2016-08-24 16:19

Gästinlägg: DN och BRF-journalisten

Nedanstående text är ett gästinlägg signerat läsaren "Fortfarande hyresgäst"

Läser i DN att "Dämpning talar för stabilare bopriser" och att "det kan vara ett tecken på att prisutvecklingen blir lugnare framöver".

I artikeln ges bilden av en relativt välfungerande bostadsmarknad, som nu justerar sig själv, till det bättre, för alla. Artikeln är ett talande exempel på ytlig, okritisk och historielös journalistik, med en uttalad tro på ständigt stigande priser som det normala. Det är skrämmande att det inte ens nu, när den maniska fasens mest absurda symptom blivit uppenbara, kommer någon verklig analys av bostadsbubblan.

I och med denna ytliga journalistik förmedlar majoriteten av svensk media precis den bild av bostadsmarknaden som fastighetsbranschens egna aktörer vill. I de mest absurda analyserna blir ekonomi-journalister i värsta fall förmedlare av partsinlagor. De som borde granska och kritisera en av århundradets mest uppblåsta bubblor bidrar i praktiken med att ge den ytterligare luft.

Motsatsen till den ytliga journalistik som DN ger uttryck för i ovanstående exempel, finns förstås också. T ex har SvD Näringsliv och Etc haft några artiklar med relativt djupgående analyser om fastighetsbranschen. Men när det kommer till den psykologiska delen, själva kärnan av bostadsbubblan, så missar flertalet journalister den helt. De viktigaste frågorna ställs i regel inte alls.

Under flertalet år har det även funnits en klar överrepresentation av vilka som yttrar sig artiklar om bostadsmarknaden. Representanter från mäklarfirmor och fastighetsprofessorer, samt sparekonomer från de fyra stora bankerna, tillåts gång på gång komma med partsinlagor. Oemotsagda uppmanar de oss att agera myndigt, samt sitta stilla i båten. Att förmedla okritisk reklam kan knappast vara det man lärde sig på journalistutbildningen. Objektivitet och etik lyser med sin frånvaro.

Vad är det då som saknas i ekonomi-journalistiken? Ett förenklat svar är: Vill man förstå varför bostadsmarknaden blivit så dysfunktionell och korrupt, samt varför bostadsbubblan fortsätter växa, måste den psykologiska aspekten få mycket mer utrymme. När journalister låter branschfolk och "experter" komma med lugnande partsinlagor så ställs ytterst sällan dessa frågor. Ingenting som berör bostadsbubblans psykologiska kärna går man i på dessa ytliga artikla.

Den mest intressanta delen uteblir konsekvent. Historien är faktisk full av spruckna bubblor och även i närtid finns mängder av exempel som journalisterna borde relatera till när de beskriver nuvarande bostadsbubbla.

Bostadsbubblans kärna i form av rädsla och förhoppningar, samt dess tänkbara yttringar, berörs som sagt endast i periferin, mellan raderna.

Ekonomijournalisterna gör helt enkelt ett uselt jobb när det kommer till granskningen av bostadsmarknaden och talesättet om "elefanten i rummet" blir påtagligt närvarande. Själv vill jag inte tänka den konspiratoriska tanken att journalisterna själva är överbelånade i sina egna BRF-drömmar, men tvingas till detta eftersom journalistiken är så pass usel.

Som journalist borde man under nuvarande maniska fas av bostadsbubblan ställa frågan: Hur har det gått tidigare i historien? Utifrån vad vi vet, om allt från 1600-talets tulpanlökar i Nederländerna till spruckna bubblor i närtid - vilka tänkbara utvecklingar finns det?

Vilka psykologiska reaktioner kan tänkas inträffa när insikten om att ha köpt sin lilla lägenhet på "all time high", blir ett faktum?

Hur skulle du själv reagera? (fråga till Brf-journalisten)

/Fortfarande hyresgäst

91 kommentarer:

  1. Så länge räntorna är ultralåga kommer inget hända och det ser ut som de kommer vara det under överskådlig tid. Så tyvärr hennen du kommer att få fortsätta vänta på kraschen medans andra bor bra och billigt. Sorgligt men sant.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det beror väl på. Enbart låga räntor garanterar inte att något inte händer.

      Radera
    2. Nej inte till 100% men sannolikheten att något påverkar priset på bostäder men lämnar räntorna fortsatt låga känns försvinnande låg.
      Kan väl bli en liten temporär dipp om deutsche bank går åt fanders.

      Radera
    3. Nja.. det är ju alla av dagens faktorer som drivit priserna som måste finnas kvar. Att nåt av detta viker är lätt hänt i nuläget.
      Billigt är det få som bor. De flesta får slava bort större delen av sina liv åt nån annan för att betala för sitt tak. Mesta är kopplat till det.

