2015-06-16 13:37

Den som inte hoppar av förlorar på bostadsbubblan

Det finns de som tror att de tjänar pengar på bostadsbubblan. Men verkligheten är att endast den som hoppar av bostadsbubblan tjänar något, medan övriga bara tvingas till allt högre skuldsättning under sin boendekarriär, samtidigt som de får allt större latenta skatteskulder.

Saken är att bostädernas värderingar har stigit, inte deras värde. Bostäderna har inte blivit större, eller fått högre standard eller finare adress (dvs ger ett högre värde). Tvärt om har de antagligen blivit slitna och minskat i värde under uppvärderingen.

Låt oss ta ett exempel. Ingångslägenheten A på Södermalm kostade initialt 1 MSEK. Familjelägenheten B kostade initialt 2 MSEK. Initialt är en godtycklig fiktiv tidpunkt.

Hushållet (H) behöver efter en tid uppgradera till en större lägenhet, eftersom man fått barn och inte längre vill bo i en tvåa. Vad blir konsekvenserna av stigande bostadspriser? (Nedan ignoreras mäklaravgifter, lägenhet A kan ha sålts privat)

Fall 1: 50% uppgång i bostadspriserna

H satt och slog sig för bröstet att de minsann tjänat 500 000:- SEK på sin lägenhet, och fått betalt för att bo. De säljer nu lägenhet A, som är belånad till 75% av 1 MSEK, dvs 750 000:-, och köper lägenhet B. De får nu en latent skatteskuld på 0.22*500000=110 000:- SEK, dvs 7.3% av lägenhet A ägs nu i princip av staten. Eftersom de köper en större lägenhet slipper de dock betala skatten i det här skedet.

Lägenhet B har också stigit 50% i pris och kostar alltså 3 000 000:-. H behöver därmed öka sin skuldsättning från 850 000:- SEK till 3 000 000 - 250 000 - 500 000 = 2 250 000:- SEK plus den latenta skatteskulden om 110 000:- SEK för en total skuldsättning om 2 360 000:- SEK.

Man har fortfarande inte tjänat några pengar och har inte mer pengar på banken. Trots att bostaden stigit 50% i pris och man badar i pengar.

Fall 2: 0% uppgång i bostadspriserna
Bostäder i Malmö.

Bostadspriserna har inte rört sig alls. H säljer lägenhet A för 1 000 000:- SEK  och köper lägenhet B för 2 000 000:- SEK.

Hushållet får nu en total skuldsättning om 1 750 000:- SEK.

Ovanstående är alltså för samma värde, dvs lägenheten B, men stigande bostadspriser gör alltså att även den som ansåg sig tjänat pengar i själva verket är en förlorare, som tvingas skuldsätta sig allt högre vid flytt.

Det finns också ett fall tre, som lämnas som en övning till läsaren. Och det är fallande bostadspriser. Då får man betalt av staten för att flytta, i form av förlustavdrag. Man kan rent av flytta till en lägenhet med samma värde, rent av samma värdering, men ändå få pengar av staten vid fallande bostadspriser. T ex flytta till en annan identisk lägenhet i samma hus och få betalt för det.

Enda sättet att faktiskt tjäna på bostadsbubblan är att hoppa av den och flytta till en hyresrätt. Eller möjligen flytta långt bort från stan och köpa en billigare bostad. Men det hade man kunnat göra även om bostadspriserna inte stigit. 

Eftersom någon annan bolånetorsk måste köpa lägenheten av den som hoppar av bostadsbubblan minskas inte heller svenska folkets totala riskexponering. Det är i själva verket rätt tydligt ovan att de enda som faktiskt tjänar på skenande bostadspriser är bankerna och byggbolagen, vars kunder blir allt mer skuldsatta, utan att faktiskt få något i näven. Värdet på en lägenhet förblir det samma, en plats där din säng sover, skydd mot väder och vind och en plats att kalla hemma. Högre värdering ändrar inte detta.

37 kommentarer:

  1. Att köpa mindre på landet kan man förstås göra skuldfritt om man varit med i storstädernas hysteri.
    Jag att mycket pengar i uppvärdering faktiskt lagts på renoveringar, genomsnittliga standarden måste väl ha stigit?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Långsiktigt kommer en bostad att öka i pris med BNP+inflation, så det är i alla fall inte helt fel att äga sin bostad.

