2016-09-27 19:28

UBS: Stockholm tredje värsta bostadsbubblan i världen

Den internationella storbanken UBS har släppt en ny analys av bostadsbubblorna i världen, och Stockholm kvalar med index 1.92 in på tredje plats efter Vancouver (2.14) och London (2.06).
UBS Global Real Estate Bubble Index. Källa: UBS
UBS skriver i sin analys:
"Over the last 12 years, the real house price level in Stockholm has doubled. The pace of growth accelerated in the last two years as growth rates stood near 15%. However, lending rates declined swifly, so that the cost of owning a house remained relatively stable. A dysfunctional rental market provides no incentives to counteract the long-lasting supply shortage. And recently enacted reg- ulations to cool down the housing market have not shown any signicant results yet."
Definitionen av en bubbla är en grov överprissättning av en tillgång enligt UBS, men kan endast bevisas efter att den spruckit. Man talar därför om bubbelrisker, där alltså Stockholm har tredje högsta risk i världen bland de städer man tittat på.

Indexet är ett vägt medel av bland annat pris/inkomst, pris/hyra, ändring av räntekostanad i förhållande till BNP och ändring i byggande i förhållande till BNP.

38 kommentarer:

  1. http://www.debtdeflation.com/blogs/2016/07/05/inequality-debt-and-credit-stagnation/

    Sevärt om skuldskapandet och slutligen stagnation av krediter i världen där bland annat Sverige tas upp som exempel. Något förknippad med bostadsbubblan (i Sverige har mycket av krediterna gått till bostäder).

    SvaraRadera
    Svar
    1. A) När kreditexpansionen avtar procentuellt sett för finansiering av "privata investeringar", så uppkommer efter en viss tidsfördröjning en lågkonjunktur.

      B) När kreditexpansionen avtar procentuellt sett för finansiering av "köp av bostäder", så uppkommer efter en viss tidsfördröjning en sprucken bostadsbubbla.

      C) När kreditexpansionen/centralbankernas penningskapande avtar procentuellt sett för finansiering av "de offentliga utgifterna", så uppkommer efter en viss tidsfördröjning en kollaps för det politiska systemet/staten. Politikerna kan endast få kontroll över händelseutvecklingen om de inför ett auktoritärt styrelseskick. Men för svensk del måste man först bygga upp polis och militär för att befolkningen ska kunna hållas i schack.

      D) Med nollränta eller negativ ränta på statsobligationer, kan inte pensionssystem eller socialförsäkringssystem som bygger på köp av statsobligationer finansieras längre. Dessa system kollapsar.

      E) Det räcker inte med nollränta på lån till investeringar inom näringslivet, om det inte enligt ekonomiska kalkyler är lönsamt att investera. Skatter, regleringar, kollektivavtal etc gör det olönsamt att investera.

      F) Det är inte efterfrågan på varor och tjänster som skapar sysselsättning, investeringar och produktion. Det är vinsterna (intäkter minus kostnader) som skapar sysselsättning, investeringar och produktion. Vinstmål och avkastningsmål kan endast sättas av företagens ägare (ej av centralbank eller av politiker).

      Radera
    2. A) När kreditexpansionen avtar procentuellt sett för finansiering av "privata investeringar", så uppkommer efter en viss tidsfördröjning en lågkonjunktur.

      B) När kreditexpansionen avtar procentuellt sett för finansiering av "köp av bostäder", så uppkommer efter en viss tidsfördröjning en sprucken bostadsbubbla.

      C) När kreditexpansionen/centralbankernas penningskapande avtar procentuellt sett för finansiering av "de offentliga utgifterna", så uppkommer efter en viss tidsfördröjning en kollaps för det politiska systemet/staten. Politikerna kan endast få kontroll över händelseutvecklingen om de inför ett auktoritärt styrelseskick. Men för svensk del måste man först bygga upp polis och militär för att befolkningen ska kunna hållas i schack.

