Nedanstående är ett gästinlägg författat av aktiemalle.

Bostadsmarknaden är kraftigt övervärderad, men brister inte inom de närmsta åren

1) Historiskt har bostadspriserna följt inflationen men avviker kraftigt idag, och har så gjort sedan 1999. Man kan argumentera för att globaliseringen och/eller ny teknologi har dämpat den ”riktiga” inflationen senaste åren och således blir jämförelsen med inflationen missvisande. Men tar man in en ”margin of error” per år och räknar med 0.5% högre faktiskt årlig inflation (pga. globaliseringen, ny teknologi etc.) motiveras det en nedgång på 50.5% i bostadsmarknaden baserat på dagens nivåer.

Vi befinner oss inte i en ”ny ekonomi” idag och räknar således med att bostadsmarknaden kommer fortsätta att följa inflationen över tid. Samma tendenser där bostadspriserna föll tillbaka mot den långsiktiga inflationsjämnvikten såg man efter den svenska bostadskrisen i början av 90-talet och i USA runt 2007.
Göteborg med Sannegårdshamnens
ganska nya bostadsområdet i mitten.

2) Bostadspriserna har även följt den disponibla inkomsten historiskt. Liknande signaler kan ses här, där bostadspriserna idag avviker kraftigt ifrån ”jämvikten” och motiverar ett fall på 58.9%. Samma mönster sågs innan bostadsbubblan 1990-1993.

3) Hushållens skulder gentemot disponibel inkomst har stigit kraftigt under de senaste åren och noterar idag historiskt höga 173%. Justerar man bort hushållen med inga skulder från genomsnittet hamnar vi på 313%. Vissa argumenterar att hushållens förmögenhet har ökat i snabbare takt än hushållens skulder och således är inte den höga skuldbördan någon större risk för bostadsmarknaden. Jag anser att det är fel. Samma ökning i förmögenheten kontra hushållens skulder såg vi precis innan krisen 1990-1993. Faktum är att det är den låga räntan på runt 0% som har skjutit upp efterfrågan och tillgångspriserna, t.ex. aktiemarknaden och bostadsmarknaden. Detta innebär givetvis att förmögenheterna har ökat kraftigare än skulderna men utav ”osunda” förklaringar och givetvis ökar tillgångsvärdena när räntan sänks till historiskt låga nivåer och ekonomin stimuleras. Ponera ett extremt scenario (för att förtydliga min poäng) att räntan sänks till -5% och alla plockar ut sina pengar från banken för att investera i bostad/aktiemarknaden. Givetvis stiger tillgångarna och hushållens förmögenheter stiger mer gentemot hushållens skulder, men är det sunt?

Samtidigt ska man komma ihåg, att när folk pratar om förmögenheter tillämpar man marknadsvärdet vilket är förståeligt. Men detta kan även medföra en risk till hela jämförelsen då en bostad är givetvis svårare att sälja i en tuff marknad.

Slutsatsen är att den låga räntan kring 0% har ökat bostadspriserna och kommer fortsätta att hålla efterfrågan uppe de närmsta åren (riksbankens prognoser idag signalerar en räntehöjning först i slutet av 2016).

4) Studier pekar på att nettoinvandringen är en stor orsak till bostadsbristen i Sverige under de senaste åren då denna är svår att prognostisera och således bygga för. Detta har givetvis hållit bostadspriserna uppe, men innebär inte att en bubbla inte kan existera. Snarare tvärtom, en bostadsbrist kan ofta innebära en ”falsk trygghet” bland köparna med stark tro på fortsatt prisuppgång vilken motiverar en bubbelskapande tanke. Bostadsbyggande kommer att öka kraftigt under de närmsta åren vilket kommer att skapa ett överskott av bostäder 2018 (om målen om 250 000 nya bostäder innan 2020 hålls).

Sammanfattningsvis:

Alla faktorer pekar på att bostadsmarknaden är kraftigt övervärderad idag och motiverar ett prisfall på ca 50%. Dock, pga. den låga räntan, bostadsbristen samt det låga byggandet de senaste åren talar mycket för att bubblan inte spricker de närmsta åren. Istället antar vi att riksbanken höjer räntan i slutet av 2016/början av 2017 och antar en ”lag effect” innan det påverkar bostadsmarknaden tillsammans med ökande bostadsbyggande räknar jag med att bubblan spricker omkring 2019-2021.

Vid frågor eller mer information hör av er till:

Aktiemalle1(at)gmail.com

Byt ut (at) mot @

Skicka en kommentar Blogger

  1. Intressant här är att se författarnas åsikter på utvecklingen fram till ca 2020. Kommer vi att ha en tillväxt i skuldsättning som fortsätter i dagens takt? Var befinner vi oss 2020 skuldmässigt och med vad det innebär för åtgärdspaket. Vem städar? Staten har sannolikt inte råd i det läget. IMF? Tvingas vi in i Euron via ett "erbjudande vi inte kan tacka nej till", dvs ta hjälpen via EMU eller inte alls?

