2016-10-05 12:30

Urbaniseringsmyten: Inflyttning till storstäderna driver inte "bostadsbristen"

Diverse okunniga brukar yra om att ett antal busslaster flyttar in till storstäder som Stockholm varje dag och hävdar att detta driver priserna i bostadsbubblan. Men statistiken är tydlig - fler flyttar från Stockholm än som flyttar in och det samma gäller Göteborg och Malmö. I själva verket byggs det mer bostäder i våra storstäder än inrikes flyttningsnetto ("flyttningsöverskott"). Befolkningsökningen i storstadsområdena beror främst på personer som inte vet bättre (invandring) eller inte har något val (nyfödda barn). Nedan följer grafer med sk fakta till skillnad från bostadsbubblebortförklararnas felaktiga berättelser om inflyttning och urbanisering.
Inrikes flyttningsöverskott Stockholms kommun 1968 - 2015. Ja, jag har stavat fel i grafen. Orkar inte återskapa allt i Excel igen och rätta. Lev med det.
Trenden är tydlig för samtliga våra stora kommuner Stockholm, Göteborg och Malmö. Inrikes flyttningsnetto är fallande och negativt. Sist att få negativ inflyttning var Malmö med start 2015. Trenden är inte ny, utan i princip linjär, rent av accellererande.

Det hävdas från diverse bostadsbubbleförnekare att inflyttning till storstäderna, sk urbanisering, skulle ligga bakom bostadsbubblans absurda prisnivåer. Som man ser är det fel. Förnekarna väljer att ignorera alla de som med facit i hand på vilka skitstäder våra "storstäder" är väljer att flytta åt andra hållet. I själva verket gick det en minibuss med knappt åtta personer som flyr Stockholm varje dag under 2015. Från Göteborg var nettot knappt tre personer som flyttade ut varje dag, och från Malmö lämnade knappt en person på cykel varje dag under 2015.

Kom ihåg att det trots detta byggts tiotusentals nya bostäder på dessa orter.  

Mer om det längre ner.
Inrikes flyttningsöverskott Göteborgs kommun 1968 - 2015. Felstavat, lev med det.
För Göteborg är det totala nettoointresset för de som redan bor i Sverige inget nytt. Kommunen har i princip inte haft någon positiv nettoinflyttning sedan millennieskiftet. Ändå har priserna på bostaäder mångfaldigats.

Inrikes flyttningsöverskott Malmö 1968 - 2015. Felstavat, lev med det.
Malmö är mindre och variansen blir därmed större. Men nettoinflyttningen har periodvis varit negativ, eller svagt positiv, och är nu negativ igen. Inte heller här har man haft någon större inflyttning sedan millennieskiftet.

Vad är det då som driver befolkningsökningen? Svaret är invandring och det handlar mestadels om arbetskraftsinvandring. Till inrikes flyttningsnetto räknas nämligen även de asylsökande som på egen hand flyttar från sin kommunplacering i Korpilombolo till Stockholm. Och nej, nyfödda bebisar behöver inte köpa en ny bostad och har inte heller inkomster och kreditvärdighet att låna till en bostad.

Tittar vi på storstadsregionerna så ökar befolkningen via inflyttning svagt. Några tusen om året. Det handlar om ungefär en promille av Stor-Stockholms befolkning, dvs en tusendel. Det är ingen urbanisering, utan det är avrundningsfel. Man ska också komma ihåg att det flyttar studenter till våra storstadsområden och ändå blir nettot bara promille.

Samtidigt har det byggts tiotusentals nya bostäder i storstadsområdena. Nedan ser ni att även om varje inrikes inflyttande skulle vara singel och bo helt själv, så byggs det avsevärt fler bostäder än inrikes inflyttning till storstadsområdena.
Inrikes flyttningsöverskott och bostadsbyggande Stockholm 2007 - 2015.
Vid tillfället för uttaget levererade inte SCB statistik längre bak än 2007. Det är gissningsvis en bugg, då tabellen åtminstone ska gå till 1997. Kalenderbitare får ha överseende och ta fram längre tidsserier på egen hand.

2015 byggde det 9655 fler bostäder i Stor-Stockholm än inrikes flyttningsöverskott.

Som vi ser här är även inrikes inflyttning till Stor-Stockholm i en fallande trend. Den ligger dock några år efter Stockholms kommun. Givet några år till kan den mycket väl bli negativ för hela regionen.

Inrikes flyttningsöverskott och bostadsbyggande Stockholm 2007 - 2015.
För Stor-Göteborg byggdes det 3011 fler bostäder än inrikes flyttningsöverskott år 2015.

Inrikes flyttningsöverskott Stor-Malmö och bostadsbyggande 2007 - 2015.
Även i Malmö byggdes det 1245 fler bostäder än inrikes flyttningsöverskott.

