2015-06-28 10:10

Okunnigt om boendekostnad hos SvD

Hos Schibsted/SvD skriver Johan Hellekant mycket okunnigt om boendekostnad för den som deltog, respektive inte deltog, i en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Han utesluter helt kapitalbindningskostnaden, flyttkostnader etc, som bostadsrättsägaren omfattas av, men också intäkten i form av värdestegring. Detta är symptomatiskt för den totala ekonomiska okunnighet som präglar den svenska bostadsmarknaden och den svenska bostadsbubblan.
"I dag är läget helt väsensskilt. Skälet är att boräntan har sjunkit till bara 1,6 procent för Caroline. Hennes sammanlagda boendekostnad för nettoränta efter avdrag samt föreningsavgift stannar på cirka 5 800 kronor per månad, vilket är cirka 1 800 kronor mindre än Eriks hyra."
Exemplet som deltog i ombildningen har faktiskt en månadskostnad för det bundna kapitalet. Man måste nämligen räkna på den alternativa intäkten av att sälja bostaden och få ränta på överskottet. Om kapitalet är 1 MSEK, och alternativ avkastning, t ex direktavkastning på börsen om 5%, skulle ge 50 000:- SEK i intäkt om året slår det med drygt 4000:- SEK i månaden som kostnad för bundet kapital.

Därtill ingår internt underhåll i hyresrätten, vilket det inte gör i bostadsrätten. Detta kostar över tiden mellan 500:- och 1000:- SEK i månaden för en bostadsrättsägare, vilket de flesta väljer att inte låtsas om för att kunna motivera att bo i en bostadsrätt. Bara där krymper kostnadsgapet med till 800:- SEK i månaden.

Sedan har bostadsrätten en flyttkostnad, i form av mäklararvode. Är lägenheten nu värd 5 MSEK och arvodet är 3% och bostadsrättsägaren bor där i tio år (i exemplet pratas det om att flytta) så är det 15 000:- SEK om året, eller 1 250:- SEK i månaden.

Men visst, prisökningen på bostadsrätten kompenseras, och ska slås ut på boendetiden och per månad. Men det förutsätter att priserna inte faller tillbaka.

Se tidigare artikel om när det är lönsammare att hyra eller köpa bostad.

Vad den ekonomiskt okunnige "bostadskarriäristen" måste fråga sig är om det är värt risken i att sitta i en bostadsrätt. Trots allt har man inte tjänat den där prisstegringen förrän man faktiskt sålt och flyttat till en kapitalbindningsfri hyresrätt. Till dess har man en allt större skatteskuld och en enorm kapitalkostnad i uteblivna kapitalinkomster på bundet kapital. Endast 1 800:- SEK i skillnad i boendekostnad när räntan är 1.6% är en enorm risk.

15 kommentarer:

  1. Du menar i ex. att köparens bundna kapital är 1 Mkr. Inte att det är överskottet vid en försäljning? Det är som du skriver en alternativintäkt på det "investerade" kapitalet.

    Reglerna för hur Brf sköter sin underhållsplan och finansiering(dvs avgifts-uttagen över tiden) måste på något sätt lagregleras. Styrelserna måste ha ett ansvar att inte låta framtida medlemmar betala för dagens medlemmar. Det är naturligtvis en ganska svår avvägning eftersom det inte är "brottsligt" att missköta sin ekonomi. Men det förutsätter att medlemmarna först fått rätt till viss information.

