2016-08-11 16:46

Svårt hyra ut nybyggda hyresrätter

Mina otaliga anekdoter om läsare som utan att någonsin stått i Stockholms bostadskö fått ett förstahandskontrakt på en hyresrätt bekräftas nu av Bostadsförmedlingen i en artikel hos SvD. Hundratalet lägenheter har gått till folk utan kötid. Som bekant vill folk ha billiga centrala hyresreglerade förstahandskontrakt och inte nybyggda lägenheter med i praktiken marknadshyra.



Som alla känner till ska det vara dyrare att hyra en bostad än att äga den. Dels har man inte några underhållskrav och tar inte heller någon ekonomisk risk, samt slipper transaktionskostnader som mäklararvode vid flytt. En hyresrätt ska alltså ha högre varmhyra än drift, avgift och ränta på en bostadsrätt.

Speciellt gäller detta nybyggda hyresrätter, där hyressättningen är friare initialt än inom de gamla reglerade centrala lägenheterna. Och det visar sig alltså att det är svårt att bli av med dessa nybyggda hyresrätter - ändå tjatar "alla" om att det måste byggas mer hyresrätter.

"Totalt rör det sig om strax över hundra förstahandskontrakt i nyproduktion som Stockholms bostadsförmedling under den senaste tolvmånadsperioden har släppt till bostadssökande med kötider kortare än ett år."
Till detta kommer de som fått ett förstahandskontrakt direkt via en privat hyresvärd. Men som sagt - det är "billigare" att äga en bostadsrätt (tills priserna på dessa kraschar, och det visar sig varför månadskostnaden skulle vara lägre - det där med risk).

Som jag skrivit förr - det kommer aldrig mer byggas billiga hyresrätter i attraktiva lägen. Det byggs inte ens billiga hyresrätter i mindre attraktiva lägen. Ingen hyresvärd vill bygga för hyresgäster som inte kan betala för sig. Inte ens studentlägenheter i Växjö med hyror på över 10 000:- SEK.

Att skaffa sig ett förstahandskontrakt på en hyresrätt är inte svårare än att vara beredd att betala för denna förmån att slippa ta ekonomisk risk och slippa betala mäklaravode på 100 000-tals kronor vid framtida flytt.

Det tål tydligen att upprepas: Det råder inte bostadsbrist - i princip alla i Sverige har en bostad - även kontrakt i andra, tredje eller fjärde hand är en bostad. Det råder däremot ett överskott på människor med orealistiska förväntningar som tror de kan få 100 m2 förstahandskontrakt i Gamla Stan för 2 000:- SEK i månaden och kallar allt annat för "bostadsbrist".

Inte ens de som står i Stockholms bostadskö saknar en bostad. De kanske saknar den billiga drömbostaden, men det är inte bostadsbrist. Ytterligare byggande stimulerat genom olika politiska eftergifter kommer inte ändra på detta alls.

58 kommentarer:

  1. För att komplettera lite: Lägenhetsbyte.se och andra bytes-sidor överflödar av dessa människor du beskriver i näst sista stycket Lars. Lycksökare som är ute efter ett optimalt kontrakt helt enkelt.

    SvaraRadera
  2. Undrar var alla nya svenskar, som idag bor i baracker, ska bo om det aldrig kommer att byggas billiga hyresrätter? Bidragen kan väl inte täcka den höga hyran. Med tanke på att de som redan bott i Sverige en tid har en jämförelsevis mycket högre arbetslöshet också. Det är en riktig utmaning att få till både jobb och bostäder... Norrtälje kommun har iaf tagit initiativ till att få skattebetalarna att hyra ut sina sommarstugor och var det Täby som köpt bostadsrätter åt de nya.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Med tiden kommer nog dessa köpsvaga grupper flytta in i de billiga reglerade hyresrätterna medans andra köpstarka får finna sig i att betala överpriser på en kreditdopad bostadsrättsmarknad.

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    3. Det skulle skapa fler utvecklingsområden och försvåra integrationen så regeringen lär inte välja det. Skattebetalarna tillsammans med Mig.verket står för ca 100000 tillfälliga boenden nu. Det blir en utmaning att bygga så många reglerade billiga hyresrätter, speciellt som det aldrig kommer att byggas några enligt experter.

