2016-02-11 10:33

Gästinlägg: Amorteringskravet och bostadsrättsföreningarna

Nedanstående är ett gästinlägg från läsaren Per.

Nu har regeringen kommit med ett lagförslag om hur snabbt man ska amortera på sina bostadslån. Förslaget är relaterat till värdet på bostaden. Ibland används ordet belåningsgrad som förhållandet mellan lånen och marknadsvärdet. Poängen är att begränsa hushållens känslighet för högre räntor.

Bostäder kan innehas huvudsakligen på två sätt: som äganderätt och som bostadsrätt. Om man äger bostaden tar man lån på den som säkerhet. Eventuella gemensamma anläggningar sköts av en samfällighet, som inte får låna själv, utan som finansieras genom avgifter. För en bostad upplåten med bostadsrätt, oftast en lägenhet men ibland ett radhus, äger man inte bostaden, utan det gör bostadsrättsföreningen, som innehavaren är i medlem till en omfattning som ges av lägenhetens andelstal. Både bostadsrättsinnehavaren och bostadsrättsföreningen kan ta upp lån med bostaden respektive fastigheten som säkerhet.

Den stora skillnaden mellan en bostad med bostadsrätt och en med äganderätt är att i fallet med bostadsrätten har den boende också lån indirekt, som betalas via avgiften till bostadsrättsföreningen utifrån hur stor andel av bostadsrättsföreningen bostaden har. Det finns en stor variation i hur stora lån olika bostadsrättsföreningar har, om man jämför per kvadratmeter, som har visats av UC, tidigare Upplysningscentralen, som gör bedömningar av hur personer och företag kan betala tillbaka lån.

I artikeln UC ser tickande bomb i bostadsrättsföreningar framgår det att bostadsrättsföreningar från åren 2011-2013 har ett medianlån på runt 10 000 kronor per kvadratmeter medan äldre föreningar från 1930 till 2000 har ett medianlån på cirka 3000 kronor per kvadratmeter. (Med medianen menas att hälften av föreningarna har lägre lån och hälften högre lån. Ett medianvärde är inte så känsligt för vissa extrema värden som ett medelvärde.) För en genomsnittlig trea på 72 kvadratmeter blir det runt 500 000 kronor extra i indirekt lån för de nya bostadsföreningarna.

Jag har tagit uppgifter från hemnet.se bestående av 100 bostadsrättslägenheter på mellan 35 och 50 kvadratmeter på Kungholmen i Stockholm som såldes från november till januari. Fördelningen av månadsavgiften delat ytan visas i figur 1.

Figur 1: Histogram över månadsavgiften genom ytan för 100 lägenheter på Kungsholmen i Stockholm. På x-axeln är månadsavgifterna grupperade i intervaller om 5 kr/kvm. Man behöver multiplicera talen med 5 för att få den övre intervallgränsen. Y-axeln visar antalet inom intervallet.

Figur 1 visar att spridningen av månadsavgiften per yta är från 40 till 80 kr/kvm med några få låga avgifter, som kan bero på hyror från lokaler. Runt en tredjedel av lägenheterna ligger på över 60 kr/kvm. Nivån på 40 kr/kvm motsvarar driftkostnaderna (uppvärmning, vatten, sophämtning etc) liksom avskrivningar på fastigheten. Bostadsrättsföreningens lån kommer ovanpå det och ger en räntekostnad per kvadratmeter och månad på upp till 40 kr. Lånekostnaderna kommer att stiga om räntorna går upp och därför kommer vissa bostadsrättsföreningars avgifter att höjas mer än andras.

För att hantera denna stora spridning i lån som bostadsrättsföreningarna har, behöver man beräkna andelen av bostadsrättsföreningens lån som motsvarar den aktuella bostaden genom att använda andelstalen. Summan av den boendes egna lån och den boendes andel av föreningens lån bör då användas som det totala beloppet av de lån som lämnats mot säkerhet i samma bostad. Då behöver också marknadsvärdet utökas med bostadens andel av bostadsrättsföreningens lån. Då blir det frågan om det skuldfria marknadsvärdet, vilket är bättre för att jämföra med en bostad med äganderätt.

