Sk ombildningskonsulter ger i uppdrag åt mäklare att övervärdera lägenheter i samband med ombildningar av hyresrätter. Därmed kan man runda bolånetaket, plus att ombildningen framstår som attraktiv för de snart fd hyresgästerna.

Vid ombildning av hyresrätter till bostadsrätter tar man oftast in sk ombildningskonsulter, för att ta hand om ombildningen. Inte sällan sker allt på hyresvärdens initiativ, då möjligheten att sälja fastigheten till en bostadsrättsförening ger mer betalt än att sälja till en annan hyresvärd.

Hyresgäster har ofta ingen bostadskarriär i bagaget och får med dagens priser därmed svårt att betala för bolånetakets instatskrav på 15%. Naturligtvis kan man ofta låna dessa pengar som blancolån, men detta höjer likväl kostnaden för bostadsrättsägarna.

Istället förekommer det att ombildningskonsulten ger i uppdrag åt den mäklare som ska göra marknadsvärderingen av de blivande bostadsrätterna att övervärdera dessa. Ett förekommande belopp är 30%. Om lägenhetens någorlunda korrekta värde är 3 000 000:- SEK värderar helt enkelt mäklaren lägenheterna till säg 4 200 000:- SEK.

Därmed har man en värdering att gå till banken med och då hyresvärden "säljer lägenheterna med rabatt" kan bostadsrättsägarna låna hela beloppet 3 000 000:- SEK, som bara är 72% av "marknadsvärderingen". 

Det här har förstås fungerat utmärkt när bostadsbubblans priser ständigt stiger. När de nya bostadsrättsägarna säljer har priset stigit till den uppblåsta marknadsvärderingen, men när väl bostadsbubblan börjar pysa kommer många ombildade bostadsrätter snabbt hamna under vattnet.

Skicka en kommentar Blogger

  1. Så dessa lägenheter är övervärderade jämfört med övriga ? Tror bankerna ger lån till en BRF, pengar som är gone forever till skillnad från vanliga personliga lån som kan drivas in ända in i döden, baserat på en övervärdering om 30%?
    Och faktum är att ett personligt lån på flera MSEK är också borta, ingen kan betala tillbaka en sådan skuld.


    Jag vill tacka bostadsbubblan som gett mig så mycket :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varför skulle pengar utlånade till BRF vara "gone forever"?

      Jag antar att du syftar på att det är en juridisk person, men beakta att medlemmarna har ganska stora belopp satsade. Det är därför ganska troligt att de inte är benägna att driva föreningen i KK.

      Notera att fastigheten är säkerhet för lånet och skulle det krävas kan banken använda den (och dels kräva före detta medlemmarna på hyror och räntor).

      Radera
    2. Det händer att föreningar går i KK, känner till flera runt där jag bor. Det var på 90-talet och flera hyr än idag sina bostäder som nu är hyresrätter. Andra köpte tillbaka dom via ombildning.

      Radera
    3. Det händer att föreningar går i KK, känner till flera runt där jag bor. Det var på 90-talet och flera hyr än idag sina bostäder som nu är hyresrätter. Andra köpte tillbaka dom via ombildning.

      Radera
    4. Känner Joakim till någon OMBILDAD förening som gick i KK på 90-talet?

      Radera
  2. Den hyresvärd som har lite mindre skrupler kan tjäna betydligt mer på att sälja till BRF än detta exempel. Se nedan exempel på en variant av "Lex Ussing" som förekommit i Sthlm de senaste åren.

    Hyresvärd X äger fastighet A med 50 lägenheter. Denna har kommit till åren och dragit på sig underhållsbehov. A har värde 100 msek i dagsläget om man skulle sälja till en annan hyresvärd.

    X ser till att successivt fylla hyresrätter i A med bulvaner, dessa får en slant för besväret när allt är klart, en bostad under tiden eller gör en bekant en god tjänst (lägenheterna kan hyras ut i andrahand under tiden etc.).

