Nedanstående är ett gästinlägg från en hyresgäst i en medelstor svensk stad.
Fastighetsbranschen, kejsarens nya kläder och oviljan
Från hyresrätt till Brf Corleone – En ombildning fylld av fiffel
Den första juli 2014 tog en bostadsrättsförening över huset där vi bor. Direkt efter ombildningen kom lägenheter ut till försäljning, som mest låg fyra stycken ute samtidigt. Våning efter våning förvandlades till en byggarbetsplats och innehavare som aldrig bott i huset hade bråttom att renovera färdigt, få sålt och försvinna.
På papperet verkar dock ombildningen vara välförankrad, kravet på en 67 % stor majoritet är till synes uppfyllt. Som vittne till den drygt fyra år långa ombildningsprocessen ser verkligheten annorlunda ut. Vad som döljer sig bakom är ett maffia-liknande upplägg och den på ytan legitima ”67 % stora majoriteten” är snarare en 32 % liten minoritet. För att förstå hur Brf Corleone kunde klubbas igenom, får vi börja med att backa tillbaka några år.
 |
| Husen på bilden är inte hyreshuset i artikeln. |
I mars 2010 fick huset en ny ägare. Kort därefter kom han och en mäklare med det första ombildningsförslaget. Den ekonomiska plan som presenterades framstod som en ren glädjekalkyl och intresset från oss hyresgäster var ytterst svagt. Under åren kom sedan liknande oseriösa förslag med jämna mellanrum. När intresset ändå förblev svagt, övergick man till att fiffla för att styra processen mot en ombildning.
En av alla tveksamma metoder som vi varit utsatta för är censur. Vilken information man fått har varierat beroende på vilken inställning fastighetsägaren ansett att hyresgästen haft. De som betecknats som negativa till en ombildning och därigenom ”omöjliga att påverka” har undanhållits information.
Vidare undvek fastighetsägaren systematiskt att ge förstahandskontrakt enligt praxis. Genom andrahandskontrakt, uthyrning till aktiebolag, samt genom att skriva egna kontakter på lägenheter fick fastighetsägaren till slut kontrollen över huset.
Det exempel som kanske bäst beskriver omfattningen av fifflet, är den episod som påbörjades i augusti 2013. Då inledde fastighetsägaren ett ombildningsförsök i hemlighet tillsammans med två kontakter i byggbranschen. Ingen av dem var boende eller skriven i huset. De upprättade en interimsstyrelse och bildade sedan ”Brf Corleone”. Vi hyresgäster visste ingenting förrän efter flera månader, då ännu en ekonomisk plan samt en kallelse med den luddiga formuleringen ”köpstämma/Informationsmöte” kom med posten.
I december 2013, endast sex dagar efter kallelsen, var det så dags för detta ”möte”. Det hölls i mäklarens lokaler, men följde inte någon som helst dagordning. Inga anteckningar fördes, ytterst få siffror redovisades och inga papper delades ut.
Det visade sig även att förutsättningarna ändrats. Under de få dagar som gått sedan vi fått kallelsen hade det lagts till ett mellanled. Nu skulle det först, i all hast innan årsskiftet, investeras pengar i en annan ekonomisk förening, som först senare skulle ombildas till en Brf.
Fastighetsägaren/Styrelseordföranden och mäklaren höll nu alltså en köpstämma angående något helt annat än vad som stod skrivet i kallelsen.
Man använde sig medvetet av en strategi som syftade till att känna av om intresse fanns och endast då tillskriva mötet legitimitet av en riktig köpstämma.
Nu blev det ingen omröstning den gången, känslorna blev för upprörda då fifflets omfattning blev känt för det stora flertalet. På grund av den luddiga formuleringen och det löst hållna mötet kunde man nu enkelt sopa bort det korrupta försöket. Någon köpstämma ägde aldrig rum där i mäklarens lokaler, det var ett ”informationsmöte”.
