2016-05-25 08:32

Anekdotvarning: Bromsar lägenhetspriserna?

Dags för en anekdotvarning. Baserat på en enskild läsares exempel kan vi eventuellt se en inbromsning på Stockholms bostadsmarknad. Eller snarare ett fall på 14%. Utan amorteringskrav.
Drar det ihop sig över Stockholm?
Läsaren sålde i december sin 23.5 m2 stora lägenhet i Stockholm för 1.9 MSEK. I samma hus såldes det senare en identiskt stor lägenhet för 2.1 MSEK.

Nu ligger det ute två identiska lägenheter ut i samma hus. Utgångspriserna var 1 695 000:- respektive 1 495 000:- SEK. Man kan här definitivt snacka om lockpriser med tanke på vad tidigare identiska lägenheter i samma hus gått för, eller så har mäklarna faktiskt sänkt priserna. Ett alternativ är förstås att mäklarna inte kan läsa och därmed inte kolla upp priserna på tidigare lägenheter.

Till saken hör att buden ligger på 1.8 respektive 1.68 MSEK. Om det tidigare alternativet är det som gäller så har priserna på dessa identiska lägenheter fallit 1-1.8/2.1=14.2%. Budgivningen går också trögt.

Min vän, vän av ordning, påtalar att trög budgivning med endast två budgivare per lägenhet, förstås kan bero på att det finns två identiska lägenheter ute samtidigt.

Affärer som genomförs nu leder inte till amorteringskrav. Samtidigt bör ju köpare i något läge, speciellt av denna typen av små lägenheter de flesta inte bor i för evigt, prisa in att de pga amorteringskravet inte kommer få lika mycket betalt när de säljer lägenheten. Man kan i så fall spekulera i om amorteringskravet leder till 14% lägre priser? Jag tror inte det.

Oavsett är detta endast en anekdot, om än småintressant, och säger alltså egentligen inget om Stockholms bostadsmarknad. Andra läsaruppgifter gör gällande att mäklare inte tar emot nya objekt just nu, då lägenheter plötsligt blivit svårsålda nu i maj. Allt färre lägenheter säljs också före de läggs ut på annons.

36 kommentarer:

  1. Definitivt anekdot.

    Marknaden är varken stigande eller fallande i maj, de slutsatserna går inte att dra. Däremot är marknaden trasig eller ur funktion om man så vill.

    Sinnessjuka mängder objekt från folk som vill sälja nu och köpa sen i någon förhoppning om det blir en bra affär. Köpare som inte vet varken bak eller fram. För många säljare i förhållande till köpare vilket gör att endast de bästa objekten går som förut, de objekten under det får bud på utgångspriset och sen fastnar det eftersom det finns för få köpare i relation till mängden objekt ute.

    Säljarna får panik, vill inte sälja, objekten blir kvar och det fylls på med nya objekt under tiden och kaoset blir än större.

    Pga amorteringskravet så hamnar marknaden i obalans då mängden säljare går upp och antal köpare går ner då plötsligt fler vill sälja först och köpa sen jämfört med tidigare.

    Som vanligt är det knasiga och kontraproduktivt kladdande från myndighetshåll som saboterar marknader. Med det sagt så menar jag inte att amortering är dåligt, amorteringstvång och reglering är däremot dåligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Också en anekdot men från gårdagens DI:
      Men enligt Mikael Öberg på Skandiamäklarna i Trångsund söder om Stockholm råder det inget tvivel om stämningsläget just nu. Hans bedömning är att villapriserna gått ned med 5-7 procent i området under våren.

      Radera
    2. Typisk årstidsvarioation att det är lugnt på sommaren. Vår är annars en bra tid att sälja.

      Radera
  2. Det kan ju vara specifikt för denna brf att det går trögt.
    Årsredovisningen för 2014 nämner elavbrott, vattenläckage, avloppsöversvämningar.
    Lägg dessutom till krånglande hyresgäster.
    Inklusive föreningens skuld på 2.8 tkr/kvm innebär 1.8 mkr i pris 80 tkr/kvm.
    Låter väl tämligen orimligt då Nacka får betraktas som en håla.

    SvaraRadera
  3. Annars är det väl Sundbyberg som är snackisen just nu.

    http://www.svd.se/sundbyberg-blir-lika-dyrt-som-ostermalm

    SvaraRadera
  4. Angående din länk om Sundbyberg: Det är väl på tiden att kommun och stat slutar subventionera boende när risken för bubbla börjar bli allt mer påtaglig.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja det säger ju sig självt att tomträtterna stiger i värde på dagens marknad, något annat vore orimligt.
      Sen om det är rimligt i just det här fallet kan jag inte bedöma.
      Sen är väl rådet att aldrig köpa ett boende utan ägd tomt oavsett brf eller småhus.