      Radera
    4. Hej. Jag förstår. Men om alla de som kan köpa också tvingas köpa när man t.ex behöver större, trots överpriser, så lossnar nog en del billiga hyresrätter. Med tiden alltså.

      Radera
    5. De kläms ihop i befintligt billigt bestånd i slitna förorter. På riktigt.

      Bostadsrätterna i Vallentuna och eventuella sommarstugor i Norrtälje handlar om asysökande innan de fått uppehållstillstånd. Sedan är det upp till dem själva att fixa boende.

      Organiserad brottslighet har stenkontroll över kontrakt i många bostäder ute i förorten och tjänar storkovan på att packa nya medborgare som sillar.

      Radera
    6. Min misstanke är att du kan mycket väl ha rätt. Man får inte utgå från att alla kräver eller har lika mycket utrymme per persom som någon eventuell statlig standard anger.

      Radera
    7. Det handlar inte om krav eller vilja. Det handlar om vilka möjligheter som finns. Hellre det än vara kvar på boendet.

      Radera
  3. Nja, håller väl inte med till fullo även om det förstås är många som önskar drömboende till låg kostnad. Finns många hinder och man måste accepters att alla i samhället är inte högfungerande med ordnade förhållanden.

    SvaraRadera
  4. Var placerar man då alla "nyanlända" flera hundratusen de senaste åren och fler kommer till framöver? Sveriges befolkningstillväxt är i nivå med vissa uländer som Bangladesh.
    Utan befolkningstillväxten skulle vi antagligen ha haft överskott på lägenheter i Sverige, men nu är det alltså tvärtom.

    SvaraRadera
    Svar
    1. På sikt gör det Sverige till en vinnare. Bara utmaningarna med bostäder och arbeten blir lösta.

      Radera
    2. Sverige blir en vinnare, precis som Romarriket.

      Radera
    3. Vinnare, ja jösses "Rödluvan" är ju även det en saga...

      Radera
    4. Tveksamt om det skulle vara ett överskott riktigt, beror väl på hur mycket det byggs. För det som byggs är ju -som påpekat bla i blogginlägget - knappast billigt.

      Radera
  5. "Det råder inte bostadsbrist - i princip alla i Sverige har en bostad."

    Märkligt sätt att definiera brist. Bostäder är inte utbytbara mot vandra. Om man bor i stad A men vill flytta till stad B är det antalet bostäder i stad B i förhållande till efterfrågan på bostäder i stad B som avgör om det råder brist. Om priset bestäms utanför marknaden nås inte jämviktspris och därmed uppstår per definition brist eller överskott. Att vissa har "orealistiska" förväntningar på hur billigt de kan bo motsäger ju inte det, utan är tvärtom en självklar följd av hyresregleringen, likaså att nybyggda lägenheter med högre hyra får svårt att konkurrera.

    Det är ju rena självklarheter detta, känns nästan fånigt att behöva påpeka dem.

    /Dan

    SvaraRadera
  6. Självklart finns det en bostadsbrist. Det är som inom sjukvården: 70-80% beläggning är att betrakta som full avdelning. Det måste finnas marginaler. Är det nära 100% beläggning finns ingen smidighet i systemet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Konkurrensen mellan hyresvärdarna om hyresgästerna fungerar heller inte så bra om det är nära 100% beläggning, vilket leder till höga hyror och svarta pengar för kontrakt.

      Radera
  7. Jag blev lite sugen på en dyr hyresrätt med ok läge i Stockholm efter det här inlägget. Så jag räknade lite vad avkastningen kan bli på det kapital jag idag har bundet i bostaden och kom fram till att med 4% avkastning på kapitalet kan hyra en bostad för 14 000 kr med bibehållen kostnad om jag inkluderar avkastning på kapital. Nu kostar inte en nybyggd hyresrätt av samma klass som min BR 14 000 kr utan snarare något mer. Utgår man från de bostäder Lars tidigare nämnde med hyra om 2 400 - 2 500 kr / kvm så kostar motsvarande bostad 14 291 kr men dessa lägen är sämre än jag har idag. men visst hyresrätt ska vara dyrare än BR så det är ok.