Ett halvår senare var det så dags igen. Den styrelse som kallade till köpstämma denna gång, hade till skillnad från den i hemlighet upprättade, faktiskt boende i huset. Trots denna demokratiska täckmantel rörde det sig dock i grunden om samma oseriösa upplägg. Fastighetsägaren lyckades få in en egen kontakt i styrelsen som fungerade som insider. Upplägget förblev i stort sett detsamma och köpeskillingen stod fast.
När ombildningen till slut klubbades igenom, i Handelsbankens lokaler, var det efter drygt fyra år av upprepade försök, samt en lång rad etiska och juridiska övertramp.
Den avgörande omröstningen säger en hel del om fifflet bakom: 8 JA och 4 NEJ samt hela 13 lägenheter utan rösträtt! – Så ser inte ett resultat ut från en demokratisk omröstning i en seriös ombildningsprocess. Att 52 % av huset inte hade rösträtt vid den avgörande köpstämman till följd av fastighetsägarens fiffel, visade på en allt för korrupt process och om en vilja funnits att följa etiska riktlinjer och regelverk hade inblandade dragit i nödbromsen.
Ur ett demokratiskt perspektiv är den omröstning som till slut avgjorde det hela helt värdelös. Om vi istället ställer de 8 JA-rösterna mot det totala antalet på 25 lägenheter, vilket ursprungligen är tanken med regelverket, så får vi 32 % JA. Det kan knappast betecknas som en välförankrad Brf. Ändå står vi här och kan konstatera att majoritetskravet på 67 % är uppfyllt. Hur är det möjligt?
Fastighetsbranschen och kejsarens nya kläder
Fastighetsägare, mäklare, intygsgivare, revisorer och banktjänstemän, är några av de som p.g.a. ekonomiska egenintressen ”lekt kejsarens nya kläder” och medvetet undvikit att se det uppenbart korrupta i denna ombildning.
Fastighetsbranschen passar utmärkt för den som vill tjäna pengar på ekonomiska och praktiska upplägg i gråzonen. Det skapar korruption. Med denna vetskap är det egentligen inte konstigt att ett fåtal oseriösa aktörer utnyttjar kryphål i regelverken och fifflar. Vad som däremot är konstigt och väldigt oroväckande är att andra aktörer som arbetar gentemot fastighetsbranschen, så systematiskt undviker att ta ställning mot fifflet.
I den korrupta härva som drabbade oss, så hade fastighetsägaren och mäklaren aldrig kunnat maskera den korrupta affärsuppgörelsen till en ”välförankrad ombildning”, om det inte vore för alla medhjälpare i form av: intygsgivare, revisorer, banktjänstemän och inte minst andra mäklare som kopplats in i processens slutskede.
Frågorna som dessa representanter undvikit att ställa, då man lekt kejsarens nya kläder, är många. T.ex. Hur kommer det sig att över hälften av lägenheterna i ett hyreshus inte har några riktiga hyresgäster med förstahandskontrakt?
Är det i enlighet med gällande praxis och Bostadsrättslagen att en fastighetsägare upprättar en interimsstyrelse och bildar en Brf i hemlighet, utan någon som helst förankring i huset?
Är det okej att sitta på flera stolar, för att kunna vara både säljare och köpare samtidigt, samt genom detta upplägg undgå en förhandling om priset?
Om intresse funnits att leva upp till etiska riktlinjer hade svaren på dessa och andra frågor gällande ombildningen beskrivit en allt för korrupt process. Men precis som i sagan om ”kejsarens nya kläder”, har man valt att svälja fastighetsägarens och mäklarens illusioner och i samklang konstaterat:
”Visst handlar det om en seriös och välförankrad ombildning! Självklart! Något annat skulle vi aldrig ställa oss bakom”.
Hyresgästföreningen och oviljan
Som hyresgäst har man, hur konstigt det än låter, ingen som företräder en när man utsätts för ett kupp-artat ombildningsförsök. Hyresgästföreningen som borde vara den självklara försvararen av ens rättigheter, får i praktiken inte agera alls.
Deras policy är att inte bistå vid ombildningsärenden, punkt slut.
Detta är absurt då vi varit hyresgäster under hela ombildningsprocessen och våra hyror i praktiken finansierat en fifflares försök att undkomma bostadsrättslagen!
