2015-02-04 16:41

Buy-to-let har tagit fart i Stockholm

Så här i den sista maniska fasen av bostadsbubblan rapporterar nu Public Service/SR att allt fler köper lägenheter för att hyra ut dem, sk buy-to-let. Bristerna i den hyresreglerade hyresmarknaden kompenseras alltså nu av att man kan privathyra lägenheter direkt av ägaren istället.


Inslaget hos SR nedan:
Viktigt att påtala att detta inte är andrahandsuthyrning, då man hyr direkt av ägaren.

Fungerande marknadsekonomi sätter förstås hyresnivåerna därefter, t ex 17 500:- SEK i månaden för 57 m2, då lägenheten också är möblerad. Eller varför inte 15 000:- SEK i månaden för 72 m2 i Bromma?

Mäklarfirman Erik Olsson sliter sitt hår i frustration, nu när folk kan hyra en lägenhet och mäklarna inte längre får provision på bostadsköpen.

Buy-to-let fungerar förstås till det inte fungerar längre. Sista utblåsningen innan kraschen i andra länder har ofta utmärkts av just detta.

Man får förmoda att uthyrarna flyttar runt rätt friskt. Först får man godkänt av bostadsklubben att hyra ut lägenheten, och då köper man en ny lägenhet man flyttar till. Sedan upprepas samma för den nya lägenheten och man köper en ny. Allt med lånade pengar, förstås.

Och sedan smäller det.

På uppsidan så ger det här en fungerande hyresmarknad, där man snabbt och lätt kan få ett kontrakt på en bostad, till de önskade marknadsmässiga priserna istället för DDR-Sveriges reglerade hyror. 

31 kommentarer:

  1. Var och kikade på en 1.5a på 43kvm i Midsommarkransen. 10k på kontraktet och 2k i näven per månad..

    SvaraRadera
    Svar
    1. 28 m2 i två plan i en hörna i inre gården med utgångspris 2,8 Mkr om jag inte minns fel. En helrenovering var gjord förstås.

      Radera
    2. Vilket fynd.......kanske hyr de ut :)

      Radera
    3. Det går nog att hyra ut och gå plus.

      Kapitalkostnad, låna till 5 år @ 2.7%: 5300 kr/mån.
      Avgift: 1217/mån.
      Underhåll: 1000/mån (kan vara högt räknat).

      ... du kan säkert hitta någon som är villig att hyra denna lägenhet för 8-11000/mån.

      En intressant fråga är dock om risken för att tjäna dessa 1-4000/mån är värt det. Om lägenheten går ner 5% behöver man hyra ut lägenheten i många år för att gå plus/minus noll.

      Radera
    4. Nog går det att gå plus, nuvarande regler kring vidareuthyrning medger att man tar ut faktiska kostnader som avgiften + räntan för hela kapitalkostnaden av bostaden.

      räntan får vara statslåneräntan + "ett par procent", i exemplet som anfördes var 4% helt ok.

      Så har du 2 miljoner över, köper en lgh för dessa så får du plocka 80000/12kr i månaden bara i kapitalkostnad, plus avgiften.

      Med tanke på att 3-månadersräntan är drygt 2%, så är det 40000 i fickan årligen.

      Risker finns ju, som räntan som kan sticka iväg fort och högt, och värdet på bostaden som kan sjunka... Men det är nog många som inte tänker så lång utan bara ser till hur det är nu och extrapolerar det in i evigheten...

      Radera
  2. Det är väl andrahandsuthyrning om något? Eller är det bara hyreslägenheter som kan hyras i andra hand?
    Har för mig att BRF är restriktiva med att tillåta det. Formellt i alla fall.
    I ett fall räckte det med ett formellt delägande!

    Men din varning är korrekt. Köper man något man inte behöver själv så är värdet beroende av att nån annan vill ha det!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det är en andrahandsuthyrning om det rör sig om en bostadsrätt. Juridiskt sett alltså.

      Det är i princip samma tydelser om andrahandsuthyrning i både hyreslagen och bostadsrättslagen.

      Vet inte varför Cornu tycker det är så viktigt att påpeka just det dock.

      Radera
    2. Har för mig att alliansen ändrade reglerna så det gick från att du måste ha "beaktansvärda skäl" för uthyrning till att bara "uppge skäl" för uthyrning. Sen var det på tapeten att föreningar inte skulle behöva godkänna en andrahandsuthyrning, vet dock inte om det gick igenom.

      Radera
    3. Det gick inte igenom.

