2016-07-14 09:57

Mäklarstatistik - priserna faller 3.8% i centrala Stockholm, ej 1%

Så var det dags för det månatliga rapporterandet av bostadsprisernas utveckling i Sverige. Mäklarstatistik verkar dock ha lite problem med sina siffror, alternativt pressmeddelanden. Semestervikarier?
Ser ut att vara nederbörd över Stockholm.

Går man istället till deras pressmeddelande för maj månad, så ser det annorlunda ut.

Förra månaden rapporterade man att priserna var 88 344:- SEK per m2 i centrala Stockholm. Nu rapporterar man 85 026:- SEK per m2.

Skillnaden här är 85026/88344-1=3.8%. Bostadsrättspriserna faller alltså med 3.8% på en månad baserat på pressmeddelandena.

En alternativ förklaring är förstås att Mäklarstatistik inte klarar sin grunduppgift, nämligen hålla koll på siffrorna.

Går man nämligen in på statistiken för centrala Stockholm så säger den inte 85 026:- SEK, utan 87 277:- SEK, vilket är är ner 87 947:- SEK i maj och -0.8%. Mer likt -1% alltså. Slutsatsen bör vara att Mäklarstatistik skrivit fel bostadspris i sitt pressmeddelande. Vi skyller på semestervikarierna.

Mer intressant är att priserna i centrala Stockholm nu är ner sedan augusti förra året. Då var m2-priset 88 097:- SEK och nu är det alltså 87 947:- SEK. Så mycket för den bostadskarriären och "få betalt för att bo" innanför tullarna.

42 kommentarer:

  1. Det är nog slut med att "få betalt för att bo". Priserna stiger inte längre och att låna har blivit väldigt riskfyllt.

    SvaraRadera
  2. Ja, nu hoppas vi på ett ras med 40-50% så jag kan sälja mitt nuvarande boende och köpa ett större, finare och centralare boende. Spreaden blir mindre, priserna lägre, det är inte då man ska få panik, då köper man.

    SvaraRadera
    Svar
    1. ... Ska du sälja efter raset?


      Radera
    2. Synd bara att raset påverkar minst attraktiva objekt mer. Kanske rasar det du har nu med 75% och det du skall byta till 30% och därmed kan skillnaden öka.

      Radera
    3. Ja om möjligheten uppenbarar sig så är det exakt vad jag ska göra. Och sen köpa något nytt och bättre.

      Det är mycket bättre att köpa upp sig i en fallande marknad än en stigande marknad. Med hänsyn till spreaden som är samt transaktionsknutna kostnader och skatter.

      Radera
    4. Man säljer väl samtidigt som man köper, om man inte vill bo på gatan och ta en enorm risk. Det han menar är väl att det blir mer förmånligt att byta upp sig om priserna fallit.

      Radera
    5. @denvisefiluren

      Ja det kan man också spekulera i att så kommer det att bli. Men hur vet du vet?

      Självklart kommer inte ett fall vara helt binär över hela marknaden på samma sätt som uppgången inte varit binär.

      Det löser sig ska du se och man får fatta de beslut som är bäst för dagen när den dagen kommer.

      men till syvende och sist byter jag hellre upp mig i en fallande marknad än i en stigande marknad.

      Radera
    6. Om vi säger att det är binärt för räknandets skull.

      1 rok = 1 milj
      2 rok = 2 milj
      3 rok = 3 milj

      Jag köper en 1:a för 1 milj.

      Priserna rusar med 100%

      1 rok = 2 milj
      2 rok = 4 milj
      3 rok = 6 milj

      Säljer jag min etta nu så måste jag vinstskatta på 1 miljon dvs 220 000 kr. För att bytta upp mig till en tvåa måste jag nu låna 3 220 000 kr efter uppgången. Hade jag köpt en två direkt hade jag bara behövt låna 2 000 000 kr. Det är katastrofala kalkyler för att byta upp sig i en stigande marknad.

      Mycket trevligare att byta upp sig när priserna faller. Då skillnaden i pris minskar mellan olika objekt och man slipper skatta på vinsten. Så länge man har kapital vid sidan av som man kan använda för att täcka upp eventuella förluster och kapitalinsatser när bankerna stryper krediterna. Alla kan givetvis inte göra detta men kan man göra detta så bör man göra detta.

      Jag ser således hellre ett prisfall än en prisuppgång ur ett rent egoistiskt perspektiv.

