2015-10-09 10:39

Hur kan bostadsbubblans krasch se ut för villorna?

Nedan följer en simulerad krasch för villapriserna, givet en exakt upprepning av priskraschen under 1990-talet, och efterföljande återhämtning. Kraschen blir spektakulär och priserna halveras i princip på tre år. Det är att betrakta som ett exempel på hur kraschen kan se ut i landet som helhet och handlar om den reala prisutvecklingen, dvs justerat för inflationen.

Historiskt data fram till 2013 kommer från Bo Hansson och Boverket. 2014 års utveckling är utifrån SCB och 2015 är givet de senaste tolv månadernas data från Mäklarstatistik. Vi förutsätter här att prisutvecklingen alltså håller i sig året ut.

Därefter antar vi stillastående reala priser för 2016, vilket med fortsatt KPI-deflation innebär svagt fallande priser.

Metodiken därefter är att andelen av bostadsbubblans prisuppgång utplånas på samma sätt som på 90-talet. Bubblan, som sprack 1991 för villor, påbörjades med novemberrevolutionen 1986 och ledde till en real prisuppgång på villor om 49% från 1985. Nominellt var prisuppgången ganska exakt 100%. Detta gäller landet som helhet och lokala eller regionala variationer fanns.

Själva den reala uppgången utplånades till 94% fram till 1993, eller nästan en halvering av villapriserna på tre år.

Aktuell real prisuppgång baserar sig på antagandet om att bubblan uppstod år 2000 och prisuppgången 1999 - 2015 är realt 120%. Nominellt har priserna stigit 168%. Simuleringen av utvecklingen 2016+ baserar sig på att 94% av denna uppgång utplånas till år 2019. Då får vi nedanstående graf.
Realt villaprisindex hela Sverige 1952 - 2015p. Simulerad upprepning av 90-talets prisrörelse 2016 - 2026.
Jag har tidigare hävdat att nedgången i villor inte kommer bli lika brutal som för lägenheter. Baserat på detta inlägg och det förra för lägenheter får jag revidera den slutsatsen, givet detta scenario och denna modell.

Halverade reala priser på tre år är förstås en total katastrof för många villaägare, som kommer sitta med skulder vida överstigande värdet på villan. Dock repar sig priserna relativt snabbt och själva prisbotten håller bara på i fyra år.

Eftersom man köper en villa för att bo i långsiktigt är det bara i scenariot att hålla ut i åtta år, så är priserna återställda i nästa bubbla. För en halvering av de reala priserna tar tillbaka villapriserna därde hört hemma historiskt, dvs horisontell utveckling i enlighet med KPI-inflationen.

I grafen ovan ser man också vad som hände med dina föräldrars skulder. Villapriserna kraschade realt från 1979 till 1985, på grund av mycket hög KPI-inflation. Det var det scenariot som tog hand om dina föräldrars bostadslån. Det och 100%-igt ränteavdrag. På inget sätt en situation som påminner om idag.

23 kommentarer:

  1. "så är priserna återställda i nästa bubbla"
    Tragiskt men ack så sant...

    SvaraRadera
  2. Hur kommer det påverka priserna om "man inte bor i smeten", dvs där villorna idag kostar runt 900.000 - 1.200.000 kr för en helt ok villa?

    Hyrorna ligger ju inte på Stockholmsnivåer men även om man har tur och hittar en förstahandskontrakt så får man räkna med 6000-7000 kr i hyra (mycket mer för nybyggda) för en lägenhet som 2 vuxna och 1-2 barn kan bo i.

    Sen ställer jag frågan igen från en tidigare tråd:

    Finns det några beräkningar på hur en eventuell bostadskrasch kommer påverka skatteintäkterna?

    Säg att priserna sjunker kraftigt och många tvingas sälja med miljonförluster - även om avdragsrätten inte är så bra så betyder ju ca 600.000 i förlust en skatteminskning på ca 100.000 kr det året.

    Det hjälper knappast de drabbade men om många tvingas till att ta förluster så kommer skatteintäkterna påverkas.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ser ut som att även arbetslösheten tog ett skutt 92-93, vilket även det bidrar till mindre skatteintäkter om samma scenarion skulle utspelas idag. Orsak->verkan, Arbetslöshet -> krasch?

