2016-08-08 12:49

Hushållens förväntningar på stigande bostadspriser ökar - men långt från toppförtroende

SEB:s boprisindikator för augusti visar på en viss återhämtning i hushållens blinda tro på evigt stigande bostadspriser. Samtidigt är det en bit kvar till toppnivåerna från förra året och i våras.
SEB Boprisindikator som mörk linje. Positiva och negativa som staplar.
Valueguards Sverigeindex för bostadspriserna som ljus linje.
Samtidigt som bostadsprisindex för hela Sverige fallit de senaste två  månaderna har även hushållens tro på stigande priser fallit. Förtroendet föll redan tidigare i vår, även om det rekylerade tillfälligt inför införandet av amorteringskraven.

Hushållen tror generellt fortfarande på stigande priser, men trenden ser ut att ha vänt. Just hushållens förväntningar driver i mycket priserna, då bubblor beror på mänsklig psykologi.

SEB, som till stor del livnär sig på hushållens tro att priserna på bostäder kommer stiga för evigt och att man därmed kan få betalt för att bo vågar inte prata om en vändning, men medger att det är de låga räntorna som pumpar upp priserna.
"Svängningarna illustrerar den osäkerhet som nu finns på bostadsmarknaden. Det finns tecken på en inbromsning men samtidigt finns de fundamentala prisdrivande faktorerna kvar, såsom låg ränta och ett lågt utbud i förhållande till efterfrågan."
Ser man till tidigare utveckling så faller ofta bostadspriserna när andelen som tror på stigande priser minskar.

50 kommentarer:

  1. Du får nog köra fastighetspriserna inflationsrensat för att få ett tydligare samband.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Då skulle vi få en rak kurva då stigningen i fastighetspriserna är just inflation.

      Radera
    2. @Stefan, här har du både rätt och fel. På lång sikt, dvs sedan tidigt 50-tal har bopriserna stigit med inflationen, dvs ca 2% per år fram till kanske slutet av 90-talet. Även om inflationen idag är undervärderad (konsumtionsekonomi men högre "intern" inflation) så har bopriserna stigit enormt mycket mer sedan 1995.

      Med rak kurva menar du dessutom en horisontell linje såvitt jag förstår dig. Även om vi rensar bort storstäderna i statistiken är den reala uppgången mycket stor. Bopriserna är nämligen en spegel av obligationsräntan vars värde realt sett fallit mycket kraftigt och är förstås negativa idag. Att man får "betalt för att bo" är ett uttryck för detta.

      Radera
    3. Jag väljer att se fastighetspriserna som tillgångsinflation. Sen förstår jag att det inte är comme il faut bland andra ekonomer som envist vägrar se sambanden utan hävdar att vi inte har inflation vilket är helt vrickat.

      Radera
    4. rttck

      Stämmer det verkligen att bostadspriserna stigit med 2% per år fram till slutet på 90-talet?
      Sanningen är väl snarare den att priserna dubblats vart tionde år sedan 50-talet?

      Radera
    5. Fastighetspriserna ingår i det traditionella inflationsmåttet men kan ju alltid diskutera dess vikt :). Fastighetsindex i inflationskorgen tror jag baseras på alla typer av fastigheter men där inte brf ingår(tror jag).

      Fastighetspriserna är förstås ett uttryck för en oerhört dålig köpkraft, dvs inflation, så på så sätt stämmer din syn.

      Radera
    6. "oerhört dålig köpkraft"?

      Det är snarare så att penningmängden ökar och därmed får vi inflation i fastighetspriserna.

      Radera
    7. @Stefan; Ditt inlägg 14:52.

      Byggkostnaderna har stigit med inflationen + 2% men såvitt jag då och då fått uppgifter om har fastighetspriserna stigit med inflationen, ex brf(som kom först på 70-talet).

      Inflationen har f.ö varit väldig hög sedan 60-talet fram till 1991. Kanske är jag ute och cyklar när det gäller siffran 2% genomsnittligt. När jag tänker efter låter det fel som du indikerar! Jag tar tillbaka påståendet t.v. Borde gå att kolla. Kanske blandade jag ihop det med byggpriserna.

