2016-01-17 17:44

Kan teknisk analys signalera att bostadsmarknaden viker?

Inom aktiehandel är det populärt att använda sk teknisk analys för köp- eller säljsignaler. Frågan är om detta kan användas för att avgöra när bostadsmarknaden faktiskt faller, även om det i sig inte ska användas som beslut för att köpa eller sälja ett boende?

Tekniken har jag använt tidigare, när jag gick ut med att bostadsmarknaden föll 2011, och det som visade sig fungera som säljssignal (=att bostadsmarknaden går in i en negativ trend) var indikator MACD - moving average convergence/divergence, som är en sk oscillator.

Nedan ser man hur det ser ut för Göteborgs kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex från Valueguard, HOXFLATGBG.
Göteborgs kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex enligt Valueguard. MACD är den nedre charten.
Säljsignalerna med MACD fungerar rätt ok och ligger nära en marknadstopp. 2011 prickades marknadstoppen nästan perfekt. Köpsignalerna kommer tvärt om sent och först på högre nivåer än säljssignalerna. Det betyder inte att säljsignalerna är fel däremot, bara att MACD inte kan användas för att pricka in en botten i bostadsmarknaden. Bara att marknaden redan har vänt upp, men det kan vem som helst se visuellt vid det laget.

Nu tradar man inte bostadsmarknaden, vilket bör göra att teknisk analys rent av fungerar bättre, då det inte finns någon som nyttjar detta för att göra affärer. Informationen är knappast användbar som beslutsunderlag för att avgöra om man ska sälja en lägenhet, men kan fungera bra som indikator på en trendvändning i bostadsmarknaden.

Jag har påtalat att vi inte kan vara säker på att trenden har vänt även om vi har den största pausen i uppgången just nu sedan åtminstone 2012. 

MACD kan vara en av många möjliga signaler för att avgöra om vi faktiskt ser en trendvändning. Ta det för all del för vad det är - ett tankeexperiment. Så svaret på rubrikens fråga är ja, teknisk analys kan signalera att bostadsmarknaden viker - däremot är motsatsen att den stiger mindre fungerande för samma indikator.

Samtidigt är prisserien väldigt kort och någon signifikans i en sådan slutsats är förstås inte möjlig. Man får motsvarande resultat för Stockholms bostadsmarknad, som på grund av större storlek bör vara mer signifikant då den baserar sig på fler lägenhetsaffärer.
Stockholms kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex enligt Valueguard. 
MACD fungerar även på samma vis för Malmös bostadsmarknad och HOXFLATMLM. Där kommer rent av köpsignalerna lägre än säljsignalerna.
Malmös kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex enligt Valueguard. 
MACD håller nu på att svänga ner för våra storstäder, men har ännu inte gett en säljsignal. Repar sig priserna till våren kommer det inte heller bli någon signal och även rent fundamentalt är det just våren som är avgörande för riktningen på bostadsmarknaden.

13 kommentarer:

  1. Varför skulle priserna repa sig?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varför skulle priserna inte repa sig?

      Radera
  2. Borde det inte vara mer representativt, jmfrt med exempelvis TA på OMXS30, om man gjorde TA på nominella belopp som pris/kvadratmeter eller medelpriset på villor?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mycket möjligt. Inte tittat på det pga frånvaro av tidsseriedata. Mäklarstatistik tar betalt för sina siffror.

      Radera
  3. Det är kanske för finkänsligt, men: 'bostadsmarknaden' är ju ganska vid, och heterogen, dvs ett torp i norrland/blekinge är kanske en annan (del av) bostadsmarknad.
    Vad händer vid en sättning med 30% i attraktiva storstadslägen, förutom detta då?
    ökar då inte efterfrågan inom vissa andra lägen? jag menar, dessa människor som säljer, de efterfrågar väl nya boenden, billigare, mindre osv. Ex jag har svårt att se att en priskollapps inom storstockholm skulle ge mindre efterfrågan strax utanför...

    SvaraRadera
  4. Företagen går bra här. Möjligen sänker Norge en del i västra Sverige men låga oljepriser gynnar företagen i icke oljeproducerande länder.

    Fast säljer många oljeägare ut sina aktier i andra bolag och kurserna sjunker kraftigt kan det skapa en skräck som drar ner mycket konsumtion.

    Börjar då mer bostäder säljas med tydligt sjunkande priser ...

    Visst sjunker förmodligen de flesta aktierna imorgon också men det borde inte bli så mycket. Eller är det bara önsketänkande från en mestadels långsiktig aktieägare? Asien avgör morgondagen.

    Vänliga hälsningar

    Nanotec

    SvaraRadera
  5. Det är bara i Gtb som MACD uppvisar divergens(neg). Övriga index visar bara att blå linje knixar/mattas av eller viker ner. En divergens brukar innebära att vi får en negativ trend....för ett tag(beroende på andra faktorer).

    SvaraRadera
    Svar
    1. (rättelse: negativ divergens ger negativ trend och det motsatta)

      Om man vill försöka hitta den slutliga toppen kan det vara bra att använda MACD på t.ex månadsvärden istället för dag o vecka. Dessa diagram är dock månadsvärden och vi kan t.ex konstatera att Malmö uppvisar en tydlig triangel (2007-2013) där prisobjektivet räknat på triangelns höjd har uppnåtts. Ett tecken gott som något innebärande en paus i uppgången.

      Radera
  6. Vad använder du för mjukvara för att ta fram MACD och dina grafer?

    SvaraRadera
  7. Generellt om teknisk analys: Priset reflekterar den kända kunskapen om värdet. Innebär inte det att om en form av teknisk analys visar sig fungera, så återspeglar den en systematisk irrationalitet på marknaden. När denna avslöjas så försvinner den också. Tekniska analysverkyg fungerar därför bara så länge de inte användas brett. Det gäller alltså att ligga på the bleeding edge för att vinna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eftersom INGEN köper eller säljer en bostad utifrån teknisk analys så säger du att det är en utmärkt analysmetod.

      Radera
    2. Möjligt att min kommentar var irrelevant här, men tror du tanken gäller för marknader med mer insatta aktörer? Dessutom har du fel, jättemånga använder den tekniska analaysen "det har ju gått upp jättelänge så det kommer fortsätta upp" eller "det har ju gått upp jättelänge så nu måste det gå ned".

      Radera
  8. Så länge folk kan och får låna så kommer priserna...?
    Penningmängden måste väl svälla och då även utlåning,eller?
    Som jämförelse tar man "här" 9500 för en ny yteffektiv hyresrättstrea.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...