Finansinspektionen (FI) meddelar i samband med amorteringskraven att efterfrågan på bostäder minskar med upp till 25% på grund av kraven. Detta kommer naturligtvis påverka bostadspriserna.


Myndigheten delar upp hushållen i tre kategorier. 

Dels de likviditetsbegränsade hushållen, där man ser att betaljningsförmågan faller från 2.300 MSEK till 1.736 MSEK. 2.3 MSEK matchar idag den genomsnittliga villans pris i landet. Likviditetsbegränsade hushåll är de som idag köper eller äger en bostad utan någon som helst framförhållning - ingen amortering, inget sparande, noll medvetenhet om livscykelkostnaden för en bostad, inklusive underhåll etc.

Nästa grupp är hushållen med kort planeringshorisont. Dessa kan spara eller amortera något redan idag, men är fortfarande omedvetna om vad det egentligen kostar att äga en bostad över tiden när renoveringar och reparationer tar ut sin rätt. Här väntas betaljningsviljan falla från 2.300 MSEK till 2.028 MSEK, eller 13%.

Slutligen finns de riktiga bostadsköparna, livscykelplanerande hushåll. Dessa är de som amorterar korrekt redan idag, och gör avsättningar till framtida reparationer, underhåll och renoveringar. Här förväntas amorteringskraven bara dra ner priserna med 2%.

"Med utgångspunkt från dessa antaganden avseende olika hushållstyper går det att beräkna hur deras betalningsvilja för bostaden påverkas av ett krav på amorteringar (tabell 4). De likviditetsbegränsade hushållens efterfrågan på bostäder minskar med 25 procent (från en bostad med ett genomsnittligt värde på cirka 2,3 miljoner kronor till cirka 1,8 miljoner kronor). Efterfrågan på bostäder för hushållen med kort planeringshorisont minskar med 13 procent (från en bostad med ett genomsnittligt värde på cirka 2,3 miljoner kronor till cirka 2,0 miljoner kronor) samtidigt som de hushåll som följer livscykelhypotesen i det närmaste har en opåverkad efterfrågan på bostäder."
Sedan konstaterar FI att exakt nedgång beror på fördelningen mellan likviditetsbegränsade hushåll, hushåll med kort planeringshorisont och livscykelplanerande hushåll. Här lägger man inte fram några teorier, utan tar bara ett exempel där 80% är livscykelplanerande (ja, här bör de flesta läsare vrida sig av skratt - ingen som köpt en nybyggd bostadsrätt kan kallas livscykelplanerande då bostadsrätternas avgifter bygger på total ignorans för livscykeln) vilket ger 5% total prisnedgång. Däremot tror man oavsett att bostadsmarknaden kommer styra om till hyresrätter framöver när man nu likt hyresvärdarna tvingas amortera:
"Vid ett oförändrat utbud av ägda bostäder är det rimligt att förvänta sig att efterfrågebortfallet leder till motsvarande prisfall. Dock torde utbudet av bostäder gradvis skifta från ägda bostäder till hyresbostäder."
Nu har priserna förstås stigit kraftigt de senaste åren, men exemplet avser måttliga bostadspriser. I speciellt Stockholm finns det områden med betydligt högre bostadspriser. Hur effekterna blir där framgår inte. 

Skicka en kommentar Blogger

  1. En sänkning med 25% motsvarar tre års uppgång om priserna stiger med 10 % per år. Riksbanken kan och kommer att trolla fram en sådan ökning.

    SvaraRadera
  2. Jag som bor i hyresrätt men funderar på att köpa en bostadsrätt tycker detta låter som goda nyheter.

    Sedan ligger det väl i sakens natur att alla sådana här metoder blir trubbiga. Men det är nog svårt att göra på något annat sätt med ett reglerat banksystem.