      Radera
    8. Klart att köpkraften är dålig om skulderna(penningmängden) för att köpa ökar snabbare än disponibla inkomster. Det är bl.a den negativa reala räntan som främst möjliggjort inflationen. Priserna kan ju öka tack vare att en visst grupp handlar av företrädesvis varandra. Allt fler kan stiga på tack vare banker och fallande ränta. Men för dessa och alla andra utanför är köpkraften allt lägre ju högre priser(inflation). Och till nackdel för samhället i stort. Enda egentligen fördelen är väl att byggbolag gärna bygger mer till höga priser så länge efterfrågan består och därmed ökande vinster kan uppstå. Dvs bostadsbristen kan minska.

      Radera
    9. Håller inte riktigt med om att köpkraften är dålig i Sverige även om det börjar bli dyrt på sina håll.
      Sen är det självklart så att köpkraften är relativ svag hos 1/3-del av befolkningen (av olika anledningar).

      Lite härlig statistik att grotta ner sig i om du inte redan gjort det :)

      http://www.scb.se/Statistik/_Publikationer/FM5001_2016M06_BR_FM5001BR1607.pdf

      Radera
    10. Vad som isf blir intressant att värdera är de reala fastighetsprisernas utveckling mot de reala disponibla inkomsterna. Om vi förutsätter att de reala disp inkomsterna i Sverige utvecklats positivt sedan t.ex 1995, vilket jag antar de har, är då frågan om de ökat mer än bopriserna? Svaret är ett klart nej. Någonstans längre fram bör vi få en s.k "regression to the mean" eller i värsta fall ett genomslag mot den andra ändan(krasch). Kritiker kan förstås å andra sidan påstå att bopriserna länge varit undervärderade eller på tok för långa etc.

      Jag kan bara se att du värderar köpkraften till förmågan att bära månadsutgifterna för boendet till ungefär samma proportion som vi sett historiskt, typ 50% av nettoinkomsten på boende. Här blir det aktuellt att fundera över inkomsternas sammansättning. Skillnaderna har ökat dramatiskt. Men är det inte så att även bopriserna alltid varit cykliska och varför skulle priserna hållas upp om boendekostnaderna rimligtvis ökar,vilket de alltid gör, samtidigt som räntorna måste normaliseras ngn gång. Lägger vi till att antalet nya presumtiva köpare minskar rent demografiskt har jag svårt att se att köpkraften är hög eller kan öka framledes. Därmed inte sagt att priserna inte kommer att stiga ännu mer i det kortare perspektivet.

      Radera
    11. Som du kan se i länkarna är det fortfarande billigt att äga sitt boende kontra hyra.

      Disponibel inkomst: 28% går till hyra. 20% vid brf. 16% om småhus. (år 2013).

      Naturligtvis är detta räntestyrt så vi slipper en diskussion om orsakerna till detta.

      http://hurvibor.se/boendekostnader/boutgift-i-procent/

      http://hurvibor.se/wp-content/uploads/boende-till-rimlig-kostnad.pdf

      Radera
    12. Utan att lägga en värdering, men är inte medelinkomsten lägre för de som hyr sitt boende?
      Kan inte det förklara en del?

      Radera
    13. Bostadspriser/inkomst liknar säkert utvecklingen i Norge:

      http://e24.no/privat/bolig/denne-grafen-kan-ikke-fortsette-slik/23757864

      Radera
    14. "Räknat i fast penningvärde har inkomstnivån i hyreshus stigit med 15 procent. Under samma period har de som äger sina bostäder fått cirka 30 procent mer att röra sig med, efter skatt."

      http://hurvibor.se/hur-vi-lever/levnadsstandard/

      Radera
    15. Stefan Östergren:
      Brukar vara luriga de där siffrorna. Ibland verkar det inte tas hänsyn till att bostaden ska betalas tillbaka också utöver räntorna..
      Men visst.. det lönar sig ju att äga så länge priserna inflateras upp som idag. Men det har ju ett slutdatum :)

      Radera
    16. Ja snittvärden är snittvärden för ränta och drift, inte t.ex värdeminskning i form av förslitning t.ex. Köpkraft handlar som sagt om de som ska nyhandla idag och i morgon , inte om de som varit med karusellen sedan 70-talet. Vi har olika syn på vad som menas med köpkraft, som sagt!

      Tack igen för fler länkar!

      Radera
    17. Köpkraften är väl generellt dålig, nästan alla måste ju låna pengar för att kunna köpa en bostad. Har man god köpkraft behöver man inte låna!

      När jag köpte min första Brf i slutet av 90-talet var det bara att betala några månadslöner från lönekontot så var man ägare till ett medlemskap med tillhörande 55 kvadrat boyta. Fanns inte en tanke på att låna något...

