2016-02-03 16:50

Amorteringskraven leder till inlåsningseffekter

Bankföreningen går nu ut och påtalar att amorteringsfriheten för nyproduktion är ett problem. Amorteringskraven leder även till inlåsningseffekter på en redan dysfunktionell bostadsmarknad och Swedbanks VD Mikael Wolf tror att bostadsmarknaden stagnerat och därmed toppat. Goda tider för BLT alltså.
En gång nybyggda bostäder på Eriksberg i Göteborg.
Bankföreningen påtalar det som sagts förut, dvs att eftersom nyproducerade bostäder ska slippa amorteringskrav, så kommer de falla i pris på andrahandsmarknaden, där det föreligger amorteringskrav. 

Bankföreningen skriver i ett pressmeddelande att de inte anser att nyproduktion ska vara undantaget från amorteringskraven (PDF). Föreningen skriver:
"Undantag för nyproducerade bostäder förstärker inlåsningseffekterna på bostads- marknaden. Ett undantag kan också medföra att kravet på kontantinsats ökar för ny- producerade bostäder. Samtidigt ökar riskerna för låntagarna och för bostadsmark- naden i stort. Sammantaget blir effekterna svåröverblickbara, särskilt för prissätt- ningen, och behöver inte nödvändigtvis gynna nyproduktion av bostäder."
Man kan annars konstatera att amorteringskravet leder till inlåsningseffekter, där personer kan avstå från att flytta, för att slippa amortera på sin (nya) bostad. En redan uppenbart dysfunktionell bostadsmarknad riskerar alltså att bli ännu mer dysfunktionell.

Naturligtvis ska alla bostadslån omfattas av samma regelverk, inklusive befintliga lån. Därmed undviker man inlåsningseffekter. I avtalen med banken står det redan att lånet ska amorteras, så det går att införa amortering på befintliga lån.

Swedbanks VD Mikael Wolf säger att den svenska bostadsmarknaden stagnerat under hösten. Enligt Bonnier/DN tycker banken ("vi") det är bra.

Vi gratulerar Mikael Wolf för att han kan läsa en enkel graf över bostadspriserna. Dock är det för tidigt att säga att priserna därmed har toppat och framöver kommer falla, en vi ser alla fram emot att Wolf går ut och berättar att bostadspriserna fallit det senaste kvartalet när de fallit det senaste kvartalet.

27 kommentarer:

  1. Det är som vanligt inte många som tjänar på att priserna faller... länge leve bubblan :)
    "vi ser alla fram emot att Wolf går ut och...", ser vi alla verkligen fram mot en ny 90 talskris?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det beror isf på att alla verkar räkna in värdeökningar i sina kalkyler för att få det att gå ihop.

      Gör man inte det så är det klart att köparen tjänar på att han får betala mindre för att få samma värde.

      Radera
    2. Så gott som alla som vill "byta upp sig" (köpa första bostad eller köpa en dyrare än den man redan har) tjänar på att priserna faller. Skulle tro att detta innefattar de flesta på bostadsmarknaden.

      Radera
  2. Parodi

    Svensk bostadsmarknad är en enda stor inlåsning. Den svenska modellen är ett praktexempel på hur man maximerar inlåsning

    SvaraRadera
    Svar
    1. Låter man politiker reglera något får man alltid något som inte fungerar och brist. De som är förvånade kan ju räcka upp en hand.

      Radera
  3. Med tanke på hur många år nu bostadsbubblan diskuterats, och att fortfaradnde verkar många inte se bostadsrätt som ett medlemskap kopplat till en förening med skyldigheter och rättigheter, är det inte dags att diskutera om bostadsrätt som boendeform misslyckats?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förstår inte riktigt hatet mot bostadsrätter som en del när. Boendeformen har funnits i över 100 år och bevisligen så fungerar den bra över tid, även om det var först 1930 som nuvarande föreningsform infördes. Några av de äldsta Brf:erna från den tiden var arbetarbostäder, likt egnahemsrörelsens småhus.

      Problemet, som alltid, är när det uppstår en bubbla...

      Och nej, jag förnekar inte att det finns många Brf som man framöver, med facit i hand, kommer peka på och säga att de aldrig borde bildats. Eller att det finns en hel del människor som inte borde skaffa en bostadsrätt.

      Men att ens påstå att bostadsrätt är en misslyckad boendeform är historielöst.

      Radera
    2. Du kan mycket väl ha rätt, framför allt är det väl "Eller at det finns en hel del människor som inte borde skaffa en bostadsrätt." som jag håller med om.
      Jag tog upp frågan för att väcka debatt, även om det kanske vara på ett lite väl rakt sätt. Jag har inget emot bostadsrätter - utan bubblan, den tyvärr alltför (enligt min uppfattning) - vanliga sammanblandningen mellan ägande och besittningsrätt, samt det ointresse som många verkar ha i att delta i sin förening. Det ser ut som väldigt många köpt medlemskap i brf helt enkelt för att de måste bo någonstans, och gillar att känna av en långa fall orealiserad wealth effect.
      Kanske då att bostadsrätt inte är en misslyckad form som sådan, men dess motsvarande spridning är kanske för stor om de som bor där inte kan uppfylla de ekonomiska förväntningarna som krediten ställts ut på.