Man undrar hur en organisation som säger sig företräda medlemmarnas intressen kan motivera denna inställning och aktivt välja att INTE ta ställning när det som sker strider så uppenbart mot etiska riktlinjer och regelverk?!
Vi hyresgäster har förstås också frågat detta.
Svaret vi fick var att det under flera år var ständiga ombildningsärenden i Sthlm, med för hyresgästerna negativ utgång och att det är så pass svårt att bevisa felaktigheter i ombildningsprocesser att risken för dålig publicitet helt enkelt blir för stor i förhållande till ”vinstchansen”. Utöver ovanstående haltande argument uttryckte man även en rädsla att blanda sig i ”marknaden”. Detta resonemang framstår som patetiskt i sin motsägelsefullhet. Hyresgästföreningen vet att motsatsen till fria marknadsmekanismer ligger bakom Brf Corleone.
Oviljan att agera och den överdrivna rädslan för dålig publicitet, visar att Hyresgästföreningen förlorat fokus på sitt huvuduppdrag. Det viktigaste är numera inte att agera för sina medlemmars bästa och främja en välfungerande hyresmarknad. Som för så många andra som lever i och av fastighetsbranschen så är det viktigaste, i förhållande till det mesta, inklusive etiska aspekter, inte längre att stå upp för sina påstådda värderingar – utan att leka att man gör det.
FMI och den byråkratiska oviljan
Förutom fastighetsägaren så var mäklaren den enskilt största fifflaren i den härva som drabbade oss. Självklart gjordes det därför en anmälan till Fastighetsmäklar-inspektionen, FMI. Trots att mäklaren redan var känd som en oseriös aktör med en placering i toppen bland Sveriges mest varnade, valde FMI att inte gå vidare med ärendet. Detta efter att man nöjt sig med ett skriftligt yttrande från mäklaren, där han i lugn och ro kunde fila på sitt försvar, samt presentera det vanliga: ”Föreningen är välförankrad bland hyresgästerna… Boverkets intygsgivare har godkänt den ekonomiska planen…” osv…
Det är en patetiskt låg nivå på en undersökning utförd av en statlig myndighet.
Om FMI haft en genuin vilja att utföra sitt uppdrag, alltså att granska mäklaren ifråga, istället för att med byråkratisk ovilja undvika detsamma, hade det räckt med några telefonsamtal till hyresgäster för att få en helhetsbild av korruption, jäv och brott mot Bostadsrättslagen, samt andra regelverk.
Anmälan gällde ett flertal punkter, varav många för ovanlighetens skull faktiskt skulle gå att bevisa. Från ett rättsligt perspektiv, sett till vad Bostadsrättslagen säger, samt när det kommer till etiska riktlinjer, ”koder och praxis”, så håller helt enkelt inte mäklarens beskrivning av förfarandet. Mäklaren ljuger och det är uppenbart.
Avslutningsvis – Vem bär ansvaret för Brf Corleone?
För att en korrupt affärsuppgörelse ska kunna maskeras till en ombildning, krävs det att en relativt stor krets medhjälpare accepterar fifflet. Brf Corleone bygger på en tyst överenskommelse om att gemensamt hålla fast vid en illusion.
Många har haft möjligheten att likt barnet i sagan utbrista ”Kejsaren är ju naken!”, men samtliga har undvikit att ta ställning. Samtliga bär därför också ett ansvar.
Det finns dock ett problem med denna övergripande ansvarsfördelning, trots dess relevans, det är att den passar fastighetsfifflarna perfekt.
Allas ansvar blir i praktiken ingens ansvar.
För oss drabbade under den ovan beskrivna ombildningsprocessen framstår fastighetsbranschens etiska riktlinjer, ”koder och praxis”, som totalt meningslösa. Även Bostadsrättslagen saknar i praktiken betydelse när ingen vill tillämpa den.
När en betydande del av de som lever i och av fastighetsbranschen, inklusive Fastighetsmäklarinspektionen, Boverket och Hyresgästföreningen, väljer att se den nakna Kejsaren som fullt påklädd, ja då får fifflarnas favoritbransch precis det rykte som den förtjänar.
