2015-10-07 16:06

Läsarfråga: Köpa villa till familjen nu - trots förestående smäll i bostadsbubblan

En läsare skrev en frågeställning kring om familjen ska köpa en villa nu, trots den kommande kraschen för den nu medialt uppmärksammade bostadsbubblan. Givet den information som läsaren anger så är mitt svar "ja, och lycka till med familjens slutliga boende!".

Läsarens frågeställning lyder som följer:
"Vi har hyrt i några år nu och väntat på kraschen, är uppsagda pga försäljning och måste snart flytta ut. Är trötta på tillfälliga, dyra boenden och att inte få sätta upp en hylla som man vill. Hus för 2 mille finns tillgängligt. Belåning blir 85%. Räknar med hård amortering om 10 000 kr/mån. Frågan är om man vågar, eller om man borde vänta och chansa på att hitta något nytt att hyra i närheten, så att inte barnen behöver byta skola.

Hur mycket och hur snabbt kommer bostadspriserna gå ned? Hur mycket kan det skilja i procentuell nedgång mellan olika områden? (Storstäder, utkanter/förorter, landsbygden) J-igt uttröttad nu och vill bara landa, för egen del och för barnens skull, men ändå sova gott om natten."
Jag uppfattar detta som att man här pratar om "familjens sista boende". Man köper alltså "för att bo" på riktigt och inte som en floskel. Det är här man avser att bo till minst barnen flyttat hemifrån i 20-årsåldern, så det kan vara en tidshorisont om allt från 10 - 20 år. Detta då "inte barnen behöver byta skola" antyder att alla barnen går i skolan, dvs är från sex år och uppåt.

Den kommande priskraschen bör återhämta sig till normala husprisnivåer inom 10 - 20 år. Det handlar bara om att inte behöva flytta eller sälja bostaden under den perioden. Som familj med barn är inte heller tanken att göra detta, utan detta är familjens sista boende. Därmed kan man övervintra priskraschen, så länge man betalar sina räntor och amorteringar.

Två miljoner är inte långsiktigt dyrt för en villa. Att bygga nytt idag kostar runt 1.5 MSEK plus tomten för en enkel Svensson-villa med normal standard. Det går att pressa något, t ex med eget arbete eller mindre och enklare standard, men under 1.5 MSEK inklusive allt kan man inte bygga nytt idag.

Två miljoner antyder en villa i en mellanstor svensk stads förort eller på en pendelort inom 5-6 mil från en storstad, antagligen en mindre ort. Visst kan priserna gå ner där, rent av halveras, men alternativkostnaden att bygga nytt kommer om detta är en attraktiv ort att göra att priserna återhämtar sig till åtminstone 1.5 - 2.0 MSEK. Visserligen kommer priskraschen pressa priset på nybyggnad, men inte speciellt mycket då byggkartellerna på t ex byggmaterial inte försvinner vid en bostadskrasch.
En villa som inte kostar 2 MSEK.
Familjen kan gå in med sina 15% kontant, dvs 300 000:- SEK. I övrigt har man utrymme att amortera 10 000:- SEK i månaden. Stryker man amorteringen klarar man rent av en räntehöjning på (120000/0.7)/1700000=10.08 procentenheter. Så mycket kommer inte räntan stiga.

Familjen klarar alltså av att sitta kvar vad som än händer med räntan. Jag gissar att man även klarar av att bo kvar om en av de vuxna blir arbetslös eller långtidssjukskriven.

Priserna vänder nedåt på allvar tidigast 2017, och om de faller 20% första året har man alltså 20% lägre priser år 2018. Då har familjen amorterat 240 000:- SEK och skulder på 1700000-240000=1460000:-. Ett 20%-igt prisfall ger en värdering på 1 600 000:- SEK på villan. Faller priserna 10% året därpå till är värderingen nere på 1 440 000:-, men då är skulderna  nere på 1 340 000:- vid bibehållen amortering. 10% ett tredje år och värderingen är 1 296 000:- SEK, med skulder på 1 220 000:-. Familjen klarar av att hålla takt med prisraset via sina amorteringar och mer än 20-10-10 tror jag inte villor kommer rasa i pris. Särskilt inte villor i 2 MSEK-klassen.