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  2. Fel. Jag ser dagligen exempel på folk som flyttar 50-60 minuter från Stockholm med 8-10 års värdestegringar i bagaget. De bor nu skuldfritt i fina villor i t ex Bålsta och Enköping. Ny bil med snåldiesel som drar 0.35 och ger god komfort under pendlandet. Häpp!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad är det du menar är fel? De du har som exempel är ju just sådana som "hoppat av". Sen råder ju en slags "en-för-en-förhållande" på bostadsmarkanden, så om man säljer en dyr bostad och köper en billigare så måste någon annan ha köpt den dyrare och den kollektiva skuldsättningen kvarstår.

      Radera
  3. Finns nog de som tjänar på skuldsättningen, i alla fall kortsiktigt. Folk i Sverige är ofta väldigt oförsiktiga med pengar. Det finns gott om pengar i samhället och det gynnar allt från frisörer till takläggare och andra företagsamma. Lånetillväxten är såklart en väldig stimulans och det är rätt sjukt att tänka på att trots denna enorma stimulans har vi ingen tillväxt i BNP per capita på många år som du Cornu uppmärksammat. Svenska ekonomin har haft stödhjul sedan millenieskiftet i form av enorm lånetillväxt från ca 1000 miljarder i lån till över 3000. En stor del av de pengarna är bortslösade eller har sannolikt hamnat i fickorna på de som sparar och äger mest. Kvar finns skulderna hos medelklassen samt renoverade dyra bostäder som de får öka belåningen på för att hjälpa sina barn att slåss om det bostadsbestånd som finns.

    SvaraRadera
  4. A house is shelter.

    It is not, repeat, it is not, repeat, it is not

    a financial asset!

    SvaraRadera
  5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  6. Jätebra att du äntligen har tagit till dig det ekonomiskt definierande konceptet "värde"! Tummen upp!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag trodde att det bara var marxister som använde sig av begreppet "värde".

      Radera
    2. @Lotta Trouble
      Hur använde sig marxister av begreppet värde???
      Har du aldrig hört talas om t.ex. företagsvärdering? Det är exakt samma sak som en moralisk värdering. En individ värderar sina ömsesidigt uteslutande handlingsalternativ och väljer det som är mest värdeskapande. Det som är bra, gott, det som skapar eller vidmakthåller liv. En ekonomi består bara av individers subjektiva värderingar.

      Radera
  7. väldigt komiskt att se hur indoktrinerade folk är när de tror att boendet "självklart" ökar i värde varje år, trots slitage och dylikt.

    Men att en bil sjunker i värde, trots uppgradering och service mm, ses som självklarhet. Boendet är lika mkt en kostnad som en bil är en kostnad.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man kan ju tycka att ett hus som är över hundra år skall vara betalt för länge sen! Men eftersom "någon" har bestämt att fastigheter skall vara föremål för spekulation så förblir de alltid obetalda och fordrar högre och högre avkastning vid ägandet! Det hade blivit samma sak med bilar om någon bestämt att de skall vara föremål för spekulation! Som på Kuba tex!

      Radera
    2. Kuba-liknelsen förstår jag inte. Det finns inget som hindrar import av bilar till Kuba (från t.ex. Asien), förutom att det är svårt att köpa en någorlunda ny bil om man tjänar motsvarande 20-30 dollar i månaden.

      I övrigt håller jag med dig. Gamla saker som det finns gott om borde inte vara dyra :)

      Radera
    3. Nja, jag tänkte närmast på de gamla lappade amerikanerna! De blir dyrare och dyrare. Moderna bilar är det inte så gott om av naturliga skäl!

      Radera
    4. Blir det inte dyrare pga att fler och fler medborgare får driva egna företag och därmed har mer pengar? Fortfarande inte så att man kan köpa en ny bil, givetvis, men om fler och fler tjänar mer pengar så är det ju naturligt att priset på begagnade bilar (och annat) stiger.