      Radera
    18. Nej köpkraften är generellt inte dålig i Sverige, tvärtom går ekonomin bra, konsumtionen hålls uppe osv.

      Radera
    19. Ja folk som bor i egnahem verkar inte klaga utan det är alla utanför. Ja det mesta går som tåget. Jag trodde år 2001 att Europa skulle bli som Japan. Jag fick tydligen rätt. Jag tror inte räntorna kommer att höjas signifikant under kommande år. Möjligen de långa genom att kapital flyttas av pensionsfonder från obligationer till aktier pga de kraftigt negativa realräntorna i deras portföljer(Sverige dock bättre rustade tack vare större frihet hos t.ex AP).

      Radera
  2. Tja, om priserna fortsätter så kommer skuldkvotstaket att se till att det blir andra bullar.

    SvaraRadera
  3. Det som driver priserna är de låga räntorna - tillgången på pengar. Bubblan är mao. skapad av en statlig myndighet och de planekonomer som röstar om vad ett rimligt pris ska vara.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skulden är skapad av banken och låntagaren ihop. Det är när lånekontraktet skrivs som inflations-"pengarna" skapas.
      Sen bidrar diverse planekonomi till att elda på detta ännu mer.

      Radera
    2. Inget nytt, men hade inte Riksbanken sänkt räntan så hade vi haft dagens bubbla.

      Samma centralbank förresten som körde upp räntan till 500% då de rattade efter ECU istället för KPI . När ska folk förstå, planekonomi fungerar inte?

      Hade vi däremot haft en uppbackad valuta med marknadsräntor, satta av utbud och efterfrågan, så hade vi inte behövt se dessa bubblor och kriser.

      Radera
  4. anekdotiskt faller iaf bostadspriserna i kranskommunerna runt stockholm nu kraftigt.

    80kvm bostadsrätt i sollentuna gick i maj för 3.650.000.
    Inte lika fräsch men i övrigt likvärdig bostadsrätt i samma förening gick ut med 2.900.000 men har bud på 2.600.000 i skrivande stund.

    Lite väl stor diskrepans för säsongsvariation kan man tycka.

    SvaraRadera
  5. "Hushållen tror generellt fortfarande på stigande priser, men trenden ser ut att ha vänt. Just hushållens förväntningar driver i mycket priserna, då bubblor beror på mänsklig psykologi."

    - Orsakssambandet är det motsatta. När priserna stiger med exempelvis 2 %, förväntar sig människor att priserna även i framtiden ska stiga med 2 %. När priserna stiger med 3 %, förväntar sig människor att priserna i framtiden ska stiga med 3 % osv.

    Människor studerar först vad statistiken säger innan de förväntar sig något. Har de ingen koll på statistiken kan de enbart gissa, vilket inte har något vetenskapligt värde.

    ".... bubblor beror på mänsklig psykologi."

    - Mänsklig psykologi förklarar varför en viss individ handlar på ett visst sätt. Detta är något som är användbart inom psykologin. Men det går inte att få fram allmängiltiga ekonomiska lagar med hjälp av psykologi eftersom människors handlingar begränsas av verkligheten (exempelvis att resurser alltid är knappa).

    Det mänskliga handlandet (agerandet) skapar ekonomiska fenomen. Individen försöker uppnå sitt just nu högst värderade mål. Ett högt värderat mål för individen kan vara att skaffa sig en bostad. Men för att individen ska kunna uppnå sitt mål måste individen ha tillgång till resurser (exempelvis pengar, utbildning, arbete etc).

    Bostäder är en alltid en knapp resurs. Politiska beslut om skatter och regleringar kan göra bostäder ännu knappare och dyrare att producera. Om individen ska uppnå sitt mål måste individen antingen ha pengar på banken eller få lov att låna pengar av banken.

    Pengar är således alltid en knapp resurs för individen. Men då uppkommer fenomenet att centralbank/banker har en viss möjlighet att sänka räntan under den riktiga marknadsräntan och de har en viss möjlighet att skapa helt nya pengar utav ingenting. Pengar är inte lika knappa som individer har förväntat sig att de är.

    Beror då prisbubblorna på individerna som är både köpare och säljare av bostäder? Eller beror prisbubblorna på politiska beslut om skatter/regleringar och/eller på bank- och penningväsendet?

