2015-12-30 11:20

Lockpriser på storstädernas bostadsmarknader

Tittar man på Boolis data över de sk acceptpriserna, så blir det tydligt att det handlar om lockpriser i Stockholm och Göteborg. Även om avsluten numera även är högre än utropspriserna i Malmö, så har åtminstone vår södra storstads mäklare hållit ut längst.

Som man ser nedan skiljer sig avsluten rejält ifrån begärt pris, eller acceptpriser som de har kallats. I Malmö var dock begärt pris och avslutspris de samma fram till slutet av 2014 och Mäklarna skötte tydligen sitt jobb. Till saken hör dock att priserna i Malmö kan sägas legat stilla under perioden, så mäklarna hade väl en realistisk bild på vad man faktiskt kunde få för bostäderna.
Procentuell skillnad avslutspris och begärt pris i storstäderna.
Intressant är att under hela 2013 så låg avslutspriset ganska exakt på 10% över begärt pris i Göteborg. Känns nästan som någon form av kartellbildning där mäklarna sett till att begärt pris har legat 10% under marknaden.
Lägenhetspriser i Malmö kommun.
Stagnerade sedan september.

Sedan hände något i Göteborg 2014 och avsluten stack iväg upp mot nästan 20% över begärt pris till början av 2015. Stockholm har istället visat en kontinuerligt stigande trend.

Under de senaste månaderna, då också priserna stagnerat eller börjat falla har prisskillnaden mellan begärt pris och avslut börjat minska i samtliga tre storstäder.


Det är oavsett uppenbart att begärt pris är lockpriser idag, då avsluten sker på väsentligt högre nivå än begärt pris. Exakt samma avslut som begärt pris är förstås omöjligt att uppnå, men Malmös bostadsmarknade höll sig tillräckligt nära fram till mitten av 2014, så det är möjligt att undvika lockpriser.

30 kommentarer:

  1. Ett skojeri visavi köpare (som har svårt att se att det lånade beloppet skall betalas tillbaka - hö,hö)

    SvaraRadera
  2. Det är en högst subjektiv bedömning huruvida lockpriser föreligger.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om avsluten blir 10-20% över begärt pris anser du alltså inte att man lagt sig under marknadsvärdet på begärt pris?

      Radera
    2. Accepterat pris är ju de facto accepterat pris - det säljaren kan vara villig att sälja för. Att folk sen bjuder över det priset är ju ganska självklart om dom vill ha lägenheten. Att sen de accepterade priserna inte är accepteras när dom inte får högre bud kan ju visa på ett visst mått av "lockpris" men det motsäger ju inte att det uppstår en differens mellan accepterat och verkligt försäljningspris.

      Radera
    3. Det beror på ditt statistiska underlag och hur lång tid prisstegringarna pågått.

      Oavsett lär det snart justeras.

      Accept eller slutpris, nuvarande prisnivåer, speciellt i Stockholm är inte långsiktigt hållbara med amoteringskrav, minskade ränteavdrag, kommande ränteökningar och troliga ökade undehållskostnader.

      De nyanlända är oavsett inte aktuella på dessa marknader och kundstocken är på samma sätt inte intresseade av hyresrätter i förort med låg standard.

      Däremot kanske en och annan ifrågatter statusen att bo tokbelånat i innerstan?

      Radera
    4. Anekdotiskt från yngre släktingar som sålt&köpt innerstadsbr i Sthlm under 2015, så försvann acceptpriserna i våras. Dagens acceptpris är mer att likna vid forna tiders utgångspris, dvs säljaren förväntar sig en rejäl premie över acceptpriset för att släppa lgh.

      Radera
    5. Sjöingenjören: "Accepterat pris är ju de facto accepterat pris - det säljaren kan vara villig att sälja för"

      Vad yrar du om? Det är det inte alls. DE FACTO i tex Stockholm så accepterar inte majoriteten av säljarna accepterade priset om du ger det som bud. Det betyder att "accepterat pris" är bullshit.

      Radera
    6. Nyans - nja i Göteborg är vi uppenbarligen ärligare. Men visst, det finns säkert många som blir besvikna och försöker en gång till.

      Radera
  3. Eller så är det så enkelt att det blir budgivning och slutbudet stannar över utannonserat pris...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Dvs begärt pris är för lågt.

      Radera
    2. Om jag lägger ut min bil för 300.000 kr men någon vill ge mig 320, skall jag be honom sticka och brinna då för att jag lagt priset på en för mig acceptabel nivå?
      Accepterat pris kan ju ses som ett "prutat och klart" - en lägsta nivå.
      Vill man slippa prisdifferens i dessa fall måste man ju förbjuda budgivning, alternativt införa ett system där alla bud är hemliga för alla utom säljaren/mäklaren.
      Även då kommer dom med högst smärtgräns vinna striden men man kanske undviker den sista spurten som brukar uppstå mellan de mest ivriga budgivarna.