    Kikade in på Bostad Stockholm för att se hur det ser ut och de som ligger i ok läge har anmälda kötider från 1986 som längst. Jag har inte stått i kö sen 1986. Visserligen är det ju flera lägenheter än en som förmedlas så möjligen skulle jag kunna få en sådan som var acceptabel och med kalkylen ovan så blir kostnaden ok men det bygger på att jag istället för att ta risk på bostadsmarknaden tar risk på aktiemarknaden. Bättre diversifiering men oavsett så tar man en avsevärd risk.

    Nu bygger ju dock hela kalkylen med hyresrätt på att jag redan bor i BR och har belåning om 50% och räknar på alternativavkastning på insatt kapital. Hade jag inte haft något kapital hade jag fått betala "full hyra" eller betalat motsvarande 100% belåning i en BR. Skillnaden är dock att jag i min kalkyl inte räknar med någon värdeförändring alls på bostaden. Går bostadsmarknaden upp i pris på ägt boende så är det en förlust att byta till HR rakt av motsvarande kan inte sägas om marknaden faller då jag inte kommer få några 4% avkastning på kapitalet i en fallande marknad.

    För mig verkar det som att HR kontra BR är hyfsat balanserade boendeformer ställda mot varandra avseende kostnad för den boende. Men jag ser fortsatt BR som den bättre boendeformen än HR både avseende kostnad och risk. Detta förutsätter dock att man har lite koll och kontroll på sin privatekonomi, har man inte det ska man förstås inte ta någon risk alls.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Välskrivet.

      BR är också den bättre boendeformen pga möjligheten till medbestämmande i förvaltningen av fastigheten. Dock ser de flesta sin BR som "hyr av banken" och är noll delaktiga i fastigheten, men i teorin är det bättre att äga tillsammans med andra ur medbestämmandesynpunkt.

      Radera
    2. Tja, det var snabbt ihopkrafsat. Det finns betydligt många fler parametrar att ta hänsyn till. Ränteläget tex, om man nu tror att det är här för att stanna så är BR bättre om man tror räntan är artificiellt låg så kanske HR är bättre, då får man uppdatera sin uträkning men om räntan går upp kanske 4% årlig avkastning på kapitalet är för lågt.

      Det är simpla kalkyler men oerhört många parametrar att ta hänsyn till så sanningen är svår att presentera.

      Det beror förstås också på ens personliga situation, behövde jag låna 100% till En BR hade jag alla dagar hellre satt mig i en hyresrätt till motsvarande kostnad.

      Man får heller inte förringa värdet av en kötid på 10-20 år som ska spenderas för att få den där hyresrätten. På samma sätt som att man behöver spendera sitt kapital för kontantinsats vid köp av BR.

      Radera
    3. Glömde skriva att jag faktiskt är genuint sugen på en HR just nu och har kötid för att få en vettig sådan också om jag inte är alltför kinkig. Men det bär emot som tusan att blåsa mina 16 år av köande just nu. Livssituationen är inte riktigt id en punkt där det behövs eller känns rimligt, min kötid är lite av en försäkring, likt det är för många andra.

      Radera
    4. Riskera 3 månadshyror vs. att riskera >50% av insatt kapital.
      Att hyresvärden bestämmer över ditt boende vs. "hyr av banken"-människorna bestämmer över ditt boende.

      Jag kommer aldrig köpa en BR.

      Radera
    5. Jag riskerar kapitalet utanför ett ägt boende också.

      Antingen investerar jag det för att jämna ut skillnaden i kostnad mellan HR och BR eller så sätter jag kapitalet på ett sparkonto till i princip ingen avkastning alls. Utan den utjämningen blir min boendekostnad ungefär 100% högre med mindre risk eller något högre boednekostnad i HR jämfört med BR med risken på aktiemarknaden istället för på bostadsmarknaden. Där får man göra en avvägning vad som är mest värt det för var och en.

      Läste du ordentligt vad jag skrev eller var det magkänslan som fick dig att skriva ett intet sägande svar?

