2016-03-17 15:16

Den norska fungerande bostadsmarknaden

Medan vi i Sverige fortsätter haverera över en totalt dysfunktionell bostadsmarknad är kontrasten stor när man går över gränsen till Norge. Nyckelord är marknadshyror och frånvaron av stora tröga inkompetenta kommunala hyresvärdar och tusentals privata hyresvärdar utan kopplingar till byggindustrin.
Bostadshus på Akers Brygge, Olso.
I Norge är rena hyresrätter med ett företag som äger en hel byggnad relativt ovanliga. Det finns förstås, men det är tydligen betydligt vanligare med små privata hyresvärdar, som hyr ut sina ägarlägenheter. Det finns också andelslägenheter, som motsvarar svenska bostadsrätter, där man alltså äger en andel i föreningen och har nyttjanderättigheten på den egna lägenheten, precis som en svensk bostadsrättsförening. Dock innebär ju detta likt i Sverige en begränsning i möjligheten att hyra ut sin lägenhet, och ägarlägenheter är därmed mycket populärare.

Inte ens i Oslo är det svårt att över i princip en natt få tag på en lägenhet. Kanske får du visserligen betala 12 000:- kronor för 20 m2, men lägenheter finns tillgängliga direkt. Ägarlägenheternas gemensamma utrymmen, dvs trapphus, korridorer och tvättstugor kan ofta ha en sämre klass än i svenska bostadsrättsföreningar, då intresset för det gemensamma blir lägre. Särskilt som inte ägarna av lägenheterna själva bor i huset, i kontrast mot en svensk BRF.
Mer Akers Brygge.
Det är vanligt förekommande att hyfsat välbärgade norska familjer inte bara äger en egen bostad, utan flera ägarlägenheter. Intäkterna från den första betalar räntor på ytterligare en och på så vis uppnår man en kedjad belåning, där man både går plus kassaflödesmässigt och samtidigt med tung hävstång kan vara inne på en stigande bostadsmarknad.

Det har till och med gått så långt i en del fall att ungdomar lever på sina föräldrars hyresintäkter och väljer att vara navare, dvs vara arbetslösa och få pengar från supermyndigheten NAV - en sammanslagen försäkringskassa, a-kassa och socialtjänst.

Eftersom man inte i samma utsträckning som i Sverige har stora kommunala hyresvärdar eller andra stora hyresvärdar finns det inte heller något incitament att blockera stora nybyggnadsprojekt. 

Därtill gör dessa tusentals privata hyresvärdar att man saknar de korrupta kopplingar mellan byggindustrin och bostadsmarknaden som existerar i Sverige.

Frågan är dock vad som kommer hända i takt med att allt fler gästarbetare vänder hem. December månad ska vara första gången på åtminstone ett decennium som det var ett nettoutflöde av svenskar från Norge. Dock var helåret fortfarande positivt. Huruvida december var tillfälligt återstår att se.

Uppgifter till mig talar också om att ännu mer av t ex polacker vänder hem i takt med att tjänstenäringar och kringtjänster påverkas av kraschen i oljepriset. Det är möjligt att man kan få en krasch i ägarlägenhetsmarknaden om tillräckligt många gästarbetare lämnar. Med möjligheterna till hävstångsbelåning för en serie lägenheter kan det bli dålig stämning. Även i Oslo, tids nog.

Oavsett är den norska bostadsmarknaden ett exempel på en fungerande marknad. Marknadshyror, tiotusentals olika hyresvärdar i fri konkurrens med varandra utan kopplingar till byggindustrin. Det senare gör dock att marknadshyror kanske inte skulle lösa de svenska problemen, så länge man inte dödar kopplingarna mellan hyresvärdar och byggbranschen. För att inte tala de kommunala fastighetspamparnas feta fingrar i syltburken...

Det är naivt att tro att marknadshyror rakt av skulle lösa Sveriges problem. Särskilt som vi sitter fast i bostadsrättsträsket istället för ägarlägenheter.

Ovanstående är min uppfattning av läget. Naturligtvis är saken mer komplicerad än så och det kan säkert se olika ut lokalt eller regionalt.

27 kommentarer:

  1. Skulle vara glad om jag hittade 20m2 i Stockholm för 12000kr/månad
    (Antar att det är en lägenhet med kök eller kokvrå)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    2. Äsch Stefan du kan få bo i ett av mina många gästrum för 3-4000 kr i månaden. Säljer gör jag inte för någon "flyttskatt" tänker jag inte betala. ;)

      Radera
    3. Ja, etta med kokvrå och riktigt badrum.