      Radera
    4. Martin, lyft blicken!
      Det är inte speciellt dyrt att bo i Sverige om man nu inte måste bo i no go zonen Södermalm eller nåt annat "hippt" ställe.

      Radera
    5. Stefan och tröttmanblir: Om fastighetspriserna stabiliseras på nuvarande nivå och köparna inte längre har en värdeökning på sina lägenheter i ryggen, varifrån kommer då handpenningen när en familj ska köpa en villa för 5 miljoner i Stockholm?

      Radera
    6. Martin: Det är inte lätt hänt. Det är en enorm tröghet i systemen. Och att politiker skulle göra någon drastisk försämring som att återinföra en hög fastighetsskatt eller göra något annat som påverkar stort finns inte. Ränteavdraget möjligtvis men det påverkar ju inte så mycket så länge räntorna är så här låga.
      Carburetor: Det är många redan idag som flyttar från hyresrätt till BR eller villa. Antingen får de hjälp från föräldrar eller så är de unika och lyckas spara ihop en slant alternativt så lånar de till högre ränta.

      Radera
    7. Många som flyttar från hyresrätt till villa i städerna? Knappast. Det existerar såklart men många? Villa för 5 MSEK ger en handpenning på 750 kSEK, såna summor lånar man inte från Lendo. Enda möjligheten(förutom för de extremt sparsamma) är att antingen sitta på en ackumulerad vinst, eller låna av sina föräldrar som sitter på en ackumulerad vinst. Om priserna sedan inte stiger så att man kan värdera upp boendet och låna mer av banken så ska man alltså amortera av dessa 750 kSEK till sina föräldrar.

      Klart det finns folk som löser det men för det stora flertalet blir det alltså omöjligt att köpa hus efter en tids stabila priser på bostadsmarknaden. Min slutsats: priserna kan gå upp sakta(som nu) eller ned kraftigt. Stå stilla är inte ett alternativ.

      Radera
    8. Jag är väldigt tveksam till att så många av de som blivit kvar som eftersläntare lyclas samla ihop en kontantinsats OCH dessutom spara ihop till nödvändiga renoveringar etc. Skulle tyvärr misstänk att det är en del lån med där. Givetvis är det enklare att spara ihop till 15% än säg 50%, men det är ansenliga summor för en vanlig lön ändå. Nu har ju även reglerna ändrats, så det går inte att använda värdeökning som en bankomat på riktigt samma sätt eftersom man även måste amortera.

      Radera
    9. Det kan givetvis vara variationer av Lendo, lån av föräldrar, bidrag från föräldrar, sparat kapital. Det finns ett visst mått av en stabiliserande effekt om priserna börjar gå ned, försäljningarna kommer minska, man vill inte sälja om man får mindre än grannen osv. Priserna kan såklart ligga still, något ras blir det inte så länge det är billigare att köpa än hyra.

      Radera
    10. "Greenspan varnar för snabbt stigande räntor"

      http://www.di.se/artiklar/2016/8/19/greenspan-varnar-for-snabbt-stigande-rantor/

      Radera
    11. Stefan Östergren
      Om man behöver jobba och således måste bo där samhället är idag så kommer det kosta dig mer än nånsin.

      Radera
    12. tröttmanblir
      Nja.. det brukar komma en tipping point oftast o då går det undan. Börsen som exempel. Det är så mkt som kan hända nu när alla parametrar är tryckta upp i taket. Räcker att kommunen får för sig att trycka in en massa fykting-"barn" i lite valfria områden tex. Jag tror inte mkt ska till för att tippa över folks psyke nu i den punkt vi befinner oss.

      Radera
    13. Martin: Jag håller inte med. Räntan styr mer eller mindre helt och hållet. Folk har noll riskmedvetande och ser bara till valuta för pengarna och inser då att det är billigare och bättre att köpa sitt boende.
      Till samma eller mindre kostnad bor man i ett bättre område och i en "egen" bostad.
      De stora problemen blir när kostnaden skjuter i höjden och folk vill/måste ur markanden, då slår pendeln för långt åt andra hållet. Men det lär ta lååång tid.

      Radera
    14. http://www.di.se/artiklar/2016/8/19/greenspan-varnar-for-snabbt-stigande-rantor/

      När det är Alan Greenspan som säger det så kan vi nog lugnt somna om. Han har har inte haft många rätt de senaste 50 åren.

      Radera
    15. Vill inte påstå att vi är representativa då jag har en hög lön, men vi hade 1.7 milj i kontanter utan tidigare husaffärer och flyttade precis från hyresradhus till köpt villa för drygt 5M. Bara ett exempel. Ett par där båda jobbar heltid och drar in 35-40k var i månaden har det rätt gott ställt i Sverige idag. Vi har 100 respektive 27 före skatt och ligger nog rätt lika efter skatt så tror inte vi är unika.

