2016-08-14 13:58

12 - 20 års väntetid till en bostadsrätt i centrala Stockholm

Det pratas mycket om de långa kötiderna till hyresrätter, även om man helt slipper kötid om man är beredd att flytta in i en nybyggd lägenhet. Fast det faktum att man måste vänta mellan 12 och upp till över 20 år för att kunna köpa en bostadsrätt i centrala Stockholm låtsas de flesta inte om. Kötiderna till bostadsrätter är alltså längre än till hyresrätter om man inte likt hyresgäster är inne i systemet.

Enligt Mäklarstatistik kostar nu en bostadsrätt i centrala Stockholm 88 479:- SEK per kvadratmeter.

En fullt rimlig instegslägenhet ligger baserat på egen erfarenhet på 57 m2. Visserligen var min första lägenhet en 41 kvadratmeter liten vindsstudio, men 57 m2 räcker exempelvis gott och väl om man tids nog ska flytta ihop med någon. Så länge man inte får barn, rent av även med åtminstone ett spädbarn, kan man klara sig i en tvåa på 57 m2.

I centrala Stockholm kostar alltså denna lägenhet över 5 MSEK, närmare bestämt 57*88479=5 043 303:- kronor.

Då vi har ett krav på en kontantinsats om 15% behöver man spara ihop 756 495:- SEK för att kunna köpa denna lägenhet med fulla 85% belåning. I praktiken kan detta ta allt från 12 år till över 20 år för förstagångsköparen.

Är man inne i hyressystemet med ett förstahandskontrakt kan man relativt snabbt byta lägenhet med andra förstahandshyresgäster, den sk hyresgästkarriären. På samma sätt är det relativt enkelt att byta (sälja/köpa) bostadsrätt om man är inne i bostadskarriären. Fast om man inte är det måste man (eller ens föräldrar) spara ihop kontantinsatsen.

Många välbärgade medelklassfamiljen sparar varje månad det onödiga och miljövidriga barnbidraget åt barnet. Låt oss säga att det är tusen kronor i månaden. På 20 år till utflytt blir det 20*12=240 000:- SEK. Nu kan man inte förutsätta att börsen är på topp precis vid utflytt och om utflytt sker vid en börsbotten kan man inte räkna med någon större förräntning om man sitter stilla i den sk bankbåten. Är vi snälla och dubblar sparkapitalet pga investeringar är det fortfarande bara 480 000:- SEK och inte ens 20 års placering av barnen i bostadsrättskön räcker för den där centrala tvåan på 57 m2.

I verkligheten är det svårt att slå den sk riskfria räntan. Bara för att du lyckats med det betyder det inte att allmänheten klarar av det.

Om man nu inte har föräldrar som sparat undan barnbidraget får man börja spara själv när man börjar jobba. Antar vi ett normalavlönad jobb kan man exempelvis få ut 20 000:- SEK i månaden. Att få tag på ett andrahandskontrakt i Stockholm är inte speciellt svårt, men kostar kanske 8 000:- SEK i månaden för ett litet krypin.

Man kan anta 7 000:- i övriga utgifter (mat, kläder, göra sig attraktiv på köttmarknaden), vilket ger en möjlighet att spara 5 000:- SEK i månaden för den som maximerar sig i bostadsrättskön

Med 5 000:- i sparande per månad tar det drygt tolv år att komma fram till köpläge i bostadsrättskön. Då går det faktiskt snabbare att ställa sig i kön till hyresrätter. Och den kön kostar väl bara några hundralappar om året, istället för 60 000:- SEK per år.

Så, har du satt upp dina barn i bostadsrättskön än?

35 kommentarer:

  1. Helt klart ett intressant perspektiv på "att bo", för det är väl vad allt egentligen handlar om på bomarknaderna. Väl skrivet!

    Tydligen har inkomstkraven på hyresrätter avreglerats lite nu, 1.5 ggr nettoinkomst ersätter tidigare krav på 3 ggr bruttoinkomst. Man har alltså tagit i rätt ordentligt med att korrigera ner inkomstkraven för HR.

    Kommer detta påverka HR-hushållens marginaler att spara till BR? Troligtvis.


    SvaraRadera
  2. Om man investerar på tio års sikt (vilket det här är frågan om), så slår man nästan alltid riskfria räntan historiskt sett. Ja, man kan alltid säga att det är annorlunda nu osv, men historien säger ändå något.

    Tittar man på alla tioårsperioder sedan 1970 så är det bara en som gått bakåt (1999 -> 2009, då tappade generalindex 9%). Alla andra perioder har gett positiv avkastning, ofta en fördubbling eller mer. 2005-2015 är tex generalindex +67% (indexsiffra 293 -> 490,46).

