2016-10-31 09:33

Villaförsäljningen faller i hela riket

Lantmäteriet konstaterar att visserligen stiger fortfarande villapriserna i Sverige, men omsättningen faller nu i hela riket. Jämfört med samma period förra året har antalet sålda villor under det tredje kvartalen fallit med 10%. Orsakerna kan vara tre.

Antalet sålda villor föll under tredje kvartalet i hela landet, utom i Blekinge län, där försäljningen var oförändrad. Ändå steg priserna 6 - 13% på ett år rapporterar Lantmäteriet (PDF).

De tänkbara orsakerna till fallande volymer på villamarknaderna är i princip tre, bägge relaterade till bostadsbubblan.

Den första är att villaägarna inte lägger ut sina villor till salu, i övertygelsen om att de kan få högre betalt om de säljer senare. Kort sagt spekulation. Detta innebär också att det finns de som vill sälja och kan drabbas av panik vid prisnedgång och översvämma marknaden med objekt initialt. Tills nästa punkt slår till på allvar och de igen väljer att inte sälja.

Den andra är förlustaversion. Får man inte så mycket betalt som man tänkt sig så säljer man inte. Även om man köpt billigare än det pris man faktiskt får, så upplever man att man gör en förlust om t ex grannen har fått bättre betalt tidigare. Därmed säljer man inte om man inte får bra betalt och volymen faller. Samtidigt ser det ändå ut som priserna stiger, för de enda som säljer är de som faktiskt får betalt vad de hoppats.

Den tredje är frånvaro av attraktiva alternativ. Villor är generellt mer prisvärda än bostadsrätter, med lägre priser per m2. Speciellt nya bostadsrätter kan dessutom ha så höga klubbmedlemskapsavgifter att det blir dyrare att flytta till en nybyggd äldreanpassad bostadsrätt än att bo kvar i villan. Bostadsbubblans höga priser gör därmed att man inte säljer sin villa. Dessutom behöver man som bekant betala skatt om man säljer villan och köper en billigare lägenhet att flytta till. 

Oavsett faller alltså omsättningen av villor med 10%, och det anmärkningsvärda är att det gäller i hela landet.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

48 kommentarer:

  1. NU KOMMER RASET!!!
    Endast 20 år efter bostadsbubblefanatikerna började tjata.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tycker det är ganska befriande att höra skeptiker till vår långt gångna bolånefest - och i motsats till dig tycker jag att bolånetorskarna har hörts mest under de senaste åren. Tjatet kommer alltså i min värld inte från minoriteten (skeptikerna) utan från sådana som dig: de som religiöst tror på en evig uppgång i bolånepriser.

      Radera
    2. Vet du, jag tror på uppgång nedgång uppgång nedgång uppgång nedgång.
      Repeat.
      Vad tror du på?

      Radera
    3. Sen kan du försöka förklara för mig varför all denna inflation vi haft inom sektorn helt plötsligt ska upphöra att existera.

      Radera
  2. Den fjärde orsaken är väl att det är svårare få nya lån till samma villkor som förr.
    Köpare drabbas , vilket innebär att alla som vill flytta drabbas, även säljare som köper nytt.

    SvaraRadera
  3. Spekulation är nog marginellt bland privatpersoner, dessutom är det bara aktuellt i storstadsregioner. Är man bosatt på landsbygden under lång tid så har man pytsat in mångdubbelt mer i underhåll, skatter och förbättringar än vad som kan fås ut vid en försäljning.
    Det stora skälet till både sälj och köp är förändringar i livssituationen, flytta ihop, få barn, skilsmässa, arbetslöshet, sjukdom och ålderdom. Dessa inträffar alltid oavsett marknadsläget för stunden.
    Håller man sig till alternativ som ger en anledning att köpa en villa så kommer man förmodligen från 1 eller 2 hyresrätter. Då är enda alternativet att spara ihop till ett grundkapital för kontantinsatsen vilket tar väldigt lång tid i en storstadsregion och för en barnfamilj kanske omöjligt. Kommer man från två bostadsrätter så bör möjligheterna vara bättre.
    Slutsatsen är att för att kvalificera sig för ett villaköp så måste man antingen vara rik eller ha börjat sin karriär med bostadsrätt på en stigande marknad.
    Eftersom bostadsrätterna har ökat så har också tröskeln för insteg ökat och för att få ihop till denna första kontantinsats så har det krävts hjälp hemifrån antingen med kontantinsats eller att få bo gratis tills kontantinsatsen tjänats in.