      Radera
  2. Enda man kan klaga på är att den stora merparten av lägenheter som ligger ute för uthyrning har tillträdesdatum den 1:a April om vi idag har den 17:e Mars. Kaos... Med standard 3 månaders uppsägningstid är det svårt att planera.

    SvaraRadera
  3. I de flesta jämförbara länder är ägarlägenheter normen. Det innebär dock inte att det är så lätt att hyra ut till tredje man, iallafall inte om man har bostadslån på lägenheten. Bankerna har klausuler i låneavtalet om att man måste bo där själv och inte hyra ut i andrahand. Annars är det helt andra räntor och lånetak som gäller. Precis som när man i Sverige vill låna för att investera i en hyresfastighet.

    SvaraRadera
  4. Finns en del perversioner på norska hyresmarknaden. Hyrde en etta i Moss utanför Oslo för 6K NOK/månaden. Den påminde om rucklen i Haga före gentrifieringen. Tvättstugan var, som du påpekade, en katastrof med tanke på att den just var allmän. Men boendet funkade trots allt under det år jag slavade för norrmännen (läs: svenskjävel). Noterbart var att min svenske granne betalade nästan 9K/månaden för motsvarande lägenhet mittemot mig. Same shit, väldigt different price.

    SvaraRadera
  5. Glömmer aldrig det fina förslaget från S i slutet av 80-talet: de ville att den som säljer en bostadsrätt skulle tvingas ta upp "sin" andel i föreningens skuld som vinst. Enligt dem för att när man säljer bostadsrätt i en skuldsatt förening "slipper" man ifrån skulden och gör därmed en vinst. S= det Sjuka partiet, därmed inte sagt att det inte finns fler sjuka partier.

    SvaraRadera
  6. Det har väl lite att göra med det onämnbara? Det var 10 gånger fler som valde Sverige förra året som Norge. Fast det är väl bara det bruna WT skattebetalande felinformerade LO-kollektivets fel...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Svensk bostadspolitik har aldrig fungerat, det är inte invandrarnas fel de är bara symptomet på ett genomruttet system.

      Radera
  7. Var inte ägarlägenheterna en viktig bidragande orsak till bostadskraschen i USA? (Och Irland). Ägarlägenheter uppmuntrar till spekulation och de är bra när det går upp, men mindre bra när det går ner. (Typ att hela banksystemet kraschar. Fast det skulle man ju kunna åtgärda genom att återinföra de reglerna för bostadsrätter som fanns innan avregleringen på 80-talet: bostadsrätt(äganderätt) ses som lös egendom och ges endast blancolån.)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Blandar du inte ihop ägarlägenhet (tredimensionell fastighet) med bostadsrätt (medlemskap i en förening). Det låter IAF så när du föreslår ändring i reglerna avseende BR för att åtgärda ett problem med ÄR.

      Sen varför skulle betrakta det som lösöre (vilket det gör) påverka? Man får ju använda bilen som säkerhet för billånet, trots att en bil är lösöre.

      Radera
    2. Varför skulle ägarlägenheter innebär ett större problem än att äga en villa?

      Radera
  8. Men är det inte följande modell i Norge för en hyresgäst: "Hej! Du hyr lägenhet av oss för
    10 000:- i månaden. Nu är det så att vi har fått en offert på just den lägenhet du hyr i, där en gäst är villig att betala 20 000:-/mån. Vi vill naturligtvis inte kasta ut dig, utan erbjuder dig istället att bo kvar för 20 000:-/mån. Du har 3 månader på dig att fundera. Om du tackar nej till erbjudandet om ny hyra, måste vi tyvärr avsluta vårt avtal och du måste flytta inom samma period."

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nei, dette er regulert i Husleielovens § 4-2 a: "Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting"
      Derimot er det fri prissetting ved inngåelse av nye avtaler.

      Radera
    2. Och vad är problemet om det fungerade så? Du har 3månader uppsägning varför skall inte din hyresvärd ha samma rättigheter?

      Radera
    3. För att man tycker att en hyresgäst ställs i betydligt besvärligare situation än hyresvärden ifall motparten säger upp avtalet.

      Radera
  9. I Norge är reglerna för reavinstbeskattning annorlunda än de i Sverige. Detta bidrar säkerligen till en ökad rörlighet på bostadsmarknaden.

    http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/tema-og-fradrag/Bolig/Kjop-og-salg/Salg-mv-av-fast-eiendom/?chapter=3833

    Summering: har du ägt en bostad i mer än 12 månader och i den senaste 24-månadersperioden använt den som hem i minst 12-månader kan du slippa vinstskatt.