    SvaraRadera
  2. Fel. Bostadsbubblan spricker när arbetslösheten i en region når över en viss punkt. Det är svårt att exakt ange den utlösande arbetslöshetssiffran men det är uppnebart att det råder ett samband mellan stigande arbetslöshet och en sprucken bobubbla. I gästinlägget påstås det att bomarknaden inte brister inom de närmsta åren, och överhuvudtaget nämnes ej sambandet att ökande arbetslöshet ökar risken för en sprucken bobubbla.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror relationen mellan arbetslöshet och bubbla brukar vara att bubblan spricker först och arbetslösheten kommer sedan. Materiellt ser det som allra bäst ut på bubblans topp. Ungefär som på lyxfällan på TV. Mest grejer i hushållet innan killen med fullmakten kliver in, och inte så mycket grejer kvar några veckor senare.

      Radera
    2. @vinstmaskinen Det finns inget samband mellan arbetslöshet och bostadspriser. Vad spelar det för roll för en säljare eller köpare eller bankerna hur arbetslösheten i den icke bostadsägande halvan av hushållen ändras? Bobubblan är räntebubblan. Ingen idé att ens ta upp nästan helt oföränderliga bakgrundsbrus som "arbetslösheten" eller "invandringen". Det är ju inte precis som att oljeshejker kommit hit och bjudit upp bostadsrättspriserna.

      Radera
    3. Bobubblan kommer naturligtvis att omfatta villaägare och ägare av bostadsrätter. Den icke bostadsägande delen av hushållen tillhör inte den primära gruppen som drabbas. Det är ju bara att vänta och se till de dåliga tiderna med stigande arbetslöshet innfinner sig; jag tror inte att de boägare som tvingas sälja sina boenden, marknadsmässigt eller exekutivt, kommer att uppfatta sina kraftigt minskade inkomster som ett "bakgrundsbrus". Vi får väl se om du eller jag får rätt.

      Radera
    4. @pater59bonitas
      Jo, bostadsbubbelkraschen kommer att drabba de som är icke-bostadsägare, vilket är de flesta, allra svårast.

      De som är unga (till nån gång i 30:årsåldern normalt nu) eller nyligen fått jobb men ännu inte äger någon bostad, förlorar ju jobbet när bostadsägarna slutar konsumera bara för att de förlorat ett par miljoner i inbillad låtsasförmögenhet under ett år. Bostadsägaren kan avsätta ytterligare 20 000 kr mer cash per månad till boende kostnad för att bara övertyga sin storbank om att tillåtas få bo kvar. De finansierar det helt enkelt bara genom att upphöra med alla resor och alla restaurangbesök, och till att börja med ett års totalt uppehåll för köp av hemelektronik och kläder, samt gå till Willys istället för ICA. Men de inneboende som har bara 20 000 kr/månad i lön till att börja med, och inte äger någon bostad eller har några lån, de sägs upp och ställs på gatan, samtidigt som staten drastiskt tvingas minska a-kassan därför att statsskulden plötsligt skenade till över 200% av BNP p.g.a. "bankräddningsförsök".

      Hur många gånger har räntan halverats sedan början av nittiotalet? Hur många gånger har reallönen fördubblats sedan dess? Eller arbetslösheten halverats? Vilken av dessa faktorer dominerar totalt, och korrelerar kvantitativt bäst med de mångdubblande bostadspriserna? Sambandet är ju uppenbart, kom igen!

      Arbetslöshet orsakar ingen bostadsbubbelkrasch.
      Tvärtom orsakar bostadsbubbelkrasch massarbetslöshet!
      Detta är både logisk och empiriskt (i närtid!) uppenbart.

      Radera
    5. Kapitalist:
      Du har rätt i en del du skriver, men det som händer, när de dåliga tiderna innfinner sig och arbetslösheten kommer som ett brev på posten för många av de 30 - 45 åringar som ganska nyligen köpt ett eget boende, är att det kommer ett brev från långivaren (banken) att dess säkerhet (Boendet) inte längre är värt de 5 mille de gav för sin lägenhet, utan bara 3 mille, så :
      - Vg inbetala 2 mille inom 14 dagar. Som arbetslös kan det vara svårt att låna upp diffen och då sitter man risigt till med risk för exekutiv försäljning; så jo: Så länge ekonomin inte dippar - och med den medföljande arbetslöshet, så kan denna prisutveckling på bostäder forsätta - enbart driven av absurt låga räntenivåer och människor som inte förstår vad värdeminskning på boendet innebär. Det är inte hyresrättsinnehavarna som kommer sitta med livsskulder på 2 mille.

      Radera
    6. Konjunkturen är inte ett slumpmässigt väder. Arbetslösheten är inte något som oförklarligt bara kommer in utifrån. Konjunkturen skapas av staten som en nödvändig konsekvens av att staten ersätter alla pengar med sina värdelösa fiatpappersbitar och avskaffar räntan. En konjunktur är att alla först, när staten avskaffat räntan, får hur mycket pengar/krediter som helst och därmed bjuder upp prisbubblor och investerar i överutbud. Och sen i period två, att priserna rasar och investeringarna konkar med ruin och massarbetslöshet som följd.