    Helt klart är att individerna kan sätta ett högre värde på bostäder jämfört med andra varor och tjänster. Men om penningmängden är stabil kommer detta att höja priserna på bostäder och samtidigt kommer priserna att sjunka på andra varor och tjänster. Detta är däremot ingen prisbubbla på bostäder eftersom individerna höjer priserna på en undervärderad tillgång.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "de har en viss möjlighet att skapa helt nya pengar utav ingenting."
      Hehe.. alla våra pengar är skapade ur ingenting :) Allting som står på ett bankkonto.

      "Men om penningmängden är stabil kommer detta att höja priserna på bostäder" Penningmängden är aldrig stabil eftersom bankerna skapar nya pengar hela tiden
      iomed att lån tas. Det är därför vi får bubblor. Ett begränsat utbud av nåt som folk vill ha i kombination med påhittade gratispengar.

      Radera
  6. Ska bli intressant att se hur denna försäljning går med tanke på de nya lånereglerna. Instegspriset är 10-12 miljoner
    http://www.smaa.se/bostader-till-salu/hus-stockholm-hammarbyhojden/

    SvaraRadera
    Svar
    1. 13 av 17 hus är redan sålda, så det går nog bra...

      Radera
  7. Köttberget som sitter själva i stora villor ska någon gång flytta ut av en eller annan anledning:

    http://www.dn.se/ekonomi/har-bor-de-som-har-mest-och-minst-boyta/

    Var femte villa är ensamhushåll. Oftast är det äldre som inte vill flytta pga vinstskatt och dyrt alternativt boende. Rent politiskt är detta naturligtvis en katastrof då beståndet utnyttjas väldigt dåligt pga taskig bostadspolitik. Hur länge håller det här innan väljarkåren blir svår att hantera? Mycket bra av DN att granska ämnet så att folk får upp ögonen för hur det ser ut.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är en kraftig förenkling DN ägnar sig åt.
      Folk väljer att bo kvar för att de trivs, inte för att reavinstskatten är 22%.

      Sedan att trångboddheten är stor i vissa områden säger sig själv med hänsyn till invandringen.

      Att var femte villa är ensamhushåll visar att vi svenskar har en god ekonomi och har råd med det.

      Radera
    2. "Att var femte villa är ensamhushåll visar att vi svenskar har en god ekonomi och har råd med det."
      Eller alla alternativ innebär betydande kostnadsökningar för pensionärerna och de gör att de bor kvar d.v.s. de har inte råd att flytta.

      Radera
    3. Det där är naturligtvis ren bullshit.
      Reavinstskatten är 22% inte 100% som man kan tro i debatten.

      Så du menar på fullaste allvar att ensamhushåll i småhus bor kvar för att de är fattiga och inte har råd med något annat?

      Radera
    4. Nu är vi där igen Sjunkbomben. Gamla villor i "svagt" skick och/eller i ointressant form/läge har ingen större efterfrågan av yngre generationer. Gamla människor som bor i dessa klagar på att de inte har råd att flytta till nya brf pga reavinsten. Och särskilt märks det i områden/kommuner som är dyra, t.ex Täby, Danderyd eller ännu närmare staden. Detta speglar att trots ingen eller låg belåning kan deras kvm-kostnad i en mindre lägenhet bli högre än i villan. Ja de måste förmodligen låna pengar vilket de inte får av banken eller själva vill. De tycker att det är skattens fel, inte att de i själva verket bor i o-eftertraktade bostäder. Varför ska staten hjälpa dessa människor? De har känt sig nöjda med att ha en låg månadskostnad. Vill de bo modernt så får de flytta till områden där det är väsentligt billigare. Men det vill de inte. De vill ha förmånen att bo där de alltid bott. KKan det vara deras rätt?

      Radera
    5. Kort och gott: Deras gamla villor har inte alls följt med nyproduktionskostnaden i samma takt som övrigt bestånd.

      Radera
    6. Har ni något underlag för de teserna? Även "fel" villor och äldre villor har gått att sälja i attraktiva områden, men med rabatt givetvis.

      Och " fel" kan j vara så enkelt som avsteg från bostadskorridorsnormen. Inget fel i sig på huset.

      Oavsett lär dessa rabatterade hus säljas med vinst, och vinsten kan såklart betala en ökad månadskostnad. Däremot får man kanske gå ner i boendeyta pga modernare bostäder har högre areapris.

      Men det är detta med totala månadskostnaden som verkar vara enda parametern som är intressant...
      Och ett stort mått av bekvämlighet

      Gissa varför jag tackar bostadsbubblan...

