Boverket släppte precis sin marknadsrapport för mars 2015. Man konstaterar att tidigare låga nybyggande beror på att exploatörerna inte kunnat göra attraktiva vinster, men att man nu kan tälja guld över hela Stor-Stockholm. Så länge man bygger bostadsrätter.


Som illustration har man ett antal kartor i rapporten, där slutsatsen är kartor över Tobinskvoten, dvs betalningsvilja (=bopriser inklusive skulder i föreningen) dividerat med byggkostnad (inklusive markkostnad). Där kvoten är som högst i centrala Stockholm får exploatörerna upp till 268% vinster på nybyggnationen, dvs man säljer för 3 680 kSEK det exploatören byggt för 1 000 kSEK.

Vinstmarginalerna för exploatörerna är nu minst 20% för nya bostadsrätter hela Stor-Stockholm, utom Bålsta, delar av Märsta, delar av Södertälje och delar av Västerhaninge. Men ett enormt område har öppnats upp för lönsam exploatering. Stora delar ger över 50% vinstmarginal för exploatörerna.

Läget var helt annorlunda så sent som 2009. Ljusblått är lägre än 20% vinstmarginal och mörkblått är förlust att exploatera.

Först kartan för 2009.
Tobinskvot år 2009. Stora delar är inte lönsamma, eller ger lägre än 20% i vinst och är inte värt risken.
Tobinskvot 2014. I princip inget är inte lönsamt eller extremt lönsamt att exploatera.
Det finns bedömare på annat håll som har misstankar om att en överexploatering är på gång i Stockholmsområdet. Ovanstående karta från 2014 talar för detta. Man kan tjäna stora pengar på att exploatera i princip vilken jordhög som helst nu, och byggandet kan explodera de kommande åren. Byggandet av bostadsrätter då alltså. Snabba vinstmarginaler på 50% och uppåt får man inte på hyresrätter. Bygg bostadsrätter och något år senare sitter man med hela vinsten..

Skicka en kommentar Blogger

  1. Jag har för mig att JM har ca 20% vinstmarginal på bostadsbyggande i Stockholm har jag läst i deras årsredovisning vill jag minnas. Så det stämmer bra det du säger.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Underskatta inte förmågan att bokföringsmässigt hålla nere vinsterna, som alltså kan vara upp till 268%, inte 20%.

      Radera
    2. Det har du helt rätt i. Givetvis är det så att man inte i onödan skattar bort vinstpengar. Höga löner till ledningen sänker också vinsten

      Radera
  2. Men vem ska köpa borätterna till de invandrare som ska få gå före och få tillgång till bostäder i storstadsområdena? Migrationsverket eller kommunerna?

    SvaraRadera
    Svar
    1. I min tidigare BRF, belägen på en av gräddhyllorna till Göteborg, ägde kommunen sedan många år tillbaka 6 lägenheter (ettor och tvåor) där de inkvarterade diverse problempersoner.

      Marknadsvärdena på lägenheterna låg i intervallet 0.8 - 1.2 miljoner per styck, om inte missbrukarna hade slagit sönder dem...

      BRF:en var INTE glad åt kommunens ägande men kunde inget göra.

      Radera
  3. Det som är intressant är också paradoxen:

    Räntan är billig => Dyr mark men ändå billig kostnad (dvs möjliggör tjuvhållning av mark).

    När/om räntan går upp kan byggandet ta än mer fart.

    Läs den inringade texten på sidan 22 och skriv ett inlägg om det också!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Paradoxen är alltså att man inte bygger i lågräntemiljö utan mark hamnar i en likviditetsfälla. Kan du iaf kommentera hur du ser på här i kommentarsfältet?

      Radera
  4. Hur har markpriset utvecklat sig under samma tid? Det är väl i stor del kommunerna som säljer av marken, gissar jag, borde inte dessa ha kammat hem storkovan?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, det gör dom, går ner i de svarta hålen. Sthlm tar c:a 25000 kr/kvm ljus BTA idag. Ex moms.

      Radera
    2. Eftersom det är en engångssumma så är det nog egentligen ganska billigt för så central mark. Generellt sett har mark - liksom andra naturresurser - ett alldeles för lågt pris idag.

      Radera
    3. Vill man att det ska byggas fina hus är det givetvis inte rimligt. Men vill man att det ska byggas billigt skit och maximera intäkten till kommunen är det ju bra.

      Radera
    4. 25000? Möjligen i vissa områden, Karl Staafs park kostade det (nu blir det väl inte av) 30000, men för det höga tornet på gärdet (gasklockorna) så landade det på 10-12000 vill jag minnas.

      Radera
    5. Inte konstigt att marken kostar mindre per BTA när man bygger höghus. Per BYA blir priset skyhögt.

      Summan av kardemumman blir väl att framförallt en hel generation unga som ska slå sig in på bostadsmarknaden blir skuldsatta för livet för att skicka pengar ner i politiker, banker, forna bostadsägare och byggares fickor. Det är en rätt sjuk situation. Att räntan var högre innan fungerar inte som argument, för 20 år sen fanns det en rimlig chans för någon runt 25 att ha samlat ihop för att köpa en mindre lägenhet i ytterförort till en storstad kontant. I dagsläget räcker samma summa inte ens till insats.

      Radera
  5. Det hjälper ju föga om man aldrig får bygglov. Jag misstänker starkt att beräkningen inte tar hänsyn till de 10 år exploatören måste sitta och hålla på obebyggd mark innan de ens tillåts börja bygga.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och läser man rapporten visar det sig dessutom att markkostnad INTE är inkluderat.

      "Markpris utöver exploateringskostnad räknas ej med i byggkostnaden"

      Så hela inlägget bygger på en lögn...

      Radera
  6. Jag säger som Larry Summers:

    "Vi i väst behöver finansbubblor för att klara vår ekonomi"

    SvaraRadera
  7. Droppen som får bägaren att rinna över?
    http://www.friatider.se/beslutet-tiggarna-f-r-r-tt-till-bostad-och-bidrag-i-sverige
    Alla som vill inom hela EU har alltså rätt till bostad och försörjning i Sverige under det att deras asylskäl utreds.

    SvaraRadera

 
Top