      Arbetslöshet och bostadspriser är inte orsak till någonting. De är bara en svans på statens sovjetiska penningpolitik. Du vet, det där med alla Biljonerna, den fråga där alla partier alltid är helt ense, det som du inte tillåts rösta om i en demokrati. Vi ska låtsas som om en ekonomi är som vädret, och när politikerna plundrat bort allt välstånd från samhället, låtsas som att det plötsligt råkat börja regna.

      Radera
    7. Återigen skriver du ett bra kapitel där i princip allt är rätt MEN jag anser att det bör kompletteras med att lågkonjunkturer kan starta av flera olika orsaker. Jag vet att du känner till omständigheterna kring själva tillfället, resp månaderna före börskraschen på Wall Street 1929 och hur denna händelse kom att påverka världsekonomin. Ekonomi är ingen vetenskap, som kemi eller fysik - det är viktigt att förstå det.
      Men, det du skriver "ligger s.a.s. i tiden" och är absolut en fullt möjlig konsekvens inom en inte alltför avlägsen framtid.
      Jag tycker också det är viktigt att påpeka att överklassen resp riksdagsmännen m familjer och vänner inte kommer att påverkas alls på samma sätt som den svenska medelklassen; beroende på att de förstnämnda har oändligt fler valmöjligheter, resp en helt annan tillgång till tidigare information än svensk medelklass kommer att ha..

      Radera
  3. Konstigt, du skriver ju i en mening att det är räntesänkningarna som har skapat bostadsbubblan, men i övrigt relaterar ditt resonemang inte alls till denna, den verkliga orsaken.

    Ökad efterfrågan är behov * betalningsförmåga. Behoven har inte ökat, plötsliga ändringar i människors boendevanor utlöste inte krascherna i USA, Irland, Spanien o.s.v. lika lite som i Sverige 1992. Betalningsförmågan stiger däremot i takt med 1/räntan. Varje gång boräntan halveras så fördubblas bostadspriserna. Med ett gäng fundamentala brusfaktorer som dock är mycket mindre och delvis äter upp varandra (näthandel minskar t.ex. efterfrågan på centrala butikslägen).

    När du skriver att bopriser har "följt" KPI och hushållsinkomster så menar du tydligen att de alla har stigit samtidigt (utom, som du påpekar, när de inte gjort så). Fast du ignorerar storleken i rörelserna. Och du verkar inte förstå att de är samma illusion som har samma orsak, statens planekonomiska avskaffande av räntan. Statlig stimulans har orsakat överflöd v cash och investeringar i ökad produktion, som dock inte efterfrågas! "Malinvestments" enligt von Mises och Hayek. Lånepengar som ingen sparat ihop, investeringar p.g.a. överfyllda kassor istället för efterfrågan som gör att man hade kunnat använda de fysiska produktionsresurserna till att tvärtom skapa någonting värdefullt istället för bara en kuliss som snart går i konkurs.

    Och vad tusan har vad Riksbanken ljuger att göra med en fungerande ränteprognos???

    SvaraRadera
  4. Naturresursernas reala fördyring i utvinningen sedan år 2000 är cirka 5 procent och en stor av detta överförs på infrastruktur, byggandet och driftskostnader, som Nils Holgersson för statistik inom. Så byggandet framöver kommer att vara relativt litet, oavsett räntan och andra politiska påhitt.

    När samhället stagnerar är det logiskt att fastigheterna ökar mer i pris än lönerna. Fastighetsbeståndets är en slag ackumulerad förmögenhet på makronivå. Lite försvinner och lite byggs. När samhället kollapsar finns inga löner och en fastighet på rätt plats (inte i Stockholm) kan bli värd mycket som en rest av forma tider. En liten åker för en familj kan blir värd många års arbete. I princip kan man samla på kommande värdefulla rester istället för på pengar eller aktier. Men jag föredrar själv fortfarande aktier. Pengarna kommer naturligtvis att bli värde en bråkdel. Om inte annat behövs det för att plocka pensionärernas pengar och sätta dom i arbete. Man kan ”sunt” lita på fysiken och bör inte flippa iväg för mycket med resonemang om pengar och marknadsvärden.

    SvaraRadera
  5. I stort håller jag med, priserna är höga men kommer fortsätta upp kommande år, kanske med 20-50%.

    Priserna drivs av (utan inbördes ordning):

    1. Extremt billiga krediter.
    2. Krediterna behöver ej betalas tillbaka i någon större omfattning.
    3. Låg risk för arbetslöshet bland medelklassen i storstäderna.
    4. Reallöneökningar för dito.
    5. Litet byggande.
    6. Stor efterfrågan pga urbanisering, stor invandring och white flight.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan tillägga att en Grek-exit kan ställa allt på ända mycket snabbt.

      Radera
    2. Vilken av dina 6 drivare menar du det var som plötsligt förändrades dramatiskt före den internationella bostadspriskraschen 2008? Eller i Sverige 1992. Har du aldrig tänkt tanken att det kanske tvärtom var den sjunde och uppenbarlignen totaldominerande faktorn: bolåneräntans = köparnas betlaningsförmåga?