      D) Med nollränta eller negativ ränta på statsobligationer, kan inte pensionssystem eller socialförsäkringssystem som bygger på köp av statsobligationer finansieras längre. Dessa system kollapsar.

      E) Det räcker inte med nollränta på lån till investeringar inom näringslivet, om det inte enligt ekonomiska kalkyler är lönsamt att investera. Skatter, regleringar, kollektivavtal etc gör det olönsamt att investera.

      F) Det är inte efterfrågan på varor och tjänster som skapar sysselsättning, investeringar och produktion. Det är vinsterna (intäkter minus kostnader) som skapar sysselsättning, investeringar och produktion. Vinstmål och avkastningsmål kan endast sättas av företagens ägare (ej av centralbank eller av politiker).

      Radera
    3. Om man vill få bukt med ökande bubbla så måste man gör något åt dagens inflationsmål.

      Det finns ingen anledning att KPI måste vara 2%. Det skulle gå precis lika bra med 0% eller -2%. Att saker bli billigare är inget problem. Folk slutar inte köpa TV apparater bara för de faller i pris med 50%.

      Problemet är fallande penningmängd, som under finanskrisen, men vi är inte närheten av en sådan situation nu. Riksbankens svar på sådan här kritik är

      "Riksbankens främsta uppgift är att upprätthålla förtroendet för målet "
      http://www.riksbank.se/Documents/Tal/Floden/2015/tal_Floden_Fores_MF_151013_sve.pdf

      Riksbanks främsta uppgift att "upprätthålla ett fast penningvärde." (Riksbankslagen). Att ändra målet hit och dit är så klart vanskligt, men man måste också inse när något är rejält snett, annars gör man exakt samma feltänk som ledde till 500% ränta och massarbetslöshet. Priserna på bostäder rusar, men Riksbanken bortser helt ifrån detta, bara för deras tolkning av begreppet inflation inte innehåller dessa.

      Radera
  2. http://www.bloomberg.com/news/articles/2016-09-27/brexit-real-estate-backlash-fans-rush-into-hot-swedish-market

    SvaraRadera
  3. Det finns hundra lådor. Alla utom en innehåller godis. Den kvarvarande sista lådan innehåller en bajsmacka.

    Person A: Om du fortsätter att blint öppna en låda per månad och häva i dig innehållet så kommer du att äta bajs en vacker dag.

    Person B: Trams! Det har du sagt senaste 20 månaderna och jag har bara ätit godis. Du har bevisligen fel.

    Person A: Nej, jag har rätt från dag ett i mitt påstående.


    -------------------

    Angående bostadsbubblan: jag tror vi är nära slutet. Jag läste nyligen att man på många håll nu säger att det inte finns en bostadsbubbla trots att man har oroat sig för motsatsen. Det är väl när alla säger att det är sunt som det faktiskt spricker och inte när alla skriker "bubbla".

    Vi kommer att få rätt snart och vi kommer att ha haft rätt ända sedan början av denna cirkus.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sverige har näst högst belåning per capita i världen (om man slår ihop både statliga och privata lån). [ironi] Finns inget som kan gå fel här väl? [/ironi]

      Radera
    2. Klart det kan gå fel.
      Det kan även fortsätta att gå "rätt".
      Lite mer ödmjukhet om detta vore på sin plats, ni har inte en susning om hur detta slutar.

      Radera
    3. Vad är gå "rätt" pyspunka?
      horisontella priser?
      stigande priser?

      Radera
    4. Nej, vi har inte en susning om HUR det slutar. Då skulle vi inte skriva patetiska kommentarer här. Däremot vi vi alla ATT det slutar.

      Radera
    5. Äh. Det kommer alltid gå upp. Vi har ju swedish auction. Det är en garant för ständig prisuppgång.

      Radera
    6. Ekonomin kommer sluta med slipsen runt huvudet däckad i ett cykelställ. Det kommer Magdalena 'Partypinglan' Andersson se till.