      Radera
    6. Jag har en kompis som fick kontakt på en trea i Tygeln på söder med 4 års kötid - hyran är strax över 15500 för 73 kvm. De hade iofs lite flyt, det var en av de sista eller den absolut sista lägenheten som förmedlades. Markplan med mycket insyn, jag hade tackat nej till den men det ville väldigt gärna bo på södermalm helt enkelt.

      Jag plockade ut en 3rok på 85 kvm (också strax över 15k i hyra) i norra djurgårdsstaden för ett år sedan, hade också 4 år i kön. Det var ca 24 lägenheter som hyrdes ut i samma veva och vi var väl nr 13 eller liknande att välja lägenhet i huset när det väl kom dit. Då ska det tilläggas att vi var på plats 24 + 30 ish (alltså 30 positioner utanför kön på de 24 som skulle få en lgh) när intresseanmälningen stängde så det var många som sorterades bort eller tackade nej när det väl kom till kritan.

      Min poäng är att det är ganska så enkelt är få en hr i Stockholm om man har råd med hög hyra.

      Radera
    7. Riskera kapital för att inte få någon reell avkastning, det är en bra business-plan det!

      Radera
    8. @ Demoman Ah du menar alltså att man aldrig ska amortera heller. Det ger ju inte heller någon reell avkastning, bara kostnadsminskning.

      @Stoffe Japp, det går att få HR och det är mycket riktigt så att de flesta som gapar om bostadsbrist i Stockholm är folk som vill ha en central, fin bostad med låg hyra. Största hindret för mig just nu är att jag f.n vägrar att göra mig av med min kötid för en HR, det antyds också i länkad artikel att ma ninte vill göra sig av med sin kötid.

      "– Det är när det byggs många dyra lägenheter på ett ställe som det kan vara svårt att hitta personer som vill betala höga hyror efter lång tid i bostadskön,"

      Vilket på något sätt indikerar att man helt enkelt kommer sluta förmedla efter kötid eftersom nästan ingen ger upp sin plats i kön för något annat än de optimala bostaden. Detta leder givetvis till än längre kötider på de bostäder som faktiskt förmedlas via kön vilket också indikerades av artiklar igår som talade om att man under förra året hade lyckats förlänga snittkötiden med 2 år under 1 kalenderår...

      Om någon gav mig ett HR-kontrakt idag med en hyra på cirka 2 000 kr/kvm i Stockholm med hyfsat läge utan att jag behövde offra min kötid skulle jag nog ta det faktiskt.

      Radera
    9. Japp jag förstår dig till fullo, för min del var det ju struntsamma att kasta 4 års kö i sjön men jag är tveksam till om jag skulle lägga 16 år om jag var hyfsat nöjd med nuvarande boende. Vi fick barn och bodde där trångt helt enkelt, detta blev en bra lösning för oss.

      Jag tror också att det är en stor anledning till att det var så stort tapp på intressenter i vårt hus, folk insåg att de inte ville ge upp sina köpoäng på icke optimalt läge. Var nog en och annan som sorterades bort pga högt satta ekonomiska krav men resten tackade nog helt enkelt nej.

      Radera
    10. Den här var helt ok som information.

      http://www.stockholmskyline.se/2014/09/har-du-rad-att-bo-i-stockholm-lille-van/

      Nybyggda hyresrätter är dyra även på andra håll i Stockholm. Snitthyra för nybyggd trea på 77 kvadrat:

      Kvarteret Tygeln 15 790

      Norra Djurgårdsstaden 14 405

      Övriga Södermalm 13 802

      Västra Kungsholmen 12 326

      Hammarby sjöstad 11 100

      Liljeholmen 9 965

      Aspudden 9 933

      Radera
    11. Jättebra information. För de par där båda jobb kan man alltså välja att bo mycket centralt, nybyggt och ganska rymligt i Stockholms stad nästan oavsett sysselsättning. Det är inte direkt den vanliga mediabilden...

      Radera
    12. Om du har stått tillräckligt länge i kö kan du göra det. Har du inte det så är hyrorna ungefär det dubbla.

      Radera
    13. @Martin

      Nej det är dem inte för nybyggen men lägena blir däremot sämre om du inte har kötid. Eller menade du subventionerade gamla HR?

