2016-08-05 14:27

Booli bekräftar prisraset på bostäder

Booli bekräftar morgonens rapporterade prisras på bostäder. Dock handlar det om medelpriser för objekt och inte kvadratmeterpriser. Därmed kan man knappast titta på t ex lägenhetspriserna, då det oftare säljs små "studentlägenheter" under juli - augusti. På ett år har villapriserna fallit drygt 5% i både Stockholm och Västra Götaland, vilket alltså är säsongsjusterat.
Prisförändring medelpris villor per län juni - juli 2016. Källa: Booli
Boolis Matilda Adelborg skickade ut samma siffror till mig som till Expressen. Graf redovisas ovan.

Priserna avser dock inte priser per m2, utan medelpriser för objektkategorin, dvs det sämsta rådata man kan tänka sig. Det är förvisso motsvarande de medelpriser som SCB redovisar i sin Småhusbarometer.

Eftersom lägenheter varierar kraftigt i storlek och pris kan man knappast säga något om utvecklingen på dessa, särskilt inte i de mindre länen. Däremot kan man åtminstone titta på villor enligt ovan. Eller för den delen fallet på fritidshus.

Exakt siffra för Stockholms län blir inte 15%, utan -15.48%. Jämfört med juli 2015 har priserna fallit 5.35%. Stockholm är också det folkrikaste länet och därmed också mest statistiskt signifikant, om man nu kan prata om signifikans kring medelpriser utan konfidensintervall? För Västra Götaland och Göteborg är siffran -5.36% på ett år, och nästan exakt samma som för Stockholm.

Tydligt blir att villapriserna fallit även säsongsjusterat.

48 kommentarer:

  1. Finns egentligen ingenting som tyder på ett prisras på bostäder för tillfället.
    Balder är upp 11% samt Hufvudstaden 20% sen årsskiftet.
    De hade rekylerat ner rejält om det funnits någon substans i Boolis siffror.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fastighetsaktierna har dock en stabil hyresintjäning och direktavkastning, så något större avtryck på grund av privatbostädernas prisutveckling kan man inte vänta sig. Snarare är dessa väldigt räntekänsliga.

      Radera
    2. Nu funkar det inte riktigt så, minns Securum.

      Radera
    3. Jo, men vi hade ju en enorm realräntechock förra bostadskrisen. Någon sådan ser jag inte i sikte nu.

      Men det är klart att en lågkonjunktur och fallande priser av den anledningen också kan slå på fastighetsbolagen. Dock har man med rådande ränteregim en "kudde" i form av noll alternativ avkastning.

      Radera
    4. Senast vi hade en rejäl sättning var sommar/höst 2008.
      Balder gick då från 13.58 sek (5 augusti) till 5.33 sek (25 november).

      Det speglar bättre vad som faktisk hände på fastighetsmarknaden än statistiken.

      Radera
    5. Det går liksom inte att jmf med 2008 som var en finanskris parat med chock där världsmarknaden dök pga hotande finansiering av korta förfallande lån.

      Inget säger att fastighetsbolag, och kommersiella fastigheter, ska föregå en nedgång av privatbostadsmarknaden. Vi har inte många nedgångar att jmf med eller hur? Sedan 70-talet bara 3 tillfällen. Vad säger det om förutsättningarna? Helt olika varje gång.

      Radera
    6. "Inget säger att fastighetsbolag, och kommersiella fastigheter, ska föregå en nedgång av privatbostadsmarknaden."

      Jo det tror jag faktiskt det är väldigt stor sannolikhet på.
      Finns inte på kartan att kommersiell står pall om privat trendar ner och vise versa.

      Radera
    7. Joakim: glöm inte att endel av värdet i en hyresfastigheter kan ligga i att den kan ombildas till BRF med den prissättning det innebär. Viker BR-maknaden så stängs den möjligheten.

      Radera
    8. Och Brexit var ju sååååå osannolikt. Tar dina "åsikter" med en rejäl nypa salt.

      Radera
    9. Well Well Well.
      80% USD 10% Paki 10% Vietnam står sig fortfarande bra.
      Vad gjorde du själv? 100% bitter?

      Radera
    10. @Stefan, om jag inte missförstod så handlade saken om att den kommersiella delen alltid föregår privatbostads-sidan! Det var en sådan syn jag vände mig mot. F.ö. kan vi få se långsiktigt fallande bostadspriser utan allvarliga kriser. Verkligheten brukar inte sällan ta en annan vändning än majoriteten tror. Marknader har en förmåga att göra det "oväntade" efter t.ex långa uppgångar.