Utan att veta något om denna barnfamilj hade jag personligen köpt en villa för 2 MSEK i dagsläget, givet förutsättningarna och mina antaganden.

Detta gäller alltså en villa för runt 2 MSEK. I nuläget ska man inte köpa en villa i högre prisklass om man inte kan göra det med en stor kontantinsats man är beredd att klara sig utan - det går inte att amortera ned snabbt nog i högre prisklasser, så då behöver man 40-50% i kontantinsats för villan.

Naturligtvis kan det inträffa saker som tvingar familjen att sälja villan under prisraset, t ex dödsfall eller skilsmässor, vilket baserat på 90-talskrisen kan göra att man hamnar i decennier av ekonomiska problem. Men har man barn och funderar på att köpa en villa får man förmoda att man inte räknar med skilsmässa eller dödsfall.

Generellt kommer priserna falla mest där de gått upp mest. Värst kommer klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar att falla. Dels har de stigit mest och dels är de bara just ett medlemskap i en klubb och inte något riktigt ägande. Bostadsrättsägare flyttar också oftare, vilket gör att man kan bli inlåst i en lägenhet man inte tänkt att bo i "för alltid" om priserna faller. Det gäller inte generellt för villaköpare, som mer tänker sig bo i villan åtminstone arbetslivet ut.

Detta är inget råd till någon och ska bara ses som en fundering. Jag tar inget ansvar för några som helst beslut fattade på grund av denna artikel. Alla beslut ska tas i samråd med en licensierad och certifierad ekonomisk rådgivare, där ett skriftligt kontrakt om ansvarsfördelning har upprättats, vilket också enligt svensk rätt är enda tillfället någon kan ställas till ansvar. Kontakta din oberoende, licensierade och certifierade ekonomiska rådgivare.

34 kommentarer:

  1. Apropå villan
    Tala om Fly Bridge...
    Hoppas det inte är ni, herr Bloggare, som i egenskap av byggnadsingenjör har varit framme...

    SvaraRadera
  2. Amortera inte utan spara 10000 / mån istället. När väl prisraset kommer, vänta ett år tills det är som mörkast och stödåtgärderna kommer. Köp då cyniskt en fastighet till i centralt läge till fyndpris som sedan säljes vid nästa uppgång (pensionsförsäkring eller ge till barnen)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Håller delvis med, amortera 5000 i månaden och spara resten men inte i samma bank som ni har lånet i. Det kan vara bra att ha lite handlingsfrihet om det skiter sig rejält.

      Radera
    2. Den andra fastigheten hyrs ut till en hyra som betalar amortering+ränta på båda fastigheterna.

      Radera
  3. Frågan är bara om amorteringsplanen är realistisk på det specifika boendet som kommer att köpas, med dess ibland väl specifika och nödvändiga underhållsbehov.

    SvaraRadera
  4. Vi har precis forkat upp för en villa. Säljaren har haft 25 % värdeökning på drygt 12 år. Når hela västskåne på 5-6 mil .Vi är inte högre belånade än att vi drar runt det på en inkomst (valfritt vilken) men då blir plattTV kanterna rätt blankslickade. Allt annat är lyx. Räknar dock på att installera solceller och matlagningskamin. Grannen är en sädesåker, så där löser vi maten. Kaniner och bedor. Lite grönkål på gräsmattan. Veden kommer från släktskog 5 mil bort dock lite för off men man får väl låna en oxe och vagn för en långtripp.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bara 25% på tolv år? Du har händelsevis inte råkat skriva fel?

