2016-02-27 09:40

Fastighetsbolag för att komma undan kraschen i bostadsbubblan?

Enligt uppgifter till mig har det blivit allt vanligare att välbärgade flyttar in sin privata bostad i ett nybildat aktiebolag. Tanken sägs vara att därmed kunna skydda sig mot en krasch i bostadsbubblan, där aktiebolaget kan sättas i konkurs och man kan köpa tillbaka bostaden billigt från konkursboet. Banken och därmed bankens övriga mindre välbärgade kunder får betala.
Solen går ner över bostadsbubblans Göteborg.
Upplägget varierar, men det kan handla om högt belånade villor i exempelvis 10 - 20 miljonersklassen, eller i en del mer ovanliga fall betydligt högre värderade villor än så. Grundaren av aktiebolaget hyr sedan villan av bolaget, som tar risken via belåningen.

Poängen är att dessa individer ser att den kommande kraschen i bostadsbubblan kommer dra ner priserna till forna dagars nivåer, där även dessa premiumvillor i premiumlägen kan landa långt nere på ensiffriga miljontals kronor. Kort sagt rejält under vattnet, där bolånetorsken simmar.

Nu pratar vi om välbärgade ägare, som i ett läge där banken tvingar fram en tvångsförsäljning av fastigheten eller begär fastighetsbolaget i konkurs, själva kan gå in och utan stöd av banken plocka upp bostaden till reapris från konkursboet. Eventuellt via bulvan - banken kan ha åsikter om vem som får köpa, men kan inte hindra en godkänd köpare från att omedelbart sälja vidare fastigheten. 

I slutändan blir det en kreditförlust för banken och med det bankens övriga kunder, som får betala för belåningen av välbärgades premiumvillor.
Fastighetsbolag med noll anställda
åren 2008 - 2015. Data: SCB

Kanske hoppas inte de som flyttar över sina premiumvillor till fastighetsbolag på en krasch för bostadsbubblan, men det är ett utmärkt sätt att isolera privatekonomin från kraschen.

Finns det då något stöd annat än "uppgifter till mig"?

Antalet företag i Sverige har sedan 2008 ökat med 21.7%. Antalet fastighetsbolag med noll anställda har ökat med 55%. 

Att antalet fastighetsbolag utan anställda systematiskt har ökat är tydligt. Ökningen är snabbare än antalet företag generellt, och rimligtvis innebär detta också ett ökat ägande av fastigheter i just fastighetsbolag. Eller möjligen en ägarspridning.

Statistiken motsäger åtminstone inte uppgifterna. Sedan får vi se om den ändrar sig när bopriskraschen väl är här.

40 kommentarer:

  1. Men det bygger väl på att banken godkänner AB som låntagare och att säljaren löser sitt bostadslån vid ägarebytet och att köpeskillingen är marknadsmässigt satt? Sedan kan ev reavinst uppkomma som måste hanteras.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Instämmer. Lånen måste rimligen lösas och föras över på AB. Accepterar verkligen banken det enbart med fastigheten som säkerhet?

      Radera
    2. För fastighetsbolag gäller andra (bo)lånetak än för privatpersoner. Oppti nämner 60%, någon annan källa nämnde 75%. Normal belåning för fastighetsbolag ligger lägre än så. Dessutom så kan man tänka sig att banken tar ut högre riskpremie (de bolåneräntor som banken publicerar är för just bolån - lån till fastighetsbolag kan hamna på högre räntor.

      Notera dock att det nämndes välbärgade i artikeln. Anta att du har en 10Mkr-kronorsvilla och skall göra detta upplägg så får du alltså ha lån på max 6Mkr. När man bildar bolaget så säljer man lämpligen villan till bolaget för 10Mkr, och löser lånet på 6Mkr och har 4Mkr på fickan (minus eventuell reavinstskatt). Dessa pengar kan sedan användas för att lösa ut fastigheten i händelse av konkurs.