    SvaraRadera
  10. jag bor i Kongsberg, en mindre stad med ca 20k invånare, och här är den överlägset vanligaste hyresformen "hybel", separat uthyrningslägenhet i villa. Jag har bott i tre olika och standarden har varit hög, betydligt högre än i de gamla hyresrätterna jag bodde i Sverige. Jag upplever att det är lätt att hitta boende, ljusår från de långa svenska bostadsköerna.

    SvaraRadera
  11. Nån som vet om nya amorteringskravet även gäller tilläggslån och isåfall om amorteringen gäller tilläggslånet eller om det även inkluderar befintliga bolånet? Inkluderas även befintliga bolånet kan ett nytt relativt litet tilläggslånvli extremt dyrt rent av dyrare än hela bostadslånet..

    SvaraRadera
  12. I min hemkommun hävdar (den Moderate) ordföranden i det kommunala bostadsbolaget att det är branschpraxis att bostadsbolagen själva skriver sina ägardirektiv. Allmännyttans bostadsbolag ägs av kommunerna, ibland med något moderbolag emellan, men är iallafall dotterbolag till kommunfullmäktige. Förhållandet mellan ägare och bolag regleras med ett ägardirektiv enligt bolagslagen. inte undra på att allmännyttan är dysfunktionell om styrelsen i ett dotterbolag själv bestämmer hur och vad de ska göra, om ägaren bara är det minsta ouppmärksam...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det verkligen sant med den branschpraxisen Visum Mundi? Eller är detta ett undantag?

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
  13. Lyssna gärna på Expressens podcast poltiknörden avsnittet med ekonomhistorikern Jan Jörnmark är väldigt intressant det ger en historisk förklaring till varför vi är där vi är idag. Tyvärr ser han ingen som helst lösning på dagens situation då politikerna inte är villiga att ändra på det som skapat problemen.

    http://www.expressen.se/ledare/podcast/politiknorden/politikerna-har-ingen-losning-pa-bofragan/

    SvaraRadera
  14. Även sjukvårdsköerna skulle snart försvinna om vi införde marknadsavgifter. Lite tråkigt för de som inte har råd att betala för bra vård, men vi skulle ha ett "fungerande" system. Varför inte gå hela vägen och marknadifiera skolmaten, polisväsende, räddningstjänst, försvarsmakten etc? Varför överhuvudtaget ha en en demokrati? Marknaden löser ju allt och nyliberalismen känner väl inga gränser? Mat, bostad, kläder, skola, vård, allt kan ju prissättas efter utbud och efterfrågan och vips så har vi fungerande system.

    Jag gillar Jörnmarks fotoreportage om övergivna platser, men hans analyser och slutsatser är inte alltid lika imponerande.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och med detta vill du säga att socialism och reglering löser alla problem så väl verkliga som inbillade?

      Radera
  15. Den perfekta lösningen för alla är svår att nå. Däremot går det enkelt att förbättra för många och samtidigt nå andra mål. Om vi snabbt bygger samlade trevliga funktionella bostäder för äldre med god service nära i de kommuner där det är brist på bostäder når vi mycket. Helst tas beslut i riksdagen som kraftigt begränsar rätten till överklagande av byggandet och byter det mot eventuell ersättning i efterhand via domstol.

    * De äldres oro och väntan på att en stressad hemtjänst minskar avsevärt

    * De äldre får rullstolsnära till andra dvs enklare mer sällskap

    * Äldre lämnar villor och ofta stora lägenheter till yngre - flyttkedjor

    * Kommunen får betydligt lägre utgifter för hemtjänsten

    * Företagen får lättare med bostad till nyrekryterad personal

    * Kommunen och staten får ökade skatteinkomster

    Vänliga hälsningar

    Nanotec

    SvaraRadera
  16. Jag upplever också att den norska bostadsmarknaden funkar mycket bättre än den svenska! När jag var färdig med studierna i Stockholm (och tillhörande couchsurfing + andra- och tredjehandskontakt) blev jag erbjuden jobb i Trondheim. Med mina erfarenheter från Stockholm trodde det skulle bli svettigt att få hyreskontrakt på kort varsel och bad min nya norska arbetsgivare om råd. Ett par dagar senare hade tjejen på HR-avdelningen fixat fram en handfull alternativ, alla attraktiva "hyblar" (= hyr in sig i del av en privat villa) till helt OK priser. Trondheim är annars en universitetsstad med stor rörlighet, det verkar inte vara något problem att hitta hyra i alla prisklasser här.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...