      De flesta lappade amerikanarna är verkligen skit, ingen instrumentpanel, helt kassa motorer osv :)

      Radera
    5. Nja, jag har varit där några gånger och de flesta bilarna (amerikanarna) ser inte ut som du beskriver! Dom är verkligen välvårdade och kostar skjortan! Det är inte svårt för samlarna att köpa in delar via vänner och bekanta i USA. Visst finns det rishögar också!
      Och det där med egna företag har inte skjutit fart riktigt än om man bortser från restauranger, men det kommer nog!

      Radera
    6. OK, våra erfarenheter skiljer sig. Alla amerikanere jag åkte i var jätterisiga när jag var där (för tre år sedan), tänk inga instrument i panelen, jätte-tattig strömbrytare för tändningen, provisorisk växelspak etc.

      Privata företagare hittar man bland annat på restauranger (paladares, inte statliga alltså), bland taxichaufförer och Casa Particulares. Speciellt hos de senare var det tydligt med klasskillnaderna då de hade datorer och platt-TV's i sina hem, och detta redan för flera år sedan. Finns massa fler yrken som får utövas av egen-företagarer och den privata sektorn står för nästan 25% av jobben nu, vilket är många jämfört med tidigare.

      Den privata sektorn växer helt enkelt, har skrivits mycket om det i media också. Känns inte som att det är konstigt att priset på begagnade bilar då går upp, och ännu värre på samlarobjekt, men de kan inte vara särskilt många med tanke på hur fattiga kubaner generellt är, då de statligt anställda (vilket är de absolut flesta) tjänar 20-30 USD / månad.

      Radera
    7. Jag bodde vid samtliga tillfällen på förstaklasshotell ute i Varadero så jag såg aldrig några risiga taxiobilar eller amerikanare över huvud taget! Så det ligger kanske nåt i vad du säger.

      Radera
    8. Haha OK, ja vi bodde hemma hos folk (casa particulares) i Havanna och Trinidad.

      Radera
    9. Ja det var ju skillnad! Då ger jag mej!

      Radera
  8. Fast vänner, när priserna krashar, tror ni verkligen att ni med skuldfria tillgångar som lätt realiseras slipper undan? Det bli engångsskatter, konfiskeringar etc etc om det blir för stora kreditförluster som staten måste hantera. Och skattehöjningar generellt. Man håller på att politisera styret av pensionssystemet bla ( en hel radda blogginlägg där...)

    Svensken kommer göra som greken , vägra acceptera väfärdsminskningar bortanför en viss nivå.

    SvaraRadera
  9. SVD har idag en liknande artikel.
    Vem vann på utförsäljningen av BR.
    Det var en hel rad av vinnare.
    Från Mäklaren till banken och staten.
    Men även den som idag säljer för tredubbla priset.

    Jag känner mig som en vinnare eftersom vår kåk är mer värdefull än när vi byggde.
    Men fastighetsskatten som tidigare utgick från aktuellt värde var en katastrof eftersom de inte insåg likviditetsproblemet. Många tyckte att vi skulle realisera och betala skatten, flera gjorde så!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Blev nyfiken så letade reda på länken: http://www.svd.se/de-har-tjanat-storkovan-pa-ombildningarna

      Det är ju bara om man ska helt sälja av eller ska "byta ner sig" som man tjänar på en prisökning. Planerar du att göra något av det? Om du planerar att byta upp dig eller till motsvarande så har du förlorat på prisökningen.

      Radera
    2. Oppti, din kåk är inte mer värdefull.

      Radera
    3. Ökar värdet så blir den mer värd.
      Mer värdefull.
      Kåken kunde bytas mot en villa förut nu kan den bytas mot två. Läget läget läget skapar värde!
      Värderingen sker dagligen mot andra objekt.

      Är det nåt jag missat?

      Radera
    4. Oppti, det låter väldigt märkligt att den innan var värd en motsvarande villa och nu är värd två motsvarande villor. Missar JAG något, eller jämför du idag med hus som inte motsvarar ert, men förut gjorde det?

      Radera
    5. Stefan här var det fd hyresgäster som fick köpa lgh till rabatterat pris från allmännyttan.
      Hyresrätten hade formellt inget värde alls. Man var livegen i sin bostad.
      Nu kan man fritt sälja och köpa. Det måste vara värdefullt!