    Förmodligen ser vi nu att man börjar nå taket på vad som är möjligt att få ihop med kontantinsats för unga, trots allt kanske livet består av annat också än idogt sparande och då börjar kedjan falla isär d.v.s. det är inte i säljledet utan i köpledet som orsaken främst kan hittas (något som också finanspolitiken styrt mot t.ex. amorteringskravet).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag är också benägen att tro att man bör titta på köpsidan/efterfrågan för att förstå dynamiken i bubblan. Relevant borde då vara att undersöka om antalet objekt som ligger ute till försäljning minskat. Finns det kvalitetsjusterad statistik på detta?

      Radera
    2. Man behöver inte vara rik för att ha råd att bygga hus idag. Om man har liten budget så ska man till att börja med välja att bygga ett fritidshus (kod 221), då får man mer frihet i byggandet och slipper handikappanpassa, plus en del annat krångel man slipper.

      Även idag kan man i en medelstor stad hitta små tomter för 4-500k kronor; V/A + el c:a 150k; egenbyggt lösvirkeshus med enkel inredning på 100 kvm stående på plintar 350k; markarbete + oförutsedda utgifter 100k. Totalt : 1,1M.

      Radera
    3. Vitvaror, VVB, duschkabin, handfat, toalett, nedmonterat kök mm : 10-15k kronor på blocket.

      Radera
  4. Stefan: folk har inte pratat om bostadsbubbla i tjugo år, utan snarare sedan cirka 06-07. Vid det här laget måste man vara både blind och döv för att inte begripa att bubblan är uppblåst nästan till max.

    Två exempel: för 6-7 år sedan kunde man ha som tumregel "en mille per rum" i stockholms innerstad. Det tyckte jag och min kompanjon var "galet dyrt". Idag gäller denna tumregel i Kalmar och liknande mellanstora städer. Och i stockholm gäller väl minst det dubbla.

    Likaså passerades milstolpen 100k per kvadratmeter i Stockholm någon gång 2014-15. Det kunde gå över den gränsen vid enstaka toppobjekt, med mycket lyx osv. Nu viaas snart en lägenhet på djurgården, i behov av stambyte och nytt badrum, med utgångsbud 120k/m2.

    En femma med totalt renoveringsbehov (1,5-2 miljoner?) såldes nyligen för 20400000, dvs 166000 kr/m2.

    Det finns INGET som motiverar såna ökningar förutom spekulation och allmän galenskap.

    SvaraRadera
    Svar
    1. 1996 pratades det återigen om en bostadsbubbla, sedan har det fortsatt.

      Radera
    2. Sandow, då kan vi iaf vara överens om att ni hade fel 06-07, för du tror väl inte att priserna kommer sjunka under de nivåerna som fanns vid den tiden?

      Radera
    3. Boatadspriserna har historiskt följt underliggande faktorer som inflation och reallöner. 2006 års nivå är fortfarande över den nivån i alla fall i Stockholm.

      Radera
    4. KPI är helt passé om man ska försöka bedöma bostadsmarknaden.
      Överhuvudtaget är KPI helt passé som mått mätt men fortsätter lura många.

      Radera
    5. Tittar man på Storstockholm exempelvis, låg priserna om man indexerar 1980 = 100 på 80 1996. Det vill säga inte särskilt högt. Idag ligger motsvarande index på ca 300, så jämförelsen blir ganska slående mellan dessa två år.
      Långa trenden för räntorna varit sjunkande sedan 1990 ungefär. Om man tror att vi har en räntebotten nu måste man nog också tro att vi har en pristopp.

      Radera
    6. Kingen.

