2015-07-07 07:55

Gästinlägg: Riksbankens QE gör det dyrare för folk att lösa lån eller flytta

Riksbankens QE-program sänker de långa räntorna, vilket gör att ränteskillnadsersättningen stiger för den som t ex via skilsmässa eller flytt på grund av nytt jobb måste betala mer ersättning till banken som kompensation för att lösa bundna lån i förtid. Detta trots att bankerna kan tjäna stora belopp på värdestegringarna på obligationerna. Nedanstående är ett gästinlägg från läsaren Anders Svensson, med konkreta exempel:

QE gör det dyrare att lösa bundna lån

Bankerna använder bolånen som säkerhet för sin upplåning (de emitterar säkerställda obligationer som finansiering för bolånet) och dessa obligationer kan handlas med god likviditet på marknaden. Med denna goda likviditet på marknaden kan banken enkelt köpa tillbaka säkerställda obligationer som de har emitterat som finansiering, och sen eliminera obligationen (finansieringen bankerna har för bolånen). Självklart kan inte banken stänga sin finansiering på basis av varje lån men att titta på det enskilt ser man den otroligt bra sits de sitter i just nu.

Beräkningar av min verkliga situation som ett exempel

Jag har gjort beräkningar för att lösa mina lån den 2015-03-26 och en beräkning hur mycket banken skulle tjäna om de köpte tillbaka de säkerställda obligationerna som gavs ut när jag band mina lån. Metoden är enkel men verklig då jag har tagit den faktiska räntan för bankens finansiering vid bindningstillfället och lösentillfället. Skillnaden på räntan multiplicerat med mitt lån.

Självklart skulle banken tjänat mindre (om något alls) om räntan hade gått upp men de hade sannolikt haft en kreditspread förbättring då löptiden blir kortare och kreditrisken mindre. Alltså de skulle ha tjänat på kreditdelen och förlorat på räntedelen i en marknad där totala räntan går upp.

Antaganden:
  • Banken kan ha 75% LTV (Loan to Value) i poolen för säkerställda lån (jag ha 85% LTV på mina lån efter en 15% kontantinsats), därmed måste 10% av mitt lån finansieras för banken genom annan finansiering. Eftersom denna typ av finansiering/obligationer har en marknadsrörelse som är minst lika positivt som de säkerställda obligationerna har jag inkluderat dessa 10% i beräkningen (för enkelhetens skull) av säkerställda obligationer (så verkligheten är då en ändå större vinst för banken).
  • Jag har inte kollat hur mycket Riksbankens köp har påverkat eller läst analytikers estimeringar hur mycket det kommer att påverka statsobligationers aktuella ränta. Riksbanken köper statsobligationer med syftet att sänka den aktuella räntan och denna sänkning har påverkat beräkningen av ränteskillnadsersättningen för privatpersoner. Det är högst troligt att det kommer att påverka ränteskillnadsersättningen mer i framtiden då dessa köp precis har påbörjats.
  • Marknadsräntan för säkerställda obligationer har tagits från Bloomberg som registrerar marknadspriset för säkerställda obligationer.
  • Mitt lån är uppdelat på 4 delar alla med fast ränta på 3 olika löptider (juni-2019, 2020, 2021). Totalt lån är 3,6milj. kr.
    Riksbankens ordförande Stefan Ingves
    säger: "Vårda ditt förhållande, annars
    kan det kosta dig sexsiffrigt att lösa lån
    för oplanerad flytt."
    Foto: Riksbanken
Eftersom räntan och kreditspreadarna har gått ner de sista åren skulle banken göra en vinst på att köpa tillbaka obligationerna (alltså stänga sin finansieringen för mitt lån). I mitt fall skulle banken göra en kapitalvinst på 81,752 kr.

Ränteskillnadsersättningen beräknas genom en jämförelseränta som bestäms av den aktuella statslåneräntan (marknadsräntan) + 1%. Riksbanken köper nu statsobligationer genom sitt nya QE program och marknadsräntan blir artificiellt låg.

