2016-08-03 15:15

Wallenstams VD: Kraftig inbromsning på bostadsrättsmarknaden

Fastighetsbolaget Wallenstams VD Hans Wallenstam konstaterar i bolagets halvårsrapport att amorteringskravet ledde till en kraftig inbromsning på bostadsrättsmarkanden. Han instämmer i min analys att det är först i augusti-september man kan se om inbromsningen är tillfällig eller om marknaden verkligen vänt ner.
Moln över Södermalms bakgårdar.
Hans Wallenstam skriver i rapporten (PDF):
"Det märktes en kraftig inbromsning på bostadsrättsmarknaden i samband med att amorteringskravet infördes den 1 juni 2016. Om det är en temporärt stillad efterfrågan eller om det är början på en dämpad marknad som fortsätter vika – det kommer vi att få se nu i augusti-september."
Här instämmer VD:n med min analys att vi inte kan bekräfta nedgången förrän kanske i augusti, även om åtminstone Stockholms bostadsmarknad har gett en teknisk säljsignal för lägenheter för första gången sedan prisraset 2011. Säljsignal är inte samma sak som en faktisk bekräftelse av en framtida nedgång.

För själva bolaget Wallenstam ser man inga problem med nedgångar i priserna på bostadsrätter.
"En eventuell mer ihållande prisnedgång på bostadsrätter är ingenting som oroar mig ur bolagsperspektiv. Det är snarare så att Wallenstam som hyresrättsproducent kan gynnas av lägre pris på bostadsrätter, eftersom efterfrågan på hyresrätter då blir större. De enstaka bostadsrättprojekt som vi själva har i vår projektportfölj kan enkelt ställas om till hyresrättsproduktion vid behov. Om efterfrågan på bostadsrätter faller kan också byggnationen av bostadsrätter minska. Det kan leda till ökad konkurrens mellan entreprenörer och i sin tur innebära lägre byggkostnader för oss."
Hypotesen kring att en ihopklappad prisuppgång för bostadsrätter kan leda till en överetablering inom   byggsektorn är dock intressant. Det bådar i så fall inte gott för t ex Skanska, Peab och NCC som via lägre efterfrågan på bostadsrätter kan drabbas speciellt på marginalen. En förutsättning för de överprissatta bostadsrättprojekt man driver är att priserna stiger så köparna tror de kan få betalt för att bo.

Enligt Avanza handlas Wallenstam just nu till p/e 8.54 och 2.03% i direktavkastning. Inte brutalt hög värderingen ens för ett fastighetsbolag, men lite väl låg direktavkastning.

26 kommentarer:

  1. En bruten prisuppgång var ju hela syftet med amoteringskravet. Uppdraget slutfört.

    Om det sedan sätter igång ett ras nedanflr 2014/15 års nivå, well då har vi facit på att det är något ruttet på bostadsmarknaden.

    Att sedan enda sättet att bygga är att förlita sig på stigande priser, well, jag hade inte köpt.aktier i byggbolag..
    (oavsett kommer inte staten ha råd att subventionera 700000 bostäder, och framför allt är det politiskt självmord att finansiera detta via skattsedeln)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, just det jag glömde ju...

      Ja jag vill tacka bostadsbubblan som gett mig så mycket...

      :)

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    3. Du och din bostadsbubbla.

      Men vad ser du som alternativ då egentligen? Det kommer kanske vara lika politiskt självmord att lova att göra ingenting när de som bor i de 700k (eller hur många de nu är, tror det är 18-20% av bostadsbeståndet som är BRF iaf) bostaderna kommer kräva att rösta på någon som lovar att subventionera dem och dämpa deras lidande väl?

      Radera
    4. Inte köpt aktier i byggbolag = Blankat byggbolag? När?
      :)

      Radera
    5. Ropen skalla, subventioner åt alla hipsters på söder?
      Var har priserna ökat mest och var får ett prisfall mest påverkan? Stockholm. Regionalt får det betydelse för prisfall = mindre konsumption.
      När det börjar sprida sig utanför hipstersöder får det realeffekter på ekonomin.

      Men jag tycker amoteringstvånget är bra,och det är rimligt att införa åtgärder stegvis för att utvärdera effekten.

      Ett försiktigt avtrappande av ränteavdrag och samtidigt minskad reavinstskatt är nästa steg.

      Det är inte så mycket som går att göra i detta läget längre, den tiden är förbi. Moderötternas styvnackade motstånd till att minska avdraget i röstfiskesynpunlt är huvudorsaken
      Anders Borg kommer av historikerna få skulden för att inte åtgärdat skuldbubblan

      Däremot tror jag inte på någon tokkrash, ialla fall inte så länge räntan är låg. Att priserna minskar nu är både en effekt av amoteringskravet samtidigt som det effektivt sett redan funnits i låneavtalen från bankerna i de flesta fall. Det kan också vara en effekt av att årets affärer genomfördes före första juni, och det helt enkelt stannar av och köparna är borta men nya säljare är ute o försöker kränga. Hur många objekt ser vi ute?

      Radera
    6. @Rickard: Vadå, det finns MER att hämta ju?

      Det kommer inte gå bra för t.ex. företag som endast säljer badrum och kök. Där finns en kraftig nedsida och inga bailouts. Kommer inte på några fler idéer just nu men..

      Radera
    7. Man behöver faktiskt inte blanka alla aktier som man inte köper...

      Radera
    8. @Anonym: Nej, såklart. Men det är specifikt moraliskt korrekt att blanka storbanker och byggbolagskartellerna.