      Radera
    2. Jag har utdraget ur fastighetsregistret.
      Vi snackar Skåne, inte Tokholm.

      Radera
    3. Jag har självklart kollat av med Nukemap mot strategiska och taktiska mål i närheten. Närmaste taktiska mål, 25kT utan problem och närmaste strategiska mål , 800kT fixar sig också, jag hat skivor för de krossade rutorna och nerfallet drabbar i huvudsak Malmö, vilket löser problemet med en stor och orolig flyktingvåg. Måste bara EMP skydda carporten så att bilen går att starta så man har möjlighet att dra sig tillbaka till BOL om det krisar.

      Radera
    4. Jag har självklart kollat av med Nukemap mot strategiska och taktiska mål i närheten. Närmaste taktiska mål, 25kT utan problem och närmaste strategiska mål , 800kT fixar sig också, jag hat skivor för de krossade rutorna och nerfallet drabbar i huvudsak Malmö, vilket löser problemet med en stor och orolig flyktingvåg. Måste bara EMP skydda carporten så att bilen går att starta så man har möjlighet att dra sig tillbaka till BOL om det krisar.

      Radera
    5. EMP-effekterna på bilar är överdrivna. De flesta kan få motorstopp, men går sedan att starta igen. Eventuellt kan motorvarningslampan lysa och radio- eller telemetri kommer vara utslagen, men de allra flesta ska gå att köra efter omstart. Iaf enligt amerikanska tester mot EMP-anläggningar i modern tid.

      Radera
    6. Ok. Då kan jag bygga fler foliehattar av folieskyddet under takpappen. Bilen är iofs ett rätt bra skydd i sug, speciellt om chassit jordas.

      Radera
  5. Håller till del med sjunkbomben. Har man möjlighet att tokspara och befinner sig i normallönespannet kan det vara en god ide att sitta still i båten och hoppas på bostadskrasch

    SvaraRadera
  6. Sen är det ju frågan om hur staten väljer att hantera en priskrasch. Kommer man att dra räntan i botten, öka ränteavdragen, skriva av skulderna eller liknande? Och blir det en krasch inom närtid, eller går priserna upp med 50% till innan en krasch ner 25% kommer?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det inte så att de svenska bolånen till stor del är finansierade utomlands? Därmed är det utländska investerares förtroende för den svenska återbetalningsförmågan som i slutändan avgör räntan?

      Radera
  7. Så länge man har en rimlig avbetalningsplan på lånet, som insändaren verkar ha, så är det väl inga problem oavsett pris. Prisbubblan handlar ju just om dem som från höga nivåer amorteringar i snigeltakt typ <2% per år.

    SvaraRadera
  8. Borde inteen kraftig inflation ske?
    Då är skulderna som bortblåsta efter några år...
    Om man kan hålla sig flytande under tiden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Thomas Gunnarson

      Bortsett förstås från scenariot att räntan stiger med inflationen förstås.

      Visserligen kommer då likväl skulderna vara bortblåsta, men det blir då mest för att du i princip betalt av dem genom att betala massor av ränta.

      Sen kommer naturligtvis baksmällan när du säljer villan för 10mdr och får skatta för den "reavinsten" (även om det i reella termer är en förlust).

      Radera
  9. Denna gång kommer inte priserna att stiga efter ett kraftigt fall. Priserna tror jag kommer sakta fortsätta ner under 20 år medan deflationen tilltar när vi går mot slutet av en lång "högkonjunktur för de som fick vara med". Företagen kommer att slimma hårt, skatterna höjas betydligt och bankerna kommer att utnyttja sin lånekontraktsklausul att öka amorteringskraven. Samtidigt kommer bolåneräntor och flera långa statsobligationsräntor att stiga under lång tid. Trots försvagad ekonomi. Vi går in i en ny ekonomisk era som vi aldrig sett sedan före kriget(ingen världsdepression dock).