      Radera
    2. Det är nog svårt att beräkna hur en lågkonjunktur slår på skatteintäkterna. Men att det kommer mindre pengar in till stat, kommuner och landsting är ju klart. Många förlorar sitt arbete och omsättningen av Varor och tjänster (pengar) i samhället minskar där moms er en stor del. En helt vanlig lågkonjunktur med alla element den bukar innehålla. Tuffare tider föra alla men värre för dem med skulder och dålig koll på sin ekonomi

      Radera
  3. En orsak till 90-talets krasch berodde väl på att räntebidraget slopades för bostadsrättsföreningar vilket gjorde att helt plötsligt fanns det ingen ekonomi i föreningarna.
    Först måste man väl anta ett antal drivande faktorer som gör att det uppstår ett prisfall
    t.ex.
    1. kraftigt höjd fastighetsskatt (dagens priser ger höga taxeringsvärde, vid 1 % nivå kan ge en extra månadskostnad på 5000-7000 kr/mån, ganska troligt att politikerna tvingas till detta pga. stora kommande budgetunderskott)
    2. Massarbetslöshet i storstad med efterföljande utförsäkring och stort antal bostäder kommer ut.
    3. Andra kraftiga skattehöjningar som minskar utrymmet i plänboken och kyler av ekonomin.
    4. Något som händer på finansmarknaden typ subprime eller liknande.

    Jag tror personligen att det som kommer initiera en nedgång är kraftiga skattehöjningar för att klara "välfärden", nu har vi skaffat oss rejäla kostnader men ingen vill avstå något så det blir det dags att betala. De enda som kan betala är de som skapar värde d.v.s. den arbetande delen av befolkningen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sjunkbomben dina faktorer var inte orsakerna. Det var en vansinnig spekulation i kommersiella fastigheter med lika vansinnig utlåning från finansbolag till köparna. Finansbolagen i sin tur lånade från av girighet omtöcknade bonuschefer i bankerna. Nyckeln tror jag ett bolag hette som inledde en kedja av katastrofförluster. Bankerna slutade sedan låna ut och drog in alla lån de kunde från alla typer av mindre företag för att koncentrera sig på att rädda de största.

      Nästa steg var givetvis att alla företag slutade anställa och många inköp sköts på framtiden. Sedan kom avskedande osv.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
  4. Väntar på kommentar om NATOS många kränkningar av svenskt luftrum....

    SvaraRadera
  5. Vad kommer vara de första signalerna att en bostadsmarknadskrasch är inkommande, där man fortfarande har chans att sälja en lägenheten i centrala Stockholm? Tänker att man sitter på den så länge man absolut kan och i stort sett har mäklarbilder redo att läggas direkt..

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som alla kriser så märker man den inte förrän den inträffat, ligger i sakens natur.

      Radera
  6. Om folk nu måste lämna sina villor, till vilken lgh då? Du får ju ju leta dig till det inre av v-botten el n-botten, inte ens där hittar du mer än en handfull lediga lgh...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Villor kan bebos av mer än en familj. Den som köper villor i parti billigt av banken direkt kan sedan hyra ut villan per rum tex. Den som vill ha större utrymme och har viss inkomst kan förmodligen hyra ett fritidshus inom pendlingsavstånd så länge någon i familjen har jobbet kvar.

      För 25 år sedan hade jag en arbetskamrat som alltid stängde dörren när börsrapporten kom på radion. Han ägde också en hyresfastighet förutom det vanliga jobbet. När krisen varat ett tag och han pratade med någon på sin bank som beklagade sig över att det var jobbigt med alla hyresfastigheter banken tagit över och att nya strömmade in erbjöd han sig att sköta några nära hans fastighet. Banken blev snabbt nöjd med hans organiserande av driften och frågade om han kunde försöka sälja några lite diskret. Han köpte några till vrakpris av banken, började jobba heltid med fastigheterna, anställde en mäklare, sålde vidare, köpt fler, började renovera en del innan vidareförsäljning och lever nu bra med ett flertal företag.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    2. Rumvis uthyrning för bostdsändamål riskerar att klassas som hotellrörelse, din tänkta företagare för ha god tumme inte bara med bank utan även med kommun.