    När tillräckligt många hyresrätter besitts av bulvaner ( ju fler destå bättre) samlar A in fullmakter från dessa och bildar med hjälp av ombildningskonsult eller "kronbulvan" Bostadsföreningen BRF Y. Föreningen gör en för stunden mycket förmånlig ekonomisk plan med låga avgifter och låg insats för innehavarna (säg i snitt 1.2 miljoner insats).

    30 bulvaner + 20 kvarboende "riktiga" hyresgäster köper sin lägenhet för i snitt 1.2 msek(60 msek)föreningen tar ett fett lån på 60 msek och sammantaget köper BRF Y fastigheten X av hyresvärd A för 120 MSEK.

    Än så länge har nu hyresvärd A sålt fastigheten för 120 MSEK.

    A har gjort en deal med Fastighetsmäklare Z som nu går ut på marknaden och säljer de 30 bulvanernas bostadsrätter (med en till synes låg månadsavgift) för 2 msek styck = 800 000 vinst per lägenhet, skatt 30% som betalas av vardera bulvan + en liten bonus på 25 000 till vardera bulvan så har A plötsligt tjänat ytterligare 16.5 miljoner efter skatt och i slutändan sålt fastigheten för kring 140 msek dvs 40% mer än vad X skulle fått av en annan hyresvärd. Kvar finns 2 gigantiska lån, ett hos föreningen och ett uppdelat på alla de nya bostadsrättsinnehavarna. A, Z och bulvanerna kan skratta hela vägen till banken och nästa fastighetsaffär.

    De som får ta hand om hela soppan blir de nya innehavarna som upptäcker att ingen vettig styrelse existerar och att de nu får ta tag i alla problem med underhåll och avgiftshöjningar...

    (Se detta endast som ett fantasifullt exempel och inget jag skulle råda någon att göra i praktiken)


    SvaraRadera
    Svar
    1. * blandade själv ihop bokstäverna mot slute, X, Z och bulvanerna kan skratta på väg till banken.

      Radera
    2. Även lägre upp blev bokstäverna fel "än så länge har hyresvärd X sålt fastighet A för 120 msek

      Radera
    3. Jag har sett liknande exempel i verkligheten, om än inte lika extrema som du beskriver.

      Radera
    4. Ovan är inte ovanligt, kan man göra sig en hacka så gör man det. Det är därför det är så oerhört viktigt för köpare av BR att läsa årsredovisningar och den ekonomiska planen och dessutom förstå den.

      Kan man inte det bör man anlita professionell hjälp eller lära sig. Man kan inte hosta upp flera miljoner för en bostad men dra sig för att lägga ett par tusenlappar på att någon gör en ordentlig genomgång av ekonomin.

      Det är inte säljarens fel att köparen är beredd att betala ett för högt pris för en vara.

      Radera
  3. "men när väl bostadsbubblan börjar pysa kommer många ombildade bostadsrätter snabbt hamna under vattnet."

    Tack för den kängan, men nu bor jag faktiskt en våning upp, så jag kommer vara torrskodd..

    Men för att vara allvarlig så fick jag 18% "rabatt" när jag köpte loss lägenheten nu precis innan årsskiftet. Kikar man på nybyggda lägenheter i samma storlek, som ligger mindre centralt - för det är det enda som dyker upp när jag kollar hemnet, så var det värderade priset mer än miljonen lägre (eller ca 75%) än för de nyproducerade lägenheterna.

    SvaraRadera
  4. äntligen ett inlägg som inte handlar om försvaret;)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, klar risk för att tappa läsare. Men man ska väl å andra sidan skriva om det man är intresserad av, för allas trevnad (så undviker vi exempelvis pinsamheter relaterat till blockchain).

