2016-01-21 16:18

Amorteringsfrihet en "bomb" för nybyggda bostadsrätter

De kommande amorteringskraven ska inte omfatta nyproducerade bostäder. Detta innebär en "privatekonomisk bomb" i nyproduktionen om bostadspriserna inte stiger skriver Schibsted/SvD.

Privatpersoner ser inte amorteringar som sparande, även om de vet att det är det. Istället ser man det i praktiken som en månadsutgift, vilket gör att amorteringsutgiften påverkar försäljningspriset på en bostad.

Vid nyproduktion kommer man alltså köpa amorteringsfritt och därmed slippa dessa extra tusenlappar. Fast när man sedan ska flytta är det inte längre köp av nyproduktion, utan den nya köparen får amorteringskrav på sig.

Detta fungerar förstås ändå så länge bostadsbubblan fortsätter pumpas upp. Fast när det inte sker riskerar köpare av nybyggen inte få tillbaka sina pengar när de säljer till personer som måste amortera.

SvD skriver:
"Tillämpat på en nyproducerad bostad, belånad till 85 procent med 4 miljoner kronor, skulle prisfallet bli 660 000 kronor när den säljs vidare på en marknad utan prisuppgångar.
Tumregeln utgår från normalt ränteläge, 5 procent. Med dagens lägre kalkylräntor kan priseffekten bli dubbelt så stor – 1,3 miljoner kronor i prisfall för samma lägenhet."
Mycket talar för att bostadspriserna nu stoppar upp eller faller, även om det är för tidigt att säga något med säkerhet än. Det kan i det läget bli en mycket dålig affär att köpa nyproduktion med amorteringsfrihet, förutom att bostadsrättsföreningarnas ekonomiska planer helt saknar realism.



30 kommentarer:

  1. Dessutom är det normala att man betalar extra för att köpa en ny oanvänd bostad (jämför ny bil) där man kan göra sina egna tillval. När man skall flytta är bostaden begagnad och värd mindre. Således borde de som köper nytt amortera extra mycket istället för tvärtom.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Pga av det omfattande byggfusket så är det bättre att köpa en bostad med några år på nacken så att felen åtgärdats, någon annan får slåss mot väderkvarnarna och de framkomna icke åtgärdade felen kan då justeras i priset.

      Radera
    2. Bra tänkt ! Precis som när man köper bil - känt märke och några 2-3 år på nacken.

      Radera
  2. Fast amorteringen är väl bara sparande om värdet på lägenheten inte minskar (alltså, visst, skulden minskar, men jag får ju inte pengarna i handen, som om jag hade satt in dem på banken). Dessutom måste man ju ha råd med detta sparande.
    Men hur man kan köpa något med lånade pengar utan att ha med i kalkylen att de måste betalas tillbaka verkar ju helt korkat. Man kan ju utgå ifrån att den som lånar ut pengar någon gång vill ha tillbaka dem. Men om det är, som du säger, att man hoppas kunna sälja med vinst innan man måste börja amortera är det förstås teoretiskt sett en bra affär.
    Jag hatar att flytta, jag är en dålig kandidat för bostadsrättsspekulation.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eventuellt prisfall inträffar ju oavsett om man amorterar eller inte. Med tanke på orelaterade faktorer som gör skillnaden så bör man ju som ofta annars ställa det i relation till alternativet och betrakta det därefter. I slutändan har blir förmögenheten större ifall man har amorterat än om man inte amorterat.

      Att man inte har utrymme i ekonomin för amorteringar är dels ett tecken på att man inte har någon sparkultur. Hade man haft eet hade man för det första haft bättre kontantinsats, för det andra hade man redan haft ett kassaflöde där en del används för att bygga förmögenheten.

      Det tragiska är förstås att man gamblar rätt högt när man köper en bostad och inte riktigt har marginaler i sin ekonomi.

      Radera
  3. Hmm, luktar lite bygglobby här. De verkar ha "förhandlat" fram någon slags bail-out här.