      Radera
    7. Ekonomin kommer sluta med slipsen runt huvudet däckad i ett cykelställ. Det kommer Magdalena 'Partypinglan' Andersson se till.

      Radera
    8. Men då så demoman. Hur har du förberett dig och hur går dina positioner?

      Radera
    9. Gör er redo för #Svennezuela

      Radera
    10. (Kom ihåg vart ni hörde #Svennezuela först)

      Radera
    11. Helt sjukt va du snackar.
      Berätta nu istället hur du positionerat dig för armageddon.

      Radera
    12. Tio flaskor Renat och en gammal Luger. *Trololol*

      Radera
  4. Svensk ekonomi har stimulerats av rekordupplåning av hushållen och en skenande bostadsmarknad, amorteringsfrihet och nollränta har inte gjort saken bättre, tyvärr så har politikerna varit dåliga på ingripa och bromsa utvecklingen så risken är väl att bubblan brister med en högre knall än vanligt, i vanliga fall så bromsar man en fallande bostadsmarknad och ekonomi med räntesänkningar, hur gör man den här gången om olyckan är framme.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Investerar inte så gärna i företag som säljer större delen av sina produkter i Sverige innan bubblan brustit. Fast försökte få lite aktier i Engelska Skolan nu. Kanske är jag för försiktig för det kan ta lång tid innan det smäller och vi kan lyckas få en pyspunka men att det skulle vara annorlunda nu än förr verkar osannolikt.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    2. Engelska skolan kommer att bli kraftigt övertecknad så du kommer inte få i närheten av det du tecknat.

      Radera
  5. Har banken glömt att vi inte har marknadshyror? Deras indikator skenar ju när skillnaden mellan lön och brukshyra är sneddriven redan från början.

    SvaraRadera
  6. Att bubblan spricker är ju ingen högoddsare längre. Frågan är om det är den sista urblåsningen vi ser nu? Anekdotiskt bevis: den här (förvisso fina lägenheten) men belägen i Söders rövhål Skanstull har alltså trissats upp till över sanslösa 7 300 000. BLT gone haywire

    http://objekt.fastighetsbyran.se/Objekt/?source=Hemnet&ObjektId=1602470

    SvaraRadera
    Svar
    1. Söders rövhål eller ej. Allt under 75 000 kr/m2 inom tullarna med balkong i söderläge högt upp får nog ses som ett extremt kap.

      Radera
    2. Och 4254:- i avgift. Med så stort lån(?) gäller det att ligga med rörlig ränta för att få lägsta möjliga kostnad. 10% i ränta på det? Dessutom har priset gått upp massor den utgångspris. Bara att gratulera säljaren som blir mång-miljonär på att ha satt in vita IKEA luckor och lagt vita golvmattor. Rimligt? Avreglera hyresmarknaden nu!

      Radera
    3. Om jag inte misstar mig har fastigheten precis ombildats.

      Radera
    4. Tomträttsavtalet skrivs om 2018.
      På skuldsidan ligger den kortsiktig finansieringen på 0.43% i ränta.

      Radera
    5. Tomträtten ligger på 4.3 miljoner på årsbasis vilket ger 1 tusen/mån för de lägenheter som löper som brf. Sen finns det hyresrätter och lokaler utöver detta. Hur hög tomträtten kommer att bli 2018 är svårt att spekulera i, definitivt högre är dock tämligen säkert med tanke på de stigande priserna.

      Radera
  7. Rekommenderad för alla som ska låna idag. http://www.sr.se/laddahem/podradio/SR_p3_dokumentar_081012080017.mp3

    SvaraRadera
  8. Ok, vad händer med folk på landsbygden,som inte har så stora lån på sina hus?
    På landet och i mindre städer är lönerna lägre och priserna på hus mycket lägre. Pryltänkandet är nog inte lika utbrett heller. Dock kommer väl arbetslösheten att öka och hela landet drabbas av BLT i Stockholm :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sverige borde snegla på Norge där man har en levande landsbygd.
      Exempelvis är arbetsgivaravgiften 5% på landet vilket ger förutsättningar för företag att skapa jobb och nyanställa.

