2015-03-26 09:47

Byggbolagen kritiska mot regeringens subventionsförslag

Byggbranschen själva uttalar sig nu mycket kritiskt mot regeringens utspel om att subventionera byggande av hyresrätter. Antagligen är man mycket rädda för konkurrens där folk ska få hyresrätter istället för att skuldsätta sig för branschens mycket lönsamma nybyggda bostadsrätter.


Bland argumenten är att man istället för subventioner borde göra byggande billigare (via förmodat enklare regelverk). Det argumentet låter vettigt, men billigare byggande gör bara att bolagens vinster stiger, då priset på en bostadsrätt inte har något med byggkostnaden att göra utan beror på kreditlinan hos köparen av klubbmedlemskapet i den nybyggda föreningen.

Ola Månsson på Sveriges Byggindustrier säger till Schibsted/SvD:
"Hur vet vi att det är en student eller någon behövande som inte har pengar som får lägenheten? Man borde i stället ha satsat på att få incitament att bygga till låg kostnad. Om man vill ha subventioner så borde de rikta sig direkt till den som behöver bostaden."
Samtidigt borde inte byggbranschen vara speciellt oroade. Det kommer ta många år innan de här subventionerade lägenheterna är inflyttningsklara, och det är högst tveksamt om det leder till mer byggande och inte bara större vinster i de kommunala fastighetsbolagen, som blir kommunpampbonus och utdelning till kommunernas allmänna budget.

Så nog har byggbolagen rätt i att kritisera subventionerna, men de gör nog det inte med ärliga avsikter. Trots allt är man vinstrdrivande företag, med ett enda syfte - att tjäna maximalt med pengar. Allt man kritiserar är sådant som hindrar maximal profit.

21 kommentarer:

  1. Bygg mera till nytillkommande flyktingar-de utnyttjar lägenheterna mer effektivt än vi Svenskar.
    Flera familjer kan skrivas i en och samma lägenhet.

    SvaraRadera
  2. Cornu, du missar att det är utbud och efterfrågan som sätter priser på bostäder (i alla fall på bostadsrätter). Om det blir billigare/enklare att bygga kommer fler bostäder att byggas vilket leder till att utbud-efterfrågejämviktspunkten och, därmed, priserna flyttas ned.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ditt resonemang fungerar inte eftersom byggherrarna håller på mark och medvetet håller tillbaka byggnationen så marknaden inte blir överfylld. Sett detta fenomenet på eget håll i Lund där det först var bostadsbrist utan lösning eller mark att bygga på men sen helt plötsligt när de sålt slut så börjar där komma nya projekt igen från ingenstans.

      Nästan så man börjar tro på ödet!

      Radera
    2. Du missar att du tror att byggmarknaden är fri. Det är ett oligopol med kartellbildning, där byggbolagen begränsar byggnationen för att tjäna maximalt. Finns ingen, inte ens kommunerna (speciellt inte kommunerna vill jag påstå), av de som är inblandade som tjänar på fritt byggande.

      Radera
    3. Hur känns det att vara bolltvåa försvarsbloggaren? ;)

      Radera
    4. Finns ingen silvermedalj i strid...

      Radera
  3. Några av de rikaste i landet är från början byggmästare, Wallenstam, Lundberg m.fl och de gjorde stora förtjänster på miljonprogrammet för 40 år sedan, pengar som investerades i kontorsfastigheter i städerna och även hyresfastigheter i "bra" lägen, notan fick skattebetalarna stå för och nu står vi med fastigheter som behöver renoveras eller rivas. De som bor i miljonprogramshusen har givetvis inte råd att betala vad det verkligen kostar att bo, de har heller inte råd att betala, eller vill inte,vad det verkligen skulle kosta att bo i nybyggda hus i städerna. Byggkostanderna torde ligga på lågt räknat 25-30 kkr/kvm och en rimlig hyra borde då bli 2000kr/kvm och det är inte många som vill betala.

    SvaraRadera
    Svar
    1. 30 kkr per kvm med en hyra på 2 kkr per år ger en avkastning på 6,6% helt ok.
      Det man tjänar på som fastighetsägare är att husens värde stiger alltmedan hyresgästerna bekostar investeringen inkl avskrivningen.
      Gör man det med belåning så är utväxlingen stor.