      Radera
    11. Sedan man man naturligtvis säga så att kommersiella bolag känner av t.ex räntehöjningar omedelbart varvid hyreshöjningar kan slå mot hyresgrad och därmed börskurs. Men det borde isf idag också gälla privatbostadsmarknaden. Konjunkturnedgångar brukar också slå snabbare mot kommersiella fastigheter. MEN jag syftar i det tidigare inlägget inte på normala konjunktursvängningar utan mer kring obalanser på lånesidan i relation till högt uppdrivna marknadsvärden. Fastighets-bolag som drabbas av t.ex ett 30% kursfall behöver inte nödvändigtvis hamna i kris, bara i en omvärderings-fas. Svenska fastighetsbolag är väl generellt inte "överbelånade" idag och bör kunna tåla hyfsade prisnedgångar. Eller?

      Radera
    12. rttck

      Som jag skrev innan, kommersiell/privat kommer följas åt när det väl går ner. Vilken sektor som som går ner först kan vi bara spekulera i, historiskt är min erfarenhet att kommersiell är trendskapande.

      Vad gäller svenska fastighetsbolag är de ganska hårt skuldsatta, undantaget Hufvudstaden.

      Radera
    13. @Stefan; Vet du något om ungefärlig skuldsättningsgrad? Jag menar idag intäktsför man värdeökningar fortlöpande, ngt som bara gjordes sällan på 80-talet(s.k varaktiga värden). Däremot gjordes uppskrivningar mot nedskrivningar enl dåvarande redovisningsregler(som amerikaniserades från 90-talet då LVP kastades i soptunnan).

      Är bolagen hårt skuldsatta lär räntehöjningar som inte ger högre direktavkastning slå hårt mot börskurs. Faller dessutom fastighetspriserna blir det etter värre. Och ökar vakansgraderna bara lite grann.......

      ps! Du skrev att den kommersiella sidan föregår privatbostadssidan(väldigt stor sannolikhet) 17:59

      Radera
    14. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    15. Balder har som mål att inte gå under 35% i soliditet.
      Dock är det som du är inne på mycket hokus pokus i de siffrorna pga marknadsvärdeförändringar.
      Kollar man historiskt på Balder har den sedan notering 1999 pendlat mellan 5.30 sek och 2764.75. Onekligen helt otroliga siffror. Tycker det är vettigt att ha koll på aktien för att kunna spegla även privatbostadsmarknaden och vad som komma skall.

      Radera
  2. Mest intressant vore förstås en graf juli -> juli, vi vet ju nu att utbudet och antalet avslut är lågt i juli så svängningarna blir lite för stora mellan månaderna.

    Det kan faktiskt bli mycket intressant att följa nyheterna under hösten. Vad har vi för hållpunkter?

    Valueguard juli (kommer 12:e aug)
    Valueguard augusti (mitten september)
    Valueguard september (mitten oktober)
    Mäklarstatistik juli (kommer 12:e aug)
    Mäklarstatistik augusti (kommer 14:e sept)
    Mäklarstatistik september (kommer 14:e okt)

    Boolis statistik kan man nog inte lita på men en år-för-år-jämförelse här kanske ändå kan vara intressant.

    I mitten av oktober har vi facit alltså på om trenden har vänt eller inte (och så får vi skippa SCB eftersom de ligger ur fas med övriga statistikmakare här).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Trenden har definitivt inte vänt på årsbasis vilket kommer att visa sig i oktober.

      Radera
    2. Vi är för BR nere på samma nivåer som oktober 2015 redan nu i landet som helhet och i Stockholm, så det intressanta är om vi får "höstruschen" som vanligt. Jag lutar åt att vi får det på grund av lågt utbud och hög efterfrågan, men det kan bli lite kul att se.

      Radera
    3. JP: vad bygger du analysen att vi kommer få lågt utbud på? Jag har tvärt om förstått att utbudet kommer vara högt, pga att det var många som inte fick sålt till "rätt pris" under våren till följd av onormalt högt utbud (många som ville passa på att sälja då de förväntade sig hysteri inför amorteringskravet). Många dog tillbaka sina objekt för att sälja till hösten istället. Så nu kommer vanliga höstobjekten plus de som ligger kvar.

      Radera
    4. Utbudet ser väldigt lågt ut enligt Hemnet för 2016. Har du någon bra källa till att vi hade en "vårpuckel" med bostäder som nu väntar på att säljas?

      Radera
    5. Enligt min erfarenhet brukar en prisnedgång börja med lågt utbud. Varför? Jo för att säljarna(mäklarna) märker av att köpintresset minskat. Säljarna avvaktar därför en tid med att klargöra marknadsriktningen före beslut. En period som kan vara en tid innan "alla" fått klart för sig att det handlar om en säkerställd trendvändning t.v.