      Radera
    14. Korta kötider gäller för nybyggen i periferin, inte innanför tullarna. Om jag skulle kunna hyra en 3:a på 77 kvadrat någonstans innanför tullarna för under 15 000 kr/månad så skulle göra det direkt.

      Radera
    15. Eh ja, du behöver kötid rent generellt men jag förstår fortfarande inte din kommentar om dubbla hyran.

      Alla nybyggen har ungefär samma hyra oavsett läge i Stockholm. Alla gamla hyresrätter har ungefär halva den hyran oavsett läge i hela Stockholm.

      Hyresrätter fördelas efter valutan tid och BR fördelas efter valutan SEK.

      Dock går det att få nybyggda HR i ganska bra lägen utan 10+ år i kötid.

      Radera
    16. För att hyra i Stockholm utan kötid så får man hyra i andra hand. Kolla blocket, där ligger 3:or på 70-80 kvadrat på 20-25 000 /månad.

      Radera
    17. Jaha du pratar om andra hand i kommentarerna till ett inlägg som berör just att vissa nybyggda lägenheter förmedlas helt utan kötid i Stockholm... Dessutom som ett svar på en diskussionstråd som inte alls handlar om andra hands uthyrning. Då förstår jag att jag inte förstod.

      Har man inga pengar och ingen kötid kanske man heller inte kan förvänta sig att få en bostad kastad i skallen utan man får ta det man kan få dvs andra hand.

      1. Ju mindre pengar man har desto mindre bostad kan köpa och dessutom blir det längre bort.

      2. Ju mindre kötid man har desto längre bort får man bo och hyran blir högre för nyare HR än äldre.

      3. Har man inga pengar och ingen kötid får man hyra i andra hand.

      Jag ser det inte som konstigt. vad förväntar du dig av de olika situationerna?

      Radera
    18. Cornu verkar försöka få igång en cirkeljerk om att folk får tag på en 3:or i Stockholm utan lång kötid (>10 år) till ett rimligt pris (under 15 000/månad). Det går inte.

      I Uppsala, Sigtuna eller andra av Stor-Stockholms kranskommuner går det. Men Cornu lossas ha usel koll på Stockholms geografi så att han kan skriva provokativt att det inte är bostadsbrist i Stockholm.

      Radera
    19. Nej, det är inte riktigt så enkelt som Cornu vill få det till. Men går gör det definitivt. Det är inte heller så svårt som många vill få det till utan många suktar just efter den subventionerade 3:an i innerstan med hyra under 10 000 kr.

      Här är 2 relativt nybyggda bostäder i hyfsade lägen som är 3 rok eller större. Kolla anmälda kötider.

      https://bostad.stockholm.se/Lista/details/?aid=124917

      https://bostad.stockholm.se/Lista/details/?aid=124967

      För övrigt finns det i skrivande stund 4 vanliga hyresrätter (3 rok eller större) ute för förmedling på bostad Stockholm totalt.

      Här är det enda nybyggnadsprojektet som förmedlas just nu 3 rok eller större.

      4 rok: https://bostad.stockholm.se/Lista/details/?aid=124156 längsta kötid 1988-04-26

      3 rok: https://bostad.stockholm.se/Lista/details/?aid=124155 längsta kötid 1986-12-04

      Radera
    20. Kötider
      Längsta anmälda kötider på denna bostad:

      1993-02-15
      1995-08-22
      1995-09-27

      > 20 år i kötid.

      Radera
    21. Martin: jag får det snabbt räknat till att det är 49 bostäder i annonsen för 3rok. Det är alltså 49 st treor som ska hyras ut på ett bräde. Längsta kötid på den annonsen säger absolut nada om vad som kommer krävas för att få en lägenhet. Skulle förvåna mig mycket om du inte fick lägenhet med bara något enstaka år i kötid.

      Jag bor i det området i ett liknande objekt och var nr 13 av 24 att välja lägenhet under uthyrningen, jag hade då 4 års kötid. Det innebär att jag har grannar med avsevärt mindre än 4 års kötid i huset.

      Med 49 objekt att förmedla är det projektet ett lysande tillfälle för någon med kort kötid som vill plocka ut en fin lägenhet i ett bra område nära centrum.