Urbaniseringsmyten är en myt. Det pågår inte någon massiv inflyttning ens till storstadsregionerna, som inkluderar landsbygdskommuner som t ex Ale, Nykvarn eller Svedala. 

Oavsett byggs det avsevärt mer bostäder än inrikes inflyttning till storstadsområdena. Och man kan direkt avfärda de som yrar om busslaster med dagliga inflyttare till Stockholm som opålästa. 

43 kommentarer:

  1. Men invandrare som flyttar till storstäderna: de kommer väl från landet? Hamnar de inte först i Flen och Delsbo och Kopparberg etc - och sedan flyttar alla till Södertälje och Malmö. Räknas inte det som inflyttning från landet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som det står i inlägget räknas de t inrikes inflyttning.

      Radera
  2. Många äldre har betydligt mer boyta än vad de behöver. Ålderskkyftan är enorm.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis. Dessutom har de en massa andra saker de inte behöver heller. Knö ihop dem, släng deras prylar och skapa plats.

      Radera
    2. Det kommer att lösa sig per automatik.
      Utflyttningen från Sthlm tillsammans med det massiva byggandet kommer att göra att snittytan per boende närmar sig 100 kvadrat (minst).

      Radera
    3. Utflyttning, ökat byggande och räntehöjning. Det blir en massa saker som löser sig.

      Radera
    4. Ja eller så blir det i princip tvärtom.
      Inflyttning samt stillastående räntor och det som byggs blir ständigt dyrare.

      Radera
  3. Sådär ja. Nu blev det bättre.
    Sen är det såklart så att bostadsbrist/höga priser gör att inte fler flyttar till Stockholm, så det kan ju finnas en del frågetecken om orsak och verkan där också...

    SvaraRadera
  4. Babyn behöver visserligen ingen bostad. Men den växer ju upp och när barnet blir vuxen så behöver ju denna person en bostad trots allt. Där i ligger ett stort fel i ditt resonemang. Mvh Viggo

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jaså. Det blir alltså brist på bostäder 20 år i förväg?

      Radera
    2. Nej, men du kanske borde ha med i ekvationen hur många barn det föddes för 20 år sedan, dvs de som idag börjar behöva bostäder?

      Radera
    3. Som jag har bloggat om så minskar kullarna ungdomar kraftigt just nu, dvs du har fel även där. Antalet personer som behöver ett första boende minskar. Så, nej.

      Radera
    4. Att ungdomskullarna minskar betyder ju inte att det behövs färre bostäder. Om antalet som når flyttnadsmogen ålder är större än de som dör (och som inte bor på gatan) så behövs det ju fler lägenheter.

      Radera
  5. Det som i stort driver priserna är inte bostadsbrist utan kostnaden för att bygga nytt. Om priserna faller på begagnade bostäder byggs det inte nya bostäder vilket driver upp priserna så att det blir lönsamt att bygga igen och där ligger jämvikten.

    Här är byggnadskostnad per kvm för flerbostadshus:

    http://www.statistikdatabasen.scb.se...3-a6ea703f8757

    1998 13 774
    1999 15 815
    2000 18 171
    2001 21 249
    2002 22 571
    2003 23 038
    2004 21 075
    2005 22 403
    2006 22 351
    2007 25 084
    2008 26 613
    2009 26 253
    2010 27 849
    2011 28 350
    2012 30 335
    2013 32 245
    2014 33 060

    Till detta kommer övriga kostnader som markkostnad. För 2014 var totalkostnaden per kvm lägenhetsarea 43 793 kr för stor-stockholm.

    Detta bildar en botten för prissättningen och det byggs väldigt lite nytt i bra lägen som då kostar mer än ovan som är snittpriserna för stor-stockholm. Sen byggs det väldigt lite nya bostäder från tidigt 1900-tal så dessa finns i begränsad mängd.

    Botanisera gärna på länken ovan, finns mycket kul kring bostäder där.

    Jag är fortfarande inte förvånad att prisbilden ser ut som den gör. Jag skulle vilja hävda att det var för billigt att bo förut och att det nu normaliseras. Att bostadsmarknaden är knasig är inte samma sak som att prisökningen är omotiverad.

    Svenska löner och skatter är det största problemet i Sverige. Om folk inte kan leja en snickare som bygger en altan åt dig för att du måste jobba väldigt många timmar för att netto tjäna det som snickaren ska ha brutto i timmen, så kan man inte förvänta sig att det ska bli billigt att leja byggjobbare som bygger hela lägenheter åt folk som de ska bo i som inte blir svindyra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ser inte korrekt ut. Den rena byggkostnaden lär inte ökat med 150% sedan 1998 och en lägenhet kostar inte 33000 kr/m² i snitt att bygga. Ser ut som om markkostnaden ligger med.