      Radera
  5. Vi sålde vår lägenhet i Stockholm i maj. När vi värderade den sa de mäklare vi pratade med att den skulle gå för ca tre. När dem väl gick ut fick vi två bud vilka båda var lägre än de vi köpte lägenheten för 1 år tidigare (2,7). Vi lyckades förhandla upp det så vi iaf gick +-0 efter skatt och mäklarkostnad. Kan tyckas anekdotiskt men jag upplever det som det hänt något under våren. När vi köpte 2015 var det huggsexa om varenda lägenhet och väldigt aggressiv budgivning. Nu när vi sålde var det väldigt få som budade. Detta gällde inte bara vår lägenhet utan även på andra som var ute vid samma tidpunkt. Boolis värdering av vår lägenhet pekade på 3,1 runt jul och gick sedan ner till 2,7 framåt våren.
    Sen att priserna är tillbaka på förra årets nivå är inte så dramatiskt i sig. Men om det fortsätter så...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Allt är ju relativt.

      http://www.hemnet.se/salda/bostadsratt-3rum-katarina-sverige-asogatan-130,-5-tr-507662

      Dyraste trean någonsin på Södermalm såld för mindre än en månad sen. 126 000 kr / kvm...

      Tio-i-Topp över sålda treor på Södermalm innehåller 9 lägenheter sålda 2016 och 1 såld 2015.

      Radera
    2. Så du köpte en lägenhet och betalade för mycket vid en aggressiv huggsexa och säljer ändå utan förlust 1 år senare med bara två budgivare?

      Radera
    3. D.L.
      126 tkr/kvm för att bo "Mellan Medborgarplatsens puls och SOFOs gemytliga kvarter" (mäklarcitat) är väl "billigt". Hahaha!

      Radera
  6. Läser ofta här så jag tänker att jag ska bidra till diskussionen för första gången.

    Jag och sambon går i köpartankar här i Stockholms innerstad och märker helt klart av att budgivningarna har kylts av senaste månaden. Vi tittar på en nybyggd 3a i ett väldigt attraktivt område som helt plötsligt säljs för ett lågt fastpris. Enligt mäklaren vill säljaren göra en snabb affär, därav priset. Fastpris i innerstaden har inte direkt varit kutym senaste åren.

    Mäklaren som ska sälja vår lägenhet, en etta på 36kvm, vill plötsligt att vi sänker våra förväntningar från det utlovade 2,9 miljoner till 2,6 - 2,7.

    Jobbigt läge att köpa, samtidigt som livet inte väntar på någon.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag hade väntat till i höst. Marknaden är hopplöst urspårad jsut nu. kanske just du har tur och köper från en desperat säljare och säljer till topp-pris för ditt objekt är fantastiskt.

      men lika sannolikt, eller kanske mer sannolikt, är att det blir tvärtom. Köp inte på en volatil, osäker och rent av trasig marknad utan vänta tills det stabiliserats i höst.

      Du ska ju trots allt både sälja och köpa så om priserna faller eller stiger X% spelar mindre roll för er. Men volatiliteten kan ställa till det rejält så stabilitet är att föredra.

      Radera
    2. Det du absolut måste ha koll på är skuldsättningen i den nybyggda Brf-en.
      Ofta bygger deras kalkyler på rena fantasier med ökande månadsavgifter som följd.
      Dvs generellt, stay out från nybyggt.

      Radera
  7. Sålde min lgh i början av maj.

    Mitt accept 2.7 Msek. Lite lägre än de andra liknande i området men bor man på markplan och vill få sålt så får man ta beslut efter det.

    Lyft detta med mäklaren att 2.7 Msek är mitt accept. Under det så flyttar vi in i den och bor billigt istället. Den värderas och hon tror att vi kan få runt 2.7-2.8. Good enough for me.

    Mäklaren säger "OK" och lägger ut den för 2 295 000. Jag undrar vad som händer, hen säger "måste locka folk".

    Får en förhandsvisning på den, hen budar 2.7 och jag undrar vad som precis hände.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis, det är många olagliga lockpriser just nu. Så att dra slutsatser på de påstådda "acceptpriserna" som sätts är helt felaktigt. Det är bara lockpriser.

      Radera
  8. Kanske ett tecken åt samma håll från Storstockholms sydöstra förorter?
    http://mitti.se/nu-sjunker-bostadsrattspriserna-i-tyreso/
    "Bostadsrättspriserna sjunker i Tyresö för andra månaden i rad, och objekten på marknaden ökar i antal."

    SvaraRadera
  9. En släkting till mig säljer just nu en välplanerad 3:a i bra skick ett par kvarter från Nytorget på Södermalm. Ingen har budat hittills.

