke-fungerande subventioner liksom icke-fungerande marknad samtidigt.

      Vi har målat in oss i ett hörn, ja.

      Radera
  6. grodan kokas langsamt och allt det,

    lyfter man blicken och ser vad man far for samma slant man betalar i narforort till stockholm ar det skarpt lage.

    3rok i Tensta ar ju for i helskotta lika dyrt som en motsvarande lagenhet i manga fina sma stader i UK utan allt det spannande extra man far pa kopet i mysiga Tensta.

    Dominobricka Nr.1 ar saklart bankernas utlaning, sa fort rantorna borjar ga upp far folk inte lana tillrackligt mycket och priserna maste ga ned.
    - FED planerar en hojning i December.

    Nar dom gar ned kommer korten synas, jag gissar att nya bostadsrattsforeningar kommer fa problem samt att det kommer bli problem med negative equity for de tuffaste 10-15% av bostadskarriaristerna. Brytpunkten blir val nar folk helt enkelt ger upp.

    Hur stor ar buy-to-let, att man koper nybyggen som saljs av vid inflytt ar det val i Sverige?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur stor ar buy-to-let, att man koper nybyggen som saljs av vid inflytt ar det val i Sverige?

      Gigantisk säger jag.

      Radera
    2. Finns det någon undersökning som visar hur stort detta fenomenet blivit?

      Radera
    3. Buy to let verkar vara ovanligt i Sverige, mest för att det är så trixigt. Har sett folk som hyr ut till "inneboende" för att komma runt brf-reglerna ang andrahandsuthyrning.

      Spekulera i nyprod har jag fått för mig är på nedgång. Har dock inga siffror på det.
      - Dels har skatteverket flaggat för att de kommer beskatta privatpersoner som gjort detta mer än nån enstaka gång som affärsrörelse.
      - Dels hette det att amorteringskravet skulle låsa in första ägarna av nyprod i lägenheterna på vid sikt, eftersom förstaköparna inte omfattas av kravet men nästa köpare gör det vilket innebär på hur mycket de kan lägga.

      Jag har HÖRT att spekulationen i princip "upphört" men det är väldigt oklart om det är så eller inte.

      Radera
    4. Då alla åker på amorteringskravet så skapas ingen inlåsningseffekt, däremot blir den en tröskel att köpa.

      De reflekterar inte mycket över det då de oftast får sina objekt sålda innan det blir aktuellt med att amortera. En av dom har även amorteringsfritt då de använder sig av en rekommenderad bank genom mäklaren (go figure) för en viss period, som hen alltid säljer under.

      Jag tror inte spekulationerna har upphört, möjligtvis minskat men är fortfarande på hög nivå. Men allt detta är givetvis anekdoter...

      Radera
  7. Spännande. Inte helt oväntat väl. Men det kan bli en väldigt dyr historia. Det blir väl till att bygga om de bostäder då som inte visar sig fungera i längden kanske?

    SvaraRadera
  8. Nyproduktioner går åt, men de ligger ute lite längre än tidigare. Däremot är trångboddheten enorm i Stockholm, även om det ofta är kapitalsvaga grupper som inte kan köpa eget. Jag tror i första hand räntorna avgör vart priserna ta vägen närmaste åren. En och annan lär nog dra öronen åt sig när långräntorna börjar stiga

    SvaraRadera
    Svar
    1. Trångboddheten i Stockholm? Hur menar du nu?

      Radera
    2. Fattiga människor i Stockholm bor 10-15 pers i en 2:a.

      Radera
    3. Hört, om det. Tror många har svårt att ta till sig det. Dvs det uppstår en kognitiv försvarsdissonans.

      Radera
  9. Någon däruppe vill snart casha in och räntorna kommer att stiga. Vilket innebär en kraftig sättning. Och Ingves lär inte kunna göra något.
    Det som också är väldigt oroande är den nya situationen med kraftig nybyggnation samtidigt som dom tilltänkta hyresgästerna inte har betalningsförmåga.
    Jämför med det hemska miljonprogrammet på 60-talet men då folk åtminstone kunde betala hyrorna.

    SvaraRadera
  10. Catella, vad är det för firma? Jag antar att dom är helt objektiva och inte snorlånga fastigheter. För om dom vore det skulle det här kunna vara en s.k. partsinlaga. Och Cornucopia en s.k. nyttig idiot.