      Radera
    2. Men byggkostnaden är inte 25-30tkr kvadraten. Den är mycket lägre. Snarare har de stora byggbolagen egentligen en byggkostnad på 10-15kkr. Det skulle i så fall betyda 15-20% avkastning enligt dina 2000 kr/kvm, vilket är nästan löjligt mycket. En tusenlapp per kvadrat är en grymt bra investering, särskilt med tanke på att en stor del av fastigheten är belånad till kanske ett par tre procents ränta.

      Radera
  4. Känns ju som man lagt grunden för ett regelverk så att byggbolagen kan bygga billiga baracker till den troliga anstormningen av flyktingar med skattepengar.
    Kaplan har ju kommit tillbaka från Turkiet nu där man sannolikt har diskuterat flyktingströmmarna och åtgärder.

    SvaraRadera
  5. Kommunen kunde i ex Nynäshamn där jag bor sälja tomter för 100 000 kr (villatomt) och få igång billigt byggande. Men som jag fått det förklarat går det inte pga bokföringsteckniska skäl. Man har värderat sin mark till jättehöga summor, skulle man sälja den billigt så måste man skriva ner värdet för kommunens mark och visa dåliga siffror i bokslutet. Värderingen är bara fantasi, ex om man värderar en tomt till 1000 000 men ingen någonsin kommer köpa tomten för denna summa så är det ju inget marknadspris. Men kommunen ser rik ut på pappret,

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror inte du har rätt när det gäller uppvärdering av tillgångar i bokföringen här. För det första är kommunen inte s.k rörelsedrivande inom fastigheter, dvs man har inget lager för omedelbar/kontinuerlig försäljning/omsättning. Så i bästa fall gäller att man inom ett tillgångsslag kan skriva upp en posts värde mot att man skriver ner en annan post med minst lika mycket. En uppskrivning(direkt mot eget kapital) av t.ex en fastighet netto i kommunens fastighetsbolag skulle kunna få den effekten att det egna kapitalet är förbrukat (om värdet var för högt)om resultatökningen pga uppskrivningen delats ut till ägaren, dvs kommunen. Utdelningsbara medel(dvs likviditet här) kan handla om upptagna lån mot pant i fastigheter i bolaget. En tänkbar situation skulle då vara att kommunen inte explicit vill visa att man lånar till kommunens drift.

      Jag skulle kalla det bokföringsbrott eftersom de uppskrivna tillgångarna inte har en transparent marknad där marknadspriset för exakt samma tillgång kan jämföras. Vi vet att fastigheter och dess priser är extremt lokala och jag skulle inte vilja vara revisor och skriva på en sådan bedräglig redovisning. Jmf konkursen i H&Q Bank som trots allt bedrev handel i tillgången i fråga. Marknadsvärdering av nämnda tillgångar kan redovisas utom linjen som man säger, dvs vid sidan om i t.ex not.

      ps! Har man köpt in en fastighet "dyrt" för att sedan sälja av den med förlust vid exploatering så har man förstås gjort en dålig affär. Att sälja med förlust kan vara genant som du säger men behöver inte vara en broms för att sälja då kommunens lån kan minskas och i bästa fall inte heller leda till skattehöjningar.

      Radera
    2. Jag har bloggat om detta flera ggr. Bland annat Uppsala kommun bokfört vinster i kommunen på uppskrivningar av värdet på befintliga fastigheter, trots att de inte sålts. Man har helt enkelt belånat fastigheter för att finansiera den löpande verksamheten, som en kommun inte får låna pengar till.

      Radera
    3. Cornu; Tack, jag förstår själva idén och att det inte är konstigt att oansvariga politiker lånar till driften(är åt helvete på lite längre sikt(de tror dessutom att fastigheter alltid stiger i pris)). Man pantsätter fastigheten i bolaget och lånar vidare pengarna från kommunbolaget till en annan juridisk enhet.