      Så möjligheten att sätta upp bolaget är nästan tillräcklig för att kunna ha muskler att lösa ut fastigheten vid eventuell konkurs.

      Radera
    3. Man får inte glömma bort transaktionsavgifterna som äter upp mycket av pengarna. T ex är lagfarten när ett bolag införskaffar en fastighet 4,25% av köpeskillingen.
      Jag skulle vilja påstå att skattmasen har täppt till rätt mycket idag.

      Radera
    4. Phil Hellmuth: jo, därför bör man tänka på detta upplägg direkt i samband med flytt - istället för att köpa bostaden av förre ägaren och sedan sälja till sitt bolag så låter man bolaget köpa direkt av förre ägaren. På det sättet behöver man bara en lagfart för detta upplägget istf två.

      Radera
  2. Gjorde ett liknande upplägg 1990 köpte på bolaget för 960 000 renoverade för lite över 100 000 köpte sedan huset privat av bolaget för 700 000.

    Enda skillnaden var att den enda som jag blåste på penag var staten då jag gjorde förlusten med oskattade pengar samt att jag ändå tog smällen själv dock reducerad med ca 60%.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varsegod, själv skulle jag börja i lågstadiet. Där sparade de in på pennor till eleverna.
      Som sagt, varsegod.

      Radera
    2. Betalade nog in minst 10 millar i skatt under nittiotalet. Så nog har jag bidrgit till dina pennor alltid.

      Radera
    3. "Oskattade pengar"
      Det funkar ju inte riktigt så om du inte har tidigare reavinster från fastighetsförsäljning du kan kvitta förlusten mot.
      Annars hamnar förlusten i något som kallas för "fastighetsfållan" och du skattas nästan lika hårt som om det vore skattade pengar.

      Radera
    4. Du är fortfarande en tjuv, trist när folk inte gör rätt för sig.

      Radera
    5. Nu stannade nog klockan.

      Vem tror du det är som tar pengar från vem.

      😈

      Radera
    6. En äkta socialist anser ju att all ansträngning att ge mindre till socialisten är stöld.
      Vanligt att de även anser att det är ett bidrag när en ickesocialist får skattereduktion av nåt slag.
      Stora frågan är ju om det är troll eller inte, iom att detta är internet.

      Radera
    7. Nej, det är nog så att Daniel här ovan är socialist och verkar ha en relativt snedvriden bild av "ditt och mitt".

      Radera
  3. Belåningsgraden för fastighetsbolag är max 60% av underliggande värde.
    Men det har alltid funnits möjligheter för de som har fastigheter i AB att lura staten. Se på bokhandlaren ovan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. 40-50 % för industrifastigheter
      50-60 % för kontorsfastigheter
      70-80 % för bostadsfastigheter

      Dock är jag mycket tveksam till att en bank idag ger dig 70-80% om det är ett "enfamiljshus" med dig själv som hyresgäst. Tror du får vara glad om du får 50% om ens ett lån på dessa villkor.

      Radera
  4. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Godkänner en BRF över huvud taget att ett AB får köpa?
      Tveksamt!

      Radera
    2. @skepparn

      Endel BRFer godkänner juridiska personer som medlemmar, men det är långt ifrån alla som gör det. Dessutom så är det betydligt mer tveksamt ifall du får till hela upplägget - du skall ju dessutom övertyga banken om att låna ut till ett "fastighets"-bolag som inte äger någon fastighet (utan bara en bostadsrätt).

      Radera
  5. Att bolag köper fastigheter är inget nytt. Av kommersiella fastigheter är minst 80% av försäljningar som bolagsköp. Skattemässigt bättre på flera plan. Att en del väljer att göra detta även för småhus torde vara av samma anledning. Renoveringskostnad kan dras av bolag osv. Belåningen är sannolikt 75% men för en bra kund kan den säkert vandra uppåt.
    Besittningsrätten gäller inte om det är en 220:a. Det bryr sig inte fogden/juridiken om. Den som betalar högst vid auktionen får köpa om kfm och borgenär godkänner budet.