      Radera
    7. Japp jag har resonerat på exakt samma sätt som DL. Gjorde samma kalkyler och insåg snabbt att det här kommer dra iväg nåt enormt lånemässigt när vi behövde byta upp oss från liten 2rok till en vanlig 3rok. På grund av prisuppgången skulle vi behöva ta ca 1 - 1.5 milj extra i bolån på den större lägenheten än vad vi (teoretiskt) skulle behöva utan prisuppgången (vår 2rok gick +1 milj på 3 år, utan att vi gjort några förbättringar alls på den). Vi valde att flytta till hyresrätt tills vi vet vad för boende vi behöver på länge sikt (dvs blir det fler barn eller inte?). Skulle marknaden gå ner, vilket inte är säkert men iaf långt ifrån osannolikt, är det enda som är intressant hur högt belånad man är. Spelar ingen roll vad boendet var värt en gång i tiden, bara hur många miljoner man har i lån och vad man kan få för sitt boende om man av någon anledning måste sälja.

      Folk som bor i små bostadsrätter i attraktiva områden kommer sig rika när deras lägenhet gått upp 1 milj i värde på ett par år men kommer i praktiken bli fattigare om de någonsin vill flytta till något större (utan att byta boendeort).

      Radera
    8. Hatar att vara petig men du letar efter ord som proportionerligt eller symmetriskt, absolut inte binärt.

      Radera
    9. Hatar att vara petig men du letar efter ord som proportionerligt eller symmetriskt, absolut inte binärt.

      Radera
    10. Först skrev jag linjärt och insåg att det ordet skulle få kritik och bytte till binärt som också är fel uppenbarligen.

      Symmetriskt är korrekt i sammanhanget.

      Tack.

      Radera
  3. Skall bli intressant att följa detta, min högst amatörmässiga hemnet analys tycker tyvärr att listpriserna gått upp igen i Juli men man kan ju alltid hoppas att nacken är knäckt på bobubblan och att det fortsätter nedåt till priser som klarar 5-6 gånger årslönen och som är amorterbara inom en livstid

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vilka boenden är det som ska kosta 5-6 årslöner då? 5:or i innerstan i Stockholm eller 1:or i Växjö?

      Jag antar att du menar 5:or och där omkring. Med den prisbilden kommer en 1:a kosta 1-2 årslöner i samma område. Den prisnedgången finns helt enkelt inte.

      Radera
    2. Om listpriserna går upp kan det ju också betyda att senaste tidens kritik mot mäklarnas lockpriser tagit skruv.

      Radera
    3. Snarare så att säljarna inte fick det de ville ha i en budgivning med ett lägre listpris. Detta lär sig mäklarna och lägger ut de kommande objekten till högre listpriser nästa gång och i vissa fall även med accepterat/fast pris. På så sätt går listpriserna upp men det säger ingenting om hur slutpriserna blir.

      Det är ganska självklart att en fundamental ändring på en marknad påverkar marknaden. OM inte annat så blir den mer volatil och osäker och det är exakt det vi ser just nu. Jag är inte beredd att dra några långsiktiga slutsatser om bostadsmarknaden ännu.

      Radera
    4. D.L, nja för de som köper första 1rok eller ett hus har ju ofta lite olika årslöner.

      Det var väl mest att peka på de orimliga i att istället för att ta denna pott pengar som inkluderas i senaste 10-15 årens uppgångar och bygga nytt, tex. Om man fick köpa sig en tomt, så har vi köpt samma bostäder av varandra till ständigt högre priser som nu i stockhol amorteras av i rejäl snigelfart typ 600år

      Som någon påpekade ovan så vinner ingen som är inne i karriären, vinnare är väl 40-talister, banker, byggbolag och staten/kommunerna (skatter och mark).

      Visst är det väl spreaden mellan lockpris och slutpris som torkar ihop först och det var väl en artikel om det för en vecka eller två sedan.

      Har också sett en del renoveringsobjekt ute till riktigt låga priser och det var samma runt 2011 i den dippen.

      Radera
    5. Visst är det så men ett stort problem med marknaden är att kostnaden för att låna pengar är så sinnessjukt låg att om man sa att ingen fick låna för mer än 5-6 gånger bruttoinkomst så har alla råd med allt om man ser till utgiften som betalas. Alla kommer då alltså att maxbelåna sig utifrån vad man får för kostnader. För närvarande blir kostnaden 7,5% av din årsinkomst brutto för samtliga vilket är en försvinnande liten andel av lön att betala för sitt boende. Tillkommer gör avgift och drift.

