Socialdemokraterna klubbade på sin kongress att man ska vittja AP-fonderna för att bygga en halv miljon bostäder mellan åren 2020 - 2030. Tanken är att pensionsfonderna ska bygga och äga hyresfastigheter, men vad som händer med de allmänna pensionerna vid en fastighetskrasch lämnas som en övning åt någon utanför den socialdemokratiska partikongressen.

Man vill nu lansera ett halvmiljonprogram, där det ska byggas 45 000 bostäder om året 2020 - 2030 (11 * 45 000=495 000). Någon lösning på tillgången till bostäder just nu föreligger alltså inte, utan det här ska ske från år 2020 och framåt.
Bostadsbyggande Backaplan Göteborg.

Pengarna ska komma från pensionsbufferten AP-fonderna, en kär källa för socialdemokraterna att plundra i stolt Göran Persson-tradition. Dock blir förstås hyresrätterna tillgångar i AP-fondernas balansräkningar, men vid en ny fastighetskrasch kommer alltså fondernas värde snabbt minska och med det kommer även pensionerna sänkas. Allt stiger inte till himlen, som bekant.

Dock innebär hyresrätter en stabil avkastning, men frågan är om AP-fonderna är rätt part att bygga 495 000 bostäder? Man måste också bygga dessa hyresrätter på rätt plats. Demografiska skiften kan göra att man istället, likt för miljonprogrammet på många mindre orter, blir stående med ett överskott av bostäder, som istället måste rivas när de blir för dyra att hålla tomma. Kommunala bostadsbolag och tillhörande kommuner krisade på 90-talet även i storstadsområdena, t ex Stenungsund, mycket på grund av tomma hyresrätter.

Dessutom är AP-fonderna fristående myndigheter, med ett uppdrag att förvalta pensionspengarna på bästa sätt. Det finns inget som säger att de kommer anse att bygga hyresrätter är på bästa sätt.

Till en tidning påtalar HSB Persson själv det orimliga i förslaget, och att det inte finns ledig kapacitet på byggmarknaden för halvmiljonprogrammet. Det enda ett socialistiskt diktat om 45 000 bostäder per år skulle innebära är att priserna på byggande skjuter i höjden, dvs det blir en mycket dålig affär för AP-fonderna och 60-talisterna har därmed sänkta pensioner att se fram emot när de börjar gå i pension från 2025 och framåt. Vi 70-talister och yngre visste ju redan att vi inte skulle få någon pension, så inget nytt för oss.

Beskedet är dock tydligt. Man ska inte dra igång något byggande förrän tidigast om fem år. Man kan också vara säker på att alla socialistiska diktat kommer leda till obalanser, bubblor och efterföljande krascher.

Skicka en kommentar Blogger

  1. Hyran kommer till stor del betalas med någon form av bidrag så för statsapparaten som helhet är nog förtjänsten tveksam.

    SvaraRadera
  2. Nja, inte riktigt så. Detta är istället en återgång till taktiken från 50- och 60-talet. När ATF lanserades så såldes det in som ett pensionssystem, vilket det givetvis också var, men i första hand var det ett sätt att finansiera miljonprogrammet. Direktiven för att placera ATP-pengarna innebar att man i stort sett endast kunde köpa bostadsobligationer.
    Nu blir det samma sak igen. Dvs inte något direkt ägande av fastigheter utan för pensionspengarna köper man obligationer som ges ut av de kommunala fastighetsbolagen. Det borde förstås minska risken för att pensionärena får sänkt pension då sådana obligationer kan ses som rätt riskfria.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Går inte att jämför 50-60 talet med nu talet.

      Radera
  3. När inte den förbannade marknaden kan räkna hem bostadsbyggen i sina Excel-kalkyler, så ska kollektiva pengar offras istället. Oftast är det skattemedel, denna gång är det pensionärernas buffertkapital. Jag har ett bättre förslag: för varje hundralapp som fackföreningarna lägger på dessa lukrativa bostadsbyggen så kan staten lägga 25 spänn. På så vis stärker man ju strejkkassorna och stärker facket generellt sett (eftersom byggande är så hi-i-i-mla lönsamt...).