      Radera
    3. Anekdot1 ) ponera en lägenhet sätts ut för x kr. Den säljs till slut för 1,5 x kr. En förväntad budgivning hade renderat kanske 1,05-1,1x baserat på normala marknadsläget. Var gårngränsen? Är någon prisökning tillåten öht? Det är alltså inte lockpris? Eller var det som det heter På ren skånska , ren röta att rätt person var med?

      Radera
    4. @Cornu

      Det kan tyckas, men det behöver inte betyda att det är ett lockpris. Det kan mycket väl vara ett riktigt acceptpris från säljarens sida.

      Om jag lägger ut något på tradera för 100kr som sedan efter budgivning går för 120kr så kan man ju inte dra slutsatsen att jag inte var villig att låta varan gå för 100kr.

      Sen bör man ju fundera på vad man skall förvänta sig att priset som anges skall representera. Det pris som säljaren finner skäligt? Eller vad säljaren tror att någon köpare skall komma att bjuda? Jag tycker det vore rimligare att säljaren med priset kommunicerar SIN ståndpunkt om priset, sen får köparna kommunicera SINA ståndpunkter genom att komma in med bud.

      Radera
    5. Sjöingenjören, Accepterat pris är inget annan än ett lockpris, det vet väl alla som har varit på minst 5-10 visningar. Mäklaren själv vill att man lägger sig under sitt accepterade pris för att locka in fler köpare. Det hände mig varje gång jag skulle sälja. Jag säger att jag vill ha 1 miljon och absolut inte under, då kontrar mäklaren att: vi lägger oss på 0,8, får in lite publik och till slut så bjuder de över varandra - slutpriset blir 1 miljon eller mer. Så ja det är Lockpriser trots att det var några år sedan då man förbjöd detta i Sverige, men som sagt, Mäklarnas kartell är rätt stark. Annat är det i USA och de flesta andra länder, priserna ligger verkligen på Accepterade nivåer för Säljaren, kanske därför en objekt finns till salu betydligt längre än 3 veckor.

      Radera
    6. Alex S - det är så fri prissättning fungerar. Hade ICA satt kilopriset på potatis på 100 kronor för det är det dom vill ha, så skulle folk inte köpa det. Nu sätts det på en bra nivå där alla tycker sig få det dom vill ha.

      Accepterat pris är inte ett lockpris, det är ett pris som är det man är accepterad att ta i det värsta fallet - ett "prutat och klart". Det är inte det man suktar efter och är man inte desperat behöver man inte heller acceptera det när det faktiskt gäller på samma sätt som att jag inte behöver sälja min bil för 250k om jag lagt ut den för 300. I bostadsmarknaden där det är budgivning som gäller så hamnar ju självklart mitt önskade pris under buden. I bilbranschen hamnar mitt accepterade pris antagligen på det jag satt då lägre bud ratas av mig.
      Förbjud budgivning och förstatliga hela skiten om ni inte gillar läget - det går inte att komma undan att det är så marknaden fungerar.

      Radera
    7. Accepeterat pris har aldrig fungerat. De objekten som inte får över accepterat pris säljs istället senare och kanske till och med i flera omgångar. Det finns inga bostadsägare i storstäderna som skulle skriva över kontraktet ifall de fick endast accepterat pris.

      Radera
    8. Accepeterat pris har aldrig fungerat. De objekten som inte får över accepterat pris säljs istället senare och kanske till och med i flera omgångar. Det finns inga bostadsägare i storstäderna som skulle skriva över kontraktet ifall de fick endast accepterat pris.

      Radera
    9. @Alex S

      Problemet med förbudet är att det iaf när det gäller fastigheter så är alla utfästelser som görs innan (det skriftliga) kontraktet skrivs på bara en del av spelet och inte på något sätt ett bindande avtal. Att säljaren förbinder sig att sälja en fastighet för 800tkr kronor är alltså på inget sätt bindande och säljaren kan välja att avstå från affär om han inte får 1mkr även om han lovat att sälja för 800tkr.

      Hur man mot detta kan förvänta sig att ett egentligt förbud skulle kunna funka är svårt att se. Det enda man kan hoppas på är att mäklarna inte pushar för att lägga ut under acceptabelt pris. Men utan påföljder mot brott mot detta och att det tydligen är en lönsam taktik så är det nog bara önsketänkande.

