2015-10-08 09:23

Fallande bostadsrättspriser i Västra Götaland enligt Booli och Bjurfors

"Two men say's they're Jesus, one of them must be wrong." - Dire Straits, Industrial Disease 
Public Service/SVT har en artikel om att bostadsrättspriserna faller i Västra Götaland enligt en rapport Booli gjort åt Bjurfors. Själva rapporten finns dock inte att skåda hos Bjurfors och SVT:s rubrikval anger bostadspriserna, vilket är en grov förenkling.

I själva verket berör man alltså bara bostadsrätter och villapriserna är inte inräknade. SVT skriver följande:
"Priserna på bostadsrätter har sjunkit med två procent i Göteborg och sju procent i Västra Götaland under perioden maj till september."
Då är det dags att borsta av den sk källkritiken. Mäklarstatistik rapporterar att bostadsrätterna fallit 4% i pris i Västra Götaland de senaste tre månaderna, och 5% i hela landet. I Stor-Göteborg har de dock stigit 3%, vilket kan sägas stå i kontrast mot ovanstående -2%. Även Valueguard, som kvalitetsjusterar sina prisindex pekar på stigande priser i Göteborgs kommun.

I själva verket rapporterar Valueguard om nya rekordpriser i Göteborg, både för villor och bostadsrätter. Dock är detta alltså kvalitetsjusterat. Det kan ju vara så att på grund av priserna väljer allt fler köpare att köpa mindre och billigare objekt, vilket kan få medelpriserna att sjunka.

Däremot ser det alltså ut som att bostadsrätter faller i pris utanför Stor-Göteborg enligt Mäklarstatistik, så där kan Booli/Bjurfors vara rätt ute. Lite spektakulärt är det också att bostadsrättspriserna påstås falla 5% i hela landet de senaste tre månaderna enligt Mäklarstatistik.

Lägenhetsprisindex för Göteborg. Priserna på rekordnivåer. Källa: Valueguard
Åsikterna och siffrorna går alltså isär. Booli/Bjurfors rapporterar en sak, sannolikt baserad på det data Booli har, som inte visar hela bilden då allt fler affärer sägs göras upp utan att lägenheterna ens kommer ut på annons. Mäklarstatistik rapporterar en annan sak, och Valueguard en tredje.

Däremot hävdar ingen att villapriserna faller. Mäklarstatistik anger att dessa i Västra Götaland stigit 1% de senaste tre månaderna. Och Valueguard säger att de är på rekordnivåer i Göteborg.

Fast kanske håller bostadsbubblan på att vända genom att fallande lägenhetspriser kryper in från landsbygden och allt närmare städerna? Men jag är tveksam och gissar på metodfel hos Booli.

11 kommentarer:

  1. I USA inleddes väl prisfallet på fastigheter i förorterna och kröp inåt mot centrum.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så är det på alla marknader, prisfall inleds i princip alltid i periferin och kryper inåt.

      Radera
    2. I USA är förorter där man vill bo och centrum (inner city) slum där ingen vill bo. Därför helt orelevant jämförelse.
      Det som däremot hände i USA var att nybyggda områden (förorter) blev osäljbara och i vissa fall revs. Många nybyggda sålda områden började med att någon i området lämnade huset, huset blev foreclosed (konkurs typ), sålt på auktion till lågt pris och hela området nervärderades och många grannar kom "under water".
      Detta är nu 10 år sen, och många städer med 3-6M befolkning kan man fortfarande köpa hus för under $200k i förorter som kan jämställas med tex Sollentuna.

      Radera
    3. I USA är förorter där man vill bo och centrum (inner city) slum där ingen vill bo. Därför helt orelevant jämförelse.
      Det som däremot hände i USA var att nybyggda områden (förorter) blev osäljbara och i vissa fall revs. Många nybyggda sålda områden började med att någon i området lämnade huset, huset blev foreclosed (konkurs typ), sålt på auktion till lågt pris och hela området nervärderades och många grannar kom "under water".
      Detta är nu 10 år sen, och många städer med 3-6M befolkning kan man fortfarande köpa hus för under $200k i förorter som kan jämställas med tex Sollentuna.

      Radera
  2. "Det kan ju vara så att på grund av priserna väljer allt fler köpare att köpa mindre och billigare objekt, vilket kan få medelpriserna att sjunka."

    Så kan det mycket väl vara, men det kräver ju vissa förutsättningar. Typ att de billigare objekten tidigare inte såldes eller att dyrare nu slutat säljas. Iaf att omsättningen påverkats. Borde vara rätt lätt att ta fram data på :)

    SvaraRadera
  3. Jag tror inte man ska underskatta kopplingen mellan börs och bostadspriser, börsen har varit lite ... skakig senaste månaderna, inte konstigt att det dämpar bopriserna.

    SvaraRadera
  4. Finns det någon viktning i dessa index? D.v.s. det faktiskta underlaget till statistiken.

    T.ex. i en liten ort så kanske det görs 5 affärer under perioden och då råkade dessa av olika skäl ge ett lägre medelpris.
    I Stockholm som det jämförs med kanske det gjordes 10000 affärer vilket ger ett tyngre underlag.
    Å andra sidan är bostadsmarknaden väldigt lokal så att dra svepande slutsatser för hela landet blir då felaktigt. Man kan använda glesbygd för att argumentera för sjunkande priser och storstad för att argumentera för överhettning.

    SvaraRadera
  5. Men jag har också sagt att bobubblan ska toppa under hösten (ett år efter valet) så vi får väl se om vändpunkten har kommit.

    De nya aviserade skattehöjningarna och att börsen tappat momentum talar för att bostadsrallyt kan ha kommit till vägs ände. Medans det allt större inflödet av migranter som kräver bostäder talar för det motsatta.

    SvaraRadera
  6. En ivf tillfällig topp är på G enligt MACD. Senast det skilde så mycket mellan pris och MA100 var 2007. Som jag tidigare antytt kan det efter en korrektion komma en sista toppnotering före ett litet större prisfall. Får vi inte en finansiell krasch eller större politiska förvecklingar inkl. skattechocker bör priserna toppa ur genom s.k konsolidering och bilda en toppformation(tar tid).

    Prisuppgångar startar från centrum och nedgångar gör detsamma. När nu hela etablissemanget vågat ta till sig begreppet bobubbla och krasch(jmf flyktingbegränsning etc) kanske köparna uti i landet börjar stanna upp i sin köpiver. Statistiken börjar bli spretig och kan vara ett tecken på urtoppning. De stora prisnedgångarna startar dock i de dyra segmenten och när media-etablissemanget får ngt att skriva om så kommer det påverka alla potentiella köpare, dvs de uti landet.

    SvaraRadera
  7. Booli har inte tillgång till några slutpriser vad jag vet. T.ex. jag ser en bostadsrätt på hemnet för 2M, jag ringer mäklaren och köper den för 2,5M innan visning, lägenheten plockas bort från hemnet utan några bud utskrivna. I boolis info står det att lägenheten såldes för 2M. Men visst, ibland kan dom få med en bit av budgivningen om dom hämtar hem uppgifterna rätt där mäklaren skriver ut det på hemsidan. Nä, jag tror vi får vänta på valueguards uppgifter nästa vecka för att se om någon hänt, gissar dock på +1 till 2%. Tycker verkligen inte marknaden iaf. i Göteborg gått ner något, prisrekord senaste veckan som vanligt...

    SvaraRadera
  8. Lägg till stapplar med antal spekulanter på varje objekt, tror nog att dessa följer grafen ganska bra.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...