      Radera
  5. Vilket trams. "Problemet" är att föreningen köper en fastighet till underpris, eftersom de köper en hyresfastighet - med reglerad hyra. De köper på en reglerad marknad, och ombildar till en oreglerad. Värdet av bostadsrätten ÄR högre än vad hyresgästen köper för, eftersom hyresgästen inte behöver betala ett högre pris än vad lägenheten skulle vara värd för en hyresvärd som inte kan ta marknadshyra. Banken belånar 85% av marknadsvärdet, inte 85% av priset man köpte för.

    Att prisskillnaden skulle vara 30% låter inte alls orimligt, känner till många fall där den i verkligheten varit betydligt större än så, dvs den före detta hyresgästen som sålt direkt har blivit (skuldfri) miljonär utan att investera en enda krona. Tack för det allmännyttan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är alltså marknadsvärdet av bostadsrätterna som är 3 000 000 per lägehet. Fastigheten som hyresfastighet är i detta fall troligtvis värd mindre, tex 2 500 000 per lägenhet, att jämföra med 4 200 000 som de värderats till.

      Radera
    2. Jag förstår att det är vad man ska tro när man läser inlägget, men det är inte så det fungerar. Dessutom är inlägget skrivet som om 3 000 000 är vad hyresgästen betalar (kan låna "hela beloppet"), och hyresgästen betalar enligt en värdering gjord på en hyresfastighet. Men hen kan låna enligt en värdering gjord på en bostadsrättsslägenhet. Två olika marknader, med olika förutsättningar, och helt olika priser.

      Bostadsrättsföreningar har förköpsrätt när en hyresfastighet säljs, och de behöver inte betala mer än vad fastigheten är värd som hyresfastighet.

      Radera
    3. Varför skulle hyresvärden göra sig omaket att ombilda till bostadsrätter om hen kan få 3 000 000 per lägenhet genom att sälja hela fastigheten som hyresfastighet?

      Nej, så är det förstås inte, utan värderingen per lägenhet är istället lägre om fastigheten fortsätter att vara hyresfastighet, som jag skrev i min tidigare kommentar.

      Radera
    4. OK tolvtretton om det handlar om förköpsrätt kan det gå till så som du beskriver, men hur vet du att det är det som avses i detta inlägg?

      Radera
    5. Instämmer i tolvtrettons inlägg.

      Att hyresfastigheter säljas till underpriser vid ombildningar är ett rent falsarium. BRFer betalar generellt set mycket mer än vad fastighetsägaren hade fått av en annan hyresvärd vid försäljning.

      Att folk är för handikappade för att titta på sin egen skuldsättning plus föreningens skuldsättning vid köp av bostad är ett individuellt problem.

      Givetvis ska den enskilda lägenheten värderas av en mäklare som om att den såldes på den öppna marknaden. Summan av värdet på rättigheten att bo i ett hus är inte detsamma som värdet på hela det reglerade objektet. Därför uppstår denna diskrepans.

      Det finns mängder av produkter på marknaden i vissa fall är delarna mer värda än summan av delarna och i andra fall är summan mer värd än delarna. Vid ombildning är summan av delarna mindre värd än delarna var för sig.

      Radera
    6. @D.L.
      Fast tolvtretton påstår ju att de säljs till underpris, tolvtretton: '"Problemet" är att föreningen köper en fastighet till underpris, eftersom de köper en hyresfastighet - med reglerad hyra.', så vad håller du med om?

      Radera
    7. De köps till ett underpris om man tycker att fastighetens värde borde vara summan av värdet på de bostadsenheter den inrymmer.

      Nyckeln är följande "De köper på en reglerad marknad, och ombildar till en oreglerad."

      I sig är det problematiskt att egendom inte tillåts värderas till sitt korrekta värde pga artificiella prismekanismer. Så länge det är en hyresfastighet i ett bestånd är det oproblematiskt om fastighetens skrivna värde i bokföringen till 10 eller 20 milj. Problemet är när fastigheten byter från en reglerad till en oreglerad marknad.