      Radera
    2. Länken ballade ur ser jag. Nytt försök.

      http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0201__BO0201A/KostnaderPerAreorFH2/?rxid=6650094e-180b-423f-acc3-a6ea703f8757

      Radera
    3. Bra där D.L.
      I princip kan man betrakta uppgången från 14 tkr/kvm 1998 till 33 tkr/kvm som inflation.
      Slutsatsen blir att det är lika bra att köpa nu trots de upptrissade priserna om vi antar att vi även framöver kommer att ha byggkostnadsinflation.

      Radera
    4. Jo, det är korrekta siffror direkt avskrivna från SCB. Länken fungerade inte tyvärr men har lagt in den på nytt. Kontrollera gärna.

      Radera
    5. Något kan ju eventuellt vara fel i deras tabeller.
      150% kostnadsökning på byggande när inflationen enligt samma myndighet varit 22% verkar omöjligt.

      Radera
    6. 22% bygginflation på 16 år?
      Inte en chans.

      Radera
    7. Vidare kan man konstatera att hushållens ekonomi klarar dessa utgifter alldeles utmärkt idag. Iaf sett till medianen.

      Här öär tex medianen för disponibel inkomst för sammanboende med barn (tkr).

      Sammanboende med barn 0-19 år [1]
      --------2011----2012----2013----2014
      Totalt 533,2 545,0 553,7 573,8

      http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Hushallens-ekonomi/Inkomster-och-inkomstfordelning/Inkomster-och-skatter/Aktuell-pong/302201/Inkomster--Hushall/Riket/385257/

      Vilket ytterligare indikerar att betala de gamla hyrorna eller priserna är alldeles "för billigt". Självklart drivs även priserna av den allmänna räntebilden för bostadsräntor men realt är inte räntorna särskilt låga idag.

      År 5 års ränta “Inflation” Realränta Ränta e skatt

      2015 2.53 -0.21 2.74 1.98
      2010 4.23 0.64 3.59 2.32
      2005 4.20 -0.04 4.24 2.98
      2000 7.25 0.51 6.74 4.57
      1995 12.50 2.53 9.97 6.22
      1990 14.10 8.74 5.36 -0.28
      1985 13.25 7.32 5.93 0.63

      PS fy farao vad jag avskyr att skriva den här typen av inlägg i Cornus minimalistiska box för kommentarer och avsaknad(?) av sätt att formatera tex tabeller på.

      Radera
    8. 22% inflation. Enligt SCB:s prisomräknare har priserna i snitt ökat 22% 1998-2014.

      Radera
    9. @ Kingedward

      Så när siffrorna på SCB inte överensstämmer med det du tycker att de borde vara så är de kanske fel. Vilka andra siffror kan man förkasta på det sättet?

      Radera
    10. Vilka priser då? Bananer?

      Radera
    11. Jag antar att du vet vad snitt innebär? Genomsnitt av alla priser med andra ord.
      Du konsumerar väl något annat än bananer?

      Radera
    12. Del av boendekostnad-hyra speglar givet yt-priset.
      Tiotal år tillbaka, lyssnade på SRP1 samtal angående hög månadshyra, hyreslägenhet, närvarande Hyresgästföreningen, HSB, Riksbyggen, 2st stooora byggentreprenörer.
      Reportern drog sedvanligt insiktslöst argument om att använda billigare bygg-material Hyresgästförening hakade på med annat likvärdig nullitet.
      En av byggentreprenör angående byggmaterial och påpekar kort och ungefär som så. -" 3/5-delar av hyreskostnaden/månad är avgifter ej relaterad själva bygg-materialkostnad.

      Radera
    13. Precis min uppfattning.
      Byggarna håller uppe bubblan.
      Den dag då det parkeras små väl använda bilar vid byggena i stället för dagens svarta suvar-då faller priserna!

      Radera
  6. Varför skulle bara inrikes inflyttning påverka bostadspriserna? De som flyttar till storstäderna behöver inte nödvändigtvis aspirera på de nybyggda bostadsrätterna för att ändå driva upp priset på dem. Storstadsområdena i Sverige präglas av "white flight" och etnisk/social segregation. Förenklat kan man säga att en inflyttad flykting i den lägst stående förorten skapar en dominoeffekt som i andra ändan gör att en överklassperson tycker att han behöver uppgradera till den senaste nybyggda lyxlägenheten.

    SvaraRadera
  7. Har alltid övergått mitt förstånd varför folk över huvud taget flyttar till storstäderna med rådande bostadspriser. Själv bor jag i en glesbygdskommun i en fin villa som jag köpte för tio år sedan och nu har betalt av lånen på.