      Radera
    7. Driftkostnaden småhus är mellan 42-57 tusen per år (2013) exklusive ev lån.

      Det blir generellt billigare att flytta in på mindre yta i brf med lägre avgift även när reavinstskatten är inräknad.

      https://www.villaagarna.se/Global/Dokument/Utredningar/2013/130115%20Vad%20kostar%20det%20att%20bo.pdf

      Radera
    8. Jag tror att det finns ett psykologiskt motstånd på äldre dar att köpa sig en bostadsrätt med en högre månadskostnaden och betala denna med kapital även om de logiska argumenten inte kanske talar för detta. Sedan tror jag inte man ska bygga hela resonemanget på toppförsäljningar med gigantiska vinster. Förmodlingen räcker "vinsten" till bostadsrätter runt 3 miljoner om vi pratar närförorter t.ex. Huddinge, Upplands-Bro m.m. för att ta Stockholm som ett exempel.

      Radera
    9. Min poäng är att månadsavgiften i brf oftast är lägre än 42-57 tusen på årsbasis. Dvs brf blir billigare pga mindre yta.

      Radera
    10. Jag relaterar till medias och bloggars debatt kring "flyttskatten" och där äldre människor i villa klagar på att de inte har råd att flytta från sin avbetalda gamla bostad. Mainstream-åsikten verkar vara att flyttskatten bevisligen därför är skadlig och måste tas bort. Inte att folk som du tackar bubblan och samtidigt tar hänsyn till sin upparbetade latenta skatteskuld. Allt efter förmåga och förutsättningar. Det verkar som att "folk" tycker att alla ska ha samma rättigheter i boendet trots att de flesta t.ex är i olika fas i bostadskarriären. Andra påstådda "orättvisa" följder är ex. att sälja och sedan inte ha råd att till samma inkomst/utgift köpa en likvärdig bostad. Oj de drabbas av reavinstskatt. Ändå tycker folk inte det är konstigt att samma utgiftsökning kan inträffa när man accepterar skillnader i pris för likvärdig bostad mellan t.ex olika områden. Staten är bara en av intressenterna på marknaden. Precis som säljaren till dig av en dyrare men likvärdig bostad. Men då tycker de att de köper mervärde men glömmer att de redan då sitter på ett mindrevärde i form av uppskjuten skatt(vid fullt uppskov). Men de lånar glatt till detta mervärde. Och får senare också låna till skatten om de vill bo likvärdigt. Många hoppar snabbt instämmande in i argumentet att bostadsmarknaden fungerar dåligt genom påståendet om inlåsningseffekter pga av skatten. Är det inte då bäst att skatta av vinsten utan uppskov? Nej, då är påståendet att det förhindrar rörligheten. Kan man ha ändan både bak och fram? Tydligen gäller det för vuxna människor.

      Kan det inte vara så att skatteuppskovet bidrar till snabbare prisökningstakt och att vi köper större bostäder än vi har råd med? Är det isf bra? T.ex för samhällsekonomin?

      Radera
    11. @Sjunkbomben; Du har antagligen rätt i att äldre har en mer utbredd riskaversion.

      Radera
    12. Om jag tar ett anekdotiskt exempel från en Stockholmsförort så har det i princip skett en generationsväxling i området och nu är det tjänstemannafamiljer med småbarn i nästan varje hus. Så finns det statistik som stödjer tesen att äldre klamrar sig fast de egentligen vill flytta?

      Radera
  8. Hahaha, kolla in detta om ni inte redan gjort det, stor humor!

    https://www.youtube.com/watch?v=or2Ucmtou0M

    SvaraRadera
  9. En sak är dock klar. Marknadsliberalister blir ofta socialister när så är befogat utifrån egenvärdet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Dagens sanning ...

      Radera
    2. Samt vice versa.
      Egenvärdet är dock konstant i centrum.

      Radera
    3. Javisst är det så Stefan. Det gör oss också till hycklare! När våra folkvalda blivit karriärister gör det dem till ännu större hycklare. Som om inte röstköpandet vore nog.

      Radera
    4. Apropå storhycklare har vi Reinfeldt.....mannen bakom Arbetslinjen och som sedan avgången inkasserar från skattebetalarna 156 Kkr per månad samtidigt som han fakturerar miljontals kronor i eget konsultarvode(=lön) m.m till det egna bolaget. Karln saknar helt enkelt ryggrad men hävdar förstås att han bara följer reglerna(som han vägrade ändra). Och han är inte ensam.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...