Dessa köp av statsobligationer av riksbanken gör det dyrare för oss som vill komma ur fasta bolån i förtid. Jag har inte gjort någon specifik beräkning hur mycket QE har påverkat mig. Hur som helst, i mitt fall är ränteskillnadsersättningen enligt SEB 336,000 kr per den 26 mars 2015. Ok jag har ingått i ett avtal så någon ersättning för att man bryter avtalet men nästan 10% kostnad av mitt lån när de faktiskt gör en vinst om jag kliver ur...

//Anders Svensson

Här ser vi alltså hur Riksbankens QE och de lägre räntorna på obligationsmarknaderna effektivt dels möjliggör kapitalvinster för bankerna, och dels gör det mycket dyrt att lösa sina lån och/eller flytta. 336 kSEK på ett lån på 3 600 kSEK är alltså 9.3% av lånet. I själva verket kan man förmoda att dessa lägre räntor därmed dubbelt blåser upp bostadspriserna, då många helt enkelt inte har råd att flytta. En flyttkostnad på 336 000:- SEK, som ska läggas till boendekostnaden och som man inte får tillbaka på lägre aktuella räntor under många år. Vi ser alltså inlåsningseffekter och därmed en mindre likvid bostadsmarknad och dubbelt förvärrad bostadsbubbla - både via lägre räntor och via inlåsningseffekter. Dessa 336 000:- SEK är också "riktiga pengar" som måste fram och betalas till banken och kommer t ex dränera utrymmet för köp av två nya bostäder vid sprucket förhållande.

Det minsta man kunde begära vore att bankens vinst på obligationsmarknaden ska dras från ränteskillnadsersättningen, som i så fall sjunker från skyhöga 336 kSEK till höga 254 kSEK. 

23 kommentarer:

  1. Hade Cornus ihärdiga predikningar om höjda räntor någon betydelse för ditt dumma beslut att göra en bindning? Du blir i varje fall ingen Bolånetorsk när förtroendet för pengarna packar ihop och det blir en flykt till reala tillgångar och en limpa kostar över 100 kr.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skulder leder till deflation. Alltid. För stora skulder(främst i annan valuta än den egna) där förmågan att betala inte finns och landet är på väg in i depression finns möjligheten att trycka egna pengar(men som utlandet inte vill ha). Då finns risk för att en limpa kostar 50.000 kr(eller 100 kr). Hyperinflationen i Tyskland är ett ex. på det. Grekland kan drabbas om omvärlden(EU) vänder sig bort. Då ökar risken för en grekisk ny Hitler. Det är illa nog redan.

      Radera
    2. Vad lilla Grekland hittar på har ingen betydelse. USA har stora skulder och kommer att trycka sig ur dessa och är på god väg. Släpvagnen Sverige kör samma metoder och det gör många andra länder. När tilltron till de kära pengarna är tillräckligt låg så blir det en mer eller mindre organiserad flykt till reala tillgångar. Hur lång tid den tar är förstås svårt att säga. Kan komma nästa vecka. eller ta flera år. Ju mer organiserad flykten är desto bättre och så är de även med den slutliga kollapsen. Man kan omöjligt komma undan fysiken och de monetära konsekvenserna. Så predikningarna är bortkastade.

      Radera
    3. USA är annorlunda tack vare att de innehar reservvalutan. Men även USA kan komma att drabbas eftersom kapitalet alltid är i rörelse. När USA väl är illa ute kanske andra marknader har bättre utbud dit kapitalet drar sig. Glöm inte 1987 men med skillnaden att USA idag är överskuldsatta och måste betala sina räkningar med lån som till 40% går till utlänningar(inte minst räntan).

      Radera
    4. Jag förstår inte riktigt ordet drabbas i sammanhanget. Fysiken drabbar alla (tvåbeningar). USA drabbas mindre eftersom naturresurserna där har en högre täthet. Därför kan de där leva på lån från bland annat fattiga svenskar, som måste ha ett handelsöverskott för att hålla näsan över vattnet. De överbefolkade drabbas naturligtvis först. Det kommer att bli ett snabbt förlopp när drabbning kommer. Pengarna i sig betyder inget när de blir värdelösa och Anders Svensson kanske kan säga hej då till sina skulder

      Radera
    5. Anders får en flott kåk billigt. Men ingen mat bordet. Bilen står i trädgården och rostar sönder. Inga cykeldäck finns att köpa. Hoppas även det finns plats för ett potatisland för affärerna har stängt. Grannen kanske hade bättre ställt och kapital tillgängligt och kunde dra utomlands så att den trädgården också kan användas för potatisodling.

