2015-10-22 11:10

Läsarfråga: Köpa vid ombildning i centralaste Stockholm?

Nedanstående är en läsarfråga signerad Kvinnlig företagare, och handlar om huruvida hushållet ska delta i en ombildning av deras hyresrättsvåning i primeläge i centralaste Stockholm.
Primeläge i Stockholm.
Frågeställningen nedan och mina egna kommentarer i slutet.
"Nyligen meddelade vår hyresvärd att fastigheten vi bor i ska ombildas till brf.
Vi flyttade in efter en komplicerad byteskarusell (absolut primeläge i Stockholms innerstad) och letade alltså efter just en hyresrätt. Detta efter att ha avyttrat villa och br med bra förtjänst 2012 samt 2014. Är nu mitt uppe i ett köp av billigt litet torp med enkel standard en timme från stan, perfekt lantställe som vi slipper belåna. Bekvämt att hyra vårt boende i stan och slippa spekulera i sitt hem, tycker vi. Brf har vi aldrig gillat, för mycket småpåvar och diktatur för vår smak.

Vi älskar vår våning( ja, riktig våning d v s hela våningsplanet- allt annat är lägenhet) och läget är perfekt för både oss vuxna ( jobb, fritid) och våra barn ( skolor, fritidsaktiviteter, kompisar).

Men vi är väldigt osugna på att bo i brf igen, som sagt.
Dessutom älskar vi att vara lånefria.

Vi får köpa för drygt 7 mkr( enligt uppgift, ekonomisk plan ej klar ännu) och våningen är värderad till c a 10mkr.

Min svärfar tycker att vi ska köpa för att sen sälja så snart vi nått datum för den lägre reavinstskatten. ( Vart ska vi ta vägen då? resonerar jag. Det finns extremt få av hyresrätter även om vi kan tänka oss att flytta till annan stadsdel o nettot efter försäljning gör att vi inte kan köpa någon annan br ens i närheten av likvärdig.)

Min man tycker att vi ska använda nuvarande "övervärde" p g a ombildningen till att byta till två lägenheter så att vår dotter ( 20 år) kan få eget boende.

Jag vill i valet mellan pest och kolera bo kvar. Men den nya boendekostnaden hamnar enligt tre bankers preliminära beräkningar ( som sagt, andelstal är alltså ej klara ännu) 15-20 % över den hyra vi betalar(belåningsgrad c a 65%).

Tilläggas kan att brf bildades långt innan vi flyttade in men var vilande då fastighetsägaren inte velat sälja. Nu har han dock själv flyttat in i huset och då går ombildningen blixtsnabbt. Huset är litet med bara ett femtontal hyresgäster, varav alla utom två direkt sa ja till ombildning. Besiktning är utförd, ekonomisk plan håller på att upprättas så det är oerhört tveksamt om vi ens h i n n e r byta till två andra lägenheter innan köpestämma( d v s chansen för ny hyresgäst att bli klubbmedlem och hinna köpa för lägsta pris ," göra ett klipp", försvinner eftersom det blir ränta på köpeskilling från dag 31 och marknadspris från månad sex efter att man tilldelats sin andel vid en ombildning. 

Handläggningstid för lågenhetsbyten är enligt vår och närståendes erfarenheter tre- fyra månader. 

Tillkommer dessutom tiden för att hitta vettigt bytesalternativ med en bytespartner med ekonomi nog för br-köp..)

Att bo kvar som hyresgäster känns i dagsläget inte aktuellt, det avråder f ö till och med Hyresgästföreningen från.

Vad skulle ni andra Cornuister göra i min sits?

...undrar
//Kvinnlig företagare"
Jag personligen skulle aldrig köpa ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening för 10 MSEK, varav 65% med belåning. Därtill blir det en ny förening, med stor risk för usel ekonomi, höga avgifter och amatörernas afton i styrelsen, eftersom den primära anledningen till ombildningen är att hyresvärden ska casha hem, och föreningen med all sannolikhet får hög egen skuldsättning.

