2015-10-03 08:45

En vecka för centralt förstahandskontrakt i Trollhättan

Dags för ännu en anekdot om hur svårt det är att få ett centralt förstahandskontrakt på en lägenhet i bostadsbristens Sverige. Denna gång handlar det om en bloggläsare, som på en vecka fick ett centralt, nyrenoverat och ganska billigt förstahandskontrakt i Trollhättan.

Trollhättans lägenhetspriser har enligt Mäklarstatistik stigit 12% på ett år. Men att detta skulle bero på den beryktade bostadsbristen verkar det inte finnas något fog för. Istället är det, vilket alla egentligen vet, sjunkande räntor och bostadsbubblemani som får priserna att stiga.

En bloggläsare ska flytta ihop med sin respektive (grattis och trevligt fredagsmys på er framöver!) och paret satte prompt upp sig på bostadskö hos en större privat hyresvärd. 
Hotell Swania i Trollhättan.

Efter en vecka fick de en lägenhet på ca 70 m2. Lägenheten ligger väldigt centralt och har nyrenoverat kök och nyrenoverat badrum. Hyran för dessa kvadratmeter är fullt rimliga 6 700:- SEK.

Uppenbarligen är det något annat än bostadsbrist som driver priserna i Trollhättan. En central nybyggd trea på 69 m2 kostar 1 790 000:- SEK och då får man betala 4 454:- SEK i månaden i avgift i en förening som antagligen inte amorterar på sina lån och som inte gör korrekta avsättningar för slitage och framtida underhåll.

Naturligtvis är ovanstående en ankedot och naturligtvis har bägge i paret jobb. Men att ha jobb och inkomst är också förutsättningen för att få lån från banken för att köpa ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsföreningen.

Trollhättan verkar inte ha någon centraliserad bostadskö, utan det hanteras via respektive hyresvärd även om kommunen har en lista med länkar till dessa. Bostadsportal.se anger 63 lediga hyreslägenheter i Trollhättan, inklusive många perfekta centrala (gång- eller krälavstånd till högskolan eller centrum) ungdoms- eller studentlägenheter med hyror runt 2 500 - 3 000:- SEK i månaden. Med förstahandskontrakt.

Ändå stiger alltså priserna på klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar på orten...

28 kommentarer:

  1. Svar
    1. Äger du ditt boende? I så fall till hör du en liten utrotningshotad minoritet bostadsägare som är helt skuldfria. Grattis!

      Radera
    2. Som alag säger så är de flesta som tror sig äga i själva verket i stort sett lika ägda som de som bor i hyresrätt. Skillnaden är bara av vem banken, banken+BRFen eller hyresvärden...

      Radera
    3. Tror ni verkligen inte att jag vet allt om ägandeformen Bostadsrätt? Och kan räkna skuldsättningsgrad, både personlig och andel av föreningens?

      Man måste inte heller vara skuldfri. Däremot måste man ha så lagom mycket med skulder att man klarar av det mesta som kan tänkas påverka sin boendesitution. 85% belåning på en villa för 5 MSEK hör inte dit. Oavsett ytskikt i badrummet och tillbehör i köket.

      Tur man inte tillhör den delen ialla fall. Krash eller inte krash, så länge du inte sålt med förlust har du inte förlorat en spänn.


      Radera
    4. Ganska skrämmande att det finns folk som tror att äga en bostadsrätt är detsamma som att "hyra av banken" - det kan ju förklara varför vissa är villiga att köpa bostadsrätter hutlöst dyrt, man "tittar ju bara på hyran".

      Radera
    5. Jag har skällt ut "medklemar" i vår klubbgemenskap när jag var ansvarig för att de betalade "hyran" . Avgift, god damn it! Avgift!

      Radera
    6. Jag har skällt ut "medklemar" i vår klubbgemenskap när jag var ansvarig för att de betalade "hyran" . Avgift, god damn it! Avgift!