      Samma utbud, samma efterfrågan, men 2% istället för 20% om året att betala för sitt boende i ränta och amortering. Fattar du inte att bostadsbubblan har skapats av Riksbanken, alla andra bakgrundsbrusfaktorer är irrelevanta för att de är så väldigt små i jämförelse. Fler fattiga invandrare bjuder inte upp några bostadspriser, reallöneökningarna är felräkningspengar i jämförelse. Men billigare bolån har havlerats och halverats igen och igen, och orsakat att bostadspriserna fördubblats och fördubblats igen och igen.

      Radera
    3. Du missade uppenbarligen punkt 1, eller vill du bara bråka lite? Övriga faktorer är inte oviktiga om du är insatt i området, läs t ex vad Boverket skriver, de har försökt att kvantifiera dem.

      Radera
    4. Du säger att den enda betydelsefulla orsaken är en av sex stycken utan inbördes rangordning. Och att räntesänkningar under 0% kommer att öka bostadspriserna med minst 20% ytterligare inom ett år. Helt fel!

      Radera
    5. Din läsförståelse verkar vara en produkt av den svenska skolan. T ex så kan "år" vara både singular och plural i det svenska språket. Prisökningarna kan mycket väl fortsätta även vid mindre räntehöjningar beroende på de andra punkterna som jag och Boverket listar.

      Radera
  6. Kapitalist fångade "fundamentan":
    Det som avgör prissättningen är: Behov * Betalningsförmåga
    Sedan kan man ju diskutera vad det är som påverkar Behov respektive Betalningsförmåga
    Behovet har väl varit relativt konstant de senaste 20-30 åren
    Betalningsförmågan har däremot ökat, markant de senaste åren
    Men om Betalningsförmågan skulle minska drastiskt så kommer ju bubblan att spricka (kanske så tidigt som i år)
    Det räcker ju med att marknadsräntorna drar iväg (som de började göra nu i slutet av april) eller att oljepriset drar iväg uppåt igen kraftigt och plötsligt - eller att något helt oförutsett inträffar som inte är positivt för Svensk (eller Internationell) ekonomi
    Det är väl inte bara jag som tycker att det mesta känns ganska skakigt just nu och att minsta lilla nysning från fel näsa skulle kunna sätta snöbollen i rullning?

    SvaraRadera
  7. Riksbanken har inte den blekaste aning om var räntan är om två år. Ska man tro på Fed ska räntan upp mer eller mindre omgående, kosta vad det kosta vill...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och man ska naturligtvis inte tro på Fed. Amerikanarna är rationella och styrs av egenintresset. Ju fler de kan lura och desto längre desto bättre.

      Radera
  8. Håller helt med @kapitalist i den här frågan. Självklart är det räntan och förväntningarna om evigt lägre räntor som drivit bostadspriserna, inget annat.

    När det sedan gäller uthålligheten, så tycker jag det är extra intressant att de flesta som kommenterar liksom artikelförfattaren inte ser riskerna att något plötsligt kan ändra på detta: Priserna skall bara fortsätta upp, rätt upp i himlen och alla drar bara ut en längre linje (vilket iofs är ett mänskligt sätt att resonera). Man kollar bara i backspegeln och inte framåt.

    Jag ser tvärtom stor sannolikhet för att vi ligger precis innan kulmen på den här dårskapen. Förutom den uppenbara risken i en Grexit som kan vara dagar till veckor bort, så rusar exvis den tyska 10-åringen just nu. Ingen står med en flagga och viftar "ATH" eller "ATL" förrän en trend är bruten och vi är på väg åt andra hållet. Det kan visa sig redan till sommaren att vi redan passerat vändpunkten och trenden helt UPPENBART går i andra riktningen. När kreti och pleti inser det, tror jag det kommer att gå ganska snabbt i den andra riktningen på den svenska bostadsmarknaden.

    Klassisk greed and fear....

    SvaraRadera
    Svar
    1. Någon dårskap är det absolut inte. Att blåsa pengarnas värde är logisk och rätt på alla sätt Jag skulle gärna vilja se att processen påskyndades så att många som kommenterar här och ska lösa världens problem blir förtvivlade. En vändpunkt är moralistens hopp och världen fungerar inte så. Istället kommer det en ny fas. Pensionärerna har fått det allt för bra och bara för den skull måste man blåsa obligationernas värde.

      Radera
  9. Man kan lätt tro att marknaden är övervärderad, ja.

    Men efter en liten sifferexcersis och en kik på stockholms hyresmarknad så inser man att det med samma låga ränta finns utrymme för ytterligare uppgångar.

    Det mesta handlar således om räntan. Kommer den gå upp, och i så fall när? för en svensson som mig omöjligt att svara på. Verkar som att vi har låst in oss i ett beroende av låga räntor vilket talar för att de fortsätter, men ligger allt inom sveriges politikers kontroll?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Svenska politiker bör böna och be om att omvärlden vill fortsätta låna billigt till Sverige. Hälften av bankernas finansiering kommer utomlands ifrån.