      Radera
    16. Jag blir lite fundersam över påståendet "något ras blir det inte så länge det är billigare att köpa än hyra." Jag tror att din iakttagelse är korrekt, eftersom detta är ett utbrett resonemang jag ofta hör återkomma. Vad jag undrar är huruvida det är ett hållbart resonemang i alla lägen - d v s att priset på risk är negativt.

      Rent generellt, allt annat lika, bör det totalt sett alltid vara billigare att köpa än att hyra, eftersom den som äger också står risken.

      I den upplevt riskfria och sönderreglerade bostadsmarknaden har denna logik inte riktigt funkat. Frågan är om det är hållbart över tid, och oavsett om olika parametrar i ekvationen ändras. Jag tror inte det.

      Något som kommer att bli intressant är att se huruvida kommuner som köper upp bostadsrätter kommer att pumpa upp priserna ännu mer, eller om lägenheter i de föreningar som säljs till socialtjänsten tvärtom kommer att bli mindre attraktiva och sjunka i pris.

      Artikelförfattaren har rätt i att det är oerhört mycket psykologi i bostadsmarknaden.

      Radera
    17. Morgonsur.

      Nu är inte allt annat lika och då pratar jag om inflationen/kreditexpansionen.
      Därför håller inte resonemanget att en hyresrätt ska betalas med premie kontra BRF.

      Radera
    18. Vi verkar vara helt överens om det. Vad jag funderar över är att det kanske är helt andra parametrar som "inte kommer att vara lika" i framtiden.

      Radera
  2. Är Fortfarande hyresgäst samma person som definierar bostadsbrist på Wikipedia?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är de stackare som finns i våra utvecklingsförorter som kommer att ilskna till först. Trångbott i väntan på bostad

      Radera
    2. Det sker redan som du säkert har märkt, bilbränder osv.

      Radera
    3. Att de eldar bilar har inget som helst med trångboddhet att göra, tyvärr

      Radera
    4. Detta var onekligen lite oväntat (iaf för mig).

      https://polisen.se/PageFiles/638439/StatistikBilbranderMalmo20019_2016.pdf

      Radera
    5. Håller med, men de där kan man inte heller lita på alls nuförtiden, antagligen så klumpar de ihop brända bilar för att få ner antalet, så att en bilbrand kanske handlar om bilen som började brinna och de 5 som också råkade brinna upp..

      Man ser att de inte skriver antal utbrända bilar utan "Bilbränder"

      1 Parkeringsgarage = 1 brand

      Precis som när de påstår att brottsligheten på Rosengården minskar bara för att ingen som bor där längre anmäler något brott..

      Radera
    6. Man har slagit ihop anlagda bränder med olycksbilbränder..

      Radera
    7. Haha :) propagandaministeriet går för högtryck nu för att PK-fiera all statistik som når allmänheten.

      Radera
    8. Visst är det fantastiskt!
      T.o.m polisen, de man borde kunna lita på och som fram till helt nyligen faktiskt presenterade sanningen i sina rapporter har också blivit infiltrerade.

      Radera
    9. För om en rapport inte visar det man ideologiskt förblindad vill att den ska visa måste det vara en lögn och propaganda.

      Radera
    10. Kallle7: Har du pratat med killarna som varje kväll hänger i ditt lokala miljonprogramscentrum? Tror du inte det spelar in att dom har tre stycken småsyskon som omöjliggör att de kan sitta hemma i trerumslägenheten och spela WoW? Trångboddhet är faktiskt ett samhällsproblem, men om man bara umgås med medelklassvenskar så ser man det inte.

      Radera
    11. Här kan man åtminstone se antalet räddningstjänstinsatser för "brand i fordon" och leka lite med olika parametrar för att bilda sig en egen uppfattning:

      https://ida.msb.se/ida2#page=a0232

      Radera
    12. @Erik
      Att de befinner sig i Sverige och roar sig med att elda bilar beror i första hand på politiker, media och andra förvirrade stackare.

      Inte på trångboddhet.

      @Cornu och Ben
      För en gångs skull kan jag hålla med om att det kan vara lite förblindande.
      Antalet bilbränder är ju ingen direkt bra mätare på samhällets förfall och att då leta efter och förvänta sig ett ständigt ökande antal är inte helt rätt.

      Men Polisen har fått "direktiv" i en del andra frågor och ändrat i sin rapportering tex när det gäller signalement, etnicitet, Kod292, osv för att vara del i vilseledningen av de röstberättigade invånarna.

      Att de då skulle presentera korrekt statistik förefaller osannolikt.

