2016-06-08 07:42

Mäklaruppgifter om fallande lägenhetspriser i Stockholm

Bonnier/DI har en artikel om ett "prisras" för lägenheter i Stockholm om 5 - 10% på bara några veckor. Jag vill påminna om att det kan handla om en säsongseffekt och att det inte går att säga om amorteringskravet ligger bakom detta eller om vi faktiskt fått en trendvändning förrän i juli - augusti, när priserna normalt rusar.

Låt oss titta på vad DI egentligen skriver.
"”Om man måste sälja nu så får man räkna med att priserna gått ned 5–10 procent”, säger Pontus Kopparberg, vd på Bjurfors Stockholm.
[...]
Sedan toppnoteringen i mitten av maj har utbudet av bostäder minskat de senaste två veckorna, inte minst sedan amorteringskravet infördes i onsdags."
Till en början så blåljuger och överdriver alltid mäklare. Så låt oss anta att siffran 5% stämmer, och inte 10%. Då kan vi notera att fram till mitten av maj så fortsatte priserna uppåt, till en toppnotering. Sedan dess kan priserna fallit 5%, dvs till en vecka in i juni.

Låt oss ta ett hypotetiskt exempel. Låt oss säga att priserna steg med 3% till mitten av maj. Sedan dess har de fallit 1.66% procentenheter per vecka. Förenklat innebär det att priserna till slutet av maj var -0.32% jämfört med april. Sedan dess har de fortsatt ner ytterligare och ligger på -1.66% jämfört med maj.

Då verkar raset inte så enormt längre, som de 5 - 10% som DI klickfiskar med. -0.32% i maj. Knappast något att vifta våldsamt med händerna över.

Dessutom kommer statistiken för maj basera sig på medlet, inte sista affären i maj, så siffrorna för maj månad kan mycket väl komma in som positiva.

Som tidigare uppmärksammat finns det en viss säsongseffekt i prisförändringarna i Stockholm. Maj och juni är svaga månader för lägenhetspriserna. Nedan ser vi de månatliga förändringarna april-maj sedan år 2010 enligt Valueguard.
Förändring lägenhetspriserindex Stockholm april - maj under åren 2010 - 2015.
Min enda slutsats är att mäklarna försöker locka fram köpare eller skrämma bort säljare, allt för att pressa upp priserna, trots den normala säsongsvariationen så här års.

Det är mycket möjligt att priserna toppat, men det vet vi inte än. Dels är statistiken inte inne för maj, och kan mycket väl visa på stigande priser, och dels är det de normalt starka juli och augusti månad som säger om priserna faktiskt vänt i Stockholm.
Säsongseffekten i Valueguards boprisindex Stockholm. Medelförändringar en månad 2010 - 2016.
Ta det hela med en gäspning än så länge. Mäklare ljuger alltid eller Fridolinskarvar för att gynna sig själva, finns ingen anledning för dem att plötsligt ändrat sig.

18 kommentarer:

  1. Kanske utlöser blir journalisternas alarmism en självuppfyllande profetia?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  2. Det här känns mest som utspel för att skrämma politikerna att ta det "försiktigt" vad gäller reformer på bostadsmarknaden (slopade ränteavdrag, enklare byggande), och samma känga till RB/FI (inför inget skuldtak i relation till inkomst).

    Man vill alltså ge bilden av att amorteringskravet gör att bostadsmarknaden kraschar, och att man därför ska ge fan i att införa fler reformer. Som vanligt förstår inte media att lägre priser på bostäder är en mycket bra sak på sikt, på samma sätt som att lägre priser på tex mat och energi är positivt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förvisso, en bra poäng. Kom ihåg att även journalister och andra numera kan husera i bostadsrätt.

      Radera
    2. Precis. Notera också att politikerna sitter i förhandlingar om framtida bostadspolitik, och då kan utspel av den här typen vara det som får bägaren att rinna över. Det kommer säkert att sluta med något i stil med "vi måste utvärdera amorteringskravet i ett par år innan vi vågar göra fler reformer", och så blir det inget mer när nästa lågkonjunktur kommer för att man inte vill knäcka hushållen.

      Oavsett vad så är det lite positivt om nu priserna kan sluta stiga.

      Radera
  3. Antar attför att det skallverkligen räknas som fall så behöver flera saker ske under en lite längre period - i alla fall för ett långsamt fall, ett abrupt märks mer direkt. En tex att förutom att priserna verifierat faller kanske mot säsongsmönstret under 3-6 mån även att mäklare lägger ner.

    SvaraRadera
  4. Mäklare är intresserade av affärer.
    Affärerna går lättare om prisbilden passar både säljare och köpare.
    Men de är även konkurrenter om affärerna där säljarna anlitar dem.
    Bilden de ger oss speglar deras intresse i första hand.

    Just denna månad så har en ny regel trätt i kraft-vilket kan påverka.

    Fö så noterades en husförsäljning till en BR förening i ett område av Stockholm för det attraktiva priset av under 20 000 per kvm igår. Då ingår intressant omgivning.