      Radera
  4. Kan det vara så att om man fortsätter följa det här materialet attan kan (bla) se när toppen har blivit nådd. Hypotetiskt, att derivatan, dvs hastighetsändringen av differensen neråt borde indikera att köparna ej längre orkar lägga sig på en högre prisnivå och slutpris och acceptpris kommer allt närmare varandra?

    SvaraRadera
  5. OT: Fr.o.m fredag gäller "Bail-in"-regler inom EU vilket innebär att du kan tvingas bli av med dina besparingar i din lokala bank om den får insolvens-problem. EU kallar det för att skattebetalarna inte skall drabbas om en bank går omkull. Så vi får hoppas att bankgarantin fortsätter att gälla. Sannolikt beror det på en ev. parallell insolvens hos staten(a la Cypern). Isf kan man undra om övriga medlemsländer via bankunionen kommer att stå för en solidarisk bankgaranti(EU-nivån)när det väl gäller. Det hjälpte inte Cypern dock.


    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har inte sett något förslag om att avskaffa insättningsgarantin. Detta betyder högst troligt att insättningsgarantin fortfarande kommer att gälla. Det har mig veterligen heller inte kommit något om att direktivet om insättningsgaranti heller inte upphört att gälla (vilket skulle göra att sverige inte torde avskaffa den)

      Egentligen är inte Bail-in-reglerna mot bakgrund av detta inte så kontroversiella - det är bara att de medel som inte omfattas av insättningsgarantin (surprise, surprise) inte omfattas av insättningsgarantin.

      När det gäller lagarna om bail-in så föreslås de träda i kraft 1/2 och inte 1/1. Så på fredag gäller alltjämt samma regler på området som nu och pengar som inte omfattas av insättningsgarantin omfattas inte av insättningsgarantin, i februari "ändras" detta till att de inte längre omfattas av insättningsgarantin;)

      Radera
    2. Vad som i praktiken händer kan man bara spekulera i, isht ifall det rör sig om en större bank. EU-fördragen förhindrar ju att riksbanken tillför likviditet till riksgälden så RGK har då ganska begränsat med tricks att ta till för att få fram pengarna (skjuta till skattepengar till RGK är nog inte aktuellt). Normalt skulle RGK endast kunna låna får att få in pengarna, men som krishanteringsmyndighet så har de även tillgångar i banken som de eventuellt kan likvidera. Frågan är vad som händer ifall detta inte räcker och RGK måste ge ut obligationer och det därpå inte kommer någon som vill låna ut till staten...

      Radera
    3. @ Anonym; Du har fel om datumen;

      http://www.europarl.europa.eu/news/en/news-room/20131212IPR30702/Deal-reached-on-bank-%E2%80%9Cbail-in-directive%E2%80%9D

      Bankgarantin(100.000 eu) gäller bara s.k inlåningskunder utan säkerhet vilket då också torde innefatta t.ex penningmarknads-sparande i vissa fall.

      Typiskt nog ingår en gummiparagraf där kommissionen på sedvanlig odemokratisk väg kan besluta om upphävande av bail-ins i vissa fall. Bail-ins skall ske upp till 8% av bankens totala tillgångar. I Europa ligger Eget Kapital i stort sett mellan 3-8%.

      Ditt inlägg 15:59

      Jag fattar inte vad du vill säga? Bryggfinansiering är alltid tillåten. Däremot bör beaktas om banken är eller kan antas bli på obestånd. Här uppstår ev. ett dilemma då staten/staterna brukar utlysa en första allmän garanti när det börjar blåsa hårt(bankerna slutar lita på varandra). Kommer man att kunna göra det med en bail-ins-klausul? Svaret borde vara nej givetvis! Har de tänkt klart här. Hur ska man bedöma förutsättningarna vid en sådan allmän garanti, dvs om garantin behöver utnyttjas av t.ex en utländsk banks bail-in i en svenska bank? Banken vill då ha ersättning för sin förlorade fordran.

      Radera
    4. @rttck

      Som du vet så har ett EU-direktiv (som bail-in-direktivet är) inte direkt verkande lagkraft. Det som har lagkraft däremot är eventuella nationella lagar som skall implementera direktivet. Den svenska lagen som skall implementera direktivet träder i kraft 2/1.

      Det enda du kan göra med direktivet är möjligtvis att stämma svenska staten ifall du känner att du blivit drabbad av att bail-in-direktivet inte är implementerat under januari månad.