    SvaraRadera
  6. Nu har jag inte särskilt bra koll på reglerna, men vet att man kan kvitta aktieförluster mot vinst senare år. Man borde därför kunna spekulera i att göra en aktieförlust på sitt fastighetsbolag, även utan att behöva flytta. Sedan går man inn i börsaktier mitt under sammanfallande bostads- och börskrasch. Kvittar sedan tidigare fastighetsbolags-förlust mot vinst på börsen något år senare.

    SvaraRadera
  7. Märkligt att nybildade aktiebolag får låna så mycket deg. Har för mig att det skrevs för ett tag sen om bankers ovilja att låna till företag, då säkerheten är lägre till skillnad från privatpersoner som inte bara kan upphöra att existera.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ägaren till bolaget måste antagligen gå i borgen för bolagets lån, och funkar ju inte Cornus påhitt // Börje

      Radera
    2. Ägaren till bolaget måste antagligen gå i borgen för bolagets lån, och funkar ju inte Cornus påhitt // Börje

      Radera
  8. Jag har själv funderat på att låta mitt aktiebolag köpa min villa och har därför viss insyn i hur tankegångarna rimligen går.

    Upplägget handlar inte om att aktiebolaget ska gå i konkurs, om villapriset faller. Det scenariot är långsökt. Istället handlar det troligast om samma tanke som jag haft - att få loss ett antal miljoner med låga 22 % skatt och ändå kunna bo kvar, men som hyresgäst till sitt eget bolag. Antingen betalar man marknadshyra, eller så har man fri bostad och betalar förmånsvärde för detta.

    Att få ut, säg, fyra miljoner ur ett aktiebolag utan att betala full marginalskatt är bara möjligt om man har ett ganska stort företag med många anställda. Men att få ut fyra miljoner med 22 % skatt är en ganska enkel operation för den som exempelvis är konsult i eget bolag och lagt undan pengar.

    I ett läge där bostadsmarknaden kan upplevas uppstressad så är det här en bra affär. Sannolikheten att man vid en konkurs ska kunna köpa loss sin egen bostad av konkursförvaltaren är nog mest fria fantasier. Konkursförvaltaren kommer att sälja bostaden på exekutiv auktion.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, detta är nog det troliga. Annars är det ju en dålig affär att bolaget tar över lånen eftersom man får ränteavdrag som privatperson men inte som bolag.

      Risken blir förstås att man ändå förmånsbeskattas om skattemyndigheten tycker att man tar ut för låg hyra.

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    3. Exakt vad jag tänkte också, de småföretagare som startar egna fastighetsbolag gör det troligen för att minimera skatten, inte för att blåsa sin bank vid eventuell bostadskrasch. Dessutom kan man få en bättre hävstång på kapitalet om man slipper beskatta det som inkomst först.

      Exempel: du har 5 miljoner i bolaget (efter bolagsskatt) = ditt bolag kan köpa en villa för drygt 12 miljoner på de finare adresserna, typ på Lidingö eller Djursholm.

      Om du däremot tar ut allt som lön har du kvar ca 2,5 miljoner, med 3-4 miljoner i privat bostadslån kommer du då upp i 5,5-6,5 miljoner och får därmed bo med kreti o pleti i ett sunkigt radhusområde.

      Radera
    4. Dr Hedge:

      För det första är det kanske inte säkert att fastigheten säljs på exekutiv auktion - det rör sig om en konkurs och inte en utmätning.

      För det andra så har vem som helst som har betalförmåga rätt att lägga bud på exekutiv auktion och till skillnad från en vanlig budgivning så skiter KFM fullkommligt VEM som lagt budet - kommer det in ett skäligt/acceptabelt bud så får den som lagt högsta budet köpa.