      Radera
  2. Ganska enkelt detta om höga br-priser. Priserna smittar hela landet från Stockholm som ringar på vattnet och som du säger drivs det på underifrån av att allt fler "får råd" att köpa. Intresset för dyra hyreslägenheter(dyra pga höga byggkostnader och markpriser(som i sin tur drivs av låga räntor)) är därför relativt lågt så längre BLT´s "har råd" att köpa br. Egentligen drivs priserna i första hand på av förväntningar om ännu högre priser i framtiden. Vi vet hur det funkar i andra marknader. De som länge tittat på ger sig sent in i leken och driver prisutvecklingen i sitt sista paraboliska förlopp. I de högre prisintervallen ökar priserna mest pga "internaffärer" mellan dem som redan har stora pappersvinster på sina lägenheter. Varje gång vi får höra att räntehöjningar än en gång flyttas på framtiden tar br-priserna ånyo ett skutt uppåt. Prisuppgångarna handlar inte om att få någonstans att bo primärt utan om förmögenhetsökningar. I familjen är ett köpbeslut idag grundat på framtida värden. Gud så aningslöst! Men den kollektiva värde-psykosen sitter djupt.

    Man kan undra varför br-priser stiger i städer där det inte sker en nettoinflyttning? Flyktinginvandringen etc har iofs förändrat spelplanen en del vilket är mest tydligt i storstäderna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vill tillägga att en annan faktor starkt drivit på priserna. Bo-hypen, dvs inredning och livsstil etc som startade i tv redan i slutet av 90-talet. Den monumentala översköljningen av "boendet" i media har påverkat folks val oerhört starkt. Det har skapats en självgenererande reklampelare, ett självspelande piano för säljarna.

      Radera
    2. Så klart ett köpbeslut är grundat på framtida värden. Om underliggande panten inte känns trygg så är det rationellt att avstå köp.
      Syftar du på ren spekulation så är det snarare undantag, man måste bo någonstans och det finns många andra faktorer som jobb, skola, vänner osv.

      Radera
    3. Jag tror inte du riktigt förstår vad jag menar med "framtida värden" som väsentlig faktor för köpbeslut.
      Är dagens framtida värde lika stort som det var 1999 då jag byggde min villa? Folk i gemen har ingen aning om bostadspriser i ett historiskt perspektiv och särskilt gäller det yngre generationer. Varför kommer en bostad för 110.000 kr/m2 vara mer värd imorgon än den var 1999? Säg mig det! Jag skulle snarare säga att värdet var högre 1999 än idag. Värde handlar om köpkraft och inte om höga priser.





      Radera
    4. @Sjunkbomben Det behöver inte röra sig om ren spekulation för att det skall bidra till illa underbyggda priser. Det faktum att folk tar med en prisökning i kalkylen (och behöver detta för att får den att motivera beslutet) så innebär det ju att man betalar ett högre pris än vad man annars skulle göra (och det utifrån spekulationen att priset skall gå upp).

      Det är alltså uppenbart att det finns åtminstonde två andra faktorer än (den påstådda) bostadsbristen som kan vara orsak till stigande priser. Dessa orsaker är dessutom inte speciellt hållbara.

      Radera
    5. Många faktorer spelar förstås in tex en ständigt ökande befolkning och ekonomi bidrar till att efterfrågan hålls uppe. Det lär inte inträffa att plötsligt försvinner en miljon människor snarare tvärtom, det kommer inte heller helt plötsligt finnas en miljon lediga bostäder.

      Radera
    6. Min point har tidigare gått ut på att bostadspriserna till en stor del är en funktion av räntan, dvs likt obligationer. Stämmer det kommer priserna att falla med kommande räntehöjningar.