      Radera
  2. Rb´s QE har inte sänkt räntorna. Om man hävdar att de skulle varit än högre om inte den internationella marknaden höjt räntorna(sålt av obligationer)faller lite på sitt eget grepp eftersom vi inte kan värdera effekten. Vi vet även att långräntorna stiger vid QE initialt. Detta för att det genast uppstår(kan uppstå) ett säljtryck där innehavare kan sälja stora kvantiteter utan att priserna faller för mycket, dvs cb köper(Kina bytte löptider tack vare FED´s QE). Vid varje FED-QE steg långräntorna under en tid innan de föll(tillsammans med de internationella räntorna). När Rb påbörjade QE i februari föll räntorna(Europa o USA) och bottnade under maj varefter de stigit i samma takt(% mer i Tyskland än i Sverige och % mer i Sverige än i USA).

    QE har främst handlat om valutakursen mot euro. QE har även varit ett vapen mot att långräntorna blivit negativa i Tyskland. Risken att de skulle stiga var uppenbar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fasiken, jag skulle behöva läsa på det här för att hänga med fullt ut. Det är ett bra inlägg, men (inte menat som taskig kritik) jag tror få läser den och än färre begriper den, vilket är nog bara tragiskt med tanke på effekterna och storleken.
      Men om jag förstår rätt så kan det tänkas att för varje givet lån så krävs det kanske ett minimum av värdestegring för att det skall vara lönt att bryta kontraktet och sälja. Oavsett bakomliggande orsak.
      Vilket betyder att hela systemet och marknaden (som väntat) funkar mer eller mindre smärtfritt bara när det pekar uppåt med någon specifik hastighet? Lite som att ett gummiband som kan fortsätta dras ut utan dra tillbaka så länge hastigheten/kraften bibehålls
      Om så, kan det vara då så att endast de med en specifik "ålder" på sin bostadskarriär gynnas?
      Undrar om det innebär att en hel del nya bostadsområden och annat som byggs inte haft den tilltänkta effekten fullt ut med att locka sin "målgrupp" för att de som varit målgruppen helt enkelt varit lite inlåsta.
      Tack Anders Svensson för gästinlägget!

      Radera
    2. Jag kanske ska tillägga att med "initialt" menar jag en längre tid typ 2-3 månader efter QE startat. Vid annonseringen av QE brukar den omedelbara reaktionen vara en räntenedgång under någon vecka eller så(som jag minns ränte-utvecklingen i USA under de 3 programmen.

      Radera
  3. Det är så vitt jag vet fullt tillåtet att skriva ett äktenskapsförord eller samboavtal som säger att den som tar initiativet till att avsluta äktenskapet/förhållandet också får ta merkostnaderna för brutna lån.

    Ekonomisk prepp är också prepp. Kanske ett tänk att utvidga rörelsen med nu när när vanlig zombieapokalypsprepp har blivit mainstream...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mjo, men det skulle vara uppåt väggarna "guilt-tripping".

      Radera
  4. Berör få, idag har nästan alla rörliga bolån (3 månader). Tips, har du marginaler så sluta leka ränteproffs i ett försök att hitta toppar och bottnar och ta istället allt på rörligt.

    SvaraRadera
  5. Jag tänker inte lämna mitt hus förrän jag blir utburen med fötterna först. Finns det då något skäl att inte binda räntan i dag?