      Räntorna var tvåsiffriga på den långa sidan Q1 1996 och folk snackade bobubbla och fan och hans moster. Sen kom den härliga inflationen i obligationer, resten är historia.

      Radera
    7. Alltså jag vet inte vad jag skall säga. Men tittar jag på vårt eget hus som har gått up(enligt kalkonvärderingar, vad vet jag?) från ett inköpspris på 395000 1993 till ett säljpris på 7-8 miljoner idag. Vi har då satsat 1-1,5 miljoner i form av utbyggnad och renovering under de här åren. Låt för enkelhetens skull säga att huset har kostat c:a 2 MSEK totalt. Eller max 2,5. En priskorrigering ner mot 4 miljoner känns helt rimlig. 40-50%. Hade någon sagt åt oss 1993 att vi skulle kunna sälja huset för 4 miljoner 23 år senare hade vi nog tyckt att det var ganska bra. Men nån bubbla finns det inte..

      Radera
    8. "Problemet" är inte vad som är "rimligt" utan att det finns X antal köpare som är beredda att betala 7 miljoner för kåken. Givetvis står det alla fritt att sälja till den som bjuder 4 miljoner istället högstbjudande men varför det?
      Försöker man då begränsa kapitaltillgången så att det kanske inte går att ge mer än 4 miljoner så kommer fortfarande samma X antal köpare knacka på dörren då dessa alltid kommer ligga inom 90 percentilen. Så i detta exemplet måste man istället se till att utbudet är stort i det valda området. Förmodligen är det många fler faktorer än bostaden standard som väger in, t.ex. socialt stabilt område.

      Radera
    9. Nja, min poäng är väl inte vad som är rimligt med dagens situation utan vad som hade varit en rimlig prisuppgång under drygt 20+ års ägande. Jag skulle vilja ställa det pris som kanske går att få ut idag mot vad som hade varit normalt historiskt sett. Låt säga en normal prisuppgång för bostäder sedan?, ja kanske 1945? Är detta 10% per år eller är det mer eller är det mindre? Sedan ställa det i relation till huruvida det är en bubbla eller inte? Sen måste man ju givetvis ta med faktorer i beräkningen som de sjunkminan nämner. I vårt fall ser det ut att vara sisådär 10% per år sedan 1993. Rimligt eller inte?

      Radera
    10. Rimligt eller inte, jmf med börsen som investering så är 10 % under index.

      För OMX30
      Genomsnittlig årsavkastning under perioden 1990-2014 är: 12.69 %
      Genomsnittlig årsavkastning under perioden 2004-2014 är: 12.10 %

      Radera
  5. Tänk om man istället för att köpa samma hus av varandra till ständigt högre priser hade tagit den potten med pengar och byggt nytt och prisökningen ökat i takt med inflationen?

    - alla skulle vinna utom stat, banker och byggbolag 😀

    Där vi tittat på i uk få man fem 4rok för samma pris som en 100kvm villa i stockholm. Hyr man ut rummen separat blir det 1650gbp/månad.
    Till det får man en välmående stad, låg kriminalitet, bra skolor, 90% "rätt folk" osv.

    Jag vet att jag tjatar mig blå om detta men det finns inget som rättfärdigar de höga bostadspriserna i sverige, snarast tvärtom.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Grov förenkling Johan, det finns massor med anledningar till de höga priserna i Sverige.
      Generellt bor svensken billigt i Sverige.
      Att det nu börjar ta emot för kundkretsen som söker sig till de attraktivaste objekten är naturligt. Samma fenomen sker i hela västvärlden.

      Radera
  6. Finns det en bostadsbubbla? Folk betalar ju det de har råd att betala.... med dagens ränta...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Betalar och betalar? Det enda som betalas är ju räntan och minimalt med amortering kanske. Man hyr pengar av banken.

      En del blir nästan förlämpade av idén att lån alltid har en aspekt som kallas "betala av". Varför skulle man det? Man får ju "alltid igen pengarna" när man säljer ju.

      Radera
    2. "Det enda som betalas är ju räntan och minimalt med amortering kanske."