      Radera
    3. Det finns säkert endel lyckade exempel, men faktum kvarsår att på många håll så har br blivit en boendeform för folk som inte vill vara med och driva hela fastigheten med allt vad det innebär och på sina håll inte insikt hur den skall drivas.

      Det blir då lite si och så med hur engagemanget för fastighetsdriften sköts. Många är helt enkelt inte intresserade (trots att de borde ha större intresse) och endel är dessutom inte ens kunnniga inom området. Från dessa skall man alltså välja ut folk som faktiskt skall göra det och det på i mycke ideella former.

      På det stora hela är det nog en bra ide, men det verkar som allt för många i brfer har glömt bort iden.

      Radera
    4. Rätt hanterat, med en kompetent och långsiktigt ansvarsfull styrelse är naturligtvis bostadsrätter en boendeform överlägsen hyresrätten. Dock ska man inte blanda ihop att det är en bra boendeform med värderingen man ser idag, och antalet bostadsrättsföreningar är idag antagligen större än den tillgängliga kompetensen att driva dessa.

      Radera
    5. @C "...antalet bostadsrättsföreningar är idag antagligen större än den tillgängliga kompetensen att driva dessa."

      Ja, och när dessutom den kompetens som finns till långt mindre än 100% ställer sig till förfogande för styrelseuppdrag så är det inte konstigt att det det sitter en hel del kålrötter i BRF-styrelser och håller ner avgifter hellre än sköter det nödvändiga underhållet.

      Radera
  4. Detta är iofs ett mindre problem än reavinstbeskattningen, men inte fan hjälper det bostadsmarknaden...

    Som vanligt när politikerna ska in och styra och försöka ställa saker till rätta gör de bara problemet större.

    Det är ju inlåsningseffekterna som måste bort. Inte ökas.

    Sen måste krav ställas på bankerna att låna ut pengarna med ansvar. Ett enkelt grepp vore att lånet knyts till panten, dvs att låntagaren kan lämna panten, och skulden, i bankens knä... Då skulle intresset av att låta folk överbelåna sig minska drastiskt. Men det är bara en ide, finns säkert andra som kan fungera.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så fort lånet knyts till panten så blir det mer likt en hyresrätt med banken som hyresvärd än en bostadsrätt/villa.

      Som det är idag lånar du pengar till ett objekt du väljer men du är också personligt ansvarig för dina handlingar. Flyttar du det till att du får gå till banken och be dem köpa en fastighet åt dig som du bor i så blir det i princip ett hyresavtal.

      Den boendeformen finns redan i form av hyresrätter och jag ser ingen anledning att mörda BR som boendeform genom en sådan här förändring.

      Men vi har redan haft den här diskussionen tidigare och i fler ord så jag kommer inte ha den igen eller upprepa mig mer än jag redan gjort.

      Radera
    2. Diskussionen har förvisso förekomit, men jag kommer inte ihåg vem det var med då. Min syn på det här är att man borde ha ett system med begränsat ansvar även för privatpersoner. Det skulle inte inskränka säkerheten till panten utan till allt utmätbart. Utöver detta skulle det isf endast vara i begränsad omfattning som banken skulle kunna driva in ytterligare pengar. I fallet man vill dumpa lämna in nycklarna så skulle det vara om att ansöka om konkurs på sig själv.

      När det gäller boendeformen hyra av banken så saknas den i viss mening i sverige. I islamska länder förekommer en boendeform där man hyr; men att objektet så småningom skall övergå i hyrarens ägo.

      Radera
    3. Även @Cornucopia 07:48 Kanske är det värt att se om det finns någon möjlighet att återbilda BRF till hyresrätt på något annat sätt än att allmännyttan återtar dem?

      Radera
    4. Mitt tidigare förslag om att knyta lånet till lägenheten och låta varje lägenhet tvingas bli amorterad fast alla utgifter blir inbakade i hyran är ju diskutabel, vilket iaf DL och jag diskuterat.

      Som jag ser det är dock en del av problemet även att olika hushåll med olika ekonomiska förutsättningar är mixade på olika sätt i olika föreningar med olika styrelseföruttsättningar, ekonomiska grundförutsättningar och kompetens. Så det kanske inte är orimligt att det behövs en dynamik på marknaden för att klustra ihop olika hushåll efter förutsättningar på ett sätt som gör att det macroekonomiska blir hanterbart.
      En sort förenkling för att det skall gå att samla upp hushåll med dåliga lån och hushåll med fortfarande bra ekonomiska förutsättningar utan att det blir panik och utan att det ytterligare låser in marknaden.

