2016-04-16 13:19

Bäst att BRF:er amorterar bort skulderna

Det har skrivits många gånger förr - det bästa för en klubbmedlem i en bostadsrättsförening är att föreningen amorterar bort skulderna, gärna genom att medlemmarna tar lån istället. Dels blir räntan avdragsgill och dels är själva amorteringen avdragsgill och staten betalar alltså en del av bostadsrättsföreningens amortering. En amortering på 500 000:- SEK för en medlems del kan innebära en vinst rakt av på 325 000:- SEK för medlemmen.

De flesta känner till ränteavdraget och att man får dra av räntor upp till 100 000:- SEK om året, där staten ger ett avdrag på 30% av räntan. Över 100 000:- SEK är avdraget 21% av räntan. Bostadsrättsföreningen får dock inte något ränteavdrag, så om klubbmedlemmen betalar 2000:- kronor i räntor i månaden via föreningen blir föreningens lån alltså 600:- kronor dyrare i månaden än om skulden hade varit medlemmens personliga skuld.

Det bästa är därför att föreningen amorterar bort hela sina skulder, gärna genom att medlemmarna tar upp lån och betalar in till föreningen solidariskt i förhållande till andelen i föreningen ("lägenhetens storlek"). 

Förs då dessa 2000:- SEK i månaden över till klubbmedlemmens personliga skulder minskar boendekostnaden med 600:- SEK i månaden.

Vad de flesta inte känner till är att föreningens amorteringar är avdragsgilla för klubbmedlemmarna.

Via bostadsrättsföreningarna existerar en form av amorteringsavdrag. Man får dra av amorteringarna i föreningen mot försäljningspriset på lägenheten när man säljer den. Har du via föreningen amorterat 500 000:- kronor får du dra av detta från reavinsten vid försäljning och staten betalar alltså i praktiken 22% av din amortering.

"Det hela syftar till att föreningarna ska uppmuntras till att sänka sin skuld, då en förenings räntor inte är avdragsgilla. Mycket få föreningar känner till detta, och mycket få föreningar amorterar således i praktiken någonting. Föreningarna styrs ju av privatpersoner (lekmän) vilka överför sitt eget kortsiktiga tänk på föreningens strategi, vilket i förlängningen kommer sätta många föreningar i fällan den dagen räntorna går upp. En bostadsrättinnehavare (till skillnad från villaägaren) drabbas ju som bekant dubbelt vid ränteuppgång (Föreningens räntor till 100 %, egna räntor till ca 70 %).
Föreningens ”rådgivare” har heller inget intresse i att föreningen får denna information. Att banken tjänar på att föreningen behåller sina skulder förstår nog alla, men även förvaltaren har nästan alltid ett direkt intresse. Föreningens kassa ligger nästan alltid i förvaltarens bank (Gäller t.ex. HSB, Bostadsrätterna (tidigare SBC) och Riksbyggen), och här finns det ett ”backavtal” på tillgodoräntorna, som tillfaller förvaltaren. Dessutom brukar föreningarna be förvaltaren om hjälp vid omförhandling av lånen, och även här utgår oftast en för föreningarna dold ersättning från banken till förvaltaren för omlagda lån."
Så är du engagerad i styrelsen se till att arbeta för att flytta skulderna från föreningen till medlemmarna. Alla tjänar på det - både omedelbart i sänkt månadskostnad och sedan via avdragsrätt vid försäljning. Därtill så sänks medlemsavgiften, vilket generellt höjer försäljningspriset, i bostadsbubblans Sverige ofta mer än själva amorteringen, eftersom avdragsgilla räntor sänker månadsavgiften.

I en perfekt värld kommer 500 000 i ökade lån för att amortera föreningens skuld innebära ett ökat pris på bostadsrätten med 500000/0.7=714 285:- SEK, om köparen av bostadsrätten bara stirrar på månadskostnaden. Till detta kommer att staten betalar 500000*0.22=110 000:- SEK i minskad reavinstskatt på grund av denna amortering.


Exemplet med föreningsamortering på 500 000:- SEK för den enskilda medlemmen blir en vinst på 110000+715285-500000=325 585:- SEK, plus sänkt månadskostnad fram till försäljningen. Det är en vinst på 65% på riskerat kapital om 500 000:- SEK. Eller som det heter i dagens nollräntesamhälle - "en ganska bra affär".

32 kommentarer:

  1. Är ordförande i vår förening, har föreslagit detta och även diskuterat med andra föreningar men tyvärr, det verkar inte köpare kunna ta till sig.

    Lyssna på hur folk pratar - gud vad billigt, kostade BRF´n bara xxx miljoner.

    Att då medelst amortering "höja" priset på bostaden går inte.

    Inköpspris slår månadskostnad är min erfarenhet.

    Så är också bankens resonemang då de kräver handpenning därför är lågt pris och högre avgift är bättre som det ger lägre handpenning.

    Tyvärr.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har du kollat vilken ränta ni har rörligt? Troligen inte lönsamt. :)

      Vi har 0,5% rörligt, har du 0,8% rörligt... näe skulle inte tro det. Behåll lånen i föreningen.