      När det gäller gummiparagrafen så är det iaf en förbättring i läge då det finns ytterligare en alternativ lösning av situationen. Tidigare fanns alternativen att man helt enkelt lät banken gå omkull på riktigt eller att man löste ut tillräckligt med fordringsägare (det finns kanske en och annan kreativ lösning till) - det som kanske uppfattas som en försämring är antagandet att staten inte skulle våga att låta banken falla utan bli tvungen att göra en bail-out. En bail-in är i princip en hybrid av situationerna med tanke på att det sagts att ingen skall hamna med sämre rätt än vid en konkurs.

      Det jag vill säga med mitt inlägg 15:59 är att riksbanken är förhindrad att låna ut direkt till staten (dvs RGK). Det betyder att om inte andra aktörer är villiga att låna ut pengar till staten så sitter RGK ganska pyrt till (isht med tanke på att staten antagligen inte har skattemedel att tillföra heller).

      Vad en bail-in-klausul skulle göra för negativ inverkan på RKGs förmåga att betala insättningsgarantin ser jag egentligen inte. Inte ens om det som du skriver bara är begränsad omfattning som bail-in skall användas blir det en förvärring om man utgår från att man uteslutit alternativet att låta banken gå omkull. Bail-in innebär ju att man lättar på statens börda när det gäller att rädda banken även om den bara räcker till en del av bördan. Att man lättar på en börda borde ju snarare leda till att det blir enklare för staten att hantera den än tvärtom.

      Radera
  6. rttck: det är fullt rimligt att ifrågasätta bankgarantin. Det är nog svårt att få till ansvarsfullhet i bankverksamhet om risken inte finns att banken går i konkurs. Varje gång man lånar ut sina pengar till någon finns möjligheten att man inte får tillbaka dem. Det kallas ekonomisk risk och för den risken måste man begära ersättning i form av ränta. Det här borde räcka, och jag förstår inte vad staten har med saken att göra?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Cypern hade en bankgaranti men en insolvent stat som inte kunde infria löftet fullt ut. Som du vet träder staten alltid in som garant när systemviktiga banker fallerar(de flesta av storlek dvs alla 4 stora i Sverige). Cypern var betydelselös för banksystemet i Europa samt hade mest inlåning från utom-euro-länder.

      Jag är för bankgaranti för kunder men ej om banken får bedriva handel med värdepapper, dvs trading. Det troliga scenariot vid en större bankkrasch är sannolikt att den svagare banken tvingas att bli uppköpt(nettoskuld som köpe-underlag) av övriga. Jag skulle vilja leva den dagen då t.ex SEB blir uppköpt av t.ex Nordea där SEB´s aktieägare får noll, dvs blir utraderade utan möjlighet att köpa tillbaka under återintjänings-tiden.

      Alla med sparande i t.ex korta likviditets-fonder utan instrument-pant saknar helt förmånsrätt vid insolvens.

      RearRäntan är negativ. Var är riskpremien?

      Radera
    2. Intressant. Här från Telegraph om det. http://www.telegraph.co.uk/finance/economics/11947986/EU-takes-member-states-to-court-over-bail-in-laws-to-protect-taxpayers.html

      Radera
    3. Ja Sverige har ju tagit beslutet(som jag inte gillar) att gå med i bankunionen där man medverkat till bail-in-lagen. Vet ej varför man inte är färdiga med implementeringen. Man kan fråga sig varför media inte har lyst upp saken? Kanske tycker regeringen att det inte är ngn "praktisk" panik?

      Holland och Luxembourg och i liten mån Irland är typiska skatte-undandrags-länder vilket implicit innebär att de kan ha företag och privatpersoner med stora depositioner och placeringar. Kunderna kanske flyttar!!

      För övrigt ligger en bankunion i linje med deras, EU-eliten, odemokratiska försök att skapa en federation. Glöm inte att under Cyperns bail-ins så stod kommissionen upp och lovade att EU inte skulle anamma bail-ins-regler. Cypern var bara ett specialfall sade man. Inte undra på att förtroendet för EU faller stadigt.

      Radera
  7. Oj vad många som har fel på ett och samma ställe. Jag har varit en hel del på visningar, varit med i budgivningar etc och "acceptpriserna" i Stockholm är definitivt lockpriser. T.ex. vet jag en mäklare från ett av de stora företagen som sa "den lägenheten går nog för 3 miljoner" när han samtidigt hade satt acceptpriset till 2,3 miljoner (tror jag det var, mycket längre i alla fall).

    Jag vet även att mäklare har frågat säljare om det absolut minsta de kan tänka sig sälja för och sen så sätter mäklaren acceptpriset till ett antal hundra tusen mindre än vad säljarna ville ha för de vet/hoppas att det ska bli budgivning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Javisst, och så åker de på en "större relativ merutgift" själva när de byter upp sig. Men "rikare" blir de ändå!

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...