2015-06-22 20:02

Rörlig bolåneränta var lägre 2009 - 2010 - ändå var priserna lägre

Den rörliga bolåneräntan, Swedbanks 3-månadersränta, var lägre under 2009 - 2010 än nu. Ändå är BLT idag beredda att betala (=skuldsätta sig) det dubbla priset för en lägenhet idag och förnekar existensen av en bostadsbubbla. Slutsatsen är att bostadspriserna kan halveras trots ännu lägre räntor än idag.

Valueguards kvalitetsjusterade lägenhetsprisindex för Stockholm låg på ca 130 vid årsskiftet 2008 - 2009. Idag ligger index nästan dubbelt så högt på ca 256. En lägenhet av motsvarande kvalitet kostar alltså dubbelt så mycket idag.

Ändå var den rörliga 3-månaders bolåneränta som de flesta väljer lägre 2009 - 2010. Swedbank erbjuder nu 1.97%, men som lägst låg 3-månadersräntan på 1.55% i december 2009, och häll sig lägre än 1.97% fram till juli 2010.
Swedbank bolåneräntor 2008-10-06 - 2015-06-22
Förvisso var de fasta räntorna högre under den tidigare perioden, men rörlig ränta är vanligast. Nu har de längre räntorna vänt upp den senaste veckan, vilket mycket väl kan vara Greklandsbrus och för tidigt att säga något mer långsiktigt om.

Poängen är dock att vi trots låga räntor kan se betydligt lägre bostadspriser än idag. Priserna i Stockholm kan exempelvis i princip1. halveras, trots ännu lägre räntor. Avgörande är istället konjunkturen, arbetslösheten och framtidstron.

Oavsett låga räntor kan vi alltså få se en krasch i bostadspriserna om den övriga ekonomin av en eller annan anledning går åt skogen. Värt att minnas är att bostadspriserna föll under 2009, trots låga räntor.

För övrigt gjorde den som band sin ränta på två år mot slutet av 2010 en bra affär. Dock är tidperioderna där man tjänar på att binda räntan alltid väldigt korta och i princip omöjliga att pricka in. Rörlig ränta är i princip alltid bäst, om man inte har turen eller skickligheten att binda på rätt tidsintervall rätt vecka eller månad, och i princip endast vid ett tillfälle per räntecykel. Kort sagt kan man aldrig förvänta sig att binda rätt.

1. I princip behöver justeras några procent för löneökningar och KPI-inflationen sedan 2009. Men alla utom kalenderbitare förstod redan det utan att det behövde påtalas.

19 kommentarer:

  1. På tal om bostäder. För samma pris som en 2a i Stockholm kan du få denna ödmjuka herrgård utanför Örebro.

    http://www.hemnet.se/bostad/gard-21rum-vedevag-lindesbergs-kommun-vedevags-herrgard,-hallencreutz-vag-1-7620215

    http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-2rum-ostermalm-stockholms-kommun-karlavagen-52,-6-tr-7641895

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns ingen normal som vill bo i den herrgården. Det spökar där.

      Radera
    2. Finns ingen normal som vill bo i den herrgården. Det spökar där.

      Radera
    3. Borde inte det snarare kunna öka värdet på herrgården? Det är ju en helt unik feature som dessutom innebär en viss proveniens.

      Radera
  2. Visst, det är förmodligen en bubbla men det finns inga tecken på att trenden har vänt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Riktigt. Det första "tecknet" är att du inte kan ta ut det som du trodde var "dina pengar" från bankens insättningskonto, och att det som du trodde var dina pensionsbesparingar i någon fond, plötsligt inte längre finns. Samma eftermiddag som alla banker går i konkurs samtidigt. Igen. "Trenden" vänder plötsligt, vilket du kommer att uppfatta efteråt.

      Radera
  3. Att priserna skulle ha dubblerats sen 09/10 tror jag inte på trots statistiken. Det stämmer inte överens med några anekdoter jag hört eller hemnetbevakningar jag haft. Kanske är annorlunda i resten av landet där de kanske har ökat från "en mycket låg nivå".

    SvaraRadera
    Svar
    1. Med "resten av landet" menar jag förstås allt utom Tokholm.

      Radera
    2. http://dataservice.valueguard.se/ExcelServlet/hoxIndex/index

      GBG 131 vs 268
      MLM 136 vs 186
      SWE 133 vs 257

      Viktar vi det för population (stor-sthlm/-gbg/-mlm) så bör resten av Sverige ligga kring 264 i index.

      Radera
    3. http://i.imgur.com/tNCy14A.png

      Radera
    4. Finns ju också mycket statistik på http://www.maklarstatistik.se/ . Inte lika justerat som hox-index. Men där kan man tydligt se att det finns många kommuner som har sprungit iväg ordentligt, speciellt universitetsstäderna.

      Kan det vara så att det låga ränteläget och naiva (föräldrar) studenter har drivit upp priserna få ettor i studentstäderna under denna boom av 19 och 20-åringar vi haft på senaste?
      Priserna på ettorna har sedan spillt över till resten av marknaden.