    SvaraRadera
  6. Glöm inte att åtskilliga upplåningsprogram från bolåne-instituten är finansierade med euro. Visserligen finns säkert hedgar med nettokostnader men det är inte svårt att gissa att banken tjänat en del. Då större delen(80%) av BLT-lånen är rörliga men matchade av lång upplåning måste denna löptidsskillnad(kostnad) hanteras. Antingen placerar banken upplånade långa pengar(>20%) i marknaden med mindre genomsnittliga förluster(spread) eller så kan man ta större placeringsrisk varefter man lånar upp kort för resterande <80% rörliga bolån(vilket är svårt mht till säkerhetshantering och administration). I det andra fallet används t.ex swap-avtal för att hantera skillnader i löptid mellan upplåning och utlåning(Enligt bank-ÅR för 2014 verkar upplåningen fortfarande bestå av långa löptider, det mesta mellan 3-5 år). Men klart är ivf att en stor del av finansieringen finns i utländsk valuta(euro). Banken förklarar inte hur löptids-skillnader hanteras via swap-avtal.

    //Vad tror ni händer när euron kraschar och upplöses? Vem har man då lånat av? Jo, förmodligen anpassas då lånen efter eurons beståndsdelar mätt i BNP där Tyskland står för dryga 35% eller så. En ny D-mark kommer inte att kunna hedgas förrän dag 1 då den tämligen säkert startat från det dubbla mot dagens eur/usd-kurs. I bästa fall utvecklar bankerna ett nytt derivat-instrument för att försöka hantera risker vi en euro-upplösning//

    Ja, instituten kan köpa tillbaka upplånings-program men i vilken omfattning det skett mot kort finansiering eller bara för att ersättas är svårt att säga. Kunden får trots allt alltid betala men banken är skyldig att redovisa ränteskillnads-ersättningens grunder. Görs inte detta fullt ut? Därutöver finns det väl regler över hur återköp får ske mht till likviditets-effekter m.m? Jag tror att aktieåterköp behandlas annorlunda då de är likvärdiga ur marknadssynpunkt.

    Det vore intressant om du kunde presentera en analys av t.ex SBAB´s(eller din banks) finansiella utveckling och dess debt/funding-strukturer över tiden. Finns det krav från t.ex FI hur konsumenten ska få info?

    Jag anser att det inte är QE som främst påverkar ditt lån(bankens lån) utan kapitalägarnas behov att yield kontra risk(som drivit ner räntorna i USA även efter avslutad QE) som nu ser ut att kunna vändas i allmän ränteuppgång istället för nedgång på långa sidan(utom vid börskrash eller ny konjunkturnedgång) oavsett QE. Men visst har QE en inte oaktad psykologisk effekt. Men bankerna har själva utan QE(före 2015) handlat ner räntorna pga disinflation och pga den låga styrräntan(arbitrage-vinster minskar), inte QE per se. Rb sänkning av den korta räntan fick större effekt på den långa räntan i förra veckan t.ex.

    Oavsett det jag anfört så var det en intressant analys av Svensson. Kravet från FI m.fl. att bankerna ska börja redovisa sin finansieringskostnad har väl börjat gälla nu, eller? Frågan är hur de vill definiera handelsvinster på egna obligationer. I övrigt går det inte att analysera kostnaderna för t.ex swap-avtal men eftersom man vill påverka flödet till kort(<80%) för att betala långt(>20%) så uppstår en differens motsvarande räntan. Vad som händer är att motparten vid swap-avtal betalar banken korta pengar till rörliga bolån(t.ex 80%) medan de får långa pengar från bankens upplånings-program. Motparten betalar i regel banken räntor vid kupongförfall på obligationslånen som kan tänkas nettas mot de korta lånens ränta. Går de långa räntorna ner vinner normalt banken i swap-avtalet medan vid uppgång vinner motparten. Banken vid räntenedgång låna upp nya långa program billigare för att betala obligations-lånens förfall. Swap-avtal kan villkoras på en mängd sätt men allmänt sett kan man handla ränteswapar på en standardiserad marknad. I praktiken sker det bara ett likviditetsflöde i räntor och inte i hela lånebeloppen.

    Man skulle kunna säga att bankens återköp av egna obligationer i grova drag kan jämföras med nämnda swap-avtal.

    Statslåneräntan är en administrativt bestämd ränta som baseras på historiska data där räntesatsen gäller ett år framåt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det som A Svensson antyder att bankerna kräver kunderna på en ränteskillnads-ersättning som är ogrundad så förstår inte jag varför FI inte tas i örat av sin huvudman staten, dvs Magdalena A. Har hon och hennes mannar ingen koll? Vore inte förata gången isf.