    Så, 5000 sparat per månad kan nog ge en hygglig kontantinsats i många lägen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det mesta av dagens sparande går in på bankkontot så ditt antagande är fel. 5 tusen per månad ger oftast 60 per år. Thats it.

      Radera
    2. Det är sant, har man sina sparpengar på sparkonto så kan man inte få någon särskild avkastning. Jag tycker dock det är slöseri att ha mer än cirka sex månaders utgifter på sparkonto om man är tillsvidareanställd (eller tolv månader om man är projektanställd/egenföretagare). Sett till historien har det som sagt varit bättre att spara i aktiefonder/direktägande av aktier om man har mer än tio års sparperspektiv.

      Radera
    3. Gemene man har inte en chans på dagens marknad så jag råder generellt bankkonto före aktiefond/obligationsfond.

      Folk i gemen har ju en otrolig övertro på sin egen placeringsförmåga, sen visar det sig att de har noll koll och bara svamlar.

      Radera
    4. Det är därför som man bör hålla sig ifrån spekulationerna och bara köpa indexfonder.

      Radera
    5. Indexfonder är skit eller tycker du att Avanza Zero är bra?
      En bra förvaltare slår index.

      Radera
    6. Aha, men du sa ju precis att gemene man inte har en chans? Nåväl, Avanza Zero går som den ska, det vill säga som avkastningsindex. Det är bra (och har gett +117% eller nåt sånt på tio års sikt).

      Då finns alltså alternativen "bra förvaltare" och "indexfonder" som hyggliga alternativ till riskfria räntan.

      Jag tror det är svårt att hitta en bra förvaltare som slår index på lång sikt. Den som lyckas kan gratuleras. Men varför inte helt enkelt köra Avanza Zero eller motsvarande indexfond?

      Radera
    7. 117% är mediokert på de senaste 10 åren under extremt gynnsamma förhållanden (sjunkande marknadsräntor).

      En bra förvaltare slår SIXPRX. Gör de inte det är de mediokra eller usla.

      Apan Ola hade lyckats bättre än Avanza Zero de sista 10 åren då de flesta aktier på börsen gått bättre än fonden.

      Radera
    8. Fast under den senaste tioårsperioden har vi också hunnit med finanskrisen, och då är +117% OK.

      Jepp, men att investera i enskilda aktier är ren gambling som konstaterats. Indexfonder räcker för gemene man. De flesta förvaltare slår nog inte index. Finns säkert en bra studie på detta. Hur många fonder (inklusive de som stängts) slår index på tio års sikt?

      Radera
    9. 117% är ok i absoluta tal, dock inte i relativa tal kontra Sthlmsbörsen SIXPRX som gett 141% under samma period.

      Arbetar du med att sälja indexfonder iom att du pushar så hårt för dom? :)

      Radera
    10. ... finns många studier, men jag tog en i högen:

      Mornings's Active/Passive Barometer

      "The report finds that actively managed funds have generally underperformed their passive counterparts, especially over longer time horizons and experienced high mortality rates (i.e. many are merged or closed). In addition, the report finds that failure tended to be positively correlated with fees (i.e. higher cost funds were more likely to underperform or be shuttered or merged away and lower-cost funds were likelier to survive and enjoyed greater odds of success) Fees matter. They are one of the only reliable predictors of success. "

      Radera
    11. Jag lever inte alls som jag lär, tyvärr, utan jag kör någon sorts egen "large value"-stockpicking. Oftast slår jag faktiskt index (ATH idag, till exempel), men inte alltid. Jag tror dock att resultaten inte skulle vara särskilt mycket sämre om jag bara kört rakt på med indexfonder.

      Det som dödar en är avgifterna i aktivt förvaltade fonder, så en aktivt förvaltad fond måste först "tjäna in" överavkastning som täcker avgifterna. Att veta vilken fond som klarar detta i förväg är en svår konst. Du kanske har något tips?

      Radera
    12. Har jag någonsin påstått motsatsen?

      Dock kan man VÄLJA förvaltare som slår SIXPRX.

      Radera
    13. Har du någon bra tips på en förvaltare som slår SIXPRX?

      Radera
    14. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    15. Du har rätt, D&G har lyckats bra senaste åren. Gäller bara att de fortsätter överprestera inklusive avgifterna. Kanske kan de det, låt oss se om tio år...

      Radera
    16. Helt övertygad om att de lyckas med det då de inte anställer medelmåttor som de flesta konkurrenter gör.

      Radera
  3. Precis. Har för egen del räknat ut att det är i princip kört att spara ihop till brf om priserna av olika skäl fortsätter stiga i den takt som observerats senaste decenniet tex. Det blir helt enkelt inte attraktivt. Om e däremot står still säg i 20 år då kanske, men det beror på marknaden i övrigt. Det du inte tog med där var att en del föräldrar är snälla nog att hjälpa sina barn med en del av insatsen om de tar ett lån på sitt hus/brf, men inför samtidigt en risk till.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns inte en chans att priserna kommer att utvecklas som de gjort de senaste 24 åren.
      Efter Bengt Dennis/Carl Bildt-festen med 500% kunde det bara gå åt ett håll, dvs uppåt.
      Nu är den eran över då bostadsräntorna ut mot kund har bottnat.