    Vad ska man då köpa? Svaret kan bara bli aktier och andra liknande tillgångar. För de som "duger" på arbetsmarknaden(allt färre)blir lönetillväxten nog ok under deflation medan övriga som får ett jobb överhuvudtaget förlorar reallön och disponibel-inkomst även på lång sikt. Arbetslösheten ökar förstås och migrations-problemen går mot en situation där 90-talets hets kommer att likna en stilla sommarbris. Det blir stökigt på alla fronter där våra politiker ösnkar att de hade ett annat jobb(efter 20 års kråsande).

    Vi går mot en ny era i en ekonomi som liknar Japans men ändå inte. Det finansiella systemet går sakta mot reformer medan valutakrigen fortsätter.

    Det är ivf vad jag projicerar!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bostadsbubblan har flera likheter med råvarububblan. Konstigt att "alla experter " t.ex trott på järnmalmspriser kring 120-160 dollar/t trots att det funnits tydliga tecken på Kina-avmattning redan för 2 år år sedan. Idag 50-60$ utan bottenutsikter. Jag tror på återgång till nivån 30 där även oljepriset bör parkera t.ex. Idag skriver man om att Glencore kan bli nästa Lehman med över 100 Mdr dollar i skulder till det finansiella systemet. Ledningen i bolaget har tagit ut astronomiska ersättningar via bl.a skuldsättningar(typ riskkapitalbolagen).

      Radera
    2. rttck, har du några tankar om SEK? Ser vissa risker, iom Sveriges klassiska problem att skattebasen krymper när uttagen behövs som bäst, ergo låne-tajm igen, till allt högre räntor förstås när inte skattehöjningar räcker till. En väldigt negativ spiral, med tanke på Sverige ryggsäck.

      Radera
    3. Nu har jag inte hängt med under dagen men Glencore repade sig efter deras försök till vederläggning igår, deca cat bounce? Vad tror du om Freeport-McMoran, utsatt för aktivism just nu..

      Radera
    4. Katten också. Decadent cat bounce ska det stå förstås.

      Radera
    5. @6-10 H

      Kronan är och kommer att vara relativt stark mot euron. Kommer lånebubblan att ställa till problem mot utländska finansiärer bör kronan falla relativt alla valutor(ex euro). Till detta att Sveriges ekonomiska volatilitet, upp o ner, även ökar trycket nedåt. Det viktiga är crossen EUR/USD. Just nu pågår en konsolidering när USA´s ekonomi sviktar samtidigt som ECB bedriver QE. När väl konsolideringen är över bör euron falla igen mot t.ex dollarn. Frågan är vad ECB kan göra om/när skuldkrisen i Europa igen börjar att tillta. Grekland kommer att gå ur t.ex. När? När Europa vänder ner igen....senast. Jag ser ett möjligt kronfall ner mot max 7,25 varifrån dollarn stiger och kronan faller. Nästa nivå är 10,75 framåt 2016/17. Därefter 11-15 under en stor europeisk kris när det globala kapitalet fortsätter att flöde mot USA och är stärka börserna etc.

      Jag följer inte råvarubolag förrän det bekräftas att dollarn vänder ner långsiktigt. När väl guldet bottnar kring 700 och dagens nivå finns det anledning att titta närmare på guldbolag. Koppar ligger i möjlig bounce upp mot botten av det mycket lång kanalmotståndet som penetrerats för en tid sedan. Kan inte se att råvarorna stiger på sikt. Sekulär nedgång, dvs minst 20 år.