    SvaraRadera
  3. Men, är det inte "grupp ett" som har tjänat miljoner på sin strategi? Borde man inte oxå tänka på vad det är som faktiskt har funkat under årtionde efter årtionde?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur menar du? Har de köpt en bostad som gått upp massa i pris och sålt den för att flytta till hyresrätt? Eller hur har de realiserat en vinst?

      Radera
    2. Årtioende efter årtionde sträcker sig inte längre än 2 årtionden i Sverige men herr Kapitalist var väl antagligen för ung för att förstå vad som hände i början av 90-talet.

      Det är farligt att extrapolera cykler med allt för kort tidsperspektiv.

      Radera
  4. Men, är det inte "grupp ett" som har tjänat miljoner på sin strategi? Borde man inte oxå tänka på vad det är som faktiskt har funkat under årtionde efter årtionde?

    SvaraRadera
  5. Äntligen. Nu genomförs åtgärder mot prisbubblan som just får prisbubblan att spricka och framkallar priskraschen så alla gnällspikar får rätt. På tiden, det har ju varit en olidlig väntan.

    Föresten, jag letar hus i sydvästskåne. Skall jag vänta in ett varsel till inom telekom eller chansa på att ett underbud på 30% under utgångspriset täcker framtida prisfall?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Finns det fortfarande någon kvar att varsla inom telekom?

      Huspriserna nordost om Lund är väl redan mycket drägliga? Hörby t ex. Eller *host* Sjöbo.

      Eller har de rusat där? Vet att man kunde få en stor villa för 1-1.5 MSEK i Hörby härom året. Med dagens räntor att betrakta som gratis, och Skånetrafiken fungerar utmärkt, bilköer obefintliga också sägs det.

      Radera
    2. Jag skulle vilja säga att man kan billigt i hela Sverige om man tar bort de 7-10 dyraste områdena. I Skåne är det billigt överallt om du tar bort västra Malmö, Falsterbo, Torekov och möjligt några mindre ställe på sydkusten.

      Radera
    3. Jag är 70 talist och ironisk. Valet mellan en enstegstätad kartong med 3 m gräsremsa runtom för 4MSEK eller ett hus med skog omkring och tågförbindelse (60 min till Skandinaviens största stad) är lätt. Tyvärr går Hörby bort ochHöör( stambanan) för 500. KSEK mer är hett. vissa orter är inte longterm viable pga kommande peak oilpriser. Ett långsiktigt bränslepris är ca25kr liter bensinekvivalent , eller däromkring. Samt minimal avdragsrätt såklart.

      Radera
    4. Jag har redan kalkylerat med 20% förlust på mitt nuvarande boende. Surt, men jag sitter inte ensam i båten.

      Radera
  6. Intressant citat "Dock torde utbudet av bostäder gradvis skifta från ägda bostäder till hyresbostäder."

    Då får man nog verkligen sätta fart med byggandet och det snabbt. Sedan så kan man fundera över hur stort intresset är för dyra hyresrätter. Nu verkar största intresset vara för billiga hyresrätter och sådana är det extremt lång kö till. Man kan alltid önsketänka. Jag tror på det när jag får se det. När det kommer till kritan så tror jag inte speciellt mycket kommer att hända med den gradvisa övergången till hyresrätt.

    SvaraRadera
  7. Jag tror Henrik Bracioner kan bli ökänd som mannen som sänkte Sverige. De förstår inte vilka effekter det får på ekonomin som helhet. Som sagt är jag för amortering men de är 15 år försenade.

    Värst kan det bli för de som ska skilja sig.

    Jag tror en "Braconier" blir ett ord i framtiden. "Braconier=en som tar väldiga dåliga beslut under fel tidpunkt"

    ja, och jag klarar mig.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra synpunkt kring de som separerar. Går från delad bostad och med gamla lån amorteringsfritt, till två bostäder med nya lån, bägge med amortering. Värst blir det för eventuella barn, som inte bara får en ofta oförståelig separation på sig utan därtill får se föräldrarnas ekonomi åka åt helvete.