En skitsituation helt enkelt. Bäst hade förstås varit att byta lägenheten mot någon annan, där den nye hyresgästen vill "tjäna tre miljoner kronor", men tidsaspekten hindrar detta.

I praktiken blir det att delta i ombildningen och sedan sälja omgående och försöka hitta en annan vettigare bostadslösning, vilket tyvärr kommer innebära flytt från centrala Stockholm eller att man fortsätter sitta med skulder och högre boendekostnad. Det ska vara billigare att bo i bostadsrätt än hyresrätt på grund av risken och det egna ansvaret. Inte som i exemplet ovan, dyrare. Trots att våningen säljs till 3 MSEK under "marknadsvärde".

Vad säger de sedvanligt insiktsfulla och pålästa läsarna? Pest, kolera eller smittkoppor?

18 kommentarer:

  1. Bo kvar som hyresgäst i brf?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Problemet var väl att personen ogillade småpåvar och diktatorfasoner (och kanske också amatörernas afton i styrelsen)?

      Dessa problem slipper man inte genom att bo kvar som hyresgäst - tvärtom så kan de bli värre eftersom dessa hobbyförvaltare kanske tycker att de kan göra lite hur de vill när det gäller hyresgäster...

      Radera
  2. Har inget bra svar, men sitter i ungefär samma sits. Har fått "erbjudande" om att köpa min lgh. Dock kommer det kosta 30% mer i månaden i "hyra" (dvs avgift, ränta och amortering (2%)). Banken menar dock att amorteringen inte är en kostnad, utan tvångssparande som jag ju får tillbaka sen när jag säljer. För mig är problemet dock att jag är ensamstående, och har inte riktigt råd med ökningen i månadskostnad med annat än att man får slopa allt vad nöjen heter. Sen får man förvisso tillbaka nån tusenlapp i och m d ränteavdrag, men så har vi ju underskottet på 29 miljarder hos migrationsverket med mera. Maggan lär ju vilja lägga beslag på de pengarna också...
    Vi har blivit lovade att få bo kvar som hyresgäster om vi inte vill eller kan köpa lägenheten, men jag tror att inom något eller några år kommer man tvingas flytta pga "renoveringsbehov" eller chockhöjd hyra.
    Jag lutar hur som helst åt att inte köpa i dagsläget. verkar alldeles för riskabelt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hatar folk som märker ord men dumt att blanda ihop utgift med kostnad. Du får en ökad utgift varje månad, inte ökad kostnad. Visserligen får du kanske en ökad kostnad om man räknar in underhållskostnaden, vilket de flesta missar. En hyresrätt underhåller fastighetsägaren, i en bostadsrätt får du själv stå får allt underhåll i lägenheten. Dessutom får du en ökad finansiell risk (räntor kan öka och värdet kan gå ner). På en fungerande bostadsmarknad så skall självklart månadskostnaden vara lägre för en bostadsrätt jämfört med hyrsrätt.

      Radera
    2. Kontentan är att pengarna som blir över varje månad för att fritt spendera på mat, kläder, bredband, pensionssparande etc blir färre. Jag kan inte äta värdestegringen förrän jag säljer lägenheten.
      Vet att underhållet blir dyrare, samt försäkring, vilket jag inte tog upp ovan, vilket gör att det blir ännu färre pengar kvar.
      Så det känns inte så attraktivt att köpa.

      Radera
  3. Gör din dotter tjänsten att få ett förstahandskontrakt i innerstan. Det fick jag 2007 på samma sätt och har idag en 4a. Inte en spänn i lån. Evigt tacksam.

    Går nog väldigt fort att få till ett byte om allt är som du säger, bara vara aktiv på bytessiterna...

    SvaraRadera
  4. Om fastighetsägaren själv är med så kan det nog bli bra ändå. Kommer han bo kvar?

    Problemet med amatörer i styrelsen är ju just att folk varken har erfarenhet av fastighetsskötsel eller att driva verksamhet.