      Radera
    5. @Teheimar

      Hamnade det i fel tråd? Visst går det bra att återbilda BRF till hyresrätt. Det är bara till att likvidera föreningen (och sälja fastigheten - köparen blir då hyresvärden).

      Hur menar du med att knyta lånet till lägenheten? Att BRFens skulder skulle struktureras om så att varje medlem får ta över en sin del av skulden? Ja, folk tycks inte inse fördelen med detta mot bakgrund av ränteavdraget - den delen av skulden som ligger som skuld hos medlemmen får man ju göra ett riktigt avdrag som kommer medlemmen tillgodo vilket inte stämmer för föreningens skulder. Dock är det som du skriver att olika förutsättningar hos medlemmarna gör att vissa inte kan ta på sig dessa - de skulle t.ex. kunna slå i bolånetaket. En annan nackdel kan vara att en BRF kanske har en annan förhandlingsposition, men det skulle man ju kunna lösa genom att gå ihop ändå när det gäller förhandling med banken.

      Eller menar du som i den här tråden att man skall kunna lämna in nycklarna till banken och gå fri från skuld?

      Radera
  5. Alltså bankföreningen har ju humor. De verkar påstå att även om köparna av nyproduktion är medvetna om att priset på deras framtida försäljning kommer vara negativt påverkat av amorteringskravet, så kommer de vid köptillfället av lägenheten inte beakta detta i priset de är villiga att betala.

    Det betyder att köparna av nyproduktion antingen är dumma i huvudet och inte kan subtraktion eller så påstår man att folk betalar helt enkelt så mycket som banken ger dem och är därmed oförmögen att betala korrekt och sunt pris på boendet de köper.

    Man påstår alltså (omedvetet) att priser man betalar för boendet är frånkopplat verkligheten. Det om något är en bra indikation på BUBBLA.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Regleringar suger är ungefär summan av samtliga diskussioner som förs på politisk nivå om bostäder.

      Pris för amorteringsfritt nybygge idag: 5 000 000 kr
      Pris för amorteringsfritt nybygge efter amorteringskrav: 5 000 000 kr
      Pris för begagnat nybygge efter amorteringskrav: 4 500 000 kr

      Men vänta nu här om jag ska kunna parera den värdeminskning som det innebär att köparen ska börja amortera så borde den bli billigare...

      Pris för amorteringsfritt nybygge efter amorteringskrav justerat för sänkt andrahandsvärde: 4 500 000 kr
      Pris för begagnat nybygge efter amorteringskrav: 4 000 000 kr

      Alltså det blir ju bara en märklig spiral där alla försöker skjuta problemet framför sig.

      Radera
    2. Ja, det intressant blir att se hur det faktiskt blir. Kommer folk betala 5 000 000 för att banken tillåter dem det eller kommer de räkna in framtida förlusten på 500 000 och vägra betala mer än 4 500 000.

      Jag tippar på att folk, idiotiskt nog, kommer fortsätta ge 5 000 000 för dessa bostäder. Varför? För att det är en bubbla där självbedrägeri av detta slag är vardagsmat.

      Radera
    3. Är inte det just grejen, att problemet skjuts på framtiden för få har förslag på hur det skall lösas? Eller snarare, få vill leva med de negativa effekterna av att en lösning genomförs.

      Radera
    4. Alla vet precis vad som behöver göras. Politiker vill inte genomföra dem för att det är obehagliga åtgärder vilket gör att de inte kommer bli omvalda.

      Problemet skjuts i framtiden precis som en kredit-junkie gör i lyxfällan. Ursäkten är att det är jobbigt att betala tillbaka bilen och Thailandsresorna som man bakade in i bolånet; eller den där renoveringen av badrummet och köket man egentligen inte behövde eller hade råd med, utan som genomfördes för att öka värdet på bostaden.

      Bättre tider kommer dock en dag då BLT och politikerna, likt den nakne kejsaren, står där som fån och undrar i vanlig svensk maner: "hur det kunde gå så fel när man egentligen gjorde rätt enligt alla andra/myndigheter/politiker".

      Radera
    5. Varför inte låna in konstruktioner från övrig finansmarknaden tex blankning av bostad, ställa ut optioner samt konstruera derivat...

      Radera
  6. Vilket tjat... Amorteringskravet är redan infört av bankerna på alla bostäder nya som gamla så det uppstår ingen ny inlåsningseffekt av den typ som du argumenterar för
    http://www.dn.se/ekonomi/bankernas-bolanekrav-redan-hardare-an-reglerna/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tycker du att en person amorterar om de amorterar 1000 kr per månad och sen varje år utökar lånet med 12000 kr? Det ligger en jädrans stor hund begraven i skrönan som bankerna driver på: "de flesta amorterar". B U L L S H I T.

      Radera
    2. Så du håller inte med om att bankernas krav redan är hårdare än de nya regler som träder i kraft 1/6?

      Radera
  7. Ingen kapitalbrist här
    http://www.dn.se/ekonomi/parkeringsplats-pa-soder-saldes-for-en-miljon/

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...