      Radera
    13. Valde in "Anlagda med uppsåt" hela landet, i Bens länk där.
      Intressant: 1998 = 434 st 0.05/1000 inv och 2015 = 1609 st 0.16/1000 inv

      Så det var bättre förr.. Om det nu inte räknas som "bra" att bilarna brinner, ibland är det svårt att se vad som egentligen är bra resp dåligt egentligen.

      Radera
  3. Är bostadsbubblan korrupt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är bostdsbubblan Putins fel?

      Radera
    2. ... det kommer och bli Trumps fel. Alternativt dödsknarkarnazistrasisterna eller möjligtvis SD... eller Brexit. Vänstertomtarna har ju aldrig fel.

      Radera
    3. Att det är vänster att vara emot Trump, rasister och SD kan jag köpa. Men det är vänster att vara emot Brexit alltså?

      Radera
    4. Att vara emot Trump och rasister är väl inte vänster, det är väl normalt?

      Radera
    5. Bosse, det är vad vänstern vill få folk att tro.

      Radera
  4. Är det verkligen sant att alla bostadsbubblor brister? Jag kan tänka mig att en lägenhet köpt i Berlin 1919 aldrig någonsin sjönk i värde, mätt på vedertaget sätt, dvs i den lokala valutan vid den tidpunkten. Efter att riksmarken kollapsat 1923 blev ju värdet mätt i riksmark oändligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Berlin var kanske inte det bästa exemplet. En oskadad lägenhet i Berlin tappade nog i värde under hela andra världskriget, för att snabbt närma sig noll och intet när sovjetiska trupper närmade sig våren 1945. Du kunde antagligen få en paradvåning för en burk ravioli när mullret från de ryska kanonerna började höras i fjärran.

      Däremot finns ju det holländska exemplet i det s k Heerengracht index, där samma fastighet kan indexeras flera hundra år bakåt i tiden. Det har svajat upp och ned, men i genomsnitt i princip varit värt ungefär lika mycket mätt i lokal valuta över tiden. En väl underhållen fastighet behåller sitt värde över seklen. Går inte upp, men heller inte ner - inflationsjusterat. Nominellt går de nog alltid upp. Beter sig som en guldtacka ungefär.

      Men fastigheter är förstås heller inte gratis att underhålla, vilket guldtackan är....

      Att "tjäna pengar på att bo" brukar historiskt sett ske då och då under kortare perioder. Tyvärr brukar det också jämna ut sig genom att man under andra perioder förlorar på att bo. Det gäller att köpa och sälja i rätt tid och ha lite tur.

      Radera
  5. Jag håller inte med. Tvärtom eldar medierna på om bostadsbubblan och hur priserna rasar, dämpas vilket tolkas fram ur tillfälliga pytterörelser som syns i statistiken. De intervjuar alltid Erik Olsson som levererar sina domedagsprofetior sen 2007. Snart går priserna upp igen och då står journalisterna där med skägget i brevlådan igen.

    SvaraRadera
  6. Det enda som är dummare än artiklarna i tidningen och alla partsinlagor från mäklare osv är artiklar, insändare och inlagor likt denna.

    Fyllda med "självklarheter" likt räntorna är rekordlåga, alla förstår att det inte kan fortsätta så här, alla vet att det är en bubbla osv osv in absurdum. Alltd med någon slags önskan om att man ska erkänna någon slags bubbla, bostadsmarknaden är förvisso dysfunktionell men det är inte "bostadsbubblans" fel utan det är att marknaden satts ur spel under extremt lång tid via en uppsjö av regleringar. Men eftersom både journalister och fortfarande hyresgäster generellt sett älskar socialism och regleringar så ska man absolut inte diskutera sådant istället ska man skälla och gnälla på banker, räntenivåer, byggbolag, fastighetsägare och löst svamla något om att avskaffa ränteavdragen utan att kunna redogöra för vad man menar. Allt för att man ska slippa utmana sin egen socialistiska världsbild av reglering och marknadsstyrning skapad och underhållen av människor som C-H Hermanson, Mona Sahlin, Olof Palme, Håkan Juholt osv.

    Om du vill prata om att andra inte vill se de grundläggande problemen kan du börja med att se till dig själv och fundera kring vilka underliggande problem som verkligen ligger till grund för bostadsmarknaden och inte diverse självutnämnda problem egentligen bestående av politiska åsikter.

    Man väljer att se grandet i sin broders öga men inte bjälken i sitt eget.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eh, "regleringarna" eller vad man nu väljer att kalla det, gör ju att priserna stiger mer än om dom inte hade införts från första början. Det är full spätta på att byggbolag, banker och andra marknadsaktörer ska tälja så mycket guld det bara går. Resultatet av det ser du i den exploderande privata skuldsättningen. Läs ditt eget näst sista stycke och fundera igen över vad du skrev innan.