      Ja det är ju bankens val, eller hur?

      Radera
    3. @Sandow innan amorteringskravet. Nu är amortering ofta den enskilt största posten.
      (om man inte har jättehög avgift)

      Radera
  7. Riksbankens pris i ekonomisk ovetenskap till Alfred Nobels förfäran - Haha, mycket passande namn på spektaklet.

    Riksbanken har dock lyckats sätta oss i en situation som vi svårligen tar oss ur. Bostadslån på hundratals gånger årsinkomsten är ju inget problem medan räntan ligger kring noll. Den går inte att höja med mindre än en totalkrasch av valutan.

    Det ska nog mycket till innan folk i tillräckligt stor utsträckning tappar tron på valutasystemet och får det att gå under...

    SvaraRadera
  8. En enkel förklaring kan vara att, vart skall man flytta när man har sålt huset? Ett äldre par med diverse åkommor vill inte bosätta sig i en hyresrätt med trappor i ett "slumområde" bostadsrätter som är någorlunda anpassade för äldre är inte lätta att hitta, till ett bra pris. Vid försäljningen skall man även betala skatt hur man än räknar på det så blir det enklare och billigare att bo kvar i huset. En sak som man inte får glömma är att till bostadsrätten/hyresrätten tillkommer en parkeringsavgift som kan vara ganska hög, om man överhuvudtaget får en parkeringsplats.

    SvaraRadera
  9. Den låga omsättningen är ett jätteproblem. I området där jag bor (nära Göteborg) så verkar omsättningstakten ligga över 100 år. Det finns i princip inget alls till salu förutom några udda (t.ex. extremt dyra) objekt till salu. Orsaken till den fallande omsättningen är såklart att det inte är attraktivt att sälja. Vad du än byter till så slutar det med att du bor sämre till högre kostnad. Situationen är skapad av politikernas totala avsaknad av konsekvenstänkande när de "tog bort" fastighetsskatten. Dessutom är det absurt att ta ut stämpelskatt på försäljningssumman (1,5%) och nya pantbrev (2%). Finns det någon som hört en vettig motivering till de skatterna? En villa för 5 miljoner utan gamla pantbrev och med 75% belåning går på 150.000 kr i rena transaktionsskatter. En vettig hade varit precis tvärtom, det ska löna sig att flytta. Ta bort alla negativa skatteeffekter av att flytta och inför ett flyttavdrag.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det skall löna sig att flytta-det var en radikal åsikt.
      Varje gång?
      Hur skulle det påverka ett samhälle?

      Radera
    2. "Hur skulle det påverka ett samhälle?"

      Positivt. Eller är du bara obstinat och insinuerar att folk skulle flytta för att tjäna pengar? Får nog vara ganska mycket mer än jag tänkt mig om man skulle ta sig det omaket gång på gång ...

      Radera
  10. Jag förstår resonemanget som vissa här på bloggen kör med att de tycker att Cornu säger "vargen kommer, vargen kommer, etc".

    Man kan vända på logiken i det resonemanget och påpeka att dessa skribenter kör exakt samma race, med "vargen kommer inte, vargen kommer inte, etc".

    Minst lika förrädiskt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack, demoman.

      Syftet är ju att påtala risken för vargen, så att åtgärder tas så vargen aldrig dyker upp. Vanlig hederlig riskhantering alltså. Att varna för vargen är ofarligt, att däremot förneka dess existens kan bli mycket kostsamt.

      Radera
    2. Jag har försökt 'smyga' in en liten kommentar/diskussion gällande bostadssituationen till vissa bekanta, delvis för jag bryr mig om dessa och delvis för att utmana dem lite intellektuellt.

      De flesta slår bakut i förnekelse, vill inte diskutera och säger bara att "nä men priserna går ju upp". Det är faktiskt rätt tragiskt och hjärtskärande då vissa har barn och är antagligen belånade till MAX.