      Radera
    22. Intressant, att det går få tag i en lägenhet med rimlig hyra för en så kort kötid.
      Hade jag bott i Stockholm så hade jag definitivt valt HR över BR, några tusen extra men minimerad risk. Dessutom behöver man ju inte ha så stor likvid buffert, en årslön borde räcka i HR fallet :-)

      Radera
  8. Är helt häpen över Lars W. slutledningsförmåga. Den är i.a.f. helt uppåt väggarna.

    Det finns ingen bostadsbrist,eftersom man kan få en hyresrätt i ett nybyggt område där Hyresrätterna är så dyra att endast en liten klick blir godkända och kan bläddra fram degen ? Vad är det för typ av logik ? Är du helt bakom flötet ?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Endast en liten klick godkända? Nejdå.

      "Gemensamt för hyresrätter med kort kötid är att det oftast rör sig om stora lägenheter i nyproduktion med maxade hyror, detta i lägen som är mindre attraktiva. I snitt ligger hyrorna kring 1 800 kronor per kvadratmeter och år, alltså cirka 11 500 kronor för en lägenhet på 77 kvadratmeter."

      11 500 kronor är inte mycket för två personer. Inkomstkraven verkar se ut som följer i Stockholm:

      "De kommunala bolagen som sänker inkomstkraven för att godkänna en hyresgäst är Stockholmshem, Familjebostäder, Svenska Bostäder, Stadsholmen och Micasa Fastigheter.

      Det nya kravet innebär att en hyresgäst ska ha 4 675 kronor kvar när hyran är betald. Den som söker ungdomslägenhet kan godkännas utan att uppfylla inkomstkraven med då med kompletterande borgen."

      Detta innebär att en familj kan efterfråga en lägenhet på 77 kvm med en månadshyra på 11 500 kronor om de har 4 675 kr kvar efter hyra -> disponibel inkomst på 16000 kr/mån. Även det gamla kravet, "inkomst på 3 ggr hyran", klarades med lätthet av av ett typisk inkomsttagarpar för en hyra på 11 500 kr.

      3 x 11 500 = 34 500, eller 17 250 kr/pers, eller en månadslön på omkring brutto 22 000 kr/mån/person.

      Nej, den verkliga anledningen är att man vill "vinna på lotto" och få den där billiga hyreskontrollerade gamla lägenheten.

      Radera
    2. Grejen är att en av anledningarna (som som mycket ofta tas upp) till de höga bostadsrättspriserna i tex Stockholm är att det sägs att folk inte har något val, de är helt enkelt tvungna att låna upp 5-6 milj för att köpa en rätt ordinär 3rok eftersom det inte går att få tag på en hyresrätt utan mindre än 20 års kötid.

      Jag har själv ofta påpekat att så inte är fallet när den diskussionen uppstår (både på nätet och i verkliga livet) men får alltid nåt yxskaft-svar tillbaka. Om jag tex försöker föra något resonemang om att jag valde hr denna gången eftersom det passade familjens behov bäst just nu, vi håller på att växa och vet inte om vi vill bo i 3rok, 4rok eller kanske villa om bara något år - så tycker folk att jag är uppriktigt dum i huvet som inte köper en bostadsrätt när jag har kontantinsatsen på banken och inkomst till att få ett gigantiskt lån.

      Hyresrätt-alternativet finns verkligen, om du har råd dvs. Kan du dessutom tänka sig att pendla typ 30 min kan då alltså enkelt kvittera ut en hyresrätt utan någon kötid alls. Folk är alltså inte alls tvungna att köpa en dyr br om de inte vill (jag utgår från att folk som kan ta gigantiskt lån även skulle ha råd med hyran på en dyr hyreslägenhet).

      Ska även tilläggas att det finns människor som hyr små lägenheter i andra hand för hyror som överstiger förstahandskontrakt på större nyproducerad hr. Jag tror att många helt enkelt inte fattat att förstahands-hr finns som alternativ.

      Radera
    3. Nja, man behöver generellt ta lån på 5-6 milj för en ordinär/något sämre trea i Stockholms innerstad för någon HR får man inte i innerstan utan kötid. har man då ingen kötid så är alternativet att låna om man får lån eller hyra i andra hand till en hög kostnad.