      Radera
  10. Klart att kapitalist har rätt om räntan och bostadsprisutvecklingen. Men vad kan då egentligen höja räntan? Grexit, räntehöjning i USA, något mer? I själva verket har väl inga centralbanker lust att höja räntan då man inte gärna vill lämna valutakriget med svansen mellan benen med ökad arbetslöshet som följd. Grexit kanske bar får till följd att pengar vill fly till valutor som inbillningsvis är bättre. Den svenska räntan kanske därför trycks ner ändå mer.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kraschen sker utan höjd ränta.
      Kraschen sker därför att det lånas ut mer än vad det sparas, det är en stubin som brinner. För er alla här som inte förstår logik och som ogillar "principer", vad var det för räntehöjning som utlöste bostadspriskrascherna i USA, Spanien, Irland m.fl. drabbade länder häromåret? Inga! Bostadspriser kraschar ändå.

      Det normala är att staten EFTERÅT sänker räntan till noll. Nu har svenska staten varit profylaktisk och redan curlat färdigt. Nu återstår det för allas vår bostadsminister att flyga på mattan till framtiden.

      Radera
    2. Kraschade inte bostadsamarknaden i USA pga subprime. Att lån getts till människor som inte kunde betala den ränta som var då, men att de fick rabatt de första åren, när rabatten försvann så började foreclosure komma. Detta i en combo med kraftigt stigande oljepriser vilket klämde åt fattiga personer som var tvugna att bilpendla till jobbet. Kraschen i USA med den tillhörande finanskrisen drog med sig Spanien Irland mfls bostadsmarknader.

      Sveriges bolånetagare har inte direkt problem med dagens ränta och de finns inga subprimeavtal. Något externt måste hända för att bostadskraschen ska komma. Kraftiga amorteringskrav, slopade ränteavdrag, eller global finanskris som skapar stor arbetslöshet i Sverige, även i medelklassyrken. Eller något helt annat som vi inte kan förutsäga. Enbart det faktum att det lånas ut mer än det sparas leder till en större och större bubbla med värre och värre krasch, men det orsakar inte kraschen per se. Eller hur tänker du Kapitalist?

      Radera
    3. @gotitallfromyou
      Precis som du säger. Bostadspriskraschen i USA 2008 orsakades inte av att räntorna steg. Inget extremt utlöste kraschen. Ingen komet syntes på himmelen. Det var bara ackumulerade skulddroppar i en ballong som plötsligt slumpmässigt fick den att brista.

      Jag rekommenderar Friedrich von Hayek. Mest tillgänglig är han via misesinstitute som publicerar allt han gjort gratis för alla som vill försöka förstå. Inget för daytraders, bara som förståelse för vad detta fantastiska fenomenet som en ekonomi är.

      Ett konkret scenario, bland flera, är att svenska banker inte längre kan låna på internationella marknader. Orsaken kan vara t.ex. en Grexit eller en väpnad konflikt eller val som ger anti-ECB-partier inflytande eller som i USA 2007 att en storbank plötsligt konkar därför att den förlorat 2% av sitt börsvärde och därmed förbrukat allt eget kapital med, enligt rådande fiatpenga/fractional reserve, direkt ledde till hundrafalt större fordringar lämnade obetalda (sånt som kunders inbillat ägda aktiefonder). När banker inte längre kan låna ut, när deras kunder inte längre kan belåna sig för att bjuda upp priser på bostäder, så kommer bostadspriserna att falla tillbaka till en naturlig nivå, vilket är nånting i stil med några års livstidsinkomst istället för som nu en halv livstidsinkomst.

      Räntan kanske förblir noll, men ingen lånar ut nånting åt dig till den räntan. Det är EXAKT som med de tomma hyllorna i Sovjetiska butiker. Alla priser är låga, men det finns inget att köpa för dem eftersom utbudet (sparandet) inte matchar efterfrågan.

      Radera
    4. Rimligt scenario. Men det krävs alltså fortfarande något externt som spräcker själva bubblan. Bubblan spricker inte bara för att man blåser upp den mer och mer (även om liknelsen med en bubbla antyder det).

      Radera
  11. Jag tror iofs fortfarande att bubblan spricker i höst.

    Däremot kan man historiskt konstatera att bubblor sällan blir äldre än 7-8 år...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men den här gången har centralbankerna verkligen sett till att bubblan(eller att trenden blir betydligt längre(20 år nu)) kan hållas under armarna. Tyvärr kan vi inte i längden följa Japans väg, dvs klara av att fortsätta monetisera i oändlighet utan reformer, då alla inte samtidigt kan vara ett Japan. Japans beroende av exportmarknaden är förvisso hög men framförallt är deras finansmarknader inte beroende av utländskt kapital(före monetiseringen). I Europa är det annorlunda. En skattteunion är förmodligen enda lösning. Någon måste alltid betala till sist och politiker brukar se till att folket(läs medelklassen och nedåt) får betala via skatterna.