      För det tredje så har du ifall du skulle misslyckas med att köpa loss fastigheten besittningsrätt. Den nya ägaren får finna sig i att ha dig som hyresgäst (något som för övrigt sätter gränser på vad de kan bjuda på fastigheten).

      Radera
  9. Om stadgar medger juridisk person. Ganska ovanligt men förekommer främst i nya brf

    SvaraRadera
  10. Jag skäms lite över min okunskap; finns det verkligen inte några konsekvenser av att ens aktiebolag går i konkurs?

    SvaraRadera
    Svar
    1. En konkursförvaltare tar över dvs tar kontrollen. Sedan likviderar han bolaget: alla tillgångar som kan säljas säljs (det är här du har möjlighet att köpa fastigheten) och pengarna används för att betala skulder i den omfattning som går (först ser han givetvis själv till att få betalt för jobbet). Skulle det MOT FÖRMODAN bli så att han lyckas reglera alla skulder och det blir några pengar över så får du dem.

      Radera
    2. Styrelsen kan definitivt bli ansvariga ja.

      Radera
    3. Ansvarsgenombrott beror på att man klantat sig. Ser man bara till att inte klanta sig så undgår man ansvar.

      Att klanta sig är att inte göra det styrelsen och ägare är skyldiga att göra (eller att som styrelse/ägare göra saker som är förbjudna att göra).

      Radera
  11. En annan sak är att fastigheter ibland läggs i aktiebolag av rent försäljningsmässigt praktiska anledningar. Om du har ett fastighetsbolag som äger en enda fastighet så kan du (istället för att sälja fastigheten) sälja bolaget - då slipper du betala för lagfart och så. Dock bör köparen vara medveten om att han köper ett bolag och ingen fastighet - med de skillnader i regler som finns.

    SvaraRadera
  12. En anledning till ökning av byggbolag är att man har två AB (ett med verksamhet och ett som äger dotterbolaget) för att slippa byggmästagsmitta. Även vanligt vid generationskifte, som har ökat mycket senaste året.
    För övrigt svårt att se att banken skulle låna ut till bolaget utan personlig borgen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vi som jobbar med fastighetsutveckling har dessutom ofta ett AB (utan anställda) för varje projekt.

      Radera
  13. Jag tror att man ar personligt ansvarig for aktiebolag med mindre an 20 anstallda och en omsattning under XX miljoner kronor. Isf. torskar torsken anda.

    SvaraRadera
    Svar
    1. På vilket sätt är man personligt ansvarig?

      Radera
    2. Finns ingen sån regel som peakpoke fantiserar om. Däremot är styrelsen i bolaget personligen ansvariga för skulderna om det egna kapitalet understiger halva aktiekapitalet. I ett 50 000-kronorsbolag kan man alltså ha en förlust på max 25 000 kr, därefter sätts aktiebolagslagen ur spel och AB övergår i princip till HB eller enskild firma.

      Det här är ju såklart en oerhört summarisk förklaring av ett komplicerat förlopp, men det där som står i Aftonbladet - att man bara kan släppa skulderna och gå i konkurs - är inte speciellt nära sanningen. Möjligen är det så för brottslingar som inte själva frontar sitt bolag utan har fyllon och målvakter som tar smällen. De flesta seriösa företagare råkar illa ut vid en konkurs.

      Radera
    3. För att förtydliga, ifall halva aktiekapitalet är förbrukat så är styrelse och ägare skyldiga att antingen likvidera bolaget eller åtgärda problemet (t.ex. genom att fylla på med nytt kapital).

      Gör man rätt så skall man inte riskera mer än aktiekapitalet. Dock är det väl vanligt att man gått i personlig borgen eller att man på något sätt gjort fel som gör att man råkar illa ut. En annan aspekt är förstås att det kanske inte ser så bra ut att ha konkursat ett bolag för ens kreditvärdighet.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...