    Jag anser att de borde finnas ett krav på t.ex en 10-årsbesiktning av fastigheten mot en lagregerad plan. Det finns tydliga uppgifter över olika fastighets-delars livslängd vilka bör användas i en underhållsplan. En plan som varje ny medlem får och som uppdateras till övriga medlemmar vid större plan-ändringar. Till planen bifogas en långtidsbudget på minst 10 år som bör visa att avgiftsutvecklingen följer en linjär utveckling(inkl antagen bygg-inflation) för att täcka framtida åtgärder. För större underhållsåtgärder inom spannet 10-20 år bör komplettera budgeten så att ev. finansiella konsekvenser lätt kan identifieras. Långtidsbudgeten uppdateras varje år. Vitsen är att styrelserna ska ha uttalat ansvar att förse medlemmarna med så pass viktig information(gäller i aktiebolagslagen så varför inte här) att potentiella köpare snabbt får en inblick i fastighetens skick och ekonomiska konsekvenser. En årsredovisning ger bara en ögonblicksbild.

    Att lagstiftarna varit slöa på detta område är anmärkningsvärt när alla vet hur det funkar i verkligheten. Det är en form av bedrägeri att inte höja sparandet(avskrivningar/avgiftshöjningar) i takt med förslitning och hade det skett i företagsvärlden hade debatten varit helt annorlunda. Att sköta något dåligt behöver som sagt inte vara civilrättsligt brottsligt men en ansvarig styrelse borde under alla omständigheter tvingas att redovisa varför man inte planerar för kommande stora underskott. En brf-styrelse skulle under mina krav löpa risk för skadestånd under vissa omständigheter. Då är det som det ska!

    Debatten om progressiva avskrivningar visar hur låg rättssäkerheten är givet att vi har med amatörer att göra, dvs hushåll och inte proffs.

    SvaraRadera
  2. Det är även intressant hur belånad föreningen är, när räntorna stiger är det inte säkert att det går att höja hyrorna i motsvarande mån. Brf medlemmarna får då betala räntorna på sina egna lån och både sin samt hyresgästernas del av föreningens lån, kan bli rätt svettigt. Samtidigt lär marknadsvärdet på lägenheterna dyka så det går inte att flytta heller utan en fin restskuld.

    SvaraRadera
  3. Man kan nog räkna lite hur man vill där.
    I SVD jämförde de två som gjort olika val men som inte ändrat sitt boende.
    Då binder inte BR kapitalet som inte realiseras.
    Ej heller gör HR en förlust pga utebliven vinst om han i stället satsat på BR.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Struntprat. Om du har en vinst på 5 MSEK i din bostad, måste man se den uteblivna avkastningen på den vinsten som en kostnad. Skulle du sälja och hyra får du kanske 20 000:- SEK i månaden i inkomst som avkastning av kapital på de där 5 MSEK, och då kan du hyra en väldigt dyr lägenhet...

      Grundläggande ekonomi.

      Radera
    2. Det är väl som om flickan som gick på gatan skulle jämföra sin rörelse med undersköterskan och tycka att den senare var underbetald!

      Man har ingen vinst om man väljer att behålla lgh.
      Man kan inte sälja det man vill behålla!
      Med ditt resonemang gör flickan dessutom en förlust på 2-5% årligen, eftersom värdeökningen är större på lgh än på aktier.

      Radera
    3. Det blir alltid spännande de (få) gånger det framgår att kostnad och kapitalbindning inte är samma sak.

      Iaf, det är åtminstone rimligare att plocka alternativkostnad rakt av än att ignorera den helt. Ja, flickans kostnader ökar när värdet ökar givet att pengarna inte är placerade i alternativet med högst avkastning.

      Annars är det mest underhållande att du påstår att värdeökning generellt är större på lägenheter än aktier. Oerhört spännande.