      De flesta områden där det pågår nyproduktion är helt enkelt inte alternativ till innerstan för väldigt många.

      https://bostad.stockholm.se/nyproduktion/

      Med det sagt så instämmer jag i att det inte finns någon egentlig bostadsbrist, bostäder finns det av alla de sorter men matchningen är väldigt dålig och det kommer den alltid att vara. Alla kommer alltid vilja ha det de inte kan få och väldigt få kommer nöja sig med det de har eller kan få så länge det inte är en hyressubventionerad bostad i perfekt läge.

      Radera
    4. Här är ett exempel.

      https://bostad.stockholm.se/nyproduktion/kolartorp/

      3 rok i Haninge med hyra om 13 000 kr i månaden. Dvs årshyra på 156 000 kr.

      Om man istället siktar på att lägga 156 000 kr om året på en BR kan man köpa följande BR.

      Storlek: 70 kvm
      Avgift: 4 000 kr
      Pris / kvm: 100 000 kr

      Och få en månadskostnad på 10 125 kr inkl ränteavdrag med teroretisk 100% belåning och ränta om 1,5%.

      Du får alltså väldigt mycket mer lägenhet om du köper än om du hyr och folk tycker det är värt risken eller så funderar de inte ens kring risken utan hoppas att det löser sig och när det inte löser sig räknar man med att någon annan betalar.

      Radera
    5. Jag brukar lägga på en tusenlapp på hyran i min kalkyl när jag jämför HR vs BR, eftersom man måste byta vitvaror, slipa golv, måla, renovera badrum och kök etc i en BR. Så det verkar alltså som om det finns viss balans mellan begagnad BR och ny HR i Stockholms stad, med tillägget att man måste vara synnerligen riskvillig om man köper BR i dagens läge.

      Lite mer info när man räknar BR vs HR:

      Jag bor i ett område med likartade fastigheter (byggda samtidigt), där vissa är BR och vissa HR. Det är till och med samma arkitekt och faktiskt samma standard på lägenheterna. HR är hyresreglerade, men tittar jag på BR så ser jag att total månadskostnad faktiskt landar nära nog exakt (skiljer endast hundralappar) på samma nivå som hyrorna. Min slutledning är att BR-priserna styrs helt av månadsutgiften som jämförs med hyror för likartade objekt. Därmed är dagens marknad oerhört räntekänslig.

      Samtidigt -- vad tyder på en rejäl ränteuppgång kommande fem år?

      Radera
    6. Instämmer helt i ditt inlägg Joakim P. Priset på BR sätts helt efter boendekostnaden för en teoretisk motsvarande HR. Marknaden är absurt räntekänslig. Det blir lätt så när räntorna hela tiden sjunker, det är lätt för priset att stiga med räntorna, men vad händer när/om räntorna stiger? Folk som bor i BR i fina lägen får plötsligt högre boendekostnad än motsvarande hyresrätt men det är ju inte så att de kan byta till en billigare HR i grannhuset i det läget.

      Av just den anledningen är jag lite sugen på att byta till HR nu eller i närtid, det finns en balans mellan pris på BR och kostnad för HR och räntan kommer nog vara låg länge men kommer den bli lägre? Jag tror inte det. Kan priserna på BR gå upp mer allt annat lika? Nja, tveksamt hur mycket dyrare det blir rent generellt utan att hyrorna går upp, kommer de då att göra det? Tveksamt med det politiska och mediala tryck som finns idag.

      Men egentligen spelar det mindre roll, för de med lite koll på ekonomi är det rätt lätt att parera svängningar. För de med mindre koll är det oftast kört ändå om det smäller till, de förstår helt enkelt inte och har inte tänkt igenom sina beslut rationellt utan endast utgått från det emotionella.

      Radera
    7. Tillägg: Med "rätt lätt att parera svängningar" menas förstås inte att man går skadefri utan endast att man hanterar det bättre än snittet vilket sätter dig i en bättre sits efter en krasch än före en krasch. Så länge du får mindre problem än gemene man är du troligen en vinnare.

      Radera
    8. Inte att förringa vid nybyggen, en HR byggs för att hålla med begränsat underhåll samt få nöjda HR gäster (t ex ljud - tjocka innerväggar, bjälklag, eller varför inte studera tak/vattenavrinning HR vs BR).