      Radera
    2. Existerar ens "Fortfarande hyresgäst"?
      Känns mer som en självskrivande robot som hittar sin info på diverse foliehattsforum.

      Radera
  7. Priserna kommer gå ner om det blir dyrare att bo, vilket kan ske genom omreglering eller räntehöjning, eller om arbetsmarknaden försämras markant. Båda sakerna har inträffat historiskt från tid till tid. Skulle inte själv "gå in" som ny ägare till en bostadsrätt, men om man redan är inne finns det ingen logik i att sälja, om man ändå tänkt köpa upp sig. Vi får väl se om några år om det var en bubbla eller inte ... de senaste 10 åren har det ju inte varit det, så vem vet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "... de senaste 10 åren har det ju inte varit det, så vem vet"

      Du menar att det inte har kraschat än? Bubbeltendenserna finns helt klart idag.

      Radera
    2. Nä precis, köpa in sig i marknaden i nuläget känns väldigt tveksamt.

      Rullar man redan ett antal miljoner framför sig bundet i nuvarande bostad behöver man inte oroa sig rent generellt.

      Att sälja för att plocka ut vinsten och flytta till en hyresrätt eller liknande är nog inte heller att rekommendera i nuläget. Mycket oklart när prisfallet kommer, som redan påpekats ska det till någon slags förändring (tex stigande räntor, eller lågkonjunktur + stigande arbetslöshet, eller någon ny "oväntad" finansmarknadskris där Sverige dras in på allvar).

      Radera
    3. Det har redan blivit dyrare att bo. Amorteringskravet har ganska dramatiska effekter för folks ekonomi, vilket sannolikt kommer påverka prisutvecklingen:

      Jämfört med att inte amortera(före amorteringskravet) ÖKAR utgifterna enligt följande
      lån amortering/månad
      1 milj 1667kr/mån
      2 milj 3333kr/mån
      3 milj 5000kr/mån
      4 milj 6667kr/mån

      Det går inte heller att renovera upp hur som helst längre eftersom tilläggslånen måste amorteras på 10 år och bostaden inte får omvärderas hur som helst.

      Utgiftsökning om man tar tilläggslån:
      50000 417 kr/mån + ränteutgifter och avgifter
      100000 833 kr/mån
      150000 1250 kr/mån
      200000 1667 kr/mån
      300000 2500 kr/mån

      Helt plötsligt är det alltså klart kännbart att renovera.

      Radera
    4. Beroende på föräldrarnas belåningsgrad så måste de nu även amortera om de tar ett tilläggslån för att stödja telningen med kontantinsatsen.

      Radera
  8. Bevisa först att bubblan existerar annars faller hela resonemanget om etablissemangets konspiration?

    SvaraRadera
  9. Det som avgör är räntorna.

    Många inser att det är en bubbla, men vad är alternativet om man vill kunna välja bostad någorlunda fritt? Få kan eller vill vänta flera år på att priserna ska ner. Så folk köper.

    Trots allt, de har råd med dagens låga räntor.

    Grundproblemet är det monetära systemet, där centralbanken sätter räntan oberoende utbud. Man får en kreditbubbla, som sen kraschar. Har hänt hur många gånger som helst i historien, världen över.

    Psykologi har lite med saken att göra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej det som avgör är om folk har inkomster. Folk som har jobb har inga större problem med 4-6% ränta så länge lönen kommer varje månad, oavsett lån. Man skär ner på annat.

      Men vad som händer nästa riktiga lågkonjunktur är en svårare fråga. Brinnande förorter, en sjukvård som går på knäna, en skola i kris, polisen behöver redan blir många fler, osv osv... Vad ska man skära ner på när bnp viker?

      Radera
    2. Exited: Det är givetvis en kombination av inkomst och utgift. Och du har helt fel att det inte uppstår problem vid 5% ränta, det finns mängder som kommit in sent på bostadsmarknaden som har gjort glädjekalkyler på kostnader och inte kommer att klara ett sånt ränteläge.
      Någon risk för hög arbetslöshet för de som redan är inne på arbetsmarknaden finns inte på länge. Bidragsturister bidrar till att höja bnp och öka arbetsmarknaden totalt och då gynna de som redan har jobb och bostad tills vi når en situation där skattetrycket vänder på steken, men det tar lång tid innan effekten slår till för fullt. Vi har just pissat i byxan, värmer en stund men det blir jäkligt kallt inom tid.

      Radera
  10. Köpa en tvåa (55kvm) för fem miljoner i Stockholm innerstad med 80% belåning, tidshorisont Max 2-3 år, någon som skulle göra det här?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Räkna på transaktionskostnaden för mäklaren när du säljer. Vad? 3% i arvode?

