En sammanställning av Stockholms boprisindexförändringar per månad sedan efter den akuta finanskrisen blåst över 2010 visar på vissa tydliga säsongseffekter. Det är t ex normalt att lägenhetspriserna faller i maj, även om villapriserna fortsätter stiga. Man kan därför inte dra några slutsatser av mediauppgifter, mäklaruppgifter och anekdoter om att lägenhetsmarknaden fryser ihop i Stockholm just nu. Det är en väntad säsongseffekt.
 |
| Säsongseffekten i Valueguards boprisindex för Stockholm. Medelförändring en månad 2010 – 2016. För 2016 är endast januari – april med. |
Prisförändringarna för en given månad avser de som rapporteras månaden efter, dvs april månad är just nu den senaste rapporterade månaden.
Som man ser stiger priserna stabilast under våren, januari – april. Sedan dör marknaden maj – juni för lägenheter och maj – juli för villor. Just juli är riktigt dålig för villor. Man bör inte sälja sin villa i juli.
Sedan tar det fart i augusti, vilket är välkänt, inklusive jippon som Stora Visningsdagen etc.
Mot slutet av året fryser marknaden ihop igen och man ska inte sälja sin villa i december. Det kan dock finnas skattemässiga anledningar till att många vill sälja sin villa innan ett årsskifte, eller så handlar det t ex om att man vill synkronisera flytt med skolornas terminer. Detta kan också förklara varför juli är en usel månad för prisutvecklingen för villor.
Maj månad är alltså en svag månad för lägenhetspriserna i huvudstaden. Alla rapporter, ankedoter och mediabevakning av att lägenhetsmarknaden i Stockholm är seg just nu kan än så länge avfärdas som en väntad säsongseffekt och säger alltså inget om utvecklingen framöver.
Maj är normalt alltså den svagaste månaden för lägenhetspriserna i Stockholm.
Nu är förstås tidsintervallet så långt. Jag valde 2010 och framåt då utvecklingen under den akuta finanskrisen knappast är att betrakta som normal. Det svenska lågräntesamhället kan också sägas tagit fart på allvar från 2010 och framåt. Tidigare fungerade räntan, KPI-inflationen och konjunkturen mer enligt läroboken och det är rimligt att anta att man kan haft en något annorlunda utveckling på bostadsmarknaden tidigare. Ett annat tidsintervall lämnas som en övning åt läsaren.
Sälj din lägenhet januari – april eller juli – september. Villor säljer man i januari och augusti, men inte i juli eller december. Tvärt om vad gäller köp.
15 kommentarer
Vilket datum används i statistiken, kontraktsdatum eller överlåtelsedatum?
Kontraktsdatum.
Signifikanta skillnader? P-värde? Vad är det för standardavvikelse på månadsvärdena? Släng upp hela dataserien så kan man ju göra lite statistik åtm.
Hade varit intressant att se diagram för fler städer, t.ex. för studentstäder som Linköping/Uppsala/Lund och se om de skiljer sig.
"Just nu är det rusch på de flesta bankerna då kunderna skyndar sig för att hinna låna innan amorteringskravet börjar gälla den 1 juni. ”Vi har aldrig sett en sådan här kraftig ökning tidigare”, säger Michael Skytt på Nordea."
http://www.dn.se/ekonomi/lanerusning-pa-bankerna-infor-amorteringskravet/
Så det är det största utlåningen någonsin samtidigt som priserna inte rör sig, vad kan man dra för slutsatser av det?
Läs artikeln.
"Det är främst tilläggslån"
Bilar, uteplatser, resor mm mm…
Som jag sagt tidigare, det mest intressanta med amorteringskravet är tilläggslånen. Nu stänger bostadsbankomaten och frågan är vad det får för effekter på ekonomin i stort?
Den "svenska tigern" har ju drivits till stor del av husrenoveringar och andra dyra vanor som boprisökningarna har finansierat. Inte lika kul att smsalåna när det ska betalas av på 10 år. Ståndmässig SUV 800 000:- blir helt plötsligt 6 666:- i månaden bara i amortering från att ha varit 0:-. Lägg på värdeminskning av bilen och stillastående bostadspriser på det… Blir en fin soppa.
Jag misstänker också att det är tilläggslån för att hjälpa söner och döttrar med kontantinsatsen till första lägenheten.
Blir intressant att se hur stor den effekten egentligen är, då unga vuxna sannolikt inte har tillräckligt med sparkapital för insatsen i små lägenheter i tex Stockholm. Vid 80k/kvm måste två unga vuxna betala 4,8 miljoner för en tvåa på 60 kvadrat — eller 720k i kontantinsats. Svårt att skramla ihop utan föräldrars hjälp.
Nu har media vaknat gällande tomträtter.
http://www.svd.se/tomtratter-skyll-dig-sjalv-i-livets-storsta-affar/om/tomtrattsavgifter-i-stockholm
Det bör ju framgå från årsredovisningen. Problemet kokar ner till att köparna inte vet vad det är de köper, ens försöker ta reda på det (vilket får till följd att de inte lägger ned någon möda på att undersöka den förening de köper medlemskap i).
Om det är en årligt återkommande effekt kan jag gissa att den beror på att det är barnfamiljer som flyttar. Alla verkar vilja "sätta" både försäljning och köp under våren så att barnen kan börja i ny skola/dagis när läsåret börjar.
Har du en fin trädgård säljer den bäst under försommaren när allting slår ut.
Har du en varm brf kan det bli svårsålt under sommaren om du har typ 30 grader inne.
Finns alltid lite knep och knåp för att maximera försäljningen.
Jag kan bidra med en annan anekdot ur verkligheten.
Augusti 2015 såldes en 4-a på Torsbygatan för 33 tkr/kvm.
April 2016 såldes en 1-a på samma adress för 90 tkr/kvm.
Slutsatsen av det är att läsekretsen får vänta på sjunkande priser.
Även Balder och Hufvudstaden är i stort sett på ATH och visar styrka.
Frågan är hur nogranna folk är när de gäller fast egendom också. Kollar man upp ifall villan står på fri mark? Kollar man ifall fastigheten är belastad med servitut? Medlemskap i samfällighet?
Det kan bli obehagliga överraskningar ifall det visar sig att man inte äger fastigheten man köpt i den omfattning man förväntade sig.