    SvaraRadera
  10. Och här är fler tecken på att marknaden inte är lika het längre.
    http://www.di.se/artiklar/2016/5/23/radsla-for-prisfall-far-bostadskopare-att-tveka/
    "Det är mycket mindre folk på visningarna och de som kommer är väldigt avvaktande"

    SvaraRadera
  11. Nu är ju inte bostadsmarknaden en perfekt marknad så man får ju räkna med viss standardavvikelse i värderingarna, skulle tro att den kan vara så hög som +-10 till 20% vilket gör det väldigt svårt att säga att priserna gått upp eller ner med någon procent senaste månaden.

    Anger tomtarna på mäklarstatistik och valueguard någon standardavvikelse eller konfidensintervall till sina siffror? Gör de inte det är de att betrakta som helt värdelösa.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mäklarstatistik och Valueguard rapporterar försäljningsstatistik, dvs. medelvärden på faktiska slutpris. Vad skulle Konfidensintervall bidra med menar du? Eller är det jag som tänker fel?

      Radera
  12. Men seriöst. Har man inte råd med amortering ska man aldrig titta på köpe-objekt.

    Att priserna plötsligt faller osv blablabla.
    Det är så himla kortsiktigt tänkt av alla köpare i detta ekorrhjul som sedan får panik och bubblan spricker.

    Seriöst. Om man ska köpa något ska man också ha råd att äga det, därför finns det pessimistkalkyler. Eller vill du bara betala dyra räntor på miljoner som sedan du ändå aldrig kommer äga?

    Men att leva creddigt, vara egoist, skrytsam och leva upp till kraven - kostar. Skuldsättning för hela livet.

    SvaraRadera
  13. Angående amorteringskravet. Om månadskostnaden är det nuvarande taket för bostadspriserna, så krävs det att ett stort antal köpare amorterar mindre än amorteringskravet, för att kravet ska få någon effekt på priserna.

    Om vi tar en 4:a i en mellanstor svensk stad som går för 2500000 som exempel, då är amorteringskravet ca 4200 kr/mån ned till 70%. Är det verkligen mycket? Möjligen kan det här ha en effekt i de större städerna, men jag har svårt att tro att det gör så stor skillnad i övrigt.

    SvaraRadera
  14. Ytterligare anekdot. Lägenhet, etta på 25 kvm, som legat ute på booli i över 40 dagar osålt där priset sänkt från 3,2 milj till 2 milj och budgivning nu på 2,2.
    Till saken hör att i januari såldes två liknande lägenheter, ettor, 27 kvm, i grannhusen för 3,1 och 3,4 milj.

    SvaraRadera
  15. 2012 när alla var oroliga att grekland skulle gå bankrutt på riktigt och dra med sig delar av bansektorn var det också en tillfällig dipp på marknaden. Säljare som försökte bli av med sina objekt och köpare som var oroliga. Vi var på väg att bli utslängda från ett andrahandskontrakt och behövde verkligen köpa något eget för att slippa flytta typ 3 gånger / år.

    Hittade i feb-mars 2012 en 2rok på södermalm för 2.5 miljoner, lägenheten låg ute på marknaden efter 2 ordinarie visningar utan bud så vi gick på en extravisning. Det var endast vi (jag och min fru) samt en annan spekulant på den visningen. Efter visningen la vi bud på 2.4, den andra spekulanten på 2.45, vi budade 2.5 och skrev kontrakt.

    Min poäng är att vi sålde samma lägenhet 2015 för 3.5 miljoner, och då hade vi inte gjort någon förbättring öht under de 3 år vi bodde där.

    Så att folk är oroliga just nu är inte i sig någon garanti för att hela marknaden håller på att tippa. Har vi otur så är det just nu en orosrabatt på typ 10% men snart business as usual.

    Å andra sidan så är läget på marknaden avsevärt "sämre" nu än 2012. Det är inte osannolikt att vi sett pristoppen men det vet vi nog inte än på ett bra tag. Personligen är jag supernöjd över att bo i hyresrätt just nu, jag är nog en så kallad paranoid ingenjör.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sen sjönk räntorna. Där är förklaringen.

      Radera
  16. Själva har vi sålt villan i göteborgsområdet. Köpt en naturskön gård på Kroppefjäll i Färgelanda 3 mil från Uddevalla och Vänersborg. Huset vi sålde låg på ca 4,5 mkr. Gården vi köpte omfattar två hus på vardera 75 kvm - det ena byggt 1993. Lada 170 kvm delvis inredd. 3 ha skog och äng. Liten verkstad, jordkällare, växthus m.m. 10 min promenad till flera sjöar.
    Pris 720 tkr. Får knappast en 1:a i gbg:s förorter för det priset. Bostadsmarknaden kommer att falla mer än 1991-92 eftersom skuldbubblan är betydligt större än då. Just nu så sprängfylld att det räcker med någon liten negativ faktor - i Sverige eller internationellt - för att utlösa. Glöm inte att en nedåtspiral blir självförstärkande när skuldskapade pengar försvinner från ekonomin, räntan ökar, konsumtionen faller, arbetslösheten accelererar. Minns att det gick väldigt snabbt från överhettning till ras i början av 1990-talet. Prisfall på 50 % när det gäller bostäder var inte ovanliga. Begagnade lyxbåtar och bilar kunde fyndas.
    Hantverkare gick att få för 1/3 av priset före raset. Det blir en "sättning" - behöver inte debatteras om det sker - bara när.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    2. Instämmer till fullo. Här några inlägg som jag gjorde på de andra artiklarna på den här bloggen.