    SvaraRadera
  4. Det där med amortering=sparande fungerar bara i en marknad där priserna hela tiden stiger mer än värdeminskningen av byggnaden(oaktat inflation). Detta är iofs legio under uppgångscyklerna men kan ändå slå negativt om styrelserna t.ex skjuter upp nödvändigt underhåll och sparande etc. Man borde ha en värdering utifrån ett hyreshus-perspektiv, dvs vad en privat köpare skulle betala.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag är väl lite gammalmodig. Men grunden till amortering är väl helt enkelt att betala av en låneskuld. Om det sen är av att man köpt bostad, bil eller annat.

      Senare i och med alla årens inflation och därmed prishöjningar kunde amortering bli som ett sparande.

      Nu har man inte ens råd med amortering och man spekulerar om eviga prisuppgångar som gör värdeminskning och skuldåterbetalning ointressant.

      Det ändrar sig, men är det vettigt?

      Radera
    2. Om vi tar ex. bil så faller de alltid snabbt i värde(undantaget i slutet av 80-talet). Amorteringen är därför alltid en kostnad, inte sparande. Idag halveras en bils värde efter kanske 3 år. Hur många har betalt av värdeminskningen? Kanske är det så att bilpriserna realt sett fallit i pris där vi fått "mer bil" för pengarna och där vi kunnat minska våra realskulder tack vara löneinflation. Det finns viss risk att det är slut på detta snart. Realskulderna blir högre pga deflation parat med lägre reallöner för många. Vi är högt skuldsatta idag.

      Radera
    3. Om räntan stiger så har man minskat sina utgifter när det var "billigt" att göra så.

      Radera
    4. Tror det även har att göra med uppfattningen att det inte är lönsamt att spara längre, det är "lönsammare" kanske att låna och "spara" i värdeökningen. Sparar man på underhållet så kanske man kan öka vinsten, dvs sparandet.

      Radera
    5. rttck: om du med "värde" menar just värde så är det ju så att husets värde inte sjunker närmelsevis lika snabbt som bilens. Visst kanske det inte känns lika fräscht efter ett tag i ett hus, men det beror ofta på bristande skötsel och underhåll.

      Man brukar betrakta själva underhållet som en kostnad och väl utfört så bevarar det i det märmaste värdet på huset. För en bil så innebär underhållet snarare att man fördröjer det oundvikliga värdeminskningen.

      Radera
    6. Amortering är väl ändå alltid ett sparande?

      Även om värdet går ner snabbare så ökar en amortering dina tillgångar.

      Låna 300.000kr till en bil som är värd 400.000kr. Bilen blir värd 200.000kr efter 3 år.

      1. Inte amortera i 3 år = Du har en skuld på 300.000kr och en bil för 200.000kr = -100.000 i nettoförmögenhet.

      2. Amortera i 3 år (50.000kr) = Du har en skuld på 250.000kr och en bil för 200.000 kr = -50.000 i nettoförmögenhet (sen eventuella minskade månadskostnader för räntan).



      Radera
    7. En ammortering påverkar balansräkningen och inte resultaträkningen, men påverkar förvisso kassaflödet. Dv.s. en ammortering är inte en kostnad.

      Radera
  5. Positivt att spekulationer i nybyggda bostadsrätter kommer försvinna.

    SvaraRadera
  6. Haha dethär är ju guld, kommer säkert finnas får som missar dethär. Sedan blir det snyftreportage i SR/Rapport; varför gör ingen något? :(

    Gladast är som vanligt byggbolagen.

    SvaraRadera
  7. Men vad gäller då man säljer på ritning. Innan överlåtelse har ju inget lån tagits. Är den "nybyggd" ända fram till ett lån tas eller?

    SvaraRadera
  8. Kan man inte bara göra det enkelt och sluta reglera. Ta istället bort betalningskravet på bostadsrättsinnehavaren mot hypoteksinstitutet om denne överlämnar lägenheten till långivaren. Dvs amerikansk modell, risken ligger hos långivaren. Inga undantag eller specialregler.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag är inte säker på att det är en bra idé, men jag har också funderat på det.

      Radera
    2. Så "sluta reglera" betyder helt plötsligt att etsätta reglerna med andra regler?