      Denna typ av reglering för BR och villa är i princip att likställa med bruksvärdet för hyresrätter. En stenhård reglering på priset med principen att vem som helst ska kunna bo var som helst. Enligt mig är det inte rätt väg att gå.

      Hur mycket bruttolön du har kommer avgöra hur du ska bo två normalinkomsttagare kan låna ungefär 3 miljoner kr, vad får de för det idag? I princip ingenting. Har de barn behöver de dessutom sannolikt mer än 2 rok. Vem ska sälja dessa bostäder till dessa? Alla har ju betalat mer än de rimligen kommer kunna få betalt senare. Någon prisutveckling kan du inte räkna med heller i ett sådant system, du köper för max och nästa person köper för max av vad man kan låna. Men man kommer inte betala mer för en lägenhet än tidigare man kommer bara leta sig till bättre områden med högre fasta priser när man får mer betalt.

      Det här är givetvis bara spekulation men dessa regleringar tror jag kommer krascha marknaden helt. Obs marknaden, inte nödvändigtvis priset.

      Radera
    6. D.L, men om priset hade varit konstant och samma pott pengar som nu gått åt till att buda upp befintliga objekt hade plöjts ned i nybyggen, hade inte det varit smidigt?

      Du har ju inte fel i det du skriver men diskuterar ju egentligen bara halvs problemet, det är ju egentligen utbudssidan som är den som är detaljstyrd ala Nordkorea.

      Kommunerna bryter ju tom glatt mot gälla de lagstiftning när dom inte stadsplanerar för framtids befolkningsökning och sen kan ju jag tycks det är fult så in i helvete att ge stora byggbolag monopol på all byggbar mark, korrupt.

      Jag förstår väl också att det inte kommer bli ett utopia men gnälla lite får man

      Radera
    7. Hur menar du att pengarna som går åt till att buda upp priserna ska gå till nybyggen?

      Enligt SCB kostar en bostadsrätt i storstad i genomsnitt 47 599 kr / kvm för 2014. Medianinkomsten i Stockholm är 285 513 kr för 2014.

      Ett medianpar har då gemensamt 451 080 kr netto per år. De får låna 6 gånger inkomsten vilket blir 2 706 480 kr.

      Detta ger dem en maximal boyta om 56 kvm.

      Sen kan man ifrågasätta vilken byggherre som bygger utan vinst, lägg på vinst om 10% så är maximal boyta nere på 52 kvm.

      Jag tror inte den kalkylen håller för en barnfamilj. Än värre blir det för ensamstående.

      men visst man måste ju ha en kontantinsats också. Nu har du en 100% belånad, 52 kvm stor lägenhet för 2 706 480 kr. Du knuffar in 400 000 i kontantinsats och ökar på boytan så mycket du kan.

      Du får nu 59 kvm nybyggd boyta för 3 106 480 kr. Du är maxbelånad och kan inte köpa större för bolånetaket sätter p för det. Priset i sig är inte gigantiskt och din kostnad per månad är endast 3 383 kr + avgift vilket motsvarar cirka 20% av disponibel inkomst månatligen.

      Jag får inte ihop dessa kalkyler. Det måste bli billigare att bygga på något sätt och folk måste tillåtas att bo så stort som man behöver (i dagens samhälle) om man har barn.

      Eller så är vi tillbaka på subventioner för byggnation som inte sänker kostnaden utan bara smetar ut kostnaden på flera. Vips är det hyresrätt igen där alla vill bo i den prisreglerade artificiellt billiga bostaden. De som redan köpt BR eller villa för ett för högt pris tvingas bo kvar där och betala dubbelt så mycket som den som flyttar in i den subventionerade bostaden som subventionerats av andra som betalar dubbelt så mycket.

      jag får inte ihop det heller.

      PS. Fy bubblan vad jag avskyr den minimala rutan man tvingas skriva sina inlägg i. Förhandsgranskningen är också helt värdelös.

      Radera
    8. Nu tänkte du nog lite fel. Det finns ju ingen anledning till att lägga på 10% på priset med motiveringen att byggbolaget skall ha vinst. Du menar väl inte att de bygger ideellt idag?