      Centralbankerna kan inte bestämma långräntorna. Vid varje QE steg räntorna i USA och nu i Europa. QE kan se till att alla som vill lämna obligationerna kan göra det utan alltför stora risker för realekonomin. Men vad som pågår bakom ridåerna pratas det sällan högt om. Den stora flykten till aktiemarknad(pga får låga räntor per se) och företagsobligationer kommer inte centralbankerna att kunna hantera. Bankobligationer får även känna av säljtrycket pga deras s.k reserver i statsobligationer. Bolånen blir väsentligt dyrare på långa sidan vilket leder till att bankerna höjer marginalerna även på sina korta/rörliga bolån(folk lånar inte långt då) Upplåningen inom instituten blir väsentligt dyrare vilket påverkar swappriserna negativt(från långt till rörligt). Inte minst från utlandssidan. Folk kommer att "sitta fast" i rörliga räntor när väl repo-räntorna tar fart i framtiden(?). Centralbanken får då stora balansproblem igen om alltför stor andel utlåning(och upplåning) ligger kort vilket var en av orsakerna till finanskrisen. Dvs får bankmarknaden problem brukar det först synas på den korta upplåningen och orsaka rent av stop och kaos(2008).

      (Central)bankerna tvingas fortsätta underhålla bolånen från den korta sidan medan allt färre på penning- och kapitalmarknad blir intresserade. Kapital kommer att gå mot USA istället.

      Radera
  12. Jag tror mer på pyspunka.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jovisst, det är ju erfarenhetsmässigt så bostadspriser har fallit, sedan staten införde sitt planekonomiska fiatpenga/nollräntesystem. Bostadspriser brukar sakta stabilt falla tillbaka ibland, inte rasa katastrofalt och göra så att alla banker plötsligt går i konkurs. Se ALLA länder senaste 40 åren, för bevis för din tes (du behöver inte ens tänka på att försöka motivera din teori logiskt, så var så god låt bli, bara påstå det uppenbart orimliga)!

      Radera
  13. Noll procents ränta och amorteringsfria lån - det är väl vara att räkna på månadskostnaden så ser man hur stort lån man klarar av... eller?

    SvaraRadera
  14. Jag tror att det är fel att bara se till sådana saker som disponibel inkomst och efterfrågeöverskott som grund för att motivera prisnivåerna. Nivåer som stigit för kraftigt även utanför storstäderna. Men i praktiken har bostadsmarknaden "rätt" så tillvida att det är "alla" förväntningar som styr efterfrågan/utbud av bostäder OCH krediter. Rationella eller irrationella.

    Bostaden prissätts på en marknad där prissättningen på marginalen främst avgörs av bankerna vilka som institut i grunden förändrats radikalt under de senaste 25-30 åren. Banken drivs numera tyvärr enbart efter aktieägarnas avkastningskrav(vilka i sig är felbestämda men är en annan fråga som lämnas utanför här)) och inte som förr av banken som mer av nytto-maximerare för samhället där banken fick "tillräckligt" betalt för sin risk(nytta är inte socialism här). Bostadskonsumtionen värderas alltså på marginalen på en marknad bestående av 3 aktörer, säljare och köpare samt den viktigaste, banken. Med den "äldre" bankmodellen skulle vi inte fått se senare decenniers pristrender och inte heller samma expansion av egenägande. Idag äger fler än någonsin sin bostad vilket i sig är/låter bra men det säger inget om huruvida det skett under bra betingelser. Marknadsprissättning innebär de facto prissvängningar grundade på ekonomins cykler, de små och de större/längre. Den senaste långa cykeln startade efter WW2 där toppen var 1929. Staten var med och såg till att allmänheten skulle få (icke-marknadsmässiga) subventioner för ett privatägande av bostaden(t.ex nettoräntesubventioner).

    Privatbostaden har med andra ord blivit en subventionerad vara. De flesta kallar det investeringstillgång(banken introducerade termen) trots att bostaden saknar löpande avkastningsflöden(utom för banken). Den enskilde betraktar bostaden som en tillgång men där ägarna saknar ett riktigt värderingsverktyg. Man nöjer sig med att kunna motivera priset med disponibel inkomst(främst ränteläge och arbetsnettoinkomst) och att förväntningsbilden är positiv(jobb, ränta och "bostadsbrist" och pristrenden isig som bekräftelse). Man värderar det man kan se och det man vill se. Så långt är allt väl och som det borde vara på en marknad. Men som i alla marknader nås excess-nivåer där snart ingen av aktörerna ovan tror på annat än en fortsättning. Man glömmer bort att en särskild delmarknad, som bostadsmarknaden, är en del av andra marknader. När underliggande förändringar(som sällan ses eller förstås av den vanlige bostadskonsumenten eller andra pga dess komplexitet) inom andra delar av t.ex ekonomin, t.ex banksektorn och statens finansstrukturer, resulterar i reaktioner så brukar det kunna utlösa kedjor av oväntade händelser. Det som var osannolikt igår är idag verklighet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. forts.