Mitt förslag är att räkna belåningsgraden i stället som "det totala beloppet av de krediter som lämnats mot säkerhet i form av pant i samma bostad i förhållande till det skuldfria marknadsvärdet". För en bostad med äganderätt blir det samma sak, medan för en bostad upplåten med bostadsrätt, beskrivs det bäst med följande formel:

belåningsgraden för en bostad upplåten med bostadsrätt = (den boendes egna lån + bostadens andel av bostadsrättsföreningens lån ) /( marknadsvärdet + bostadens andel av bostadsrättsföreningens lån )

Belåningsgraden är den storhet som skall användas i lagarna och föreskrifterna och som avgör amorteringskraven. I bostadsrättsföreningens årsredovisning står det hur stora lån den har. Andelstalet för en bostad i en bostadsrättsförening står i mäklarens information och ska kunna uppges av bostadsrättsföreningen. Därför borde det vara lätt att beräkna bostadens andel av bostadsrättsföreningens lån.

Poängen med detta sätt att räkna är att reglerna slår lika för bostäder med bostadsrätt som för bostäder med äganderätt. Dessutom finns det ingen möjlighet att kringgå reglerna genom att lägga mera av lån på bostadsrättsföreningen vid nybygge. Då kräver ju banken ränta av bostadsrättsföreningen som i sin tur behöver ta in dessa pengar från de boende i enlighet med andelstalen, så räntekostnaderna hamnar ändå på de boende. Om bostadsrättsföreningens lån inte skulle räknas med, vore det bra för byggbolagen att bilda bostadsrättsföreningar med stora lån, för att bostadsköparna skulle kunna komma undan amorteringskraven.

Likaså blir det ingen idé att ändra på insatserna för existerande föreningar. Det är ofta möjligt enligt stadgarna att betala ut pengar till medlemmarna eller att låta dem bidra med mera pengar. Dessutom tydliggör denna regel att även bostadsrättsföreningens lån bör räknas med vid amortering. Med tanke på att bostadsrättsföreningar inte har något ränteavdrag, bör det vara attraktivt att minska föreningens lån snabbare än de enskilda bostadsrättsinnehavarnas lån.

/Per

17 kommentarer:

  1. Intressant. Skulle amorteringskravet endast gälla på bostadsrättens marknadsvärde i relation till lånet som är knutet till bostadsrätten, så är det fullt möjligt att man i nyproduktion börjar trycka in 50,000-60,000 i lån per kvm i föreningen istället.

    Då kan man köpa bostadsrätten för 20,000 kr/kvm och i princip eliminera sin amortering.

    Med tanke på att amortering är satans påfund så torde detta vara attraktivt för många i framförallt Stockholm.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men å andra sidan blir man därmed av med ränteavdraget. Är man så principiellt mot amortering att man hellre betalar pengar till staten och får behålla sin skuld än att betala till banken mot att få sin skuld reducerad?

      Radera
    2. Man förlorar ränteavdraget men samtidigt får man ju göra ett avdrag på kapitaltillskottet (den del av avgiften som går till att amortera ner lånen).

      Har inget räkneexempel så jag vet inte hur det står sig mot ränteavdraget.

      Radera
    3. Wofser: du missförstod nog, tanken var ju att istf att låna x milj extra till insatsen låter man föreningen ta lånen och slipper därmed amortera.

      Det är ju raka motsatsen till kapitaltillskott det är frågan om.

      Radera
    4. Ang ränteavdraget så tjänar faktiskt de flesta i en BRFen på att lånen ligger i föreningen. Mycket ofta är räntorna som en BRF förhandlar till sig så pass mycket lägre att de mer än väl understiger värdet av ränteavdraget.
      Men absolut, vissa privata superförhandlare kanske skulle förlora på det.

      Radera
  2. Bolånetaket funkar ju uppenbarligen inte på bostadsrätter.

    SvaraRadera
  3. Jag håller i princip med hela inlägget, men är pessimistisk till att det kommer att genomföras i praktiken.