      Radera
  4. Apropå okunniga idioter har AB:s kultursida idag en artikel om den lite bortglömda Ship to Gaza aktionen, ni vet den där turistbyrån som mot rundlig betalning skickar gamla kommunister till krigszoner.
    Israel har sagt att de definitivt inte tänker låta skorven Marianne nå Gaza. Enligt Ship to Gaza har Israel sagt att de ska "attackera" på tisdag. I vilket fall har de gjort klart att de inte kommer att kompromissa för att låta några debila lyxkommunister överlämna "medicinsk utrustning" - har de månne tagit med sig ett stetoskop? som alibipresent till palestinierna.
    Ship to Gaza säger vidare att Israel är en så oberäknelig stat så man kan inte veta vad som ska hända!
    Tror inte jag skulle åka med i en bil körd av dessa personer, en skylt med ett stup måste verifieras genom att köra över stupet och se om man verkligen ramlar ner.
    Undrar om de fattar att de faktisk kan råka illa ut? De verkar sitta så fast i sin kollektiva idioti att de innerst inne tror att inget illa kan hända.
    Avslutningen är episk, kan bara komma från svenskt bortskämt barn: "Det internationella stödet har rasat efter de senaste årens attacker och anfallskrig, men det har inte fått dem att ändra taktik. Inget säger att de ska plötsligt agera rationellt."
    <>
    "Det ligger i regeringens och UD:s intresse att se till att konvojen kommer fram. Stoppar Israel Ship to Gaza, hamnar de i direkt konflikt med Sverige."

    Well, har inte direkt hört regeringen stödja den här expeditionen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är väl bara att låta dom åka, precis som med de som vill strida för IS, så kan de stanna där!
      Kanske Israel ger dem de konsekvenser som behövs för att de ska sluta med sånt trams..
      Vi skulle lagt ihop pengar så att alla som ville kunde fått åka dit

      Radera
  5. Att räntan blev som den blev kanske inte är en black swan, men det är åtminstone en extrem avvikelse. Antagligen _utanför_ konfidensintervallet för prognoser bara 5-6 år tillbaka.

    Det är det mest förbluffande med dem som tycker att situationen är lugn för att räntan rimligen inte går upp på 10 år. Wtf, att räntan blev så låg är ju en mycket _tydligare_ avvikelse än vad de påstår inte kommer inträffa. Det kan hända om händelsen passar herrn eller vadå?

    SvaraRadera
  6. Jomen journalisternas artiklar är ju inte skrivna för att upplysa folk, utan mer för att journalisternas egna bostadsrätter inte ska sjunka i pris. Då går det inte att skriva om alla möjliga mer eller mindre dolda kostnader eller risker. För att inte tala om diverse krångel man slipper som hyresgäst, städdagar t.ex.

    SvaraRadera
  7. Man kan diskutera vilken av boende-typerna som är prisledande. För ett kort tag sedan diskuterade jag i polemik ett inlägg här på bloggen där det hävdades att hyresnivåerna satts efter bo-rätternas priser. Jag anser att det är oriktigt.

    Priserna på borätter är satta på en marknad av konsumenter där priserna baseras på disponibel inkomst, ränta, lånevillkor, läge, skick och framtida förväntningar om prisökningar. Köpbeslut fattas i princip helt utan avkastnings-kalkyl. Inte minst eftersom man är tvungen att bo någonstans.

    Priserna på hyresfastigheter baseras på ett antal ytterligare faktorer nämligen uthyrningsgrad och direktavkastning. Vi vet att fastighetsägare inte sällan väljer att sälja en fastighet för ombildning för att det erhållna priset kraftigt överstiger vad som kan förväntas erhållas vid en försäljning utan ombildning. Vi vet också att så är fallet då ombildningar alltid drar till sig spekulativa köpare. Det är inte ovanligt att fastigheter med eftersatt underhåll säljs för ombildning.

    För den enskilde br-köparen kan man tänka sig att en jmf görs mellan hyra och att köpa. Problemet är att det oftast saknas hyres-alternativ där man kan tänkas att bo varför en jmf i praktiken blir meningslös. Ändå används hyresnivån som jmf. Vi vet att det bara byggs hyresrätter där efterfrågan är stor. Hyrorna för nybyggnadsbeståndet på centralorter i bra läge är mycket högt och det är där jmf-priserna(/m2) sätts på marginalen. Glöm inte att br-priserna sätts utifrån köpstarka grupper och de bättre lägena centralt för att sedan "trickla nedåt genom inkomstskikten".