      När det gäller värde och köpkraft vill jag igen klargöra att bostäder är konsumtion för brukaren och en investering för ägaren. Skillnaden är att ägaren har ett kassaflöde(driftnetto) som diskonterat innebär ett visst värde till skillnad från t.ex en borätt för br-havaren(medlemmen). Likaså görs felaktigt jämförelser mellan förmögenhet av bostäder respektive aktier. Det kan konstateras att aktievärdet utgörs av det diskonterade samlade värdet av kommande utdelningar. Båda påverkade av ränteläget och dess förväntningar. Således påverkas köpkraften mindre vid förändringar i värdet av uthyrda bostäder och aktier relativt t.ex bostadsrätter. Alla tre tillgångsslagen påverkas av inflation resp. deflation. Däremot drabbas de som finansierat tillgångarna genom skulder hårt vid deflation. Skulle dessutom räntan stiga parallellt(kommer sannolikt att ske då cb inte kan styra den långa räntan) får vi ett mycket negativt läge för t.ex br-tagare med stora skulder. Den reala ekonomin kommer att drabbas hårt via konsumtions-minskningar.

      ps! Det spelar ingen roll om det finns en nettoefterfrågan på bostäder. Priserna kommer att falla ändå vilket alla tidigare prisnedgångar visat(ekonomiska kriser). Över en natt kan priser lokalt falla t.ex 5%. Förväntningar.....förväntningar och återigen förväntningar. Sedan kommer den egna ekonomin.

      Radera
    7. Här en lång graf över amerikanska bostadspriser. Notera den s. "eiffeltorns-effekten"(TA-term) där en exponentiell uppgång följs av en lika stor nedgång till basen. Här i reala termer(mindre fall) men normalt sker nedgången även i nominella termer vilket för svensk del handlar om en tillbakagång till 1988 års priser. Nedgången kommer sannolikt att ske under en 20 års-period.

      http://z822j1x8tde3wuovlgo7ue15.wpengine.netdna-cdn.com/wp-content/uploads/2012/12/housing.png

      Nedanstående artikel/video bör läsas/ses av BLT´s.

      http://theweek.com/speedreads/563510/economist-robert-shiller-buying-house-consumption-choice-not-investment

      Radera
  3. Trollhättan ja, men alla vill bo centralt och billigt i en storstad. Så lösningen är megaskyskrapor vid Stureplan eftersom det är bostadsköns singularitet.

    SvaraRadera
  4. Varför inte bara köpa lägenhet i Vänersborg om man ändå ska bo i Trollhättan? Finns gott om lägenheter runt 50kkr där. Det ligger väl cirka 15km från Trollhättan.

    http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-flanaden-vanersborgs-kommun-flanaden-70-6793155
    http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-flanaden-vanersborgs-kommun-flanaden-128-8049199

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vill man integreras i det nya Sverige bosätter man sig på flanaden.

      Radera
  5. Kan man kanske få ett mått på bubblans omfattning genom att studera bostadsprisuppgången på orter där priserna inte "borde" stiga?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jakten på det "perfekta boendet" har varit en trend under hela millenniet. Säljarens marknad har rått på normal-attraktiva orter/platser sedan slutet av 90-talet.

      Radera
    2. Definiera först vad bubbla innebär, kom också med ett exempel på när det inte existerat en bubbla. Det är en fundamental egenskap i tillvaron.

      Radera
  6. Har någon sett/läst en seriös studie av bostadsmarknader och prisbildningen? Jag anser att Cornu´s idé om höga priser utan koppling till bostadsbrist till stor del är med verkligheten överensstämmande. Det skiljer sig förstås åt inom olika delmarknader då fastighetspriser alltid är lokalt beskaffade.

    Finns det överhuvudtaget studier i hur folk köper och vilka beslut som ligger bakom? Jag tror att det skapas en massa generaliseringar som i flera fall är av underordnad betydelse ifråga om motivet att köpa och därmed hur långt människor är villiga att gå för att få en viss bostad.

    Tänk om det är så enkelt att våra politiker lever i okunskap om varför priserna idag är för höga. Är det inte så att det "passar in" att hänvisa till bostadsbristen som den största boven? Javisst finns det en brist på bostäder, billiga bostäder. Det gör det i New York också. Lever vi i en retorisk bubbla!

