2016-06-16 15:30

Säljsignal för lägenheter i Stockholm

Baserat på Valueguards kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex har det nu utlösts en säljsignal på lägenheter i Stockholms kommun. Detta är den första säljsignalen sedan nedgången 2011. Modellen har fungerat bra som prediktor för nedgångarna både 2007 och 2011.
Kvalitetsjusterat lägenhetsprisindex för Stockholms kommun. Källa: Valueguard.
Köp- och säljsignaler enligt MACD inritade.

Till skillnad mot aktiemarknaderna så köper och säljer man inte bostäder medvetna om abstraktionen av mänsklig psykologi som aktiehandlare kallar teknisk analys. Därför fungerar förstås sådana modeller utmärkt på bostadsmarknaden, särskilt för den största marknaden volymmässigt med mest signifikant statistiskt underlag - Stockholms lägenhetsmarknad.

Valueguard rapporerade om en kvalitetsjusterad nedgång på 2.72% för lägenhetspriserna i Stockholm under maj månad. 

Sedan tidigare har den indikator jag använder för bostadsmarknaden, nämligen MACD, börjat halta och varit på väg till att ge en säljsignal. Med maj månads nedgång utlöstes denna säljsignal.

Nu återstår att se om den är lika korrekt som i november 2007 eller juni 2011 och vi får en period av fallande kvalitetsjusterade priser i Stockholm. Signalen finns där åtminstone och det var alltså nästan fem år sedan sist. Tror man på detta kan uppgången för lägenhetspriser i Stockholm anses vara bruten.

50 kommentarer:

  1. Hur lång tid har det tagit (historiskt sett) från starten av en normalisering av priserna till botten egentligen, rör det sig om månader/år/decennier?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mellan 1/3-del till 1/2 tiden av uppgången. 1993-2016, dvs 22 år. Om vi nått toppen nu kan vi se en botten inom 7-11 år. Men då uppgången varit mer eller mindre parabolisk från 2009 kan vi ev. anta att en nedgång till 2009 års nivå kan gå i en snabbare takt, t.ex i samma takt som uppgången(1/1). Detta mönster är klassiskt vid s.k Eiffel-torn.

      Radera
    2. rttck

      Att vi skulle ha lägre priser om 7-11 år har jag väldigt svårt att se.
      Som vanligt kommer tillgångsinflationen att göra sitt på fastighetspriserna på så lång sikt.
      Kortsiktigt är det helt omöjligt att säga vart vi är på väg.

      Radera
    3. @Stefan

      Det du påpekar är det klassiska mönstret, dvs att tillgångsinflation alltid gör sitt jobb....(med en självständig centralbank etc)men tiderna är annorlunda idag. Inte minst pga räntor, kreditboom och valutakrig. Efterfrågan är inte bara en funktion av brist eftersom brist i likhet med alla andra bo-prisuppgångar snabbt kan förbytas i passivitet och därefter i risk-aversion pga prisfall och real-ekonomiska faktorer.

      Cykler finns det många. En del längre och en del kortare. Men framförallt en del mycket långa, t.ex de som har sin början från WW2. Också dessa cyklar har en topp. Det vanligaste felet alla gör är att titta på s.k fundamentala förutsättningar. Bara att gå till börsen så vet vi vad dessa är värda när cykeln svänger.

      Radera
    4. Apropå mitt inlägg 15.51.

      Blev lite förvirrande. Nedgångarna går normalt fortare i tid en uppgångarna. Vad jag menade ifråga om bubblor, dvs Eiffel-torn, är att då uppgången gått VÄLDIGT snabbt prismässigt brukar nedgången gå lika snabbt eller snabbare.

      Radera
    5. tack för svar! Intressant att veta ungefärligt vad som är att vänta

      Radera
    6. Som vanligt kommer disponibel kassa efter kostnader att styra.
      Stiger den stiger fastighetspriserna.
      Det som skett nu i och med amorteringskravet innebär lite mindre i plånboken på totalen, därav sättningen som sker just nu.
      Att priserna stigit sedan WW2 är logiskt då varje årtionde sedan dess har inneburit högre disponibel kassa i kronor räknat.
      Dvs kassaflödet styr fastighetspriserna.