      Radera
    3. [/anekdot gällande vargen kommer]

      Radera
    4. Sjunkande omsättning och sjunkande priser är det vi skall oroa oss för (eller tvärtom om man är lagd så). Sjunkande omsättning med stabila/ökande priser är något helt annat än ett omen om sjunkande priser.

      Radera
  11. Jag tror även amorteringskravet kan vara en anledning. Mängden pengar som måste hostas upp varje månad har ökat med ca 50%, och med en befolkning som utökar sina lån när _alla_ bostäder går upp i pris kan man ju bara tänka sig hur populärt det är.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Amorteringskrav hade en liten effekt, däremot är vi på samma prisutveckling som vi låg på innan amorteringskrav i fördes.

      .. Vilket betyder skuldkvotstaket nästa.

      Radera
  12. Omsättningen i N Bohuslän har sjunkit som en sten. Här lever vi med kombinationen av kustnära, Oslo-nära (ett av få områden i Europa som kan bubbelmatcha oss) och den allmänna bubblan i Sverige. Här är 50-80% av omsättningen "onödig"(man skulle lätta kunna avstå sin fastighet och ändå ha ett hem). Det handlar inte om "bostadsbrist", mer än på marginalen. De som verkligen känner av "bostadsbrist" kan jag känna starkt för, men de har inte ekonomiska resurser att upprättahålla en sprickande bubbla. Fallhöjden är stor; säkert 50% överlag och mer än så i många områden. Ingen kommer att vilja köpa dessa fastigheter när man känner att priserna börjar falla eftersom man inte behöver dem och man vill inte förlora sina besparingar. Och sen börjar en självförstärkande process där den enda vägen går ned i en mörk och smittsam spiral...

    SvaraRadera
  13. Om det nu stämmer att omsättningen sjunker som en sten, så kommer det väl bli svårt för kommunerna att köpa villor och bostadsrätter till "flyktingarna" för våra skattepengar? Vad kommer härnäst? Expropriation? Förfogandelagen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nja, sålänge något säljs så kan kommun köpa. Gör ingen skillnad att omsättningen minskar.

      Radera
    2. Jaha. Så det finns alltså inte färre bostäder att köpa om omsättningen sjunker?

      Radera
  14. Är det inte så att omsättningen sjönk det kvartalet pga den kraftiga omsättningen precis innan amorteringskravet infördes? Många ville göra sina bostadsaffärer precis innan kravet infördes.

    SvaraRadera
  15. "Dessutom behöver man som bekant betala skatt om man säljer villan och köper en billigare lägenhet att flytta till. "skriver Cornucopia. Det stämmer väl inte riktigt, det blir skatt även om man köper, billigare lika dyrt eller dyrare; man får dock uppskov, vilket man får betala en dyr avgift för. Eller har jag fel?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det finns ett uppskovstak, och uppskovet gäller bara om man köper lika dyr eller dyrare bostad.

      För många äldre, som köpt sin villa på 70- eller 80-talet, så är värderingsökningen så hög att det blir skatt oavsett.

      Radera
    2. Uppskovstaket är 1.45 miljoner kr (avser reavinsten).
      Anta då att personen i fråga har sålt sin bostad för 3 miljoner och köper en bostad för 2 miljoner.
      I det fallet ska 1 miljon upp till direkt beskattning. Uppskovsbeloppet blir 0.45 mkr (om man önskar det).

      Radera
  16. intressanta inlägg, men en fråga; vad hände med "tant Agda har inte råd att bo i sitt hus som hon egenhändigt byggde" nu när alla pratar om att få igång flyttkarusellen? För det är ju att göra det dyrare att bo kvar och t v i n g a folk att sälja som blir målet och konsekvensen?

    SvaraRadera
  17. Jag analyserar bostadsmarknader i segmenten bostadsrätt 3or under 2,200 tSK.
    Marknaden i Lund ort 800m inom central station.
    Marknaden ser död ut jämfört med April eller Augusti och September.
    Erbjudande har halverats. För tidigt för att dra slutsatser . Priserna i Swptember var stigande. Alla har haft brottom under April- September så att marknaden har tillfälloigt torkats ut kan vara en förklaring.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...