      Radera
    6. rttck: delar i vis mån din uppfattning om deflation och låga priser på råvaror. Dock har jag svårt att se hur oljan skulle kunna trilla ner till $30 fatet långsiktigt. Under 2000-talet steg marginalkostnaden för utvinningen årligen med 10%. Vid $30 görs i princip inga nyinvesteringar och utvinningen skulle i årstakt minska med 2-3 miljoner fat/dag till följd av nedgång av befintlig utvinning. Skulle krävas en brutal ekonomisk nedgång för att hamna i ett sådant scenario. Alternativt kraftigt ökad energieffektivisering av transporter i kombination med elektrifiering som vida överstiger miljölobbyisternas förhoppningar.
      Hur SEK kommer påverkas är intressant. Tidigare när svenska bostäder gått ner i SEK har de rasat i dollarn, tror Lasse skrivit om det här också. Att svenska huspriser kommer gå ner kraftigt mätt i dollar är en lågoddsare men hur resan kommer se ut i SEK är inte lika klart från min horisont. Skulle dollarn dubbla sitt värde jmf med kronan kommer väll(?) svenska bostäder tappa halva sitt värde utan att de gått ner en krona. Ingen kan ju idag veta vilken penningpolitik RB kommer bedriva om 5-10 år.

      Radera
    7. @Martin;

      När jag skriver om råvaror som helhet och sekulär nedgång medräknar jag inte oljan. Oljan lever mer sitt eget liv. Oljan(WTI) har några prisplatåer som ligger kring 10 resp 30-35 dollar och som det ser ut nu behöver de stora oljeproducenterna mer än tidigare stora inkomster(stort utbud) för att bygga nya ekonomier inför framtidens peak cheap-oil i bemärkelsen höga produktionskostnader och alternativa bränslen. Saudi, UAE, Iran etc. Detta borgar för större utbud nu(fortfarande billig produktion) när världsekonomin går ned i varv etc. En normalisering av lager/produktion anpassat efter "normal" efterfrågan borde kanske stabilisera priserna kring 60 dollar+ kan man tycka men så länge den globala efterfrågan(aktiviteten) sackar och nya energikällor är på G tror jag att viss fortsatt överproduktion kommer att finnas för att finansiera inrikes subventioner och fortsatta nyinvesteringar i både olja och ny ekonomi.

      Ang SEK o USD ovan(21:32) skrev jag felaktigt(1:a st) "möjligt kronfall ner mot max 7,25".
      Istället för kronfall ska det stå dollarfall.

      SEK faller hårt om den svenska skuldekonomin går över styr. En mycket stor andel av svenskarnas bostadslån är finansierad i euro av stora finanshus etc. Faller vår ekonomi ned i en finansiell kris eller liknande så lär kronan falla och de lång bostadsräntorna stiga(3-10 år). F.ö är dollarns utveckling viktigast. Euron är slut och det handlar bara om en tidsfråga innan det hela stjälper. Alternativet är en fullfjädrad Brysselbudget(federation) utan svensk veto-rätt :). En dollar-kurs mot 15 SEK illustrerar naturligtvis en dollarchock utlöst av finansiella problem med euron o yen...och kanske yuan(Kineser har dollarskulder på ca 3 Biljoner), dvs kapitalflykt till den enda valutan stor nog att hantera detta. Samtidigt råder kris vilket påverkar kronan negativt varvid jag tror att kronan faller relativt mer än vad dollarn stiger(räknat efter en dollar-korg). Dollar stiger givetvis mot alla valutor och en sådan chock kväver förstås amerikanska exportföretag och förstärker USA´s deflation/disinflation.

      Vad våra huspriser har med dollar direkt att göra förstår jag inte. Däremot påverkas långivare/ låntagare av t.ex euro-kursen(bostadsobligationer i euro) om vi får skuldproblem och prisfall på bostäder. Europeiska banker och andra aktörer lär till att börja med dra sig ur swap-marknaderna(ivf göra det dyrare att swappa långa pengar till korta som idag)vilket bör höja bolånarnas korta 3-månaders ränta. Faller kronan t.e.x mot euron lär det öka riskerna/förlusterna ytterligare förutom ev. pantvärde-nedgångar. Men då svenska banker lånat i euro så lär de c.p. vinna på sina euro-lån om inte Rb lyckas fortsättahålla ned kronan mot euron. Bostadsobligationer i svensk valuta(SEK) har förstås även köpts av utlänningar. Men det finns också andra utländska placerare vilkas "domicil"-valuta inte utgörs av euro(utan kursrisk!). Volymmässigt är det för mig svårt att sia om utvecklingen om kronan då svenska tillgångar/skulder handlas i alla möjliga arbitrage-upplägg inkl s.k carry-trade. Men generellt bör euron tappa framöver mot kronan....för att till slut krascha innan en EMU-upplösning t.ex.