      Radera
    7. @Stefan, vi vet inte vad framtiden för med sig, vi vet som sagt bara att större uppgångar följs av större nedgångar. Bara att titta historiskt hur det sett ut(före WW2). Vad betyder t.ex robotiseringen för behovet av fastigheter på sikt? Vi i Sverige t.ex har störst boyta/capita. Finns det skäl att tro att det fortsätter om allt fler nysvenskar inte kommer i åtnjutande av egen försörjning? Resultatet av 2008 års kris är långt ifrån över och bankerna(i Europa) kommer sannolikt att få sina förutsättningar kraftigt förändrade, dvs i stil med Glass-Steagall etc. Det får stor återverkan på kreditgivning i framtiden(igen!). Krig eller dyl. betyder låg betalningsvilja. Det råder inte brist på alternativa scenarier. Bristen på alternativa placeringar idag är orsaken till fastighetsinvesteringar (och snart också börsen) trots att de t.o.m saknar hyresgäster (multimiljonärer som betalar cash och drar upp priserna).

      Vi ska komma ihåg att det som regel brukar vara de kommersiella fastigheterna(kassaflödena) som sätter igång bopris-uppgångar. Också åt det andra hållet.





















      Radera
    8. @stefan tror du fastigheterna kommer ha högre värde om 7år i reala termer?

      Radera
    9. Beklagar att det blev tomrum i inlägget ovan. Måste att berott på felaktig cut&paste!

      Radera
    10. @Nietzschehadetyvärrrätt

      Realt nej, nominellt ja.

      Radera
    11. @Stefan; Våra inlägg 16.04 och 16.18

      Jag kommenterade felaktigt det du kallar tillgångsinflation. Det är ju normalt KPI-inflationen som ska rädda fastighetsbubblor från att spricka eller ivf att hårdlanda/krascha. Dvs ett jobb för centralbank och finansdepartement tillsammans. Att fastigheter långsiktigt stiger med inflationen är vad vi sett sedan 1950. Varför ska det fortsätta från dagens nivå med deflation?

      Radera
    12. @Stefan: Du borde studera Japan. Fastighetspriser har sjunkit i tiotals år nu trots att deras centralbank desperat försöker få upp inflationen. Tyvärr tror jag Sverige är på väg i samma bana, skillnaden är den att japanska hushåll har låga skulder och högt sparande. Inte riktigt fallet i Sverige...

      Radera
    13. Japans fastighetsmarknad är tudelad.
      Tittar vi på de attraktiva områdena stiger priserna kraftigt, speciellt condos.
      De mindre attraktiva områdena som avfolkas har av naturliga skäl en negativ utveckling.

      Radera
  2. Klockren säljsignal men är det toppen vi ser? Omöjligt att säga. Däremot rimmar det med förväntad konjunkturnedgång. Också lysande att våra politiker i vanlig ordning är långt bakom kurvan, dvs att de väljer att införa hårdare regler lagom till konjunkturvändningar så att prisnedgångar förstärks. Varför är de jämt så oerhört klantiga. Vi vet att konjunktur-cyklerna är ganska jämna. Fattas bara att USA skulle ha höjt räntan igår...och framöver samtidigt som vi infört skuldtaket.

    SvaraRadera
  3. Lägg in transaktionskostnaden mellan dina sälj och köp så ser du varför det inte lönar sig med korta affärer i lägenheter!
    Mäklararvode, realisationsskatt och styling.

    SvaraRadera
  4. Men jag trivs ju där jag bor !

    SvaraRadera
    Svar
    1. så varför bry sig......eftersom det kanske kommer att finnas värre saker att bekymra sig om :)


      Radera
    2. Så om du trivs där du bor, vad är problemet? Du bor väl för att bo, inte för att "bli rik" på pengar du inte kan få loss?