    SvaraRadera
  4. Fort men fel - ATP ska det vara och inte ATF.

    SvaraRadera
  5. Vad kan avkastningen för hyreshus tänkas bli om man är intresserad och vilken risk innebär det?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad tror du att du kan ta i hyra för personer som har ca 7-8000 kr i månaden (netto)? (verkar vara normal inkomst för "de osynliga") Säg 4000, kanske kan klämma 6000. Vad kostar det att bygga en lägenhet? Det enda som skulle fungera med lönsamhet är att upprätta trailer parks.

      Radera
    2. Litet exempel: Byggkostnad 30000 SEK/kvm, rimlig avkastning 10% i dagens läge dvs 3000 SEK/kvm och år, kallhyran blir då för en lägenhet på 70 kvm 17500 SEK/månad.
      Kanske därför man inte bygger en massa nytt.

      Radera
    3. Är 10% en rimlig avkastning på bostadsobligationer "nu för tiden"?

      Vad är alternativen? (Väldigt låg risk)

      Statsobligationerna ger väl någon procent i avkastning.

      Sen är det staten vi pratar om. De kan ju hux flux införa specialavdrag på avkastningen om de känner för det.

      Radera
    4. 10% är ju en bisarrt hög siffra för denna typ av obligationer. Vid 5% avkastningskrav blir ju då hyran betydligt mer rimliga 8750 kr/månad.

      Direktavkastningen på bostadsfastigheter ligger ju långt under 10%. Skulle gissa på 3-6% beroende på region.

      Radera
    5. Jag tror vi har lite för höga förväntningar.

      Sänker man förväntningarna lite kan det bli ett uppsving för flat-pack hus, där IKEA redan har flat-pack shelters, och andra har mer avancerade byggsatser som kan knäppas ihop utan större förkunskaper på någon vecka, vilket även skulle kunna skapa arbetstillfällen för lågutbildade. Sen finns förstås även stapelbara conatinermoduler för flervåningshus.

      Radera
    6. @Lars Sundberg: men med 2% i avkastning så blir hyran bara 3500... Och 4% avkastning 7000... 4% avkastning verkar inte alls dumt med tanke på hur allt annat står still. Det verkar inte alls vara så dålig affär. TILLKOMMER gör dock avskrivningarna... 70 kvm = 2,1 milj. Rak avskrivning 30 år = +5800 kr/månad. Avkastningskrav + avskrivning => hyra 9300 (med låg avkastning) eller 12,800 kr/månad. Vilket är väl ganska exakt vad en nybyggd 70 kvm kostar i dag. (Och vilket inga som tillhör underklassen har råd att betala.) Värden brukar kräva inkomst 3 ggr hyran, dvs mellan 30 och 36,000 i månaden. Vilket väl endast 30-40% av befolkningen tjänar. Marknaden kan m.a.o. inte tillfredsställa behovet hos dem som efterfrågar lägenheter för 4000 kr/månad. Iaf inte om vi inte tillåter uppförande av slumkvarter med utedass och vattenpump på gården.

      Radera
    7. Undrar hur man lägger in kostnaden för all infrastruktur i kalkylen; vägar, energiförsörjning, kollektivtrafik, avloppsnät, dagvatten, ålderdomshem,skolor, sjukhus, vårdcentraler, kyrkogårdar, moskeer(?) m.m.
      Tur vi har en kompetent och engagerad bostadsminister.

      Radera
    8. Haha 10% avkastning.. då skulle ju alla fonder köra med den. Vem vill inte ha stabila 10% som tuggar på år efter år. Är ju bättre än de flesta duktiga förvaltare klarar på lång sikt i detta ränteklimat.

      Radera
    9. Litet missförstånd, glömde att påpeka, att 10 % är brutto, sen har man kostnader för fasthetsunderhåll, sophämtning vatten avlopp samt räntor.
      Tittar man på priser på fastigheter i städerna så är det inga 10% utan snarare 4%.
      Givetvis är 30000SEK/m2 lågt räknat för att bygga i våra städer.

      Radera
  6. andra människors pengar brukar sällan hanteras förståndigt.