      Radera
    2. ... barnen har inget ansvar för den uppkomna situationen, men får betala priset.

      Radera
    3. Starkt incitament att flytta ihop m.a.o.
      Kärnfamiljen får sig ett uppsving, KD klarar sig!

      Radera
    4. Vi får försöka komma på att göra en studie om 20 år för att se om skilsmässobarnen påverkats.

      Radera
    5. Det är inga problem, bara starta två samhallsjobb och kalla dom forskare som kan utreda detta. Skattebetalarna betalar. De kan börja redan nu, behöver 5 år för att förbereda sig sen sjätte året kan de börja samla info under 10 år och sedan sammanställa under fem år och vips har det gått 20 år.

      Radera
    6. Barn får betala priset? Jo om man tar för givet att alla barn får allt de pekar på och att alla barn måste ha välbärgade föräldrar så kan man väl säga så. Jag måste dock säga att många som vuxit upp med föräldrar som har ont om pengar får det bättre ställt när de blir äldre... Och merparten av de som fick allt de pekade på blev "misslyckade" pga avsaknad av verklighetsförankring. Kan inte säga att de "fattiga" var mindre lyckliga än de "rika" när jag växte upp iaf.

      Radera
  8. Problemet är ju att det faktum att många inte kommer ha råd att flytta ju kommer dra ner utbudet rejält. Åtminstone i Stockholm är det ju redan verklighet och bidrar i allra högsta grad till de bisarra prisuppgångarna och tokbudgivningarna. Det lär ju inte förbättrad av att ännu färre kommer ha råd att flytta och alltså inte kommer att sälja.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror du har helt rätt där. Utbudet kommer sjunka dramatisk, därmed priserna hållas uppe i vilket fall.

      Radera
    2. Ni bortser från den nu massiva, pågående nyproduktion av bostäder, främst bostadsrätter, som pågår i stockholm med omnejd. Fram till 2030 planeras 140.000 nya bostäder att byggas, se här: DN: Här byggs stans nya bostäder Denna kartläggning tar då inte ens hänsyn till de modulbostäder som föreslogs som lösning på den akuta bostadsbristen för nyanlända som kommer och fortsätter beräknas komma de närmsta åren. Läs Cornus inlägg om Kaplans föreslagna "social housing" (läs: framtida slum) projekt. Se även inlägget om "bostadsbyggandet på rekordnivåer".

      Planer och visioner är en sak och vi vet alla vad som händer om det inte finns någon framtid i att bygga som en följd av att t.ex. byggherrar hellre väntar ut marknaden (även om jag är övertygad om att byggbolagen kommer att kunna pressa priserna mer i takt med att markpriset i kommunerna blir billigare som en följd av en allmän marknadskorrigering nedåt) . Vad mer intressant är att då se till hur många bostäder som färdigställs per år, dvs. aktuella, pågående byggen i Stockholm med omnejd. Som jag förstår det, grovt överslagsräknat, byggs för närvarande ca. 11.000 bostäder/år i storsthlm (2014 års siffror) enligt artikeln i SvD: "Byggboom i Stockholms län" Detta innebär i grova drag bostäder för drygt 25.000 personer (antal boende/hushåll ca. 2,3 enligt SCB). Väg in i ekvationen att alla, ja, i princip alla om vi bortser från riktiga hemlösa, faktiskt har någonstans att bo eftersom de ju redan bor i Stockholm. Antalet bostäder/person och även kvm/person, internationellt sett, är MYCKET högt i Sverige. Har dock inga siffror på det, men vet att det postats på bloggen här förut.

      Jag är övertygad om att bostadsbyggandet kommer att accelerera, möjligtvis med en dipp from om ett par år fram tills dess att nästa "Folkhemzbyggarpartei" i regeringsställning kommer att lansera det nya miljonprogrammet som en lösning på att kicka igång ekonomin efter att vi sett de första konsekvenserna av en sprucken bostadsbubbla. De närmsta 2 åren blir det fortsatt full speed ahead. Sen, rakt in i kaklet.