      Radera
  5. Så alla stockholmare som vill säkra sina förmögenheter skall nu bosätta sig i wellpapp-kartonger under någon bro? Ett rätt taskigt boende men det är klart man kan ju allktid glädja sig ut bankkontots innehåll när man samlas runt det brinnande oljefatet som är gemensam värmekälla.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varför det? Stockholmare har väl köpt för att bo, inte för att tjäna pengar och "bo dig rik"? Sedan att man inte kan flytta om bostaden är värd mindre än skulden är en annan sak.

      Radera
    2. @Mnils Det finns i din värld alltså bara alternativen att bo i lägenhet i stockholm eller i en kartong under en bro? Tur att man själv ser lite fler alternativa boendeformer, det underlättar onekligen livet.

      Radera
  6. Sålde min lägenhet i Stockholm under maj.. Kanske ska satsa på aktie-spåtjänsteman? ;-)

    SvaraRadera
  7. OT; Har inte översvämningarna i NV Skåne igen fått konsekvenser för "liberala bygglov"? Någon som har fakta?

    SvaraRadera
  8. Och 2012 tog det fart snabbt igen. Så länge räntorna är låga och ekonomin/arbetsmarknaden stabil så kommer priserna att stå still eller öka. Det är inga problem för en stockholmare med jobb att betala dagens priser med dagens räntor. Vill man köpa är det nu man ska passa på, för i höst sticker priserna uppåt igen, såvida inte vi får en generell ekonomisk kris.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Så länge.....inga problem........såvida inte"

      Många villkor här! Är det inte den typen av s.k villkor som brukar ställa till det?


      Radera
    2. Det tog fart därför att Borg/Reinfeldt efter en utredning av kapitaltäckningskraven på bolån landade på det lägsta (oväntat inför ett val) alternativet. Bankerna ville svälla ut sina balansräkningar med bolån och gav "lånelöften till alla", till skillnad mot under 2011.

      Radera
    3. Japan har haft låga räntor och lägre arbetslöshet än Sverige sen 90-talet. Trots detta går fastighetspriserna kräftgång där. Säger inte att det kommer bli likadant som i Japan men det är ditt tvärsäkra påstående om att ränteläget och arbetslöshetsnivån leder till att bostadspriserna inte kan sjunka är lätt falsifierat med det Japanska exemplet.

      Är det något som skulle kunna hålla uppe priserna i Sverige så är det nog snarare den höga invandringen med efterföljande white flight kombinerat med idiotiska bygglovs- och hyresregleringar.

      Radera
  9. De flesta banker tillämpade amorteringskravet redan vid årsskiftet. Att priserna går ned nu har inget med amorteringskravet i sig att göra, utan handlar om psykologi och stämningar uppiskade av medierna. Men i höst vänder det uppåt igen och då kommer psykologin elda på åt andra hållet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Glöm inte att mäklarna manipulerar så att folk ska tro att "jävlar nu måste jag sälja, och för att sälja så måste jag anlita Lennart - för han är en prima mäklare"...

      Radera
    2. Nej, J. Bankerna har haft det på pappret och applicerat den lägsta möjliga amorteringsnivån. Nu måste de tvinga på avsevärt högre amorteringar på lån.

      Radera
    3. @J du kan ha rätt om hösten, det kommer vara händelser på makronivån som avgör när det smäller.

      Radera
  10. Såg I DN att bostadsbyggandet var rekorstort I Stockholms län. Väldigt många påbörjade lägenheter.

    Det borde påverka priserna eller gäller inte tillgångoch efterfrågan?

    SvaraRadera
    Svar
    1. I normalfallet är det s.k exogena faktorer som vänder allt upp och ned!

      Radera
    2. Fast om man tittar på vad som byggs så är det inget för gemene man, vem köper en bra för 6-7 Msek på kvarnholmen? Eller ett radhus för 7 Msek i skandal? Eller ett radhus på 90 kvm för 6.5 i Haninge?