      När det gäller byggkostnaden så finns det tecken på att den är uppressad av diverse orsaker. En faktor kan vara detaljstyrning av byggplanerna. En annan kan (eventuellt) vara irrelevanta byggregler.

      Sen tror jag inte att försöka få till artificiellt låga priser heller. Det kan finnas skäl till att det blir dyrare i storstaden och det skall vägas mot fördelen med storstaden. Har man inte fördelar nog med storstaden att betala de extra kostnaderna så skall man inte förlägga verksamheten dit.

      Radera
    9. Nej det tror jag inte. Byggkostnaden som redovisas är brutto exkl. vinst som jag uppfattar det. Jag kan ha fel dock men det tror jag inte. Oavsett så får jag itne ihop den snabba och enkla kalkylen.

      Ja, enklare att bygga, dvs mindre reglerat och enklare men det kan ju vara så att man inte vill ha det så heller.

      ja, det blir dyrare i storstaden, säkerligen pga markkostnad, löneläge och annat.

      Radera
  4. Jag köpte en 3a ganska nära innerstan i slutet på Juni. Den låg ute för 5 000 000 "fast pris" på hemnet och hos mäklaren. Det kom inte in några bud på den och jag lyckades köpa den för 4 625 000 efter några samtal med mäklaren.

    Det roliga i historien är dock att man på booli enbart ser att lägenheten gått ner 0,5% efter en budgivning på 25 000:-. Riktigt udda.

    Hur är det med statistiken egentligen? :-)

    SvaraRadera
  5. Ganska övertygad om att det som knäcker bostadsbubblan kommer vara att krediterna stryps och räntorna går upp, i en ond spiral. Utlösare blir ekonomisk kris.

    Denna nedgång är bara tillfällig och beror på psykologi då tidningarna börjat hetsa om bostadsbubbla och amorteringskrav. Folk får dock fortfarande lån och många vill flytta till städerna.

    Varför tidningarna börjat skriva just nu övergår dock mitt förstånd då bubblan varit en realitet i många år, men då fanns den tydligen inte enligt gammelmedia utan den har dykt upp ur tomma intet.

    En annan fråga som dyker upp är vem som lånar ut alla dessa pengar till 0- ränta. Men man ska inte fråga för mycket på banken.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, vem trodde för fem år sedan att vi skulle ha minusränta 2016, eller en prognosticerad reporänta på kanske 1% 2020-2021?

      Den stora frågan är som alltid, vad ska få räntenivåerna globalt att stiga?

      Radera
    2. Vem som lånar ut dem? :) Ja det är banken det.. :) Pengar ur tomma intet, vårt numera välkända system :)

      Radera
    3. Inlåning och upplåning balanserar (oftast) utlåning.

      Radera
    4. Somebody is wrong on the internet:
      Nja.. alltså inlåningen SKAPAS av banken när du tar lånet :)
      Det är inte så att de lånar pengar nånstans ifrån som de sen lånar ut :)

      Radera
    5. Putintroll tror på alla konspirationsteorier som finns.

      Pengar kan skapas av lån, men alla lån skapar inte pengar. Banken måste LÅNA UPP på obligationsmarknaden och detta sker i förväg. Bankerna har löpande överskott av upplåning, som de senare lånar ut. Det är inte så att man destruerar en obligation på tio miljoner när någon amorterar 10000. Istället får man en buffert att låna ut.

      Allt det där är utrett. Men Martin bekräftar att putintroll går på vilken skit som helst som står på Internet.

      Radera
    6. Somebody.. Varför yttrar du dig när du inte har någon aning?

      Radera
    7. Cornu: har heller ingen aning eller så spelar han dum.

      Radera
    8. Dessutom kostar det pengar att "skapa pengar". Banken kan inte "skapa pengar" åt sug själv och den som eg skapar pengarna är låntagaren, när den skriver på låneavtalet. Banken kanninte göra det själv.

      Alltså är det bolånetorskar som Martin själv man ska peka finger på.

      Radera
    9. En förenklad film från RB som förklarar en del även hur pengar skapas:
      http://www.riksbank.se/sv/Press-och-publicerat/Riksbanken-Play/Vad-ar-pengar

      Radera
    10. Man måste också skilja på banklån och bomarknadens hypotekslån. De senare finansieras m upplåning och skapar inga pengar.

      Radera
    11. Många okunniga verkar tro att inlåning går t bostadslån.