      Säg att en värd skulle vara beredd att betala 15 milj för en fastighet med de avkastningskrav som råder på hyresmarknaden. Då kan en förening med förköpsrätt köpa för säg 17 milj. Summan av beståndsdelarna är kanske till och med värd 25 milj. Just 17 milj är i sig ointressant utan det intressanta är hur mycket av dessa 17 milj som finansieras av de blivande BR-innehavarna.

      Säg att föreningen lånar 17 milj, ålägger medlemmarna att totalt betala in 3 milj som insats och sedan sätter avgiften till 100 kr per kvm och betalar räntorna med insatsen. Det är en usel förening.

      Om föreningen istället bara lånar 5 000 kr per kvm och sedan ålägger medlemmarna att lägga resten via insatser och sedan sätter en skälig avgift så blir det genast bättre.

      Frågan är egentligen bara vem man skjuter svarte-petter till och folk generellt har för dålig kunskap för att kunna fatta dessa beslut vilket leder till att man i många fall försöker berika sig på andra människors bekostnad pga deras okunskap.

      Radera
  6. Eftersom min privata hyresvärd just velat ombilda har jag haft anledning att tänka mycket på detta.

    Antag att ett hus är värt 70 M som hyreshus och 100 M som bostadrättshus.
    Alla priser mellan 70 M och 100 M där värden säljer till en bostadrättsförening är därmed möjliga ”win-win” affärer.

    Värden vill så klart att helst att priset blir 90 M eller högre, han är sniken och vill ta hand om hela övervärdet.
    Men bankens lånetak är 85 % och eftersom hyresgästerna saknar besparingar blir 85 % ett pristak.
    Vårt ombildningsombud får bara betalt om det blir bostadsrätter . Vill värden ha minst 90 M för att sälja idag istället för att vänta och banken bara lånar ut 85 M har ombudet ett problem.

    Lösning: Värdera huset som bostadsrätter till 110 M.
    Bankmannen kan då låna ut 94 Miljoner, det uppfyller hans nyutlåningsmål ännu bättre än 85 M som ju hans chefer faktiskt bara låtsas att de vill han skall begränsa sig till.
    Det kan nu bli affär - ombudet får betalt.
    Alla vinner!

    (Självklart förutsätter resonemanget ovan att man både tror att bostadsrätter är rätt värderade och att hyreskontrakten saknar värde. Annars kan det tänkas att köparen förlorar. Det gör i princip ingen nu levande svensk så är just du annorlunda beror det förmodligen på att du är en looser )


    :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Instämmer inte i ditt resonemang. Huset är inte värt mer eller mindre som hyreshus eller bostadsrättshus.

      70 milj är värderingen, punkt slut. Sen kan en förenings medlemmar vara beredda att betala mer än så för huset eftersom de ser en personlig vinst om de sedan säljer sin beståndsdel.

      Förening bildas således och köper huset. Hela fastigheten ägs nu av en ekonomisk förening, för att detta skall kunna komma till stånd så måste medlemmarna gå in med kapital för att åtminstone täcka den del av köpeskillingen som inte kan lånas till.

      Säg att huset inrymmer 10 identiska lägenheter, varje medlem måste då belåna sin del med 7 milj för att föreningen ska bli skuldfri. Eftersom huset värderas till 70 milj kan man då säga att det inte går för då lånar medlemmen 100% av sin andel och vi har ett bolånetak.

      Istället kan man då gå ut och värdera medlemmens enskilda del av föreningen via mäklare på marknaden. Mäklaren säger då att varje del är värd 10 milj, vips så kommer man under bolånetaket med en belåning om 70%. man kan också öka belåningen i föreningen och på så sätt se till att flera medlemmar klarar av att finansiera sin del.

      Jag tycker inte på något sätt att detta är suspekt eller fult. Man kan inte säga att en hyresfastighet värderad till 70 milj på något sätt ska utgöra summan av de enskilda delarnas värdering. utan de enskilda delarna ska givetvis värderas individuellt på den marknad de är avsedda att omsättas på.