    En br-köpare bör ställa sig i fastighetsägarens(privatperson) skor för en mer neutralare jämförelse. Direktavkastningen har fallit till extremt låga nivåer pga den låga räntan. I många fall är den under låneräntan. Därmed finns det förmodligen förutsättningar för att aktörerna börjar bli alltmer försiktiga med att förvänta sig framtida prisstegringar. Frågan är då om hyrorna kan tvingas uppåt? I en helt fri hyresmarknad skulle det antagligen ske men jag anser att det inte finns samhällsekonomisk grund för detta inom en sluten storstadsmarknad.

    Frågan är då om br-köparna på marginalen utan större EK förväntar sig högre hyror och oförändrat låga räntor som motiv för att köpa på dagens nivåer?

    Jag anser att priserna på fastigheter är höga för att direktavkastningen tidigare lockat in köpare pga lägre alternativavkastning. Bo-rätterna har bara följt denna extrema värdering men inte nog med det. Huvuddelen av alla köpare har ingen aning mer än kunskapen att räkna på den egna kostnaden för att bo idag men inte imorgon. En privat fastighetsägare kan aldrig bli så kortsiktig.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Oavsett ska BR vara billigare per månad än HR, eftersom man tar en avsevärd ekonomisk risk. Även medräknat allt som SvD glömde.

      Radera
    2. Ja och som du också skriver pga alternativintäkten av kapitalbindning och internt underhåll. Till detta kan man lägga skillnader mellan underhållsbehov/arbete som saknar reserver(br) samt leder till direkta hyreshöjningar i hr(medges ofta fullt ut vid hyresförhandling). Nybyggda hr mot gamla br ökar även skillnaderna ifråga om underhåll. Den ekonomiska risken avspeglas även i tidshorisont men givetvis är "ägande" mot hyra en risk utifrån stora prisförändringar. Den latenta skatten och skillnader däri stör prissättningen. Märkligt att man tillåter en sådan regel. På aktiemarknaden fanns förr uppskov/lägre skatt vid längre innehav. På bo-marknaden tjatar man ständigt om att öka rörligheten istället. Hur tänker man??



      Marknaden är ju inte perfekt. Inte ens i närheten då bankerna bara gör värderingar utifrån genomsnittliga priser och kundens ekonomi. Banken kollar visserligen ofta en årsredovisning men där missar man mycket som jag nämnt ovan. Förväntade politiska beslut tillkommer samt om marknaden av olika skäl är orolig.




      Radera
  8. Rätt många människor baserar sina ekonomiska beslut i huvudsak på en sorts kassaflödesanalys enligt min erfarenhet, antagligen för att det är enkelt. Om något kostar mindre pengar ut per månad så är det, enligt detta synsätt, det billigare alternativet. På lång sikt är detta naturligtvis ingen särskilt bra metod, men varje månad ser det ut som att mer pengar blir över till allt det där andra man också vill konsumera. Man kan också notera att kassaflödesanalysen är en nödvändig första analys. Vi måste ju varje månad kunna betala våra räkningar.

    En alternativ metod är naturligtvis att uppskatta de långsiktiga effekterna av olika typer av investeringar, dvs alternativintäkterna. Då måste man ta hänsyn till t ex hur en investering på börsen av kapitalet kan förväntas växa i förhållande till hur bostadspriserna kommer att utvecklas under samma period. Detta är mer komplicerat än kassaflödesmetoden och kan förväntas flyga över huvudet på gemene man, tyvärr.

    Den mest kompletta metoden är väl att göra båda analyserna och även väga in andra aspekter, som t ex huruvida man egentligen vill samäga ett mångmiljonobjekt med en annan person, huruvida det alls går att få tag på en bra lägenhet att hyra i rätt område, osv osv.

    SvaraRadera
  9. Problemet är väl bara att få tag på en hyresrätt i Stockholm

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...