      Någon får gärna utveckla detta resonemang, främst utifrån det sistnämnda, dvs. vad händer om marknaden dippar, priserna börjar gå ner och bubblan spricker i en självförstärkande nedåtgående spiral? Hur snabbt kommer byggandet komma igång, eller kommer det rentav kunna fortsätta obehindrat? Byggherrarna kommer ju att hamna i en bättre förhandlingsposition då de på ett annat sätt kommer att kunna spela kommunerna mot varandra. Prutmånen blir större helt enkelt. Eller kommer de redan höga kostnaderna (som hela tiden drivits uppåt av högre markpriser, hårdare lagstiftning och mer byråkrati) sänka byggandet helt? I dagsläget betalar en byggherre ett antal miljoner i markpris och upp till en miljon i planavgift för en detaljplan för ca. 50-150 bostäder.

      Radera
    3. I så gott som alla städer finns det en hel del kommersiella lokaler som står tomma, centralt.
      I många fall har de ursprungligen varit lägenheter en gång i tiden.
      En lågt hängande frukt, bara ett riksdagsbeslut bort samt ett gäng hantverkare med färg och gipsskivor.
      El vatten och avlopp är oftast redan installerat.

      Ha lite visioner nu, tänk SAS eller Postens huvudkontor.
      Det finns säkert fler, Aftonbladet, Stampen/GP eller Expressen har inte de lite för stora lokaler?
      Finns det inga färjor som ligger i malpåse, det borde gå att ordna plats i närheten av slussen, eller någon frihamn?

      Radera
    4. Nyproduktionen är en fis i rymden jämfört med "begagnatmarknaden".

      Radera
  9. Omvänd urbanisering och höjd ajälvförsörningsgrad! *håller tummarna för att svenska folket har lite vett i skallen*

    SvaraRadera
  10. Vi får dock inte glömma att amorteringstvånget än så länge bara är ett förslag från FI som nu ska ut på remiss. Finns en möjlighet (=mest troligt) att remissinstanserna är lite halvkritiska till förslaget och att FI sedan aldrig törs realisera det nuvarande form. När man tänker efter lite verkar förslaget helt ogenomförbart i dagens Sverige. På sin höjd kommer någon extremt urvattnad variant gå igenom. Priserna ska som bekant upp, Upp UPP!

    SvaraRadera
  11. Som en övning så kollade jag vad bostadsrätt på 2 MSEK, 85% belåning har för amortering hos Nordeas bolånekalkyl (samma som Booli använder). Grundinställningen är 1,5 MSEK i bottenlån amorteringsfritt och topplån på 0,2 MSEK med amortering på 10 år.

    Resultat är att amorteringen blir 1666 SEK per månad - väldigt nära 1% av bostadens värde (2 MSEK) per år.

    Med amorteringskrav så skulle alltså amorteringen initialt dubbleras - öka med 1666 SEK per månad.

    Det finns även ett praktiskt reglage som visar vad kostnader blir om räntan förändras, och om man drar denna till +1,6% så medför de månadskostnadsökning på 1676 SEK.

    Senast räntan var 1,6% högre än idag var 2012-05. Då var HOX Sverige 20% lägre, och HOX Br Stockholm var 27% lägre. Inte helt långt ifrån FI:s (fis..?) likviditetsbegränsade hushåll.

    Sedan så ska man ju tänka på att de är "the greater fool" som sätter priserna - de som belånar sig mest (givet samma ekonomiska omständigheter). Priserna sätts efter dem som är mest betalningsvilliga och om dessa begränsas så är eventuellt uppskattningen på 25% lägre priser (i genomsnitt!) inte helt knasig. Sen så kan man ju fundera kring vad som skulle hända om vi såg ett prisfall på 25% under relativt kort tid - hysterin skulle nog inte stanna där.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som du är inne på så är det ganska vanligt att idag amortera 1% per år, samtidigt så kommer nog utbudet att minska pga minskad efterfrågan på de nya lånen som måste amorteras. Summerat så tror jag på minskad omsättning och svagt fallande priser. Mäklardöden 2.0?