      Radera
    2. Ok – Jag skriver ”värderas” i stället för ”värt”.
      Min poäng är att fastighetsägaren INTE VILL SÄLJA FÖR 70 MILJONER även om det är vad skick och reglerade hyresintäkter motiverar. Då väntar han hellre. Om sammanlagda marknadsvärderingen av bostadsrättslägenheterna plus lån i föreningen är 100 M vill värden så klart komma så nära det priset sam möjligt. Ett sätt att komma över 85 M är att låta bankmannen använda en högre värdering än 100 M när den bestämmer hur mycket jag och mina grannar skall få låna.

      Jag tycker inte heller det är särskilt skumt. Jag tror bara att det är denna typ av manövrar som håller karusellen snurrande.

      Radera
    3. Om fastighetsägaren inte vill så får medlemmarna i föreningen fundera kring hur mycket man är villig att betala baserat på den enskilde medlemmens ekonomiska situation.

      Den är kanske värd 70 milj som hyresfastighet men medlemmarna kanske kan få ut 120 milj totalt om de säljer beståndsdelarna så kan det vara värt att betala mer.

      Det är väl inte svårare än att man räknar på det och gör lite kalkyler. Glöm då för guds skull inte bort nödvändigt underhåll som det kanske måste lånas till.

      Fast vad bankmannen använder för värdering av fastigheten är ointressant i perspektivet vad varje lägenhet kan belånas till.

      Först ska fastigheten köpas av föreningen från fastighetsägaren. Sen ska varje del köpas av medlemmen från föreningen.

      Radera
    4. Förenklat är gången vanligen följande:
      (Alltid om fastigheten är paketerad i aktiebolag)

      1. Den blivande BRFens ombud förhandlar fram ett pris på fastigheten och tar fram ett förslag på hur stor del som skall vara föreningens lån och vad insatserna skall vara. Han tar även fram bankofferter.
      2. De blivande medlemmarna säkrar att de har finansiering, lånelöfte.
      3. Medlemmarna röstar ja till köp på stämma.
      4. Medlemmarna betalar in sina lånade insatser till ett visst datum på förenings konto.
      5. Föreningen betalar fastighetsägaren, ombildningen är klar.

      Har inte medlemmarna fått fram pengarna (t.ex för att banken backat ur)och betalat in dem på utsatt datum går ombildningen om intet. Processen får tas om.


      Så en fråga om vad du skriver:

      "Fast vad bankmannen använder för värdering av fastigheten är ointressant i perspektivet vad varje lägenhet kan belånas till."

      Kan du bevisa eller utveckla detta?
      Jag tycker att det självklart är ett felaktigt påstående.

      Radera
    5. Instämmer i det du skriver.

      Det jag menar är att föreningen kan ta ett lån och det kan medlemmen också. I ett initialt skede så kan medlemmens lån begränsas av fastighetens värdering.

      Senare kan den enskilda medlemmen omförhandla sina lån utifrån den enskilda bostadens marknadsvärde. Dessa medel kan tillföras föreningen som kapitaltillskott i efterhand.

      Din punktlista stämmer.

      Radera
    6. D.L.: Om någon är villig att betala 100 miljoner för en fastighet, så är den värd 100 miljoner... Fastigheten är värd vad den går att sälja för. Punkt.

      Radera
    7. @tolvtrtton

      Eh ja. Jag har inte påstått något annat.

      Radera
    8. Jo, du hävdade att fastigheten var värd 70 miljoner, trots att bostadsrättsföreningen var villig att betala 85 miljoner.

      För att förtydliga: Om en bostadsrättsförening är villig att betala 85 miljoner, så är fastigheten värd 85 miljoner vid ombildning, även om den bara är värd 70 miljoner, i fallet den säljs som hyresfastighet till en annan hyresvärd.