    SvaraRadera
  5. Mäklarna försöker kratta manegen inför stora visningshelgen i augusti. Är allt sålt redan som går att sälja får de ta en lång fattig höst.

    För övrigt vill jag tacka bostadsbubblan som har gett mig så mycket.

    SvaraRadera
  6. Mäklarna försöker kratta manegen inför stora visningshelgen i augusti. Är allt sålt redan som går att sälja får de ta en lång fattig höst.

    För övrigt vill jag tacka bostadsbubblan som har gett mig så mycket.

    SvaraRadera
  7. http://www.di.se/artiklar/2016/6/7/maklare-vi-har-kort-ratt-in-i-vaggen/

    I göteborg talas om 10-15%. Kan det inte vara så att mäklarna bara säger sanningen? Leif Andersson tror dessutom inte att det är någon tillfällig dipp. Hur skulle ett sådant påstående kunna locka in nya köpare?

    SvaraRadera
  8. Allt talar mot ett prisfall: tillväxt, inflyttning, invandring, bostadsbrist, fortsatt låga räntor, låg arbetslöshet för svenskar, slut på reformer etc etc. Fundamenta betyder mer än medieunderstödd pessimism.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tyvärr är det få av personerna i befolkningstillväxten som har råd med dagens fantasipriser på bostäder. Tvärtom talar allt för ett prisfall: Räntan har bottnat, kommande åtstramningar (slopade räntebidrag mm), lågkonjunkturen som vi har skjutit framför oss på konstgjord väg kommer sannolikt snart, efterföljande arbetslöshet, osv

      Radera
  9. Jag tror inte att rapporteringen är framljugen eller att det finns någon sorts plan bakom att skrämma upp marknaden men det är klart att det inte är omöjligt.

    När Erik Thedéen från FI (och RB för den delen) uttrycker oro tror jag att det är berättigat. Man vet ju att priserna är bubbliga och om det visar sig att det här är början på en längre period med prisfall kommer det få förödande konsekvenser för svensk ekonomi. Det finns trots allt risk för att priserna toppade för en lång tid framöver nu i maj så varför skulle man då vilja elda på den oron? Det hänger inte ihop. Det kan ju faktiskt vara så att alla lägenhets/hus-flippare nu är hypernervösa, det kommer medföra att utbudet ökar ännu mer i höst. Lägg på all nyprod till skyhöga priser som ska säljas. Och för er som inte tror att spekulationen är utbredd - 50% av alla köp hos JM bedöms vara spekulationsköp. Lägg på alla små byggskuttar och andra spekulanter som köper-renoverar-säljer, det blir en jävla röra.

    Dom som varit totalinkompetenta i den här soppan är som alltid politikerna som mest kniper käft om dom inte är tvungna att säga något, då babblar dom om bostadsbrist och annat trams. Det räckte med ett ökat utbud för att marknaden skulle stanna totalt.

    Det som drivit på priserna de senaste åren är en kollektiv masspsykos med föreställningar om att priserna kommer stiga förevigt. Vi kommer uppleva samma masspsykos åt andra hållet när paniken kommer och alla tror att bostäder kommer bli gratis i framtiden.

    En sak är säker - toppen är satt snart, vi får se i höst om det är nu eller senare. Med dagens prisnivåer kommer skuldsättningen fortsätta skena och det håller inte.

    SvaraRadera
  10. Precis som @Fredde säger tror jag också att det nu är på riktigt. Alla verktyg som finns för att maxa bostadspriser har använts, till och med en jättevåg med invandrare. Förutom det har exempelvis Anders Borg. ett mycket tungt namn i debatten gått ut att det kommer sjunka, det är inte frågan om det skall sjunka utan när. Alliansen vill förmodligen inte att det skall dröja till valet innan bubblan spricker.

    Nu har man vidtagit alla åtgärder man kan för att minimera invandringen, det byggs en del samt räntor kan inte gå ner längre. Därtill ett amorteringskrav.
    Faktorer som gör att folk börjar avvakta och det krävs inte mycket för att spräcka en så tunn bubbla.

    Kan man inte längre använda bostaden som extra kontokort får det konsekvenser på hela ekonomin. Förra året var det många som tjänade mer på bostaden jämfört med om de sparat alla pengar de hade i lön.

    SvaraRadera
  11. Men nu får ni sluta. Det finns noll risk för krasch. Det finns helt enkelt ingen bubbla. Marknaden har alltid rätt. Det är bostadsbrist och fundamenta har aldrig varit starkare. Räntorna kommer aldrig gå upp. Det är nya tider nu, vi kan sägas leva i en ny ekonomi som inte kan bedömas med gamla måttstockar. Och folk måste ju bo! Priserna kan inte gå ner för det har de inte gjort på tjugo år. Ni är bara glädjedödare. Dessutom har vi systemet med swedish auction och då KAN priserna inte gå ner det är vetenskapligt bevisat.

    Så, det var alla floskler jag kan.

    SvaraRadera
  12. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  13. Gissa vilken av kurvorna som illustrerar den svenska bobubblan som startade 1995?

    http://ritholtz.com/2016/06/162762/

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...