      Radera
  9. I vilket fall löser det inte problemet för de som inte vill eller kan ta lån som ett sätt att få bostad. Det gör det däremot enklare för dem som bor belånade i brf att flytta till större nyproducerat och få amorteringsfritt och därmed kanske inte öka sina nuvarande månadskostnader. Så det kan även fungera som ett sätt för de som inte bör få mer lån att få faktiskt mer på genom att köpa nyproducerat - även om det blir en inlåsning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tanken är säkert att detta gynnar nyproduktionen och därmed på sikt är bra för alla.

      Men man kommer inte ifrån risken att så fort priserna stagnerar så blir detta jobbigt för de som sitter i nyproducerade lägenheter. Vi får väl se när detta inträffar...

      Radera
  10. Kommer inte ske i praktiken då bankerna idag redan tillämpar det amorteringskrav som i sommar blir bindande - för alla lån oavsett om det gäller gammalt eller nyproducerat. Amorteringskravet är i praktiken redan infört på alla bolån och det är därför som priserna stagnerat senaste månaden. Något prisfall blir det inte så länge räntan är låg och utbudet lågt i förhållande till efterfrågan.

    SvaraRadera
  11. Att tjata om att amortering är sparande är dumheter i sammanhanget med priserna.
    Det är köparens likviditet som påverkar inte framtida soliditet. Amortering minskar likviditeten vilket minskar den tillgängliga summan att köpa för, att man sedan tvingas använda del av pengarna till suboptimalt sparande är en annan fråga.

    SvaraRadera
  12. Som vanligt utgår media i från att den som köper en nyproducerad bostadsrätt eller villa kommer från ingenting. Numera börjar det bli rätt höga inträdesbarriärer pga de höga priserna. Säger sig självt att det är få som klarar de krav som ställs om man inte redan har en ordentlig insats att lägga in från tidigare boende. När jag själv flyttade för nästan 2 år sen krävde banken att man klarade en ränta på 7,5% ränta. Eftersom vi klarade det så var det inga som helst problem att flytta in.
    Jag tycker debatten är lite överdriven. Jag vet att du cornucopia kan skriva vad som helst här på bloggen för att få till en diskussion så man får ta det för vad det är, dvs det mesta som skrivs här är att rapa upp vad andra tycker o tänker för att provocera och inte något du själv står bakom.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har du kollat bankens beräkningar på att DU "klarar" 7.5% ränta? Som de ser ut så är de snarare inriktade på att DE skall klara att krama ur dig räntan eller i värsta fall skuldbeloppet - ifall DU klarar när de kramar ur dig det verkar de inte bry sig om.

      Radera
  13. Men jag själv skulle dock aldrig köpa nyproducerat. Det är inte värt pengarna när man jämför med 4-5 år gamla objekt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. När det gäller villor i stockholm kan äldre fastigheter till och med vara dyrare än nyproducerade, eller i vart fall ungefär lika dyra. Det är läget som kostar, inte fastigheten plus att gemene man inte verkar förstå var det kostar att underhålla ett gammalt hus.

      Radera
  14. Som jag påpekat tidigare så är inte det enda sparandet amortering. Med nuvarande ränteavdrag så varför betala av detta fördelaktiga lån när det politiska systemet är så korkat så att man får BIDRAG för att bära detta lån?
    Man kan spara i andra tillgångar och en blygsam avkastning lär iaf vara högre än nuvarande räntekostnad. Om man t ex avkastar mer än 2% ränta och gör man inte det så ligger man ändå bra till om man sparar 10-20% av sin inkomst varje månad om antagandet är att man har en medianinkomst. Jag förstår ärligt talat inte svagheten med det alternativ.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det finns ett eller ett par svagheter i det alternativet.

      Det första är att du verkar bortse från att det alternativet som förväntas ge bättre avkastning (att spara istf att amortera) innebär en högre risk. Enligt compricer så är högsta inlåningsräntan på bara 0.85%, statslåneräntan ligger på under 1% - lycka till med att hitta bank som kräver mindre än 1% i bolåneränta.

      För det andra så antar jag att du missförstår hur det här med skatt och avdrag fungerar. Skattereduktionen du får (att dra av på lönen) gäller bara ifall du uppvisar underskott av kapital. Detta innebär alltså att du måste hitta en investering som avkastar mer än bolåneräntan FÖRE avdrag för att det skall löna sig att spara istf att amortera.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...