      Radera
  4. Ja, vi har nyligen köpt brf till den facila summan av 19 tusen sek/kvm på totalen.
    Har även passat på att köpa ett hyreshus/småhus för 2 tusen sek/kvm så det går fortfarande att göra bra affärer i Sverige om man är utanför "stor"städerna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det brukar väl vara först dagen man säljer. Som man vet om det var en bra affär?

      Radera
    2. Nej.
      Det har jag hört till leda.
      Speciellt från de som vägrar sälja sina sjunkande aktier i tex Anoto.

      Radera
  5. 57 m2 som första lägenhet? Har man de kraven i Sthlm så letar man förmodligen på pendeltågsavstånd. Vill man bo på Kocksgatan (är det väl på bilden?) så inser man snabbt att då får man bo kompaktare, och tycker man det är viktigt nog att bo där så nöjer man sig nog med att gå in på 20-30 m2. Således bara halva halva insatsen och halva tiden (utan hänsyn till att ettorna är dyrare på m2 visserligen)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vem vill inte bo på Kocksgatan?

      "Ernst Brunners roman Kocksgatan är en drastisk humorfylld och myllrande berättelse om livet på en avsides stockholmsgata en varm sommar under 70-talet. Den bjuder på kärleksmöten, svartsjuka , brantbestigningar och störtningar, solbad, kryddade maträtter, himmelska fyllor och djävulska baksmällor. Människorna på Kocksgatan - konstnärer, studenter, hembrännare och butiksinnehavare - dras med i en virvel av händelser, som i rötmånadens tecken kastar dem mellan erotisk hetta och blodiga hämndeakter"

      Radera
    2. "Avsides stockholmsgata" :) Var faktiskt på en visning för en andrahandslägenhet på Kocksgatan för 4 år sen, killen ville ha 10000 i månaden för 31 kvadrat. Jag sa ja, men det slutade med att han hyrde ut den till en kompis i stället. Vilket var lika bra för honom, för då fanns fortfarande möjligheten att kräva tillbaka oskäliga hyror retroaktivt via hyresnämnden kvar ;)
      Men jag fick inte bo på Kocksgatan, hade nog varit skoj. Trivs iofs bra i ett lite lugnare hörn av Söder.

      Radera
    3. 70-talets Kocksgatan känns väldigt långt borta :)
      Annars blir väl Sthlm bara tristare och tristare?
      Live-scenen är ju helt kass nu när Debaser Slussen/Medis ligger nere.
      Haussen för trista caféer och stressade människor tycks däremot aldrig avta.

      Men visst har man mycket pengar kan man ju alltid köpa Oscar Linnros lgh

      http://objekt.historiskahem.se/?object=OBJ18440_1492483567

      Radera
    4. Ja det är ju skit, när man väl lyckats nå sina drömmar och flytta in till Söder så är hypen redan över :(. Vet inte riktigt var det kommer hända saker nu, men söder om söder kanske är på väg att bli det nya.

      Fritz Corner har ju kört lite grejer på Virkesvägen och i slakthusområdet händer det en del.

      Radera
  6. En mycket intressant analys. Det hade varit kul att se en jämförelse på andra bostadsmarknader i världen jämfört med Sveriges. Hur ser det ut i till exempel tyskland? Förövrigt har jag och sambon bott 2 år på 31kvm, och de flesta jag känner i min ålder bor litet. Är nog fullt normalt med prisläget som är nu. :-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. I Berlin som faktiskt är en riktig storstad till skillnad mot Stockholm är kvadratmeterpriset ca hälften mot Sveriges huvudstad.

      Dra dina egna slutsatser på det :)

      Radera
    2. Vilket beror på att Berlin tills rätt nyligen hade ett överskott på bostäder. Visserligen mest sunkiga öststatsbostäder, men ändock var det väldigt lätt att få tag på en bostad. Kolla om 10 år när bristen i Berlin kanske börjar komma ikapp den i Stockholm.

      Radera
    3. Hallå! Vi har ju ingen bostadsbrist i Sverige!!!

      Radera
    4. Helt klart östBerlin som gäller om man är i flyttankar.
      Rejält trevligt kontra västBerlin som är ungefär lika tråkigt som Stockholm.

      Radera
  7. För MINDRE än 5 mille, jag renat av bara tre, så kan man bygga sig en ny villa på bekvämt pendlingsavstånd från Sthlms über-hypade ängsliga innerstad !

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...