      Radera
    6. Tex http://www.dn.se/ekonomi/dragkamp-mellan-saljare-och-kopare-infor-amorteringskravet/

      Någonstans borde detta överutbud ta vägen. För eller senare kommer de ut på marknaden igen.

      Radera
    7. Tack Stoffe. Om du klickar på min Hemnet-länk så kan man se hur det såg ut tidigare år, jag har svårt att se att (förutom nån vecka i maj) utbudet var onormalt högt under våren faktiskt. Jag har gärna fel, inget vore bättre än en massa lägenheter till salu i höst.

      Radera
    8. Whut? Där är en jättespik i grafen för inkomna br i maj 2016 i din länk. Även en märkbar ökning under "till salu" samma period.

      Radera
    9. Ja absolut, men jag menar att spiken maj 2016 inte i sig innebär att vi fick ett jätteutbud som nu ligger och väntar. Vi har ju liknande mönster andra år (ex 2010 och 2011). Svårt att tolka in för mycket i den spiken tycker jag. Men som sagt, jag ser gärna att du har rätt och att vi får ett mycket högt utbud i höst.

      Radera
  3. Det är lugnt
    Det har kommit en ny prognos för 2017 nu
    Allting kommer att fortsätta som det gjorde innan amorteringskravet
    Inga fundamenta har ändrats

    SvaraRadera
  4. Måste såklart bero på Brexit.,. (Hade nyligen en diskussion med en bekant, boende i England, som ansåg att England nu krisade pga Brexit. Tanken att det kunde vara lågkonjunktur eller "avmattning" på grund av andra skäl, gick liksom inte att diskutera.)

    SvaraRadera
    Svar
    1. https://www.theguardian.com/business/2016/jul/29/uk-sees-biggest-fall-in-consumer-confidence-for-26-years-after-brexit-vote

      Radera
    2. Och om ett år är det redan glömt och livet snurrar vidare :) Tror verkligen inte det blir konstigare än så.

      Radera
  5. Fina siffror. Om jag inte hade varit en paranoid ingenjör hade jag korkat upp champagnen ikväll. Boolis statistik är inte helt 100 och jag är osäker på underlaget (dvs antal affärer) som de bygger på. Men nog visar siffrorna på något intressant.

    SvaraRadera
  6. Vad är det att fira? En bopriskrash kan innebära ekonomisk ruin för många människor, högre arbetslöshet och i förlängningen innebär det fler döda pga diverse sjukdomar än vad enstaka IS terrordåd skulle orsaka på Drottninggatan i Stockholm.

    Att det sedan kanske är oundvikligt med en nergång i bostadspriserna pga förd politik och folk inte begriper är en annan sak, men att fira det?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skadeglädjen är den sanna glädjen var det väl någon som sade för länge sedan?

      Jag personligen skiter då rakt av i vilket. Är folk puckade och gör dåliga affärer så.. Who cares? Förhoppningsvis kanske pöbeln som suktar efter blod hänger Borg i den gräsliga hästsvansen?

      Finns så sjukt många problem nu så hälften vore nog, bäst för blodtrycket är väl bara att ta några steg tillbaka, se om sitt eget hus och rusta för eventuell kris/krasch/terror/putin/F! i riksdagen/mer genustrams osv.

      Jag skyller fortfarande allt på regeringen Palme fast hellre häller jag upp ett glas vin och njuter av det underbara vädret :)

      Skål!

      Radera
    2. Det är väl att fira att den inte skjuts upp ännu längre.. då smällen bara blir värre.

      Radera
    3. Jag sitter på en mindre BR som är hyggligt amorterad. Men jag kommer inte 'byta upp mig' förrän bostadsmarknaden kraschar. Vill inte låna mig upp över öronen i de kolossala summor som krävs för BR/hus idag.

      Känner även till flera unga människor som har det ok eller rent av bra ekonomisk men som har alternativa boendeformer (2:a/3:e-hands, föräldrar mm) i väntan på att marknaden ska "normaliseras".

      Så vi är några som kan tänka oss att fira om så sker.
      Men för samhället i stort - mindre bra såklart.

      Radera
    4. Strisfotografen
      Frågan är dock hur det här landet kommer att utveckla sig efter en smälld bubbla.. om man ens kommer vilja bo kvar här.

      Radera
    5. Alla förutom de som är "sist in" (och banken) tjänar på lägre bopriser. Så det finns gott om anledning att fira.