    Inte förrän vi har föreningar i konkurs och vanligt folk på bar backe kommer politikerna att reagera. Tills dess är det guldgrävarfeber för banker och byggare, på bekostnad av vanligt folk som är blåögda och många gånger utan andra alernativ än att åka med karusellen.

    SvaraRadera
  4. Det tråkiga är att så många inte förstår att en del av bostadsrättsföreningens lån bör betraktas som sina egna. Både bland styrelsemedlemmar och bland kollegor på arbetsplatser med rätt hög utbildningsnivå har jag märkt denna okunskap. Jag har pratat med två bankanställda på olika banker och tagit upp idén att de enskilda bostadsrättsinnehavarna skulle få låna lite mera för att kunna lösa föreningens lån. De sa bägge att vissa inte skulle få låna mera. Ett märkligt tyckande då det skulle ju bli billigare för den enskilde tack vare ränteavdraget.


    Det finns dock vissa skillnader i procedurer för den enskilde om denne slutar betala till banken respektive till föreningen. Som Niclas påpekar så är det först i kriser som systemen provas. Det skulle vara intressant att veta hur stora avgifter nyproduktionen har per kvadratmeter. Där är det intressant att "dölja" lånen på föreningen. Var finns det lättåtkomligt jämförelsematerial?

    SvaraRadera
  5. Problemet med lån till den enskilde är väl att det inte finns någon säkerhet. Banken kan ju inte ta huset utan endast rätten att bo.

    SvaraRadera
  6. Tomas, kan inte banken sälja bostadsrätten om innehavaren inte betalar lånets räntor och amorteringar? Är det bättre säkerhet att låna ut till en bostadsrättsföreningen än en enskild bostadsrättsinnehavare? Är det avspeglat i räntorna?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, när jag skulle flytta för några år sedan kollade ja både BR och HR och det var då endel som sålde av kronofogden - så visst kan en bostadsrätt utmätas.

      Sen vad som utgör störst säkerhet kan man fundera lite på. När det gäller föreningens lån så har ju medlemmarna rätt stor insats och därmed intresse av att räntor och så blir betalda. Å andra sidan kan ju banken sitta med lån till både förening och medlemmar - skulle man behöva sätta föreningen i KK så försvinner ju säkerheten i medlemmarnas lån.

      Radera
  7. 10 Januari 2017: Jag lånar 1 miljon.
    2017 amorterar jag 20 tusen.
    10 Januari 2018: Jag lägger om lånet till annan bank men lånar 20 tusen extra, summa skuld 1 miljon.
    2018: Jag amorterar 20 tusen
    7 Januari 2019. Jag får ett erbjudande från banken om att öka mitt lån med 20 tusen redan innan jag hunnit kolla med konkurrenterna.

    Politikerna är nöjda med att kunna låtsas ha gjort något som inte förargar folk (sänkta räntebidrag).
    Anledningen till att de kommit med den fullständigt meningslösa amorteringskravsiden är att de helt enkelt inte vill bromsa skuldökningarna.
    Som vanligt bara låtsas de.

    Och banken kommer nog precis som idag att fortsätta låna max 10-15 tusen per kvadrat till föreningen som kan gå i konken och lämna dem med förlust.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Max 10-15 tusen till brf? Testa max 60 tusen per kvadrat så kommer du närmare sanningen.

      Radera
    2. Max 10-15 tusen till brf? Testa max 60 tusen per kvadrat så kommer du närmare sanningen.

      Radera
    3. Total lånen är dina plus föreningens. Bostadsrätten kan säkert belånas till 80-90 tusen per kvadratmeter. Föreningen däremot kan inte låna hur mycket som helst. De max jag har sett ligger under 15 tusen per kvadratmeter. Har du exempel på föreningar som är hårdare belånade får du jättegärna visa exempel.

      Radera
  8. Per. Jodå men bostadsrätten är ju redan belånad. Om du skall lägga ytterligare 500 - 600Kkr i bostadslån så måste ju banken ha säkerhet. Jag tror att föreningarna får ha lånen så länge som föreningen äger byggnaden. Självklart i olika i olika fall men jag förstår att bankerna inte nappar.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...