    SvaraRadera
  7. Jaaaa herregud, det här kommer aldrig sluta lyckligt. Jag har sedan länge misstrott pensionssystemet. Anser att pågående försämringar i systemet gör att när det är min tur bara är kaffepengar som man kommer få utbetalt.
    Därför försöka bygga upp egna buffertar. Med risk att staten ( S, MP, V) kommer att konfiskera dem.
    När de är färdiga med de här vansinnet så kommer anställda på pensionsmyndigheten sitta utanför butiker landet runt och tigga för att fylla upp ett söndertrasat och felinvesterat system.
    I Sverige behöver vi inte ha omvärdsfienden. Det räcker med svenska politiker.

    SvaraRadera
  8. Helt klart att staten måste agera för att öka utbudet på bostadsmarknaden, men detta är knappast rätt sätt. Till skillnad från 60 och 70-talen är det inte brist på kapital idag. Istället är det regleringar, byggkostnader och marktillgång som är flaskhalsarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Dvs kommunpolitiker som drömmer om att bli riksdagsmän är det verkliga problemet?

      Radera
    2. Dvs kommunpolitiker som drömmer om att bli riksdagsmän är det verkliga problemet?

      Radera
  9. Det bästa skulle vara att slopa eller minska reavinstskatten på bostadsfastigheter, då skulle många äldre sälja sina hus och flytta till mindre bostäder och barnfamiljerna skulle kunna flytta in i villorna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu föreslog en utredning just det, kombinerat med kraftigt höjd fastighetsskatt, som skulle driva bort de äldre från sina hus.

      Radera
    2. Har funderat på för- och nackdelar på att ersätta (helt eller delvis) kapitalvinstskatt vid försäljning av fastigheter med ökning av stämpelskatten som finns vid köp av fastigheter.
      Nån mer som har det?

      Radera
  10. Om fem år har dom ju förlorat valet, då kan man ju kasta hela idén i papperskorgen redan nu. Den ende som blir glad av detta är en och annan kommunalpamp som vill bygga fräsiga monument över sig själva (1 miljard för en konserthus, Ilmar? Verkligen?) samt ekonomiavdelningarna på byggbolagen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tänkte samma tanke för en gångs skull. ;) Socialdemokraternas förslag har potential att bli ett massivt ekonomiskt stöd till kommunerna. Valfri kommunpamp: "Jaha staten har bestämt sig för att påbörja bygget av X tusental lägenheter i min kommun de närmaste åren. Perfekt! Dags att höja priserna för tomter, bygglov mm med en 300% och finansiering av mitt fräsiga monument är biff."

      Radera
  11. Prisregleringar av bostäder är den uppenbara politiska lösningen! Om man förbjuder försäljning av bostad till lägre än taxeringsvärdet så är ju en bostadskrasch omöjlig. Dessutom blir fastighetsskatten en trygg och orörlig skattebas som det blir fritt fram att höja utan att riskera den finansiella stabiliteten. Bostadsägarna slipper utsättas för osolidarisk konkurrens från andra bostadsägare.

    Att de överhuvudtaget inte kommer att kunna sälja sin bostad, är en annan sak, som säkert också kan lösas genom statliga planekonomiska förbud mot rationella verklighetsanpassade beslut. Två bostadsägare skulle t.ex. skulle kunna tillåtas byta bostäder med varandra i särskilt ömmande fall om ingen mellanskillnad betalas, och om därmed bådas reavinstskatt på mellanskillnaden mellan inköpsvärde och aktuellt taxeringsvärde, samt räntan på den, därmed realiseras till betalning. Särskilt borgarna måste tilltalas väldigt starkt av denna typ av politik, av deras ideologi och genomförda regeringspolitik att döma.

    SvaraRadera
  12. Gjorde en liten sammanställning på bostadskostnadspriser under de senaste 50-åren.
    http://breakingbucks.blogspot.se/2015/04/byggkostnader-forandring.html
    Byggpriserna följer inflation + 4 procent ungefär. Gick faktiskt inte upp mer "än vanligt" i förhållande till inflationen under förra miljonprogram-eran.

    SvaraRadera

 
Top