    Men om nu inte befolkningen ökar i storstäderna, var ökar den då? Sveriges befolkning i stort ökar ju och ute på landsbygden ökar det definitivt inte. Är det mindre orter som ökar?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns ett väldigt enkelt svar på ditt första stycke. De flesta vill inte bo i glesbygd av flera olika anledningar.

      Vad gäller befolkningen ökar den så klart i tex Sthlm.

      Radera
    2. Ja det är lätt att bli förvirrad av cornucopia ibland.
      Man får ju känslan att invånarantalet minskar i Stockholm när sanningen är den motsatta.
      Sen är det mycket möjligt att ökningen inte beror på att det flyttar massa norrlänningar och smålänningar till Stockholm, men ökar gör det allt.
      Nu tror jag visserligen inte heller att befolkningsökningen är särskilt viktig för den ökning i bostadspriser vi haft

      Radera
    3. Daniel-Hade du köpt en villa för 10 år sen i närförort hade du kanske kvar lånen på den. Men då hade du kunnat köpa en herrgård på landet för värdeökningen ;-)

      Har du missat att ökningen i befolkningen var rekordhög förra hösten!
      Den spreds till orter som bedömts som obygden av vissa.

      Radera
    4. Daniel.
      Landsbygden/mindre ort. Skillnaden kan vara hårfin. I Södermanland ökade befolkningen med 3000 personer 2015. Alla orter där hade ett överskott.

      Radera
  8. Göteborg ett negativt överskott om ca 1000-hushåll (3'-4'), utgår från att det är hushåll parabel beskriver, riktigt?
    Om så kan förklara, sedan år tillbaka, diverse mera återkommande och omfattande reflektioner i lokal text-media angående GBG som ett, primärmål för boendet.
    Dessutom en joker och kan tänka att rycker man undan hushåll bestående av endast studerande, inskriven på högskola, blir avståndet mellan parablerna merän ett par snäpp på y-axeln, dock inget som nämnts i åvan media-texter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Asså husby ränta, blir lätt samhälle. Kanske korrelerar samfälligt.Bara undrar några år utskänknings tillstånd.

      Radera
    2. Tack! Jag behövde skratta.

      Radera
  9. Utflyttning/inflyttning/bostadsbrist m.m., ytterst styrs prisbilden av tillgång/efterfrågan.
    Uppenbarligen byggs det mycket i Stockholm och det säljs omgående. De som flyttar in, flyttar från något och flyttkedjan är igång. Betyder det allså att flyttkedjorna existerar enbart inom Stockholm?

    SvaraRadera
  10. Viktigt att beakta är att se på hur de nya svenskarna bor och vilka flyttningsmönster de har.

    1) Nyanlända placeras i kommuner med lediga bostäder. Där kan de leva på bidrag och lära sig svenska. När det är klart skall de hitta ett arbete. De lediga bostäderna beror på att infödda svenska inte kunnat försörja sig på den aktuella orten.
    2) Lösningen blir att flytta där jobben finns. De flesta saknar utbildning, har en utbildning som är av låg kvalite eller har fel utbildning till den svernska arbetsmarknaden. En möjlighet är då att börja arbeta i lågkvalificerade arbeten i servicebranchen
    3) För att få lågkvalificerade arbeten i servicebranshen så måste man flytta till t ex Stockholm
    4) Bostad ordnar man genom att bo inneboende hos en lansman. Man kan bo väldigt trångt
    5) För att dölja att man har hyrt ut sin lägenhet, eller del av den, så får hyresgästerna skriva sig på annat hall. Man köper sig en address av en annan landsman.

    Jättefattiga människor som bor jättedåligt.
    Det rationella vore att bygga jättebilliga lägenheter åt dem, men det är förbjudet i Sverige

    Istället så väntar man sig att de jättefattiga människorna ska få råd att hyra jättedyra lägenheter, men det kommer inte att ske. En uppskattning av vad man tjänat på att arbete på en svensk pizzeria: 500 kr/dag. Arbete alla dagar i månaden ger en lön på 15 000 kr/månad. Vilken hyra har man råd med då?

    SvaraRadera
  11. Tror det är många Stockholmare som lockas av att casha hem på bostaden. Man kan ju leva fantastiskt mycket bättre i andra delar och slippa all trängsel

    SvaraRadera
  12. Tittar man på byggpriserna så började de skena 2006/2007. Var det måhända då det infördes statliga subventioner på ombyggnader?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eh nej det gjorde dem inte.

      Ökningen var större 1998-2006 än det var 2006-2014.

      Radera
  13. 2001-2006 ser utvecklingen rätt stabil ut i min ögon. Den sjönk till och med något av åren...

    SvaraRadera
  14. Har träffat en hel del här uppe i Sthlm som investerar i lägenheter. Alltså de har ett vanligt boende men investerar i nyproduktion som de sedan säljer med bra vinst. Och visst; politikerna sponsrar ju hela upplägget än så länge.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...