      Det är 150 000:- SEK för att sälja lägenheten senare. Slå ut på 3 år, så är det över 4000:- SEK per månad i extra månadskostnad. Vad kan du hyra istället?

      Radera
    2. Nej, det kostar cirka 50 000 kr för en mäklare i Stockholm oavsett vad du köper eller säljer. Åtminstone så länge du ligger i spannet för en normal bostad.

      När priserna var lägre låg det mellan 1,5 och 2% men det var en trappa som i princip gav mäklaren ungefär samma slant i slutänden oavsett storlek på bostaden. Idag är det i princip fast pris eventuellt med en bonus i procent om försäljningspriset överstiger en viss nivå.

      Radera
    3. Alternativet, köpa lägenhet med samma funktion i en mindre stad (sambon jobbar där idag, 50min pendling) för 1,5 miljoner, belåningsgrad 40%. Med tanke på tidshorisonten, inget man vill bo i 10-15 år, bör det vara klokare.

      Tyvärr dålig koll på hyrorna.

      Radera
  11. I psykologin ingår optimism-drevet som stimulerar folk att köpa upp sig i takt med prisstegringar. Då uppstår det i regel matchningsproblem som driver på priserna än mer. När mer negativa realiteter vänder marknaden sker det omvända i psykologin. Behovet/kravet att flytta faller drastiskt vilket minskar utbudet och priserna faller(ja priserna brukar falla vilket leder till minskat utbud för att folk inte längre förväntar sig högre priser av olika orsaker). Hittills har boomers varit en mycket stor efterfråge-grupp och som efter första köp i storstaden fortsatt med köp av större lägenheter och senare villor. Det är snart över som demografisk stimulans. Sker detta i konjunkturnedgång och med andra negativa variabler riskerar priserna falla under lång tid(krasch behövs ej). Flykting-behovet som lastats på kommunerna är dock en joker i sammanhanget.

    Mäklare har alltid drivit priserna uppåt. Däremot har våra nyliberala politiker(vänster och höger) av flera skäl skapat dagens onödigt höga prisnivåer. Det hade inte behövt ske.

    SvaraRadera
  12. Amorteringskravet är egentligen ganska mesigt och kommer inte spräcka den ev bubblan. Tanken med kravet är att dämpa prisutvecklingen, inte krascha marknaden för då hade man infört rak amortering på alla lån på 30 år. FI tror väl på 5% ner, jag tror på något mer.

    Det som mer troligt händer är att omsättningen faller mer dramatiskt och att rörligheten blir än sämre.

    Självklart spelar psykologin stor roll när vi nu får en annan marknad med ingen prisuppgång eller tom svagt fallande priser. Ingen under 35 år har upplevt detta. Det är inte lika kul att betala 3.5 miljoner för en liten etta om det finns risk/chans att den kostar 3.3 miljoner om 6 månader.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Samhället i stort har inget att vinna på att "spräcka bubblan" - då blir det pappa staten som får pumpa in pengar för att hålla de drabbades näsor över vattenytan (socialbidrag etc). Detta leder då till nedskärningar i det allmänna och/eller skattehöjningar. Dessutom är det politiskt självmord att snacka om minskade ränteavdrag, ökad amorteringstakt etc.

      Nej, vi sitter i saxen, att backa blir svårt. Spricker bubblan får alla vara med och betala, inklusive hyresgästerna.

      Radera
  13. Har läst en del på bloggen här och era inlägg om bostadsbrist och en eventuell bostadsbubbla. Här på andra sidan sjön i Baltikum lånade svenska banker ut "frikostigt" till bostäder i början på 2000. 2009 slog finanskrisen till, många blev utan jobb och fick problem med att betala räntor på krediter. Bankerna fick backas upp av statliga medel samtidigt som de konfiskerade hus, lägenheter bilar osv.

    En liten Tuva kan själpa stora lass. Dvs en dipp på arbetsmarknaden, indraget ränteavdrag, råvarupriser som skjuter i höjden. Får helt plötsligt alla som såg ut att vara högst kreditvärdiga till att bli kreditvärdelösa. Sverige är snart de ända landet i världen där arbetslösa, studenter och snart även migranter kan få frikostiga lån..

    I vilket fall som helst vinner alltid Bankena, de gjorde dom här även fast de har lite svårt med att få tillbaka förtroendet för tillfället.

    SvaraRadera
  14. 'Regression till medelvärdet' kommer alltid att ske i alla tillgångsslag, såväl i aktier som för bostäder ( och förresten för allt annat också). Medelvärdet för en bostad ligger på p/e15, vad man maximalt kan få i årshyra gånger 15 är en bostads rätta värde enligt flera hundra års internationell statistik, och dit kommer vi förr eller senare vare sig vi vill eller inte.