      Radera
    12. Hehe.. ser ut som folk behöver en kurs i detta :) Som vanligt. Men det är inte så konstigt.. de flesta äldre läroböcker lär ut detta fel.
      Banken behöver INTE låna några pengar för att skapa ett lån. Det är eventuellt vid CLEARINGEN som banken behöver låna. Alltså till skillnaden mellan alla banköverföringar efter en bankdag. Eller om de inte når upp till likviditetskrav osv.
      Men det är inte så att banken lånar in några pengar för att skapa ett lån...
      Både insättning och utlåning skapas samtidigt på balansräkningen när du tar lånet.
      Sen är det helt korrekt att man måste skilja på pengar och pengar. Det som står på ett bankkonto.. dvs lånet... är en SKULD på riktiga pengar (på bankernas reserver, svenska kronor). Men de flesta blaandar ihop RIX med ett vanligt bankkonto. Därför blir det ofta fel.
      En obligation är bara en pant kan man säga som garanti när bankerna lånar av varann på RIX.
      Det här har retts många ggr av bla Richard Werner, Steve Keen, Michael Kumhof, S&P bla. Tyvärr lär man fortfarande ut fel på många universitet.
      Fanns även en PDF hos Riksbanken tidigare där Ingves hade gjort en egen uträkning på hur mkt pengar banken behövde i praktiken för att skapa 1 miljon i utlåning, där han kom fram till ca 2800kr.

      Steve Keen sammafattar snabbt :)
      https://youtu.be/RFe5jjfsHmw?t=6m

      Radera
    13. Kumhof på IMF tar också upp den vanliga missuppfattningen direkt här:
      https://youtu.be/8r3MYC_-wxs?t=28m4s

      Radera
    14. Behöver inte är ej samma som måste inte. Notera att Putintrollet har en agenda och vrider enkla bilder ur ngt som är avsevärt mer nyanserat.

      Radera
    15. Klart man kan gå ned i detalj där bankerna säkert håller på med diverse trixande med att sälja saker kors och tvärs som risker och annat. Man har garanterat lyckats krångla till alltihop INOM huvudsystemet. Men det ändrar inte på slutresultatet att nya betalningsmedel har skapats ur ingenting.

      Vi kan ta Standard & Poor också:

      https://www.kreditopferhilfe.net/docs/S_and_P__Repeat_After_Me_8_14_13.pdf

      "Banks lend by simultaneously creating a loan asset and a deposit liability on their balance sheet. That is why it is called credit "creation"--credit is created literally out of thin air (or with the stroke of a keyboard). The loan is not created out of reserves. And the loan is not created out of deposits: Loans create deposits, not the other way around. Then the deposits need a certain amount of reserves to be held against them, and the central bank supplies them"

      Radera
    16. Ett lån är även ett åtagande och löfte om framtiden, ett kontrakt i någon mening att arbeta deltid åt långivaren, vilket kan värderas och prissättas, i flera led. Så det är knappast skapat ur ingenting, även om det kan verka lite abstrakt. Typ, du får låna min yxa så länge du lever, så länge du ger mig var tionde träd som du hugger ner (win-win). Men även produktiviteten är i dag dold i flera abstrakta steg vad gäller boende. Men i slutändan, om man inte har något boende på en viss ort kan man inte producera där, så även boende har betydelse och värde för produktionen, och för det beskattande lokala samhällets och bankens välmående.

      Radera
    17. enannan
      Det hade inte varit ett problem på en obegränsad planet kanske och det fungerar ju rent matematiskt iaf så länge det går till produktiva ting.
      Men det är ju inte det som är problemet nu utan att krediter främst skapas till helt improduktiva ting som tex redan befintliga bostäder till största delen -> kraftigt inflation. Såpass att folk inte längre har råd att köpa tak över huvet ens för egna pengar.

      Radera
  6. Om du behöver ett lån kontakta mig nu på min e johnlutherloanfirm1@outlook.com
    Om du har skulder att betala eller om du behöver pengar för att betala dina räkningar och kostnader, kan du få en verklig lån från mig, om du är fattig och du behöver ekonomiskt stöd kan du kontakta mig på min e-post johnlutherloanfirm1@outlook.com och jag kommer hjälpa dig.
    Jag ger ut lån till mycket billig ränta och utan dröjsmål.
    mitt företag är registrerat med FBI och jag är bland de första 5 verkliga långivare i världen.
    kontakta mig nu om du behöver ett lån, johnlutherloanfirm1@outlook.com

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...