    Javisst, efterfrågan driver priserna och ökar befolkningen så dröjer det innan nya bostäder finns tillgängliga. Men beslutsfattarna har haft all info i världen att bättre planera för detta. Huvudfrågan handlar om prisnivån. Inte om högre priser per se. Här borde forskningen kunna visa på en annan verklighet än den rådande.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så är det nog, sedan finns det olika agendor från särintressen som grumlar bilden. Tex banker vill öka utlåningen, staten vill ha in mer skatt, byggbolag vill ha höjd marginal, politiker bygger sin plattform osv

      Radera
    2. Jag syftade inte i första hand på marknadens övriga aktörer utan just på köpbeslutens innehåll, dvs hur köparen tänker inför sitt största ekonomiska beslut i livet. Skulle vara intressant att kunna rangordna de olika komponenterna. Skulle tro att den känslomässiga, icke rationella delen, spelar större roll än vad politiker förstår.

      Jag pratar mao om överbuds-prissättningen inom stora delar av bo-marknaderna. Här ligger mången hund begraven som inte har med akuta bostadsbehov att göra.


      Radera
    3. Precis, bostadsbubbla och bostadsbrist blandas friskt. Sedan tror jag att man måste titta väldigt lokalt. Tex nyproduktion i Stockholms stad där byggbolagen har 70 % marginal jmf landsbygd där kanske ett köp av nyproducerade bostad innebär att man bor där livet ut eftersom man aldrig kan få igen pengarna. Men det är väl också en medvetenhet om risk/konsekvens.

      Radera
  7. Marknaden sätter inte rätt pris på bostäder.
    Rätt pris är vad det kostar att bygga ett hus, hyresfastighet.
    Om nya hus i en kommun är billigare än produktionskostnaden så är priserna för låga.
    Om nya hus är dyrare än produktionskostnaden så är priserna för höga.

    Rätt pris är när ett nybyggt hus kan säljas nästa dag och priset är lika med produktionskostnaden.
    Kan man inte använda det priset som referens så är det meningslöst att prata om bostadspriser.

    Om hela Syriens befolkning flyttar till Sverige så ökar priserna p.g.a. en enorm brist på bostäder.
    Om halva befolkningen dör av pest så sjunker priserna p.g.a. överutbud.
    Marknaden sätter inte relevanta priser.

    SvaraRadera
  8. Många BLT´s hävdar att totalkostnaden netto efterskatt skatt ska jämföras med vad det kostar att hyra en bostad. De menar att så länge bostadsrätten är billigare så motiverar det dagens höga priser. Ja de har rätt i detta förstås även om de utgår från ett marginaltänkande(t.ex den senaste byggda hyresrätten till mycket höga kostnader/hyra).

    Nåväl men vad händer när bopriserna faller eller t.o.m rasar? Förstår BLT´s att deras kalkyler faller genom golvet i ett sådant scenario? Vad det handlar om då är inte i första hand räntehöjningar på lånen eller amorteringar utan just att prisfallet oundvikligen måste slås ut som kostnad under beräknad innehavstid + ränta på denna "orealiserade" förlust. Resonemanget att ingen förlust uppstått så länge inte försäljning är gjord funkar inte i investeringssammanhang(dvs köpa eller hyra). Ett prisfall på en uthyrningsfastighet innebär knappast höjda hyror!
    Å andra sidan till deras försvar kan orealiserade värdeökningar spegla en lägre relativ boendekostnad men som vi vet är förluster betydligt värre att hantera pga av att banken ofta äger en stor andel via deras lånefordringar. Till sist ska vi inte glömma att prisfallen brukar ske både snabbt i både tid och procent. Flertalet BLT´s har inte heller så enormt stora orealiserade vinster på sitt boende som t..ex i innerstaden.

    Hoppas alla BLT´s förstår den reella risken att buda upp priserna i atmosfären. Men det är klart. Ett prisfall är omöjligt så länge efterfrågan är större än utbudet :)

    SvaraRadera
  9. Märkliga prisskillnader i Trollhättan. Jag köpte en 3'a på 78 kvm för mindre än 100.000 för 1,5 år sedan. Rätt sliten i tapeter och golv m.m, men det gick ju att fixa.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...