      Vi har en bostadsmarknad som politiskt drivits av nyliberaler som menat att marknaden alltid har rätt och att den skapar det som behövs. Tyvärr anser samma politiker att nämnda marknad dels ska fortsättas att subventioneras. Köparna ska dels få råd att köpa dels ska finansiärerna räddas om de misslyckas. Jag tycker inte det går ihop. Är det också därför vi idag ser politiker som inte kan&vågar göra något saken? Samma politiker som igår var säkra på att marknaden alltid löser bostadsbehovet! Så lät det faktiskt under 90-talet och hela vägen framåt.

      Jag skrev tidigare att bostaden idag inte kan värderas utifrån traditionella teorier. Aktier värderas utifrån direktavkastning. Så också för fastigheter. En privatbostadsfastighet utan hyresinkomster saknar däremot avkastning! Men den värderas betydligt högre generellt än kommersiellt ägda. Den allmänna prisuppgången på fastighetsmarknader går mot sitt slut då den drivits av fallande räntor och stigande direktavkastning. Sedan år 2000 mest pga av negativa realräntor. Sökande efter avkastning, s.k yield, har varit den mest drivande kraften för kapitalägarna. Och det kan även ses i statistiken där vi sett industriella investeringar under lång tid stagnera i västvärlden(har ofta högre avkastningskrav).

      Många tror att bara inflationen går upp så stiger räntorna en aning. Till en nivå som ekonomerna tror är hanterbara för de flesta. Kan vara så men man glömmer bort att när den dagen kommer förändras ofta hela spelplanen. När kapitalägarna väl börjar lämna den extremt "boomande" fastighetsmarknaden kommer det att påverka bankernas lånevillighet och därmed räntorna. Aldrig har utlåningen varit mer globalt sammankopplad och aldrig har bankernas "leverage" varit högre. Med hävstång/"leverage" menas hur många ggr samma (fastighets-)tillgång re-belånats inom det finansiella systemet.

      Bostaden är en obligation sedan år 2000. De långa obligationerna har nyligen fått rejäla säljsignaler i Europa. Vi får se när de får bekräftelse i realekonomin. Se det som en första varningssignal. Och på marknaden sker saker och ting först sakta sedan plötsligt. Välkommen till verkligheten den dagen.

      Radera
    2. Jag vill understryka att bostäder(fastighet) som bara används till en privatbostad enligt min mening(se ovan) INTE är en investering enligt finansiell teori. Däremot enligt nationalekonomisk teori för t.ex nationalräkenskaperna(balanspost) vilket är något helt annat. Vi har inga utkomster från våra bostäder. Boendekonsumtion genom enskilt ägande för privat bruk innebär ett ägande av framtida boendeutgifter men inte inkomster(mer än alternativ-kostnader men exkl värdeförändringar). På teoretisk nivå skulle man dock kunna sträcka sig till att kalla det investering tack vare det historiska inflationsskyddet samt som "en investering till nästa generation". Men det handlar fortfarande om konsumtion. En aktie kan inte konsumeras. Men dess utdelning. En industrifastighet innebär konsumtion men förhoppningsvis också löpande inkomster och nettovinster.

      Vi kan inte sälja vår bostad utan att köpa en ny. Först då uppstår det ett resultat men som för de flesta inte utgör den bakomliggande orsaken till varför vi köper en egen bostad(förutom att vi inte vill förlora pengar förstås). Ett motiv skulle vara att boendekostnaden skulle bli lägre än att hyra(t.ex tack vare statssubventioner och bortfallet av hyresvärdens vinst). Flera hävdar att en sådan presumtiv mindre-kostnad skulle kunna motsvara en diskonterad vinst och således uppfylla kriteriet för en finansiell investering. Banken bygger ivf sin marknadsföring på detta.

      Radera
  15. NEJ. Bostadpriser följer inte inflationen. FEL. Bostadspriser korrelerar inte mot disponibel inkomst. Din artikel bygger på grovt felaktiga antaganden. Bostadpriser följer det ackumulerade sparandet. Läs på, gör om och gör rätt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Lite info om ackumulerat sparande och kapitalbildning
      http://en.wikipedia.org/wiki/Capital_formation

      En förklaring av Solows teori om sparande, kapital och nationalprodukt.
      http://www.pitt.edu/~mgahagan/Solow.htm

      Radera
    2. Nej, men däremot använder man sig av måttet att priserna långsiktigt följer inflationen + 0,5% ca.
      Det reella sparandet har dock ökat hyfsat lika med bostadspriserna(såvitt jag vet) MEN det var innan vi fick en (inter)nationell avreglering. Förr klarade vi finansieringen inom landet men när väl utbud från utlandet dök upp har allting förändrats. Det avspeglas i såväl aktiepriser, valutakurser och tillgångar i övrigt. Alltså en betydligt större risk för störande kapitalflöden åt båda håll. VOLATILITET!

      Radera
    3. Man kanske ska tillägga att svenskarnas sparande huvudsakligen handlar om bostäder till marknadspris. Media gör även stor sak av aktiemarknaden som bara ett fåtal har större kapital inom.