      Radera
    6. Äh, det gick bra 1993 också. Det kan också bli ett mildare utfall, en nedgång på 0-5% per år (även om det sällan brukar bli så "snällt"). Nu börjar det låta som domedagsprofeterna som tycker Sverige är på väg att bli en "failed state" av antingen den ena eller andra anledningen, när i själva verket Sverige har mer resurser än någonsin.

      Radera
    7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    8. Joakim Persson
      Problemet är att vi gjort slut på de lättillgängliga resurserna. Därav de ekonomiska problemen i världen och ständigt ökad skuldsättning. Just i det läget trampar Sverige gasen i botten med resursslöseriet. Det kommer smälla duktigt det här. Att det är en failed state är för sent att ändra på nu. Blir som att försöka vända en oljetanker när man är i full fart 100m från kajen.
      Men det går jättebra för vi har aldrig haft så hög fart som nu.

      Radera
    9. Mm, är man likvid och avser köpa är det såklart bara att hoppas att marknaden rasar så man kan göra det där klippet som man är så avundsjuk på att vissa andra redan gjort.

      Fast vad händer när skatterna höjs för att finansiera den krympande välfärdnen som kommer pressas till max i krisen, den rädda medelklassen slutar låna och konsumera varför arbetslöshetem går upp pga stängda köplador och krogar?

      För att inte tala om att bankerna kommer behöva dina likvida medel i en krissituation då lagstiftarna kommer ändra på hur privatpersoners skuldsättning fungerar ( ej peraonlig) då de annars inte blir omvalda...
      Dvs de kan inte sälja lånen vidare...

      Så nej, det är få som har anledning att fira en imploderad bostadsmarknad.

      Att det kanske inte går att undvika, well tough shit.

      Jag passar såklart på att tacka bostadsbubblan som gett mig så mycket.

      Radera
    10. Folk som vill byta upp sig tjänar så klart på lägre priser. De får visserligen mindre betalt för sitt befintliga boende men behöver betala dubbelt mindre (och i förlängningen ta färre miljoner i bolån) för objektet de köper.


      För folk som vill byta ner sig är det rätt strunt samma, men går priserna ner är det mindre skatt man betalar. Kunde du tex sälja din risiga fyra och köpa en nyrenoverad tvåa innan fallet kan du göra det efter också.

      Folk som bor i sitt drömboende och har finanserna i balans (läs: ej belånade till taknocken) behöver inte gråta en enda tår.


      Att sen folk som står utanför marknaden och eventuellt vill in skulle tjäna på lägre priser är en annan historia.

      Radera
    11. Jag tänker inte på dessa utan de som faktiskt säljer med förlust. Och olika objet kommer påverkas på olika sätt.

      Och den generella effekten på svenskarnas psykologiska läge när de vaknar ur rosendrömmen att man "får betalt för att bo".

      DEt må vara hur galet som helst, och är en drömtillvaro men oavsett är det en smärtsam process att väckas ur den drömmen. Inget att fira eller hur ?

      Radera
    12. Det är inte bra att bostäder blir dyrare. Om vi nu får en trend där bostäder blir billigare, så ska det uppmuntras. Det är samma sak som att vi tycker det är bra att mat, elektronik och nöjen blir billigare. Om vi kan lägga mindre pengar på "boende" så blir vi rikare. Att tycka att det är bra att bostäder blir dyrare "för att man blir rikare" är fel resonerat. Allra bäst vore förstås om det vore _löjligt billigt_ att bo, så att man kan lägga sina inkomster på något annat. Det är lite samma sak som att nästan ingen privatperson lägger särskilt mycket pengar på att köpa elektricitet -- eftersom det är så oerhört billigt med el idag. På samma sätt borde man resonera kring boendekostnader -- ju lägre desto bättre.

      Radera
    13. Man ska komma ihåg att bostadsbyggande är en förhållandevis liten verksamhet över tiden för större byggbolag. Höga priser får dem dock att nappa. Höga priser är negativt för samhället i stort, dvs det ger låg köpkraft.

      Radera
  7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  8. Stefan Östergren,
    Tänker du inte lite fel då vi i svedala har bosradsrättsföreningar i stor skala?

    Fastighetsbolagen har ju inte bostadsrätter utan kommersiella fastigheter och hyresrätter. Den stora smällen denna resa bör väl föreningarna åka på?



    SvaraRadera
    Svar
    1. Sannolikt kommer kommersiella visa vägen även denna gång trots den ökande mängden brf-er.

      Börsen, kommersiella aktörer osv ligger oftast före den privata sidan (brf) att förutse vad som komma skall.

      Osvuret bäst.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...