      Radera
    6. Stefan Intressant med värde och värdering.
      Klart att huset är mer värt om det är flera som vill ha det än förut. Vad du är ute efter är att värdet i en ickemonetär värdering gissar jag. Ett hus är ett hus år efter år.
      Men allting är aldrig exakt lika år efter år. Ta bara behovet av boendeyta. Barnen utflugna, vips två rum för mycket, kan byta mot något mindre, värde kan realiseras.

      Radera
    7. Oppti: Ja, precis, om du byter ner dig (till lägre boyta till exempel, eller ett mindre eftertraktat läge) så kan du som enstaka individ tjäna pengar på prisuppgången. Men bara då, inte vid byte till likvärdig eller bostad av högre värde. Kollektivet tjänade dock inget oavsett, där är stigande priser bara en förlust.

      Ombildning av HR till BR är dock en annan femma, visste inte att det var det som hade hänt i ditt fall. Även där är det dock svårt att se att det på något vis kommer kollektivet till gagn rent ekonomiskt, leder bara till högre skuldsättning (förutom för några få individer, om de byter ner sig).

      Radera
  10. Givetvis varken tjänar eller förlorar den som inte realiserar en vinst eller förlust. Inte mycket nytt i det faktumet.

    SvaraRadera
  11. Svenskarna blir rika när de flyttar till ålderdomshemmet, yay.

    Dock ingen vill stå utanför för då förlorar man ju på att priserna går upp, och det gör de ju, alltså måste man köpa, alltså måste man bjuda över etc etc.

    En perfekt spiral, bankerna kan bara luta sig tillbaka och njuta, liksom byggherrarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nja, kommunen tar alla miljonerna i slutförvaravgift på äldreomsorgen, så nej.

      Radera
  12. Alltid förvånat mig om den "konsensus" som verkar råda mellan politiker, media och befolkning på frågan om högre bostadspriser är bra. Om man ser bostad som en nödvändighet likt mat eller kläder så blir det märkligt minst sagt. Sett många politiker eller journalister som glatt utropat att "NU ÄR MATEN 20% DYRARE! PRIS SKE LOV!"? Inte jag heller, naturligtvis. Det borde istället för ett intresse att driva upp priser finnas ett direkt samhällsintresse i att hålla priserna låga. Om man nu ser bostäder som en nödvändighet alltså...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, det är ju som byggande: det är farligt att bygga för mycket, farligt att bygga för billigt. Då finns ju en risk att för många människor får det för bra (möjlighet att bo värdigt med blygsamma medel).

      Men det är ju ingen paradox eller dylikt - saken är ju den att det inte är gemene man som styrt upp systemet. Det är (med eller utan flit) konstruerat av dem som bor bra ändå, och tjänar på att de flesta andra inte har samma möjligheter.

      Sedan ska man nog ändå vara försiktig med att referera till de onda elitisterna som "dem". I Sverige har vi exempelvis ganska mycket invandring. En del SD-röstare pekar där på en stark välfärd, men vad många verkar missa är att Sverige systematiskt premierar kapital och stenhårt bestraffar produktion av värde. En konsekvens är att nytilkomna (samt barn utan rika föräldrar) är nästan slavar; forcerade in i en låg samhällsklass nästan oavsett hur bra de producerar genom livet.

      Belöningen för de produktiva människornas värdeskapande hamnar istället i plånboken hos dem med kapital - inte bara av naturlig konvergens (om Piketty skulle ha rätt ang. r > g finns ju även en naturlig anledning) utan lite mindre moraliskt: politiskt toppstyrt, eftersom beskattningen på kapital genererat av kapital är så mycket lägre än beskattningen på kapital genererat av värdesproduktion.

      D.v.s. det börjar bli rätt svårt att bo på söder och gnälla om att folk utnyttjas av andra i andra länder. Vilket varit sant i åtminstone 50 år, men är väldigt mycket mer transparent idag.

      Radera
  13. Mängden pengar blir ju hela tiden bara större och större och måste placeras någonstans...detta i kombination med automatiseringen och att allt blir så himla mycket effektivare och billigare hela tiden.

    Pengar kommer fortsätta ackumuleras i fastigheter/aktier medan räntor och förväntad avkastning går mot 0.

    Visst, någon gång faller det, som alltid, men vem vet när??? räntan kanske ska halveras 10 gånger till och priserna stiga 10x först. Kolla på gamla diagram och grafer ger inget.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...