      Radera
  2. Det blir då dyrare att ta sig in i föreningen.
    Man slipper på så sätt grannar med sämre ekonomiska förutsättningar.
    Ytterligare ett kliv bort från den allmänt ägda hyresrätten.

    SvaraRadera
  3. Satt tidigare i BRF-styrelse och vi la fram detta som förslag på årsmötet för att folk tidigare hade klagat på för höga månadskostnader (nybyggt hus med hög belåning).

    Intresset var minst sagt svalt.

    Inte heller jag var särskilt intresserad av den enkla anledningen till att jag funderade på att sälja lägenheten och den genomsnittliga köparen tänker dessvärre mycket kortsiktigt och vill inte betala extra för att på sikt spara pengar.

    SvaraRadera
  4. Detta har vi gjort sedan långt tillbaka i min förening tack vara en framsynt ordförande. Halva föreningens skulder amorterades av på ett bräde genom att alla medlemmar tog upp privata lån istället, banken hjälpte till med att ordna lånen och alla fick en lägre kostnad från dag 1.
    http://www.brfalvstranden.se/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är på sätt och vis synd att det inte är lag på att tydligt redovisa lånedelen i BRF medlemskapet vid bostadsförsäljning, samtidigt kan den som är flitig lättare göra fynd då inte allt för många anstränger sig för att se över BRFens ekonomi.

      Radera
    2. Vi redovisar tydligt lån per kvadratmeter på föreningens hemsida. Dock blir det kanske svårt att ta till sig när man inte har något riktvärde att förhålla sig till.

      Radera
    3. Jo, ni tillhör nog undantagen. De flesta har väl så höga lån så att de skäms att visa dom öppet.

      Radera
  5. Har hört från lägenhetsmäklare i huvudstaden att det hör till undantagen att köpare frågar efter föreningens ekonomi... man slutar aldrig förvånas..

    SvaraRadera
  6. Fick ett trevligt besked på skattelappen att föreningen redovisat min andel av amoteringarna som kapitaltillskott.

    För övrigt vill jag tacka bostadsbubblan som har gett mig så mycket.

    SvaraRadera
  7. Tyvärr ser allt för många medlemmar och förmodligen köpare en snabbare amortering som en ökad boendekostnad.

    SvaraRadera
  8. Jag har själv försökt få igenom att låta medlemmarna ta över föreningens skulder, men som sagt ovan så väldigt svalt intresse. Det som är bra i teorin är inte alltid så lätt att få genomfört i praktiken. Ett problem är också hur man ska hantera om det finns medlemmar som inte är tillräckligt finansiellt starka så de kan lägga in mer i insats. Jag blir inte förvånad om den gruppen skulle kunna vara en 20-30% i en BRF. Ska man då låta övriga medlemmar lösa ut de kvarvarande BRF-lånen och låta de 20-30% medlemmarna få betala högre avgifter eller liknande(?)

    SvaraRadera
  9. Intressant idé men det vore en viss utmaning att få med 739 medlemmar på 546 lägenheter på den. Dock är belåningen inte så illa efter att vi har gjort alla större renoveringar förutom grundomdränering och fasadbyte med 85 miljoner i långfristiga skulder, ca 1870 sek/m2 och det amorteras.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du får kolla på stadgarna. Om jag inte minns fel kan det vara så att det bara krävs 2/3 majoritet att få igenom det, men kolla noga i era stadgar. De flesta stadgar är standardiserade, men finns en del BRF-er som tidigare har skräddarsytt sina stadgar efter sina specifika behov/krav. De finansiellt svaga kan ju betala en högre avgift än övriga om de inte går med på att lösa ut sin andel av BRF lån.

      Radera
    2. Om 1/3 del av grannarna blir sura varav 1/10 förbannade och 1/20 del får seriösa ekonomiska problem har jag både problem med samvetet och arga grannar.

      Det krävs ett näst intill politiskt motiverings och förankringsarbete för större förändringar, de behöver vara så välgjort att en majoritet gillar dem och de som blir högljutt arga på allt utan att kunna motivera det får de sista tveksamma att bestämma sig.

      Radera
    3. Men jag tror det går att lösa utan att någon kommer i kläm ekonomiskt. De övriga 80% löser ut de sista 20% för de finansiellt svagare och de 80% får lägre månadsavgift och de 20% ligger kvar på samma avgift som tidigare. Nya köpare kommer att tycka att BRF har god ekonomi som är skuldfri och i och med att avgifterna är lägre i 80% av beståndet så kommer förstås de att öka rejält i pris. De övriga 20% kommer också öka rejält i pris eftersom föreningens kostnader kommer att vara stabilt låga under lång tid. Så alla vinner på det! (nej, förstås vinner inte bankerna på det!)

      Radera
    4. Exakt som Marcus beskrev ovan gjorde vi när jag drev igenom detta i min fd förening. Det krävdes ett års övertalningskampanj inom styrelsen för att de pedagogiskt skulle förstå, samt detsamma för medlemmarna. Att bästa mäklaren i Majorna kom förbi och berättade att det var ett bra förslag hjälpte nog mer än att vi i styrelsen kampanjade för det.