      BR byggs för att säljas så dyrt som möjligt kontra lägsta produktionskostnad (det är billigt med fina ytskikt (mattlackad ekparkett), köksluckor, laminat bänkskiva, vita 20x40 kakel på väggarna i badrummen.

      För övrigt anser jag att nybyggda HR är på rimliga priser med våra högt betalda industrisnickare etc. Vad beträffar BR medlemskap, så ligger de på tok för högt i stora delar av landet. Men det kan säkert fortsätta upp 1-4 år till, jämför läkemedelsföretag som går bet i USA när medicinen inte blev godkänd, fast allt såg så fint ut.

      /N

      Radera
  9. Såg detta i medierna också, konstigt att de inte tog upp Barkabystaden där det också har varit riktigt svårt att hyra ut.

    SvaraRadera
  10. Förklarade nån logiken i "Till detta kommer de som fått ett förstahandskontrakt direkt via en privat hyresvärd. Men som sagt - det är "billigare" att äga en bostadsrätt (tills priserna på dessa kraschar, och det visar sig varför månadskostnaden skulle vara lägre - det där med risk)."

    Vilket tidsperspektiv har Cornu? En månad, eller en "boendeperiod" (tills man byter boende nästa gång) eller livstid..?

    SvaraRadera
  11. Väldigt många bra och insiktsfulla inlägg. Men är debatten egentligen mediastrategisk rökridå styrd så att politikerna slipper lösa de svåra problemen i samhället? Bättre att diskutera BR/HR/flyttskatter än integration och kriminalitet.

    SvaraRadera
  12. Problemet är väl att hela marknaden är galen.
    För en medelinkomsttagare tar det ca 20 år att spara ihop en miljon, räknar vi med räntor på lånet så blir avbetalningen på en mille ca 30 år.
    Ska du ha en vettig lägenhet i Stockholm idag så behöver du pröjsa ca 3-4 miljoner. Kan ju inte vara meningen att man ska behöva jobba i 90-120 år för att pröjsa av en lägenhet.

    Hyresrätterna har nu kommit ikapp med de galna priserna på BRF:er, en hyra på 15 000 kronor i månaden är inte en normal hyra, än mer galet är det om vi någonstans ser det som att vi medborgare i Sverige äger det geografiska området Sverige tillsammans men ändå måste betala ockerpriser för att bo.

    Ni som förespråkar BRF:er tar en galen risk, det skiljer sig inte mycket ifrån att köpa certifikat med hävstång. Gambla med lånade pengar.

    SvaraRadera
  13. Dags för ett nytt huvudinlägg, för nu är statistiken för juli här...

    Bostadsmarknaden bromsar -- största prisfallet sedan 2008.

    SvaraRadera
  14. Diskussionen i tråden verkar handla om Stockholm. Själv tror jag Stockholm nu förvandlas till en "riktig" internationell storstad ochatt inflyttningen kommer fortsätta tio år till. Utbyggnaden av tbana och annat hinner förståss inte med. Det kommer då finnas massa människor som vill och kan betala för närhet till jobbet centralt och för att slippa lågstatusområden.
    Vore intressnt med motargument eller nyanseringar på det.

    SvaraRadera
  15. Situationen i Uppsala är ungefär som den i Stockholm med nån miljon i skillnad i pris av vad jag hört. Även nybyggda hyresrätter i förorterna har ordentliga priser. Det har gjort att folk har börjat titta utanför stan men även där har priserna börjat stiga.

    SvaraRadera
  16. Angående att många som står i bostadskön redan har bostad men vill ha en billigare, finare, centralare lägenhet. Jag har själv en hyrestvåa på Södermalm med bra hyra. Men jag står ändå i bostadskön. Helt enkelt för att man aldrig vet vad som händer, och kostnaden för att stå i kön är försumbar.
    Nästan alla jag känner står också i bostadskön. Och alla dessa har ordnat boende, antingen bostadsrätt eller hyresrätt.

    Plockade man bort alla som redan har bostadsrätt eller hyresrätt i Stockholm från kön så skulle en väldigt stor del av kön försvinna.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...