      Inom 3 år (okvalificerad gissning) kommer vi ha en drös med tomma objekt som inte säljs för säljaren vill ha mer (vi ser detta sen tidigare på kungsholmen i stadsdelen, två komplex nästintill tomma, säljer en lgh åt gången, får oftast för låga bud, tar bort objekten varpå de lägger ut ett annat och så kör de runt)

      Radera
    3. Intressant! Var ligger detta komplex på Kungsholmen?

      Radera
  11. Nedgången kommer när räntorna stiger. Inte innan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du blandar kanske ihop orsak och verkan här. Sjunker priserna kommer befintliga och nya bolån kanske betraktas som mer riskabla av bankerna, då stiger riskpremien dvs räntan.

      Radera
  12. Om nedgången tar fart kommer den att ge sig själv bränsle för ytterligare nedgång. Vi kommer att konsumera mindre vilket leder till en sättning i ekonomin = ännu lägre bopriser. Skulle förslaget att bygga 700 000 lägenheter klubbas är det "game over". Då kommer bopriserna att rasa. Skuldkvotstak kan vi glömma. Kommer inte att hända. Det vore detsamma som att sänka bomarknaden med 30%. Hur som helst. Bomarknaden har haft sina 20 år. Nästa cykel är ner.

    SvaraRadera
  13. Säljsignalen är betydligt mer valid än tidigare, då MACD-kurvan är långt högre än vid de tidigare signalerna.

    SvaraRadera
  14. Nu har ju Malmö kommun klivit in i som köpare på bostadsmarknaden,
    Undrar om fler kommuner följer och vad detta får försöka konsekvenser.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inget på pris, det som däremot kommer hända är att folk kommer börja flytta.

      Radera
    2. Om folk kommer flytta, de i samma trappuppgång/samma område.
      Vilka ska flytta in?
      Kommer inte det påverka priset, nedåt, får man anta.

      Vart ska de flytta?
      Vilka områden kommer få dessa som grannar som har råd?
      Kommer inte det att påverka priserna, uppåt?

      Radera
  15. Hej,

    Skulle gärna titta på ditt TA ark mer i detalj. Hur har du gjort det och har du lust att dela med dig? Vilket program har du använt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inget märkvärdigt. MACD är en standardindikator. Rådatat är från Valueguard, där jag skarvat öppningskurs med förra månadens stängningskurs och i övrigt har high, low och close till aktuellt månads data. Detta eftersom Valueguard endast rapporterar ett värde per månad, och ingen open/high/low/close. På så vis ser candlesticksen "rätt" ut.

      Jag kör ProTA på Mac, men du kan göra det samma i vilket TA-program som helst.

      Radera
  16. Då påbörjar vi nedräkningen till de första snyfthistorierna från yrvakna och överbelånade BLT....kvällsblaskorna gnuggar händerna: kommer att ha färskt stoff hela hösten. Fram med popcornskålen!

    SvaraRadera
  17. http://www.expressen.se/dinapengar/bostad/de-hann-inte-ut-fore-amorteringskravet/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Märklig story.
      Känns som det har varit helt fel förväntningar i luften.
      Snittpriset i Västertorp ligger på 43 tusen/kvm för brf, inte 60 som de antyder i artikeln.

      Radera
    2. Det är ju för att väldigt många gjorde som dem - och försökte sälja i maj, innan amorteringskravet, trots att de egentligen inte behövde - som utbudet exploderade och priserna "rasade".

      (Och verkar som sagt att de hade rätt orealistiska förväntingar också, väldigt få lägenheter i Västertorp som gått för över 60kkr/kvm under våren...)

      Radera
  18. Ähh,malmö kommun köper bostadsrätter och snart följer alla strömmen.
    https://m.facebook.com/tino.sanandaji/posts/10153690444378231?pnref=story

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...