      Radera
    4. Ja. Och bundna tillgångar i pensionssystemet. Fritt likvitt finansiellt sparande är inte imponerande, och framför allt bara i ett fåtals händer.

      Radera
    5. "Nej, men däremot använder man sig av måttet att priserna långsiktigt följer inflationen + 0,5% ca"

      Nix. Priserna följer totala (inte det fria likvida) kapitalet, som asymptotiskt kommer att närma sig kvoten (sparande/tillväxt)*BNP.

      Radera
    6. Bostadspriser följer inte priserna på varor utan kommer att värderas tillsammans med det produktiva realkapitalet.

      Radera
    7. Fabriker, maskiner, varumärken, kontorsfastigheter, bostäder, hyresfastigheter, industriområden, kärnkraftverk, aktier, allt i en korg.

      Alla konsumtionsvaror i en annan korg.

      Radera
    8. @Martin;

      Jag kan inte ifrågasätta din åsikt. Möjligen sammanfaller de båda eller så handlar det snarare om att vi pratar om olika saker(totalt realkapital mot bostadskapital). Kanske utgår du från teorin(sparande=investeringar=inkomster ./.konsumtion)? En teori som jag visserligen instämmer i men jag vet inte hur många gånger fram till 90-talet jag sett både grafer och uttalanden som klart visar att på nämnda följsamhet, dvs att realpriserna på bostäder långsiktigt ökat med 0,5% per år fram till 90-talet. Enligt min mening har den senare avvikelsen bl.a med ökningen av finansiellt kapital och avtagande inflation att göra. Samt det som egentligen delvis motsäger det jag nämnde om sparandet(som bara syftade på hushållssparandet iofs),dvs att vi sedan 2000-talet inte längre klarat av att finansiera vår bostads-stock själva. Sparandet inom landet har mao inte räckt till för att klara finansieringen av det ökade "realkapitalets" storlek. Alltså ett underskott i den privata sektorn(kapitalkontot). Men om Sparande = Investeringar(vilket vi är överens om såvitt jag förstår) så återstår frågan varifrån detta sparande kommer? Bytesbalansens kapitalbalans! Inflödet av lånekapital balanseras då av t.ex landets investeringar utomlands.

      Nu är inte jag nationalekonom med jag vet dock att det finns gott om avvikande åsikter om Solow´s teori. För övrigt kan inte ens vår Riksbank kan få ihop landets kapitalbalans(debet och kredit) enligt den välkända formeln (privat balans + offentlig balans + bytesbalans = 0). Det visar på vissa
      svårigheter att veta vad man egentligen mäter.

      Men vi är egentligen överens om att: Sparandet = Investeringar vilket också gäller det ackumulerande! Alltså bör realkapitalet som du redovisat summan av motsvara värdet av sparandet.


      Ge mig en graf över bostadspriserna sedan t.ex 1950 till idag jmf med hela kapitalstocken så kan vi fortsätta diskussionen.

      Radera
    9. @Martin;

      "Priserna följer totala (inte det fria likvida) kapitalet".

      Jag har inte skrivit att bostadspriserna följer det "fria likvida" kapitalet. Hela kapitalstocken är väl isf likvid? Menade du banktillgodhavande och finansiella tillgångar? Lägg till bostäderna isf när det gäller t.ex hushållssparande(+ de bundna tillgångarna i pensioner).

      Centralfrågan oss emellan handlar snarare om hur tillgångsinflation kontra konsumentpriser ser ut över tiden. I KPI ingår som bekant fastighetspriser(men ej borätter tror jag) och andra investeringar med en viss faktor. Hur vikterna är fördelade är betydelsefullt men de fakto har fastigheter varit ett sätt att inflationsskydda ett kapital över tiden. Det bekräftas mao även för bostäder(+0,5%) och på senare år med råge vilket är dömt till "regression to the mean" och inte sällan genom att först falla kraftigt igenom även medelvärdet. Antingen via KPI eller/och genom fastighetsprisfall.

      Radera
    10. Här kommer en graf över kapitalstocken 1810-2010. Gå till Figure 1, sid 28.

      http://www.uueconomics.se/henryo/140628_Inherited_wealth_in_Sweden.pdf

      Index 1950 är c:a 300, sjunker till långt under 200 år 1980, stiger till nästan 400 år 2010.

      Radera
    11. Här är villapriser och KPI

      http://4.bp.blogspot.com/-J46fD-qsm1U/TqKAEr3xtEI/AAAAAAAAGoY/hV4Gr6oObng/s1600/bostadsbubblan.png

      Radera
    12. Kapitalstocken är en summering av allt sparande sedan evigheters evigheter. Generationers samlade gnet minus generationers samlade kapitalförslitning.

      Sedan 1980 har KPI stigit med en faktor 2,5x och kapitalstocken med 2,5x. Om påståendet att fastigheter värderas tillsammans med det produktiva realkapitalet stämmer så borde de öka med en faktor 2,5x2,5=6,25

      Radera

 
Top