      Jag skulle vilja påstå att cb kommer mer och mer att tappa sin potens(har de någon idag?) Valutakurserna kommer mer än någonsin att påverkas av stora valuta-strömmar där cb står utan större makt. Här måste isf regeringar gripa in vilket jag också tror kommer att ske. Men som du skriver så kommer det bli svårt att veta hur t.ex Rb agerar om och när euron kraschar mer mot 0,80 dollar eller lägre. Hur ska kronan följa med? I en finansiell kris kanske och svensk kapitalflykt till dollar?

      Radera
    8. slarvigt uttryckt igen ovan: (3´st)

      "varvid jag tror att kronan faller relativt mer än vad dollarn stiger(räknat efter en dollar-korg)"

      Stryk hela meningen ur stycket i ovannämnda inlägg 01:23. Klockan är mycket och jag är trött :). Kronan måste isf också värderas mot dollarn i vardera index-korgar. Om det orkar jag inte uttala mig just nu.

      Radera
  10. Som far och farfar vill jag ge dig följande råd: Du verkar ha koll på din ekonomi och de flesta what-if ´s. Det som kommer att betyda något för dig om tio-tjugo år är om barnen haft det bra, om de trivs och har vettiga kompisar och en OK skola och dagis. Resten löser sig.

    SvaraRadera
  11. Den här Kraschen, är det någon som har ett exakt datum så jag kan lägga in det i agendan?

    Såg att någon av kvällsblaskorna toppade löpet med att det ska bli krasch, och det gör mig lite orolig att det inte blir någon.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Datumet verkar ändras alteftersom det förutspådda datumet passeras...

      Radera
    2. När majoriteten är överens kan man i de flesta fall räkna med det motsatta. Sanning och säga så lär en nedgång i det stora hela ske utan våldsam volatilitet utom i slutet av nedgången...om 20 år då :).

      Men visst kan det starta med en nervös större sättning som får alla makthavare att skynda till undsättning.

      Radera
  12. Sjunkande bostadspriser i västsverige. Det går alltså inte upp längre. Tråkigt då varje procent är mycket pengar med dessa priser...

    http://www.svt.se/nyheter/regionalt/vast/nu-sjunker-bostadspriserna

    SvaraRadera
  13. Otroligt kul att läsa alla besserwissers som vet precis hur marknaderna kommer att göra. Problemet är att marknaden inte lyssnar på er, oavsett er analytiska kapacitet. Själv får jag konstatera att jag haft fel om bostadspriserna sedan 2006, det är föga imponerande att ha fel i nio år. Cornu är nästan lika dålig, han har varnat för krasch och elände på bostadsmarknaden sedan 2009 eller så. Boverkets ständige dysterkvist Bo Hansson har säkert haft fel många år, själv uppmärksammade jag honom för 3-4 år sedan.

    Bostadspriserna faller när övriga tillgångspriser faller, dvs när börsen säckar ihop så dras bostadspriserna med. När är det? Tja, kanske nu. Vi har både dödskors på de stora marknaderna och fallande börskurser i absoluta tal.

    Min poäng är att tvärsäkerhet och hög analytisk förmåga inte automatiskt leder till att man får rätt. Man kan få vänta vä-ä-äldigt länge på att få säga det efterlängtade:

    - "Vad var det jag sa? Jag har ju varnat just för det här!"

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...