    Den psykologiska faktorn har viss övervikt i debatten, personligen så bryr jag mig mindre om funktioner av tillgångsslag. Palladium, guld, bostäder, valuta eller aktier 'same shit but different'. Med 50-75% övervärdering så ligger inte risk/reward-ration på angenäm nivå för mig som köpare/ägare utan mer som säljare.

    SvaraRadera
  15. Inlägget diskvalificerar sig själv en aning bara genom att hänvisa till att ETC skrivit artiklar. Den publikationen är ju helt oseriös.
    Men jag rekommenderar alla att läsa den. Huvudspåren är att det mesta är kopplat till genusperspektiv och kulturrelativism.
    Greider/Maria-Pia och Kajsa EE är huvudtänkare i denna sekteristiska tidning. Tragisk, komisk men på något sätt ändå extremt tråkig i sin förutsägbarhet

    SvaraRadera
  16. Var på en visning av bostad söder om söder i veckan. Objektet är ett rad/kedjehus på 110 kvm med tomträtt. Bygglov finns för att göra om garage till boyta som ger totalytan 139 kvm. Utpriset på objektet var 6 195 000:-. Kostnad för att friköpa tomt på 325 kvm är 1,2 miljoner.

    Det var ett väldigt fint hus sett till ytskikten men det fanns en del småskavanker att fixa. Och som alla hus från 60-talet vet man att det kommer komma nya överraskningar framöver.

    Vet inte hur det var första visningen men andra dagen var det gott om folk. Det trevade lite från början på utgångspriset men sedan drog budgivningen igång. 6 195 000:- blev 6,5 och 6,6 osv. Jag och sambo ryktes med och la vad vi i vårt tycke är ett högt bud (vi har bra löner, stabila jobb och sitter i BR innanför tullarna sedan 2005).

    Högsta budet, som kom sent igår kväll, ligger nu på 7 710 000:-. För 110 kvm tomträtt...... 8,9 miljoner om man räknar med kostnaden att köpa loss tomten och över 9 om man ska fixa om garaget till boende/uthyrningsyta. Vill man ha ett extra badrum blir det mer ändå (bara en dusch i dagsläget).

    Slutsats? För mig går inte priset att försvara på något sätt även om jag hade haft hela summan cash. Det är utan tvekan en hysteri kring bostäder med fina ytskikt och bra läge men folk har inte lärt sig läsa besiktningsprotokoll ordentligt och är dåligt insatta i vad dom äger när köpet genomförs. Denna typ av naivitet är livsfarlig när pendeln väl vänder. Problemet är att vi som har hyfsad koll måste buda mot dessa människor där det inte finns ett inbyggt stop och en känsla för värde. Jag tror bara det finns en lösning på problemet - ta fram en universal KALP-kalkyl och koppla det till en reglering av bankernas utlåning. Men det kommer aldrig hända.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Generellt ska man aldrig köpa fastighet med tomträtt.
      Så spara tid och undvik det i fortsättningen.

      Radera
    2. Håller med om att budgivning är ett stort problem. I Skottland är buden stängda och ges samtidigt dvs alla lägger deras personliga max och lägger bara ett bud som de övriga inte ser. Vinnaren får huset. I England kommer man överens om priset och undviker aktionsliknande budgivning som svenskarna har.

      Radera
    3. Ytterligare 100k upp under morgonen. :)

      Radera
    4. Hehehe, helt sinnessjukt.

      Radera
  17. Ser man boende som investering/spekulation så reduceras bubbla/icke-bubbla helt och hållet till "market-timing", som de flesta seriösa investerare inte tror på (google it). Säkraste strategin är att ligga i marknaden så länge som möjligt, och hedga genom att ha en bred portfölj.

    Att prata market-timing gynnar bara media/bloggar som vänder på teblad för att argumentera om huruvida Fingerprint/Ericsson/HOX skall upp eller ner närmsta tiden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Problemet är att folk inte hedgar med en bred portfölj. De har ofta 95-99% av sina tillgångar i en bostad. Dessutom med hävstång (lån).

      Radera
    2. Om alla hade en bostad för två miljoner, belånad till 500 000 och 500 000 i aktier, samt 500 000 i ränteplaceringar, så kunde vi kanske prata om bred portfölj. Även om det fortfarande innebär att 60% av nettotillgångarna ligger i en belånad bostad.

      Radera
    3. Men det gäller att hitta en verklig hedge dvs tillgång som inte direkt el indirekt följer bostäder. Hur positionerar man sig tex för en kraftig ränteuppgång? Bostäder går ner, konsumtion går också ner, aktiemarknad går ner osv.

      Radera
    4. Dr A Nilsson

      Blanka tex Swedbank så har du din hedge.