//Fortfarande hyresgäst
11 kommentarer
En fantastisk och skrämmande historia, tack för att du delar med dig!
Går det att gå lite djupare in på hur 52% av lägenheterna inte hade rösträtt? Var det de som hyresvärden direkt hyrde ut till företag och dylikt, kortsiktigt?
Hur kan gästskrivaren vilja bo kvar i huset efter detta? Det måste vara en hemsk situation att vara utlämnad till en styrelse som man har minusförtroende för, även om man har hyfsade rättigheter enligt lag.
Själv hade jag, även om jag varit sur, gått med i ombildningen och "tjänat" de hundratals tusen som är standard vid en ombildning, och sedan antingen sålt av eller sett det som ett sätt att påverka framtiden i sitt boende. Frågan är varför skribenten väljer att inte göra så.
Kanske lite elak, men det är något typiskt svenskt naivt att tro att det är fastighetsmäklarinspektionen, boverket, hyresgästföreningen eller någon annans ansvar.
När det kommer till kritan finns det INGEN som tar hand om dig förutom du. Gå ihop med andra hyresgästerna och kontakta en jurist.
Frågan är enkel: är det lagligt att ombilda med så många lägenheter utan rösträtt? Om svaret skulle vara ja, är det ett politiskt problem.
Du kanske glömmer vem det är som äger fastigheten, och vem som bara hyr en del av den?
Håller med både Björn och Kapitalist ovan.
1. Vill du kräva din rätt så måste du faktiskt just 'kräva' din rätt. Varför skaffade ni inte en advokat för Guds skull?
2. Om det nu var en så bra affär att lägenheter säljs för mer än vad det kostade att köpa dem så borde du väl inte klaga. Sälj och köp ett boende någon annanstans!
3. På ett principiellt plan kan man fråga sig om det inte är fastighetsägarens rätt att sälja till vem han vill. Om du har åsikter om vem som äger din fastighet så borde du väl köpa ditt eget boende?
Det är väl positivt att fastighetsägare har kontroll över sin egen fastighet, eller?
Låter som varenda ombildning. Alltid blir det kvar någon/några bittra hyresgäster.
Bor man i hyresrätt så bör man som hyresgäster bilda en bostadsrättsförening och registrera den (det räcker med några få hyresgäster för att göra detta). För att inte riskera att fastighetsägaren säljer till någon annan bör den nybildade bostadsrättsföreningen därefter göra en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten om att man vill förvärva fastigheten.
Då har föreningen alltså första tjing när fastighetens säljs. Och man slipper problem i framtiden.
Utmärkt svar!
Om jag minns lagen rätt är det knappast Hyresgästföreningens fel. De får inte vara juridisk part i en ev tvist i domstol. Problemet är att inte heller hyresgästen är en part. Det får bli ett brottsmål, och där är ju åklagaren parten.
Ombildningslagarna finns inte till för att skydda hyresgäster mot ombildning utan för att fastighetsbeståndet ska ägas av rimligt ekonomiskt starka Brf, ungefär motsvarande kravet för ett AB att ha ett visst aktiekapital.
Så ägaren till en fastighet ville sälja sin egendom och var drivande i ombildning till Brf. Jaha. Hade det varit bättre eller sämre om huset sålts till ett fastighetsbolag? Och föga förvånande finns det företag som tjänar pengar på försäljningar och vill underlätta t ex mäklare och banker.
Det tog mig en stund att förstå. Jag insåg inte varför ägaren avstod att gå ut på marknaden och sälja huset till någon annan förvaltare. Men så kom insikten – det finns ingen lönsamhet i att köpa för förvaltning till det pris som man kan få en BR att slanta upp. Summan av priset på lägenheterna i en BR är, även vid nybildning, mycket högre än värdet på fastigheten ur ett förvaltningsperspektiv.
Det handlar alltså om att göra sig av med svarte petter, eller kanske snarare om att mjölka ur de sista dropparna ur den sinande kon genom att som fastighetsägare få del av allt för höga BR-priser.