      Men det kan ju fortfarande vara så att det samlade värdet på bostadsrätterna efter ombildningen är mycket högre än så (i exemplet 100 miljoner), eftersom bostadsrätter och flerbostadshus inte handlas på samma marknad och med samma förutsättningar. Det betyder inte att fastighetens värde är 100 miljoner, eftersom ingen vill köpa hela fastigheten för 100 miljoner (i fallet bostadsrättsfastighet är det dock ganska meningslöst att tala om "fastighetens värde", eftersom fastigheten aldrig kommer att säljas). Precis som D.L. säger.

      Radera
    9. Ok, du skrev "värdering", inte "värde"... Ska läsa ordentligare innan jag antar att folk har fel i fortsättningen ;)

      Radera
    10. Nej jag hävdade att värderingen var 70 milj.

      Värdet sätts först när någon form av transaktion sker.

      Möjligt jag var väldigt otydlig, det blir så ibland när ämnet är så brett och har så många variabler och man inte har tid att skriva en uppsats.

      Radera
    11. Haha, du slog mig där, satt och skrev exakt det som du sedan kommenterade enligt min kommentar ovan...

      Radera
  7. Den planekonomiska blindfläcken förför, vilseleder, bedrar och pimpar det närmast synliga utfallet för sina hängivna deltagare :-/)

    SvaraRadera
  8. Sen kan man ju ifrågasätta det rimliga i att köpa något för 3 000 000 kr om du inte har 3 000 000. Visst, det är inte en bil som minskar i värde och sedan skrotas efter 10-15 år, men om man måste låna betyder det att man inte har råd. Istället borde folk spara ihop pengarna. Det tar ju ett antal år, men med lite självdisciplin går det.

    SvaraRadera
  9. Kan Lars exemplifiera sitt påstående med något konkret exempel?

    Det han påstår stämmer nämligen inte alls med vad jag lärt mig efter att ha deltagit i en ombildning, och inte heller med vad jag lärt mig av att prata med andra som deltagit i ombildningar -- och liksom jag deltagit i föreningsarbetet i åratal efteråt.

    Den första invändningen är att det förefaller poänglöst för en hyresgäst att köpa en lägenhet till ett pris som ligger 30 procent över marknadsvärdet. Varför skulle hen göra något så dumt, när det finns bostadsrätter till marknadsvärde att tillgå? Nej, skall man köpa så gör man det ju för att det är en bra affär. Därför kollar ombildningskonsulten upp vad priserna är i närområdet. Han och bostadsbolaget som säljer ser sen till att ge fastigheten ett pris som ligger någonstans emellan hyresfastighetens marknadsvärde och de ombildade lägenheternas sammanlagda marknadsvärde, annars blir det ingen ombildning och han får (som regel) inte betalt.

    Den andra invändningen är att bolånetaket inte bör överstiga 85 procent av *marknadsvärdet*. Men *ombildningspriset* ligger en bra bit under 85 procent av marknadsvärdet, i alla fall om ombildningskonsulten vet vad han håller på med, så bolånetaket bör inte bli ett problem vid just ombildningar.

    Säkert finns det oseriösa ombildningskonsulter som lurar in hyresgäster med glädjekalkyler, men jag har svårt att tro att det skulle ske med den approach Lars skriver om. Vill man lura dem att köpa till överpris torde detta gömmas i föreningens lån istället.

    Föreningens ekonomi är det nämligen inte många som har koll på, varken inför en ombildning, vid nyproduktion eller när man köper in sig i en gammal och populär förening. Men inte heller om man gömmer överpriset där har bolånetaket någon påverkan vid ombildning -- det som händer är att föreningen kraftigt måste höja avgifterna när det går upp för styrelsen att man har hög belåning och räntorna är på väg upp. Men det kan ju hända efter flera år, och de före detta hyresgästerna har som regel sålt vid det laget. Katastrof, visst, men det har inte mycket med "runda bolånetaket" att göra.

    Utveckla gärna detta lite.

    SvaraRadera

 
Top