    SvaraRadera
  11. Vad hände med de 700 000 bostäder som behövdes i somras?

    SvaraRadera
    Svar
    1. De 700 000 var inget behov utan en summering av vad kommunerna enligt egen uppgift planerar at bygga. Det är ingen som har gjort någon behovsanalys på den svenska bomarknaden även om många tror det.

      Radera
  12. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  13. Varför skulle någon som bor i en villa/radhus med månadskostnad om 2,5 - 4 vilja flytta till en mindre lägenhet utanför tullarna och betala (MINST) 8-10? En nybyggd 4:a i exvis Ulvsunda kostar ca 22-28. Är inte det svårt att betala om man är pensionär? (Pensionärslägenheter (trygghetsboende) verkar kosta kring 15. Man kan därmed TRYGGT räkna på att bli rånad varje månad jmf med om man bor kvar i villan för 4.)

    SvaraRadera
    Svar
    1. En 4:a för 22-28...är det brf eller hyresrätt du pratar om då?
      Jeesus.

      Radera
    2. @Lotta Trouble: "En nybyggd 4:a i exvis Ulvsunda kostar ca 22-28"

      I call bullshit on this one. Visa mig en nyproducerad 4:a i Ulvsunda som kostar 22-28 000 kr i månaden.

      Radera
    3. Livskvaliteten höjs ett par steg i ett pensionärskomplex. Min mormor bodde på ett sådant sina sista år och levde där betydligt bättre än i paradvåningen. Pengar är inte allt.

      Radera
    4. Det finns fyra trygghetsboende tillgängliga genom Stockholm Stad. De ligger mellan 5171 SEK (Hässelby Gård) till 9629 (Hammarbyhöjden) (2:or och 3or).

      En tre/fyra i Barkaby går på ca 11-13 000 SEK. Farsta 3:a 12 202 SEK. 3:a kungsholmen (4 årigt kontrakt) 8000 SEK.

      .. så ulvsunda 22 tsek? Tveksamt.

      Radera
  14. Vaddå byggs för mycket, det är väl just brist på konkurrens som är en stor del av att det är en bubbla?
    Skitbostäder ska vara svårsålda precis som skitbilar, det behövs många vakanser för att en marknad ska fungera och vissa objekt får man räkna med förblir osålda, tex om underhållet eftersatts. Bostadsbolag borde inte kunna räkna med att hyra ut vad som helst, det borde finnas prutmån på hyran tex på dåliga hyreslägenheter på en fungerande marknad,det gör det inte idag.

    Dvs det byggs fortfarande för lite i Stockholm, eller hur?

    En marknad fungerar väl när när säljarna eller uthyrarna konkurrerar om kunderna och så är det inte idag. Är det någon som känner nån som idag lyckats förhanla på en hyra till en lägenhet i Stockholm? Prova att förhandla till er 500 kr i hyresrabatt det första året på en hyresbostad, jag tror knappt någon tänkt tanken!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror "byggs för mycket" syftar på bobubblan. Det byggs för mycket för att upprätthålla bubblan. Annars håller jag med dig. Det borde finnas fler lägenheter om man vill ha en fungerande marknad.

      Radera
    2. Måste även tänka på att om en byggare får ut mer och mer $$$ från sina projekt så kommer det leda till att andra aktörer dyker upp och vill ha en del av kakan. Till sist börjar man bygga för "efterfrågan är oändlig" vilket leder till ... ja .. högre utbud än efterfrågan.

      Radera
  15. Smällen bör bli kraftigare den här gången, tidigare bostadsbubblor bromsades med höjda räntor, den här gången har man drivit på prisökningarna med amorteringsfrihet och nollränta, när krisen väl var ett faktum kunde man mildra fallet med sänkta räntor vilket inte ät troligt idag utan man snarare förväntar sig höjda räntor.

    Noll eller negativa räntor brukar beskrivas som ett ekonomiskt experiment, ett experiment som svenska hushåll utnyttjat till fullo med kraftigt ökande skuldkvot och åtföljande kraftigt stigande fastighetspriser, det har säkert gynnat byggandet och tillväxt men hur det går på lite längre sikt med experimentet blir intressant.

    SvaraRadera
  16. Ligger det inte i byggbolagens intresse att se till att det byggs "lagom"?

    SvaraRadera
  17. Den viktigaste insikten torde ända vara att ställa upp på principen om alla prisers lika värde...

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...