      Hyr du ut allt till en offentlig aktör är det säkrare (inklusive - än så länge- pengarna på kontot i tid, ingen prenumeration hos kronkalle)

      Radera
    3. Du har helt rätt idag, men inte imorgon om det händelsevis blir en större kris. Det är säkert kommunen som behöver ge klartecken. Möjligen kan företagaren kringgå detta genom att skriva ett kontrakt med en enda av hyresgästerna som sedan "hyr ut" till de övriga. Är givetvis inget jag rekommenderar, men tror kommer, vid kris.

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    4. I kris är människan som mest kreativ och blir man tvungen att flytta ur sin lägenhet eller villa så sätter kreativiteten ofta till. För alternativet är kanske att bo på gatan. Flytta hem till föräldrar, syskon eller vänner. Söka med ljus och lykta efter billigt boende, vad som helst. När det är riktigt allvar så är det bara att välja. Handlingsförlamning och tycka synd om sig eller kämpa och ta sig fram och ur situationen.
      De flesta som är födda på 80-talet vet inte vad detta betyder utan har bara varit med om sus och dus.
      Men lugn! Det kommer och det kommer att svida för många.

      Radera
  7. Själv har jag krasst räknat med halvering av villans värde vid krasch, så jobbar på att ligga på 25% belåning relativt dagens priser. Dvs max 50% vid en halvering av priserna. Ligger på drygt 33% just nu (var nästan obelånad, men kom lite emellan) så känner mig rätt lugn.

    SvaraRadera
  8. När man talar om bubblor, så upptäckte jag nu att fingerprint cards följer den klassiska bubblans anatomi. Ska bli intressant att se vart det går nu.

    SvaraRadera
  9. Visst är man född rätt årtionde har man antagligen rätt låg belåning och detta är då inte ett problem.

    Dock är jag i te då säker på att en krasch behöver vara vidare snabb. Finns definitivt möjligheten att bostäderna faller i värde under en 10-års period liknande det som hänt i japan.

    Sedan behöver ju folk bo någonstans, med dagens expansiva befolkningspolitik så har jag svårt att se varför det skulle komma en krasch sålänge spelreglerna (räntan och skatter) hålls något så när oförändrade.

    SvaraRadera
  10. Bubblor spricker naturligvis inte av sig själva, utan det behövs en yttre störning som får systemet att haverera. Vad det är för störning är förstås svårt att förutse då verkligheten har många kaotiska inslag. En möjlig spräckare kan vara en överväldigande flyktingström. En annan skulle kunna vara att Putin drar igång en helt ohemul front västerut. Andra indirekta potentiellt systemhavererande faktorer är förstås olika former av energi, exempelvis olja. Och då energipåverkan är global så kan mycket väl ett välartat och självupptaget land som Sverige klara sin energiförsörjning, medan andra runt om kring inte gör det, och drar med Sverige i fallet. Möjligheterna är helt enkelt enorma, och man inser snart vid en stunds eftertanke att det enda som håller verkligheten vid liv är hopp och nödvändighet i synergisk samverkan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det går väl inte att förneka att invandringen (skyller inte på den utan tackar den) håller bubblan levande, själv vill jag då inte se någon bubbla spricka ännu.

      Varför du tror att en "överväldigande flyktingström" skulle spräcka den har jag svårt att begripa, då var enda lägenhet i hela Sverige numera är upptagen. Och iom att invandrarna förr eller senare får jobb så ökar behovet av mer kvadrat per person samt önskan att flytta till storstäderna som kommer ge ännu mer luft åt bubblan.
      Inte ens om SD skulle bilda regering (en orealistisk tanke i sig) imorgon så skulle behovet av bostäder minska de närmaste 5 åren.
      Däremot om räntan går upp kraftigt.... eller att nån inför amorteringskrav.

      Radera
    2. Alex, du missförstår mig helt. Jag tror ingenting, det är du som tror. Vänligen låt bli att klistra på mig dina infantila projektioner!

      Radera
    3. Ber om ursäkt, trodde att de möjligheterna du skrev var dina tankar, trodde inte att du använde andras tankar i dina inlägg.

      Radera
    4. Bostadsbrist ja. Det är dock inte huvudorsaken till de höga priserna. Ta bort billiga och aldrig sinande krediter och priset stabiliserar sig snabbt på en lägre nivå. Det finns en lång rad tänkbara och tom sannolika anledningar till att detta skulle kunna inträffa.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...