      Boverket har i en rapport som publicerades rätt nyligen räknat med 50%-iga prisjusteringar och 5-10 år innan priserna återhämtar sig vid en ny krasch. 50% nedgång på det som finner köpare. Mycket kommer aldrig hitta någon köpare. Då som nu. Fast fallhöjden är nog större ändå nu jämfört med då.

      Kompisar bodde i Åkersberga i radhusborätt(vansinning boendeform för radhus f.ö.) köpt 1989. Prisras, bostadskrasch, folk lämnade tillbaks sina radhus till föreningen och drog med bara skulderna. Inga jobb, kunde inte betala både månadsavgift och lån. Fick bostad av socialen istället antar jag. Bostad av socialen kan vi glömma nästa gång, de har flyktingarna förtur på nu.

      Radera
    3. Och den här.
      Bostadsmarknaden är fullständigt vansinnig. Här vårt exempel ur verkligheten som belyser detta på ett enastående sätt och som inte gör mig glad, snarare tvärtom, med 3 barn som skall ha någonstans att bo. 1993 köper vi vårt hus som då bara är 50 kvm och mycket risigt för 395000 kr. 2000 är det renoverat, tillbyggt till 130 kvm med minimala lån. Inte något lyxbygge heller precis. I december 2015 säljs en grannfastighet med samma läge för 9 MSEK. Kommer det att hålla? Finns inte en sportkepa, det är fullständigt vansinne. Jag och min fru bjöd 1993 svärmor på födelsedagsmiddag på en krog med Michelin-stjärna och jag tror vi betalade 1500 kronor för oss tre. Enligt myntkabinettet motsvarar det drygt 2000 kronor i 2016 års penningvärde. Jag trodde det skulle vara mycket mer. Om jag då gör samma beräkning på det vi har lagt ner på vårt hus plus köpeskillingen så hamnar jag på max 3-3.5 MSEK. Där tror jag vi kan landa i en krasch utan vidare. Kan tillägga att jag kanske inte tror sådär väldigt mycket på den omräknaren till dagens priser.

      Radera
  17. Vore intressant med ett inlägg som belyser vad som händer med Sveriges ekonomi när bubblan spricker och hur man bäst skyddar sig själv, familen och sina tillgångar. Vad bör man göra för att förbereda sig och för att komma så lindrigt ur efterföljande kris som möjligt?

    Någon pratade om skuldavskrivningar, betyder det att man inte nödvändigtvis bör amortera utan stoppa undan pengarna annorstädes (fysiskt guld)?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det enda som med säkerhet kommer att fungera om bubblan spricker är att blanka svenska banker.

      Radera
    2. Det bästa är att hålla hälsan vid liv, inte oroa sig, stressa omkring och vara för pessimistisk.

      Samhället har så länge det existerar förändrats.

      Vad du behöver är att vara så skuldfri du kan. Trygga ditt boende, och hålla ner utgifterna. Allt du kan tänka dig behöva finns redan att köpa på 2:a hands marknaden. Loppis, internet osv.

      Spendera inte pengarna på spontaninköp, planera matlistan, gör matlåda till jobbet. Undvik att äga bil, åk kollektivt.

      Försök att ha abonnemang så billigt som möjligt med kort uppsägningstid. Dvs. Telefon, internet osv.

      Köp inga böcker låna biblioteket, samma sak med filmer, hyr istället för att köpa.

      Men gör en ekonomisk planering över inkomster och utgifter.


      Radera
    3. Stefan,

      När man kommer på det har dom redan stoppat blankning av aktierna.

      Radera
  18. Vi valde nyss att kliva av en budgivning pga samma anledningen som D.L nämner ovan. Det är för volatilt och vi bedömde att risken fanns för att vår belåningsgrad kunde sluta på 80% istället för 67% som vi hade räknat med innan. Helt fel tajming att köpa nu om man också ska sälja en lägenhet som man måste bli av med snabbt när kontraktet är påskrivet.

    SvaraRadera
  19. Följer några lägenheter just nu. Uppgångarna från acceptpris är mycket modesta, och vissa har bara fått acceptpriset som bud.

    Detta är natt och dag för mot något år sedan då priserna gick upp 20% på några timmar. Intressant detta.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...