      Radera
  10. Magnus, håller med. Låter verkligen som en viss utmaning att få igenom det projektet i den jätteförening som du bor i. Dock kan du trösta dig med att det nästan alltid blir bra ekonomi i en sådan stor förening pga storleken om den inte är väldigt illa skött. Potentialen finns!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag sitter i styrelsen och försöker förvalta arvet efter 40 år av snåljåpar vars största misstag vara att en del energieffektiviseringar borde ha gjorts minst 10 år tidigare. Sedan kan man se våra dryga 4900 m2 solceller på olika sätt men de har definitivt höjt statusen på området.

      Radera
    2. Känner igen situationen. Jag har suttit som ordförande i en BRF tidigare där det var väldigt eftersatt underhåll och man bara ville snåla. Ren dumsnålhet när investeringen skulle bära sig själv 5-6 år senare.

      Radera
    3. Så var det runt år 2000, sedan vart det månadsavgiftshöjningar och nya fönster, bredband, tak inklusive alla plåtar, träpaneler, planteringar, gemenskapshus, varmvattenledningar, nya fjärrvärmecentraler, golvbrunnar, avloppsrelining, nya maskiner och renovering av tvättstugor, elsystem med LED belysningar och trefas till lägenheterna, kollektivel, solceller, säkerhets ytterdörrar, nytt låssystem för trapphus och så har jag nog glömt något.

      Radera
    4. Ibland kan man dock personligen vinna på tidigare styrelsemedlemmars dumsnålhet. Jag har haft lyxen att komma in till en förening som haft en jättekassa på banken som var någon slags beredskap om något händer. Det första jag gjorde var att göra jätteamorteringar och sedan så blev det ett väldigt trevligt kapitaltillskott som jag kunde göra avdrag för när jag väl sålde några år senare! Ibland ska man ha lite tur med tajming!

      Radera
  11. Men via stämmobeslut kan man visserligen tvinga in de medlemmar som inte vill om man har mojoritet så det behövs å andra sidan inte att alla tackar ja till att lösa in BRF-lånen.

    SvaraRadera
  12. Skulle inte räntaavdraget kunna bytas mot ett amorteringsavdrag mot reavinst vid försäljning för alla fastigheter?

    SvaraRadera
  13. Det går naturligtvis att lösa om några medlemmar inte vill och kan betala in mer pengar.

    Lärdomen är att föreningen aldrig skall bygga en kassa utan alltid amortera överlikviden. För att ta lån den dagen något skall göras som kostar pengar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis, övriga medlemmar kan gå in med mer och få mer avgiftssänkning än de som inte går in med mer pengar. Alla tjänar på att attraktionen blir högre för BRF och att sårbarheten mot kommande avgiftsökningar sker!
      Ja, ren idioti att bygga kassa i stället för att amortera. Det blir dyrare att ligga med kassa och är en risk att styrelsemedlemmar kommer på tokiga (populistiska) idéer som att sänka avgifterna kraftigt eller väldigt dåliga investeringar som framtida medlemmar får betala dyrt för.

      Radera
    2. mindre sannolikt att kostnadsökningarna i en skuldfri BRF leder till avgiftsökningar jämfört med BRF som är kraftigt skuldsatt var min andemening. Lägenheternas andel av BRF skuld minskar också så det blir en bättre affär för den som köper in sig i BRF än grannföreningen initialt. Marknaden kommer förstås förr eller senare att se detta och köparna kommer att vara villiga att betala mer för den skuldfria BRF-en.

      Radera
  14. En bekant som köpte nyproducerat för ett tag sen trodde att föreningen inte hade några skulder alls eftersom den var ny. Visade sig sen att det inte riktigt stämde.

    Sen har det ändå varit en löjligt bra affär p.g.a. prisutvecklingen men många tar stora risker och gör mångmiljonaffärer utan någon egentlig koll.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skuldandelen borde stå angivet i priset ungefär som jämförpris tex pris 6 miljoner , avgift 9000 kr/mån och din andel av brf skuld är 16 miljoner. Har du lånar 4 miljoner så kan du i värsta fall vara skyldig 20 miljoner.

      Radera
    2. Du kan aldrig bli skyldig föreningend skulder. Men du ansvarar för kostnaden på lånet så länge som du bor kvar. Fast det kanske är det som du menar!

      Risken vid en kraftigt ökad ränta är att du riskerar att förlora hela eller delar av vad du betalt för bostaden.

      Radera
    3. Du kan aldrig bli skyldig föreningend skulder. Men du ansvarar för kostnaden på lånet så länge som du bor kvar. Fast det kanske är det som du menar!

      Risken vid en kraftigt ökad ränta är att du riskerar att förlora hela eller delar av vad du betalt för bostaden.

      Radera
  15. Ni har räknat FEL! Det är olika räntenivåer.

    I vår förening ligger våra räntor på ca 0,5% rörligt. Medans jag själv har lån på 1,2%. En ränteavdrag motsvarar inte detta. Det blir en kostnad.



    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...