      Radera
  7. Är det inte uppenbart att den s.k ränteskillnadsersättningen är baserad på diskonterade skillnader i räntan idag och din ränta värderad från ränteändringsdagen enligt avtalet. Man antar förenklat att långivarens ursprungliga kostnad för ditt lån var din låneränta minus 1% och att den är konstant under löptiden. Skit detsamma hur den verkliga kostnaden för banken påverkats av deras debt-management.

    Lagen är vad den är så en ändring måste drivas politiskt. Upp till kamp mot låneförtryckarna :)


    ps! Såg att du antagligen av misstag skrev statslåneränta när du säkert menade bostadsobligations-ränta.

    SvaraRadera
  8. "QE gör det dyrare att lösa bundna lån"
    Sjunker ränta så blir boendet billigare, ränteskillnadsersättningen kommer för att boendet räntan är billigare.
    Det blir inte dyrare, man får bara betala lite ocker till bankerna, dom tar en del av vinsten man gör på lägre ränta.

    Inlägget är nog skrivet av en bankman som inte vill se QE för dom pengarna trycker inte banken.
    Stoppas QE så måste vi låna banken sedelpressade pengar.


    SvaraRadera
  9. Bankerna tänker förstöra våra ekonomier helt medvetet dom borde kunna så mycket nationalekonomi att dom vet att man i en djup kris måste trycka pengar.
    Bankerna förstör våra ekonomier bara för att ingen ska fatta att en riksbank kan trycka pengar och ge pengarna till staten.
    Banker vill inte ha en fungerande ekonomi dom vill bara vara en ren sedelpressnings maskin.

    Detta är bankerna rädda för.
    http://positivemoney.org/


    SvaraRadera
  10. Nationalekonomi är inte en vetenskap alt är påhittat av bankfolk för att maximera bankernas vinster, att deras modell inte fungerar och har uppenbara fel skiter alla i för modellen är lönsam och blir det en kris så tvingar dom staten att ta över skulder.

    Pengar kan skapas på flera sätt men banker har över vår demokrati tvingat på oss att dom ska vara den som tillverkar pengarna.
    Pengar kan tillverkas av en riksbank och lånas ut till banker, banker kan tillverka pengar och låna ut, riksbanken kan tillverka pengar och ge dom till staten, staten kan tillverka pengar själv.
    Sen har vi Bitcoins terrorister som trycker pengar i källaren vilket är högförräderi.
    Hur pengar tillverkas har bestämts av banker utan demokratisk debatt.
    Vi lever i bankernas diktatur dom har tvingat på oss en modell som inte fungerar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Sen har vi Bitcoins terrorister som trycker pengar i källaren vilket är högförräderi."

      Konkurrens är väl bra? Varför ska inte konkurrens råda när det gäller handelsvaran valuta och konkurrens råda när det gäller handelsvaran potatis? Varför ska stater vara de enda utgivarna av en typ av handelsvara? Varför har jag en medeltida-lik plikt mot statliga handelsvaror som gör mig till högförrädare om jag inte hedrar dem? Kommer denna plikt från mitt medgivande av mig i ett avtal? Varför ska folk i ett fritt land inte få välja vilken handelsvara de använder och accepterar?

      Sen tycker jag att du borde börja med Bitcoin. Du skulle kunna lära dig hur ekonomi fungerar. Sen tillverkas inte bitcoins i källaren längre, om inte din källare ser ut så här.

      Radera
    2. Har bara med en sak att göra:

      Kontroll&Beskattning

      Radera
    3. Så ren överlevnadsinstinkt för parasiten staten.

      Radera
  11. Ränteskillnadsersättning beräknas sedan mer än ett år tillbaka (för lån bundna efter, eller utbetalda efter, 1 juli 2014) med bostadsobligationer som grund för jämförelseräntan, ej statsobligationer. Se tex: http://www.konsumenternas.se/lana/olika-lan/om-bolan/sa-fungerar-ett-lan/ranteskillnadsersattning

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...