      Jag reagerade bara mot att bolaget gjort en uppskrivning av värdet på en tomt-fastighet som saknar inkomstflöde. Det torde strida mot reglerna. Att en värderingsfirma satt ett högre marknadsvärde för att öka lånebeloppet är en annan sak och behöver inte per automatik innebära rätt till uppskrivning? (jag är numera inte uppdaterad på ev "nya" regler vid t.ex handel med fastigheter iofs).

      Att skapa vinster genom uppskrivning kan vara bokföringsbrott. Det krävs omedelbara nedskrivningar om värdet sjunker och en betydligt större värde-kontroll fortlöpande. Risk för mannamån dessutom. Ett framtida exploateringsvärde när det gäller mark är ett synnerligen osäkert sådant.

      Vet du hur det uppskrivna värdet/vinsten används? F.ö. tror jag att uppskrivningsvinster måste föras till bundet eget kapital varvid det inte kan delas ut. M.a.o ser det bara bra ut på pappret(soliditet t.ex) som Henrik skriver. Ingen vits alls för en kommun egentligen. Ett börsbolag kan alltid sola sig för kursens skull.

      Radera
    4. Henrik; Kan det vara så att tomterna/marken ifråga helt enkelt köpts in för dyrt? Inte att de skrivits upp? Men det låter mysko att inte sälja pga realisering av förlusten. Har man skrivit upp måste man skriva ner om värdet är lägre som du indikerar. Alltså måste förlusten tas även om man inte säljer. Samma sak gäller även om man inte skrivit upp. Men här fuskas det oftare förstås. Kommunens revisorer sitter i knät på fullmäktige. Även externa revisorer med stora kommunala uppdrag ser mellan fingrarna så länge det inte finns gjorda värderingar.

      Radera
    5. rttck, man skriver framför allt upp värdet på bebyggda fastigheter, belånar dessa och finansierar löpande kostnader i kommunen. Det kan dock även hända med obebyggd mark.

      Radera
  6. Inte lätt bygga billigt. Ponera följande exempel:

    Mark (inkl väg, vatten, el, etc.) 500,000 kr
    Byggkostnad, kr/kvm 30,000 kr
    Kvadratmeter bostad 50 kvm
    Bostadskostnad 2,000,000 kr
    Driftskostnad (rep, värme, skatter, etc.) 2,000 kr
    Hyra, kr/månad 5,000 kr
    Avkastning (inkl. risk) 1,8%

    Trots att man i detta fall bygger superbilligt, tar lite betalt och räknar med relativt låga omkostnader för drift, skatter och reparationer så blir det inte mer än 1,8% avkastning om man tänker sig en hyra på 5,000kr per månad. Det är klart, höjer man hyran till mer rimliga 7,000kr/månaden blir det en avkastning på 3,0%, lite mer respektabelt men ingen höjdare om man räknar in risken för fastighetsägaren.

    Enda lösningen om man vill hyfsa till ekvationen är att lägga in inflation/hyreshöjningar men räknar med fortsatt låga räntekostnader. Visar på att vi allmänt behöver en rejäl dos med inflation i Sverige samtidigt som räntorna är relativt låga men utlåningen reglerad. Ungefär som på det 'glada' 70-talet m a o.

    SvaraRadera
  7. Bygg om befintliga tomma kontorslokaler till bostäder, Det är en minimal kostnad och insats mot att bygga nytt.

    Lokalerna har redan överlag en bra handikappanpassning, infrastruktur, kommunikation, parkering etc.

    Det som behöver justeras är kök, innerväggar och våtrum.

    SvaraRadera
  8. Vad menas med "kommunpampbonus"? Något exempel så att jag förstår? Jag har svårt att tänka mig ett bonussystem på kommunerna liknande det vi har på firman.

    SvaraRadera
    Svar
    1. VD:n för det kommunala bostads- och/eller byggbolaget får bonus på vinsten i bolaget. Statligt stöd, högre vinst, mer bonus.

      Radera
  9. "Hur vet vi att det är en student eller någon behövande som inte har pengar som får lägenheten? "

    För att bostadsköer alltid haft lägenheter som bara vissa kan söka? Geez nu trollar de ju bara.


    Tror f.ö. Cornus analys är helt korrekt, de är oroliga över ett slut på deras snabba cash.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...