      Radera
    2. Egentligen så tror jag också svagt fallande priser, om inte annat för att jag konstant haft fel förr (för att jag har väldigt mycket bias).

      Kan helt klart se minskad efterfrågan. Dock så innebär ju nämnda prisfall att situationen återgår till 2012-05, och då fanns det ju utbud. En stor del av de som köpt de senaste två åren kommer dock att torska dit och vara inlåsta i sina befintliga bostäder, men hur stor andel av utbudet är egentligen de som säljer inom två år?

      Radera
  12. En revolution i det tysta:
    För några dagar sedan släppte Boverket en rapport med titeln "Nyanländas boendesituation".....bloggaren
    Fnordspotting tar upp det politiska spelet som kommer att ske lågmält utan rubriker i media.

    Lånekarusellen kommer nu att snurra än fortare framöver trots åtgärden som Cornucopia nämner.

    Nyanlända skall enligt Boverket ges företräde till lediga lägenheter, kötider kommer att sättas ur spel.
    Föräldrar kommer att tvingas låna till fantasipriser för att hjälpa sina vuxna barn skaffa eget hem.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det sker väl redan, hur ska de annars få lägenhet? De saknar både kötid och fasta anställningar. Annars skulle de ju bli kvar i MVs regi i åtskilliga år.

      Radera
    2. Hur hittar man mer information/statistik om detta? Hur många lägenheter (av de som kommer ut) kommer det handla om och vad blir utfallet i de olika kommunerna? Hur tas det emot på kommunal nivå - det är ju politikerna i resp. kommun som sitter i styrelserna för de kommunala bostadsbolagen.

      Radera
    3. Asylanter har fått social förtur i årtionden och föräldrar tvingas redan nu låna eller gå i borgen för att hjälpa sina vuxna barn att få första lägenheten.

      Radera
    4. Förövrigt anser jag att karthago bör förstöras

      Radera
  13. Jag undrar om inte ett 25% fall kan ge psykologiska effekter på en marknad där majoriteten av köparna tror att bostadspriser aldrig kan falla i värde. Det kan bli den trigger som behövs för att döda hysterin på bostadsmarknaden.

    Vidare funderar jag om inte storleken på dessa tre grupper kan ha en hel del geografiska variationer över landet. Den värsta orten i landet verkar ju till nära 100% bestå av grupp 1.

    SvaraRadera
  14. Massuppsägningar inom IT- och telekomsektorn i kombination med amoteringskrav kommer leda till något lägre priser, IMHO. Lägg till detta en regering som gör sitt bästa att förstöra relationerna med omvärlden. Exportindustrin kommer inte få det lätt.

    SvaraRadera
  15. Detta är överdrivet. Det finns väl ingen bank som senaste året (åren?) erbjudit amorteringsfrihet på nya lån om man har en belåning på över 50-70%?

    Eftersom ändringen bara innefattar nya lån tror jag inte på någon dramatik alls.

    SvaraRadera
    Svar
    1. SEB anses ju vara en utav de "tuffare" bankerna idag vad det gäller amortering. Dom har den snabbaste amorteringstakten på 50 år och man kan inte välja amorteringsfritt oavsett belåningsgrad osv. Dock så var 8% utav deras nyutlåning 2014 amorteringsfri gällande bolån med över 70% belåningsgrad. Så att det inte nytecknas bolån utan amortering för högbelånade hushåll är nog en myt. Jag vet inte hur hög andel det var totalt för alla banker under 2014 men säkerligen över 10%. Källa: http://www.di.se/artiklar/2015/3/3/var-tredje-slipper-amortera/

      Radera
  16. Priserna kommer alltså falla snabbare än folk kan amortera.

    Därför kommer riskerna öka.

    SvaraRadera

 
Top