      Radera
    2. märkligt ändå.. norge hanterar glesbygden vettigt, finland har full koll på skolan och rättsväsendet..

      i sverige har vi.. fullt kaos?

      Radera
  9. Om vi bortser från hur marknaden ser ut samt hur den har utvecklats och fokuserar en stund på riktiga pengar istället.

    Det kostar 3-4 hela bra nettolöner att få tillgång till, inte äga utan endast få tillgång till, en enda kvadratmeter boyta och därefter betala avgift på denna. En lägenhet på 60 kvadrat kostar alltså 180 - 240 nettolöner, alltså 15 - 20 nettoårslöner för en sketen 2:a på söder och då kan lägenheten vara "rätt så begagnad" och kräva en del mindre renovering.

    En splitterny premiumbil kostar 1 - 2 nettoårslöner och då är bilen helt ny, har en del nybilsgarantier. Dessutom äger man bilen och kan göra typ vad man vill med den.

    När en bil blir äldre blir den mer sliten och tappar i värde. När en bostadsrätt blir "äldre" blir den också mer sliten men den ökar i värde, hmmmmmm, intressant.

    Snälla, tillrättavisa mig inte nu angående utbud och efterfrågan då den formeln stämmer endast om man har en fast mängd valuta tillgänglig.

    Bubbla eller inte, när folk är beredda att skuldsätta sig för resten av sina liv för att komma, i bästa fall ett par km, närmare stadskärnan är det något som är allvarligt fel i huvudet på folk.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad är alternativet till att köpa?
      Hyra? Bo i den splitternya bilen?
      http://sverigesradio.se/sida/avsnitt/780564?programid=4091

      Radera
    2. Det var inte så jag menade när jag jämförde bostadsrätt med ny bil. Jag ville bara tydliggöra hur galet det har blivit att folk tar astronomiska lån till något de inte ens äger.

      Det enda som gör att folk är beredda att ta stora lån är tron på uppgång eller att de i alla fall får igen pengarna den dagen de säljer. Ingen vettig människa köper 60 kvadrat för 20 nettoårslöner (vilket innebär kanske 60 år rätt bra sparande månad efter månad) för att till slut behålla lägenheten och känna sig nöjd med att ha betalat av den under en hel livstid.

      Allting bygger på tron att bostadsrätten kan en dag säljas. OM man visste att risken var överhängande att man kanske inte får den såld eller att man INTE får igen pengarna så hade många tvekat.

      Den andra faktorn är de låga räntorna men dess psykologiska effekt är marginell. Däremot är den reella effekten mycket högre då fler har råd att ta stora lån och då höjs köpkraften och därmed en konstruerad efterfrågan vilket i sin tur höjer priserna som i sin tur ökar folks tilltro till konstant pristillväxt osv.

      Bankerna har idag blivit "too big to fail" och det är därför som Riksbanken inte vågar höja räntan eftersom risken finns att man hade triggat igång fallet.

      Så länge räntan är låg och folk har ett jobb att gå till så är det lugnt och vi kan fortsätta som vanligt, oavsett takten på prisuppgångarna. Men ju längre tiden går desto känsligare blir systemet och raset kan triggas av minsta avvikelse.

      Eftersom, precis som du säger, det inte finns några vettiga alternativ så ser jag ingen annan logisk utväg än just någon form av krasch.

      Radera
  10. På kartan ser det ut som att Stockholm har bytt plats med typ Karlskrona. Spännande utveckling.

    SvaraRadera
  11. Det är jävligt svårt att jämföra svenska bostadsmarknaden med utländska bostadsmarknader pga hyresregleringen som ställer till det på hyresfronten. Sen undrar jag: hur lång kan en bubbla vara?

    http://aktiepappa.blogspot.se/2016/09/hur-lang-kan-en-bostadsbubbla-vara.html?m=1

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...