    Men jag förstår att det inte känns helt bra, det är oavsett en stor affär på många årslöner och dessutom utan nåt egentligt mervärde för er del.

    Har ni försökt prata med fastighetsägaren? Presenterat ert dilemma? Det är ju faktiskt möjligt att han kan hjälpa er byta lägenheten...


    SvaraRadera
  5. Ursäkta en okunnig, men var i ligger problematiken i att bo kvar som hyresgäst?

    SvaraRadera
    Svar
    1. För att BRF kommer göra allt för att bli av med hyresgästen så att de kan sälja lägenheten och på så sätt få in pengar och kan sänka sina lån/avgifter.

      Radera
    2. Jag vet inte hur det funkar med att byta hyreslägenhet om den ägs av en BRF - om de har rätt att tacka nej till ett byte.

      I sådant fall blir lägenheten värdelös "bytesmässigt".

      Radera
    3. Uppochnervända världen när det blir dyrare att bo i bostadsrätt än hyreslägenhet.

      Radera
  6. Köp lägenheten, att marknadsnotera er fördel (förstahandskontraktet) ger er mer möjligheter tycker jag, Bo sen kvar, engagera er i styrelsen om ni är osäkra. Det faktum att hyresvärden bor kvar borgar för enklare övergång till BRF. Skulle det fallera så kan ni realisera er vinst (och förvisso skatta bort 600tkr), men kan välja och vraka bland BR och (enligt somliga) HR. Att göra en hastaffär att byta hyreskontrakt tror jag är hög risk att ni förlorar på, och att bo kvar gör att ni på oförutsägbar tid missar möjligheten att marknadsnotera er fördel, och risken att BRF trycker upp hyran eller gör er HR mindre attraktiv.

    BRF är ett mycket bra boendealternativ enligt mig. Skulle marknaden gå ner så är situationen egentligen samma för BR som HR, ni tar lite mer risk med BR, men har å andra sidan mer kontroll och större utbud då ni är på en etablerad marknad (till skillnad från svarta HR marknaden).

    SvaraRadera
  7. Kan ni realisera en vinst på tre miljoner netto så kan ni med 3% ränta betala 7500 kr mer i hyra per månad "för evigt" eller med 0% ränta 10.000 kr mer per månad i 25 år. Ger lite spelutrymme.

    SvaraRadera
  8. Nån annan kapitalägare kan väl få bli er Hyresvärd?
    Borde finnas en marknad för den som har lust att placera i ombildade BR och sen hyra ut den, speciellt med denna rabatt.
    Nån som gärna tar risker.

    SvaraRadera
  9. Risk-avgifts-premien (!!!)
    Den känns obehagligt svåröverskådlig. Konsekvenser av masspsykologi och hybris finns definitivt med i nuvarande värderings-skede på marknaden. Lömskt och svåröverskådligt. Köpar-majoriteten har alltid haft HELT fel uppfattning omedelbart innan ett längre cykliskt lappkastet skall etablera sig på priser och efterfrågan. När ingen levande svensk 40-åring i sitt vuxna liv överhuvudtaget varit med om en cykliskt nedåtgående bostadsmarknad - då blir det psykologiskt vanskligt o ekonomiskt farligt för alla nytillkomna som vill haka på.
    Se upp!

    SvaraRadera
  10. Hur kan det komma sig att den säljs för så mycket som 7 miljoner kronor? Jag gissar att ni inte betalar marknadshyra, eller?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Troligtvis för att det var ett helt våningsplan att kvadratmeter priserna i gamla stan är hööööggaaa..

      Radera
  11. Men stackare då.

    Eftersom månadskostnaden blir högre så antar jag att ni tillhör det bostadsfrälse som inte betalar marknadshyra idag, utan en reglerad bruksvärdeshyra som ligger långt under marknadsvärdet. Och nu får ni chansen att köpa loss lägenheten och tjäna tre miljoner på ett bräde. Jag föreslår att ni helt enkelt slutar gnälla, de flesta får aldrig ens i närheten av en sån chans.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...