      Radera
    9. Vaddå "specifikt moraliskt korrekt"? Som jag ser det så är det alltid moraliskt acceptabelt att blanka vilken aktie som helst (sålänge man lånar aktien av någon villig och faktiskt levererar det till köparen iaf), men man har aldrig någon moralisk skyldighet att blanka någon aktie.

      Ser inget specifikt som gäller just bygg och bank...

      Radera
  2. Intressant. Vairt lite ur loopen på det där. Men då väntar vi väl och ser antar jag?
    Men drabbas verkligen de stora byggbolagen så hårt verkligen? Blir det inte snarare deras alla underentreprenörer som drabbas, medan storbolagens vinstmöjligheter minskar från en hög till en mer ordinarie nivå? Jag tänker mig att så länge "att priserna stiger så köparna tror de kan få betalt för att bo." hålls igång så bör väl vinsterna vara högre än vad de skulle vara annars, fast fortfarande positiva med (exempelvis) ett expansivt byggande, framför allt generellt i storstäderna, men i synnerhet i Stockholmsområdet?

    SvaraRadera
  3. Kan man misstänka att det slösas lite väl mycket i ledning/administration/bonusar om man endast orkar dela ut 2,03% trots god intjäning?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Snarare så expanderar man för vinsterna. Personalkostnad brukar inte vara någon större kostnad i fastighetsbolagen. Det mesta står i årsredovisningen, och som vanligt så är ledningens del av kostnaden inte särskilt stor.

      Man drog in 1549 MSEK i hyresintäkter, och ledningen verkar dra 30 miljoner inkl pensionsavsättningar osv. Inte en särskilt hög summa, och nästan helt irrelevant i förhållande till utdelningen (498 MSEK).

      Radera
  4. Fastighetsbolagen har värderats upp oerhört mycket senaste åren, så det är inte längre märkligt med till synes låg direktavkastning. Den låga räntan har gjort att aktiernas direktavkastning kunnat sjunka (dvs kurserna stiga) och ändå vara väldigt konkurrenskraftiga gentemot riskfria räntan. Se tex Castellum, som gått från en direktavkastning på ~5% till ~4%, eller Wihlborgs (5 till 3%). Förklaringen som så mycket annat är ränteläget.

    Just nu ser jag inget direkt som pekar mot en räntehöjning. Det vore förstås förträffligt att kunna köpa aktier till 20-30% billigare pris än idag, men då måste antingen vinsterna rasa eller räntan stiga. Det vore intressant att veta vad som ska trigga detta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. ... notera också att P/E-tal i fastighetsbolag ofta är missvisande, för nu för tiden värderar man om (skriver upp) sina fastighetsbestånd löpande, vilket ger oerhörda svängningar uppåt nu när fastighetspriserna ökar.

      Radera
  5. Jag är rätt naiv och kanske lite dum, men jag hakar mig upp på kommentaren: "Det är snarare så att Wallenstam som hyresrättsproducent kan gynnas av lägre pris på bostadsrätter, eftersom efterfrågan på hyresrätter då blir större".

    Tycker det borde vara tvärtom, när bostadsrätterna blir dyrare och färre vill betala priserna så vill folk hellre bo i hyresrätter. Med billigare bostadsrätter så kan man likväl ta en bostadsrätt än en hyresrätt. Är det något jag inte förstår?

    Som jag ser det vill han antingen lugna aktieägarna/investerarna eller så behandlar många sina bostadsrätter som de behandlar aktier: köp bostadsrätt när de är billiga, sälj av dem när de börjar falla och flytta in i hyresrätt...men så tycker jag inte folk tänker.

    Jag hör gärna vad ni andra tycker.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har väl med förmågan att få lån för sagda bostadsrätt och/eller klara av en amortering med kontantinsats m.m. tänker jag men i någon mån har du rätt i ditt resonemang - ja.

      Radera
    2. Bra poäng...får man inte lån till sin bostadsrätt så har man inget val. Man får söka hyresrätt oavsett om priset går upp eller ner på bostadsrätterna (undantaget bo kvar).

      Radera
    3. Men i en hyresrätt så är risken väldigt stor att dina närmaste grannar inte delar en enda av dina grundläggande värderingar i hur man uppför sig, fostrar sina barn, parkerar bilen, använder tvättstugan, om vad som är ditt och deras i källarförrådet etc.

      Radera
    4. Det förekommer nog även i bostadsrätter och äganderätter skall du se. Skillnaden är att man faktiskt verkar ha mer skydd mot sådana ifall det rör sig om en hyresrätt...

      Radera
    5. Enda sättet att inte ha sådana problem är att äga marken som huset står på. Helst inte i ett villaområde heller, för att undvika att grannar blir butthurt av att man inte har en perfekt klippt gräsmatta (man måste ju maximera avkastningen när de säljer, och då kan man inte ha en granne med icke-perfekt gräsmatta).

      Radera
    6. Problemet är att man måste äga marken inom en radie runtom. Och dessutom bo långt ut på landet för att slippa expropriering och en granne trots allt.

      Nackdelen med äganderätt är att man har ganska stort utrymme att bete sig som ett ashål. Utan hyresvärd eller styrelse som tar en i öronen...

      Radera
  6. Småhuspriserna steg under maj-juli enligt scb så bostadsbubblan verkar fortsätta att expandera..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej. SCB:s småhuspriser släpar efter upp till sex månader, då de baserar sig på lagfartsdatum, dvs flyttdatum. Inte kontraktsdatum.

      Radera
  7. Någonstans skall alla flyktingar bo och det borde väl göra att efterfrågan ökar ?

    SvaraRadera
  8. Vilka flyktingar? Det tog ju slut...

    Eller har man stängt av Öresundsbron för inget?

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...