      Radera
    5. Stefan, du tänker naturligtvis helt rätt, problemet är att det inte kommer vara möjligt. Så fort det blir skakigt på riktigt kommer blankningsförbud införas. Detta betyder att du behöver vara tidig in i din hedge. Det har varit en katastrofal strategi senaste åren då börsen hela tiden vänder upp. Det blir med andra ord en dyr försäkring.

      Radera
    6. Fast någonstans måste man väl ändå bestämma sig?
      Jag menar det blir ju meningslöst om man hela tiden ropar vargen kommer och sedan inte är förberedd på det?
      Sen detta med dyr försäkring kan ju diskuteras i och med att fastighetspriserna gått upp på årsbasis medan Swedbank är plus minus noll på årsbasis oaktat utdelning.

      Radera
    7. Kraftig ränteuppgång går även obligationer ner. Dock, kraftig ränteuppgång bör vara drivet av inflation och då borde guld gå upp.

      Radera
    8. Sedan finns det ju hedgefonder man kan överlåta det hela åt.

      Radera
    9. Det är ett knepigt läge i ekonomin sedan 2008, marknaderna fungerar inte som dom tidigare gjort på en global skala. Ingen vet riktigt var det kommer sluta. Tidigare har det nog varit mer förutsägbart? Osäkerhet är åtminstone för mig, inget positivt.

      Hedgen är ju efter personlig preferens och risk. jag tycker inte det är värt det, finns andra sätt att skydda sig.

      Radera
    10. Nu var väl frågan hur man skyddar sig mot ett boprisfall?
      Därför är Swedbank ett av de bästa alternativen då aktien kommer att vända ner när bostadspriserna vänder ner, i princip garanti på det.
      Vad gäller hedgefonder är man i händerna på förvaltarna, vid boprisfall är det inte alls säkert att hedgefonden vänder upp.

      Radera
    11. Finns inga bostadskraschrelaterade hedgefonder. Avsåg mest att rätt hedgefond är en tillgång som ökar stabilt eller åtminstone inte minskar även om bostadsmarknaden kraschar.

      Radera
    12. Bästa och enklaste hedgen för gemene man är naturligtvis att amortera.
      Att i dagens läge som lekman köpa obligationsfonder som hade kunnat gå till amortering är verkligen att gå över ån efter vatten.

      Radera
    13. Likväl leder amortering bara till att ännu mer eget kapital låses i en enskild tillgång, nämligen bostaden. Det är inte en bred portfölj...

      Radera
    14. Jag gillar inte breda portföljer.
      Att blåsa upp sin egen BR med obligationsfonder på ena sidan och bostadslån på andra sidan är inte min melodi.
      Bättre att skala av (amortera) och därmed inta mindre risk.

      Radera
    15. Om man nu lite konspiratoriskt tror att det blir blankningsförbud, så kan man ju helt enkelt bara köpa säljoptioner eller säljwarrants på Swedbank. På samma sätt sägs det ju att den största bubblan vi har gäller statsobligationer, så det är bara att blanka dessa (eller försäkra sig med ränteoptioner).

      Radera
    16. Warrants kan i teorin bli värdelösa om utställaren får problem så liten varning på dom.

      Radera
    17. Joakim, det är väl knappast konspiratoriskt att tro att det kommer blankningsförbud när bankerna får likviditetsproblem? Se bara hur det gått till i Europa senaste åren när det stormat.

      Radera
    18. Men Fredde vem fan vill blanka när Swedbank fått likviditetsproblem?
      Det är exakt då du ska köpa aktien, typ.

      Radera
  18. Precis, en medelinkomsttagare i Stockholm kan nog se sig om i drömmarna efter den typen av diversefiering om man vill äga sin bostad.

    SvaraRadera
  19. Om bostadspriserna står still men SEK sjunker med 20% mot dollarn och 30% mot guldet, har då bostadspriserna verkligen stått stilla?

    Staten kan hålla räntan nere, men något som staten inte kan påverka särskilt mycket är privata arbetsmarknaden. Hur slår en plötslig försämring av arbetsmarknaden mot bostadspriserna - rätt hårt tror jag:). Arbetsmarknaden kan vika tex pga av vikande export pga lågkonjunktur i omvärlden. Sänkt krona ger importerad inflation och då och enda sättet för RB att stävja den är att höja räntan.

    Det är mer sannolikt att det blir en topp i arbetslöshet som utlöser att bubblan spräcks än att RB plötsligt höjer räntan. Något jag påtalat förr.

    SvaraRadera
  20. Det riktigt allvarliga är att vi nu har två generationer som inte ens anar att bomarknaden är en gigantisk bubbla som hela västvärlden förlitat sig på att generera tillväxt...funkar så länge räntan är noll...

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...