      Om ni tycker att sthlm ökat mycket i pris, smaka då på den här:
      http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/kommun.aspx?Main=Lule%C3%A5&LK=2580&Months=99&Extra1=8888&Extra2=8888&Typ=Boratter&Ant=178

      Radera
    5. Med lågt ränteläge och konkurrens om objekten närmar sig priserna något "acceptabelt" värde. Processen kommer förstås att fortgå så länge det finns en möjlighet för bankerna att tjäna pengar till en rimlig risk, och det finns personer som är villiga att konkurrera om objekten.

      Proppen gick väl helt ur ur när bankerna släppte på ammorteringskravet, eller återbetalning inom 40 år eller så. En snilleblixt som med ens startade en process där pengar i en massiv skala flyttas från folket till bankernas ägare. En process som inte är reversibel utan betydande lidande.

      Ur en teknisk synvinkel kan man se det som en krets med två positiva återkopplingar. Antingen hamnar det i ett stabilt ändläge, eller så börjar det hela självsvänga.

      I det stabila ändläget kommer kunderna med tiden när inte pengarna räcker till att konkurrera med hur små lägenheter de är villiga att bo i och leva på nudlar, medan banken skrattar hela vägen till banken, och byggbranschen ivrigt påhejad av medkännande politiker bygger smått och billigt.

      I självsvängningsvarianten, blir alla olyckliga, men mest skattebetalarna som måste betala rädda bankerna. Speciellt om det är samma skattebetalare som gett bort sina pengar till bankerna.

      Och naturligtvis är det våra folkvalda som bär skulden för att ha låtit denna situation uppkomma.

      "Saliga är de saktmodiga, ty de skola besitta världen" - Matteus 5:5

      Och tolkar man ordet saktmodig som efterbliven så visar ju bibeln på en del profetiska kvalitéer. Kanske det är dags att börja be på allvar nu. Och vem vet, om vi bara tror nog mycket så kanske Grekland kommer och bailar ut oss med rubel när moder Sveas bråckstrumpor spricker.

      Radera
    6. Vore intressant att se hur mycket pengar befolkningen har varit beredda att göda bankerna med historiskt varje år. Snittränta*snittbelåning. Jag misstänker att folk vill betala allt mer till banken för tjänsten att ta över pantbreven för husen.

      Radera
  4. För en korrekt uppfattning bör man vikta antalet objekt efter antalet potentiella köpare (t.ex. Personer över 25). Tillgång och efterfrågan... Ökande befolkning borde ha påverkan!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Där tillgång och efterfrågan möts, sätts priset. Sedan eftersom det är kvalitetsjusterat så antar jag att det betyder att de jämför liknande objekt och på det sättet skapar ett index. Menar du annars att man skulle vikta börsindex efter hur stor volym bolagen handlas med?

      Radera
  5. Någon större mängd BLT blir det nog inte, utan många blir PST, pensionssparartorskar. Bland annat världens rikaste land kommer naturligtvis inte att betala tillbaka några lån. Pengarna måste istället flöda tills de blir värdelösa och det är inget att sura för. En PST får vara nöjd ändå.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis så är det. När skulder skrivs av, så är det pensionssparanden som skrivs av. Det är andras pengar bara för mellanhanden politikern, inte för spararen=låntagaren=torsken.

      Radera
  6. Håller med i mångt och mycket med inlägget men har två kommentarer om räntorna!

    2010 var det få /ingen som trodde att räntorna skulle ligga så lågt som då under nånågolängre tid. Alla riksbanker talade om att det var temporärt och långa räntorna var 2010 mycket högre än dagens långa räntor.

    Det som sågs 2010 som en anomali är idag något som folk i en högre utsträckning tror kommer vara kvar ett tag.

    En sista kommentar vad gäller fast ränta är att det säger sig sjävt att med facit i hand har det lönat dig men rörlig ränta men det är ju bara för att räntan har gått ner i 20 års tid. Mer specifikt har räntan gått ner mer än vad alla räntekurvor indikerat.

    Nu när långräntorna är så låga och omgjorda räbteskillnadsersättning så skulle jag säga att det är en bra försäkring att ha fast ränta!

    Om nu priset på fastigheter åtminstone delvis påverkas av korta räntan är det ju dumt att ha alla ägg i samma korg med både korträntefinansiering och ligga lång fastigheter på samma gång.

    SvaraRadera
  7. Håller med i mångt och mycket med inlägget men har två kommentarer om räntorna!

    2010 var det få /ingen som trodde att räntorna skulle ligga så lågt som då under nånågolängre tid. Alla riksbanker talade om att det var temporärt och långa räntorna var 2010 mycket högre än dagens långa räntor.

    Det som sågs 2010 som en anomali är idag något som folk i en högre utsträckning tror kommer vara kvar ett tag.

    En sista kommentar vad gäller fast ränta är att det säger sig sjävt att med facit i hand har det lönat dig men rörlig ränta men det är ju bara för att räntan har gått ner i 20 års tid. Mer specifikt har räntan gått ner mer än vad alla räntekurvor indikerat.

    Nu när långräntorna är så låga och omgjorda räbteskillnadsersättning så skulle jag säga att det är en bra försäkring att ha fast ränta!

    Om nu priset på fastigheter åtminstone delvis påverkas av korta räntan är det ju dumt att ha alla ägg i samma korg med både korträntefinansiering och ligga lång fastigheter på samma gång.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...