      Ska du upplåta din bostadsrätt i andra hand så behöver du styrelsens tillstånd och "beaktansvärda skäl"

      Radera
  3. Politiker brukar har som vana att lösa ett problem genom att skapa ett allvarligare.

    SvaraRadera
  4. Det är nödvändigt med reglerade priser på hyresmarknaden. Sådan reglering finns på de flesta marknader, inklusive kapitalismens högborg USA, så det känns inte rätt att använda epitetet DDR-Sverige denna gång.

    SvaraRadera
  5. Nej, det är inte alls nödvändigt med reglerade hyror.

    Buy-to-let är dessutom ett gott tecken på ett steg mot en fungerande marknad. Det är först om hyran inte täcker [avgift + underhåll + kapitalkostnad] som det blir problem och vi har en bubbla.

    SvaraRadera
  6. Tror snarare att det handlar om "buy and let during appreciation until sale". Jag ser uthyrning som en sund investering, men det finns ju en kanske viktigare aspekt i detta pga den sjuka skuldtillväxten och den värdetillväxt på objekten det innebär. Tills det inte växer längre, men det tror ju ingen på.

    SvaraRadera
  7. En polare försökte göra detta när han flyttade. Han hade lite svårt med försäljningen (mestadels dålig timing kring skolavslut) och skulle flytta från Sthlm till Norrland.

    Dock sa bankerna NEJ, trots att en utländsk familj skrev 2-års kontrakt till mkt bra villkor (2 läkare), så jag tror problemet är starkt överdrivet.

    Det här är en intressant blog, tyvärr är ägarens fascination kring just bostäder lite jobbig.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är rimligen sveriges absolut tydligaste indikation på stora problem; skulderna har fullkomligt exploderat under en lång period mer eller mindre helt utan tillväxt.

      Eftersom krediterna hamnat i bostäder och scenariot känns igen från så många andra länder som följdaktligen gått åt helvete, så tycker inte jag att viktningen är speciellt märklig om bloggen nu är intresserad av Sveriges utveckling. Vilket den verkar vara.

      Radera
  8. Hej Cornucopia

    På vilken nivå i den maniska bubbelfasen tror du vi befinner oss på och hur lång väg till toppen tror du vi har? Skulle vara intressant om du kunde skriva en blogg om detta. Enligt TA (Om man nu tror på det) kan bostadspriserna för lägenheter i Stockholm stiga 30% till innan en krash kommer, vilket skulle kunna ta ett par år till...

    Mvh:Thomas

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är så vi skapar en ny depression. Märkligt att politikerna inte fattar att alla "fria marknader" är självkorrigerande(30-90%). Priserna kan bara fortsätta så länge långivarna ställer upp och historiskt sett har de i liknande fall alltid stramat åt sina krediter mycket hårt med långa prisnedgångar som följd.

      Danmarks och Storbritanniens bostadsbubblor, vilka vid tiden för deras punktering, var större än vår bubbla. Nämnda länder skapade sin bubbla genom buy-to-let.
      Storbritannien fortsätter en gång till tack vare billiga pengar.

      Radera
  9. "där man snabbt och lätt kan få ett kontrakt på en bostad, till de önskade marknadsmässiga priserna istället för DDR-Sveriges reglerade hyror. "

    Lustigt att det aldrig byggts så många hyresrätter med låga hyror som när sverige var mer som DDR :)


    btw blir de ingen krasch, politikerna har bestämt sig för höga priser och med kontroll över riksbanken o dess ränta är det inte mkt marknaden kan göra.

    de blir japan-syndromet istället.

    SvaraRadera
    Svar
    1. För Japan-syndromet med 90% lägre priser är ingen krasch? Vad tycker du gränsen för krasch går? 99%

      Radera
    2. Ok lite pinsamt, jag har ärligt talat missat att priserna gick ner så där. Tänkte mer på konstant låg ränta o allmän stagnation.

      Radera
    3. Bank of Japan gjorde som Sveriges Riksbank; eldade på icke-produktiva lån, exempelvis till privata bostäder. Sedan kom en ny BoJ-chef, konstaterade att det inte var en bra idé, och då var det rutschkanan som gällde.

      Radera
    4. Läste lite på wikipedia.Helt sjukt vilka prisfall, och svårt att inte se liknelser med utvecklingen här.

      Jag får nog revidera mitt tidigare uttalande om att det inte blir någon krasch här.

      Radera
    5. http://topdocumentaryfilms.com/princes-yen/

      En snubbe som lagt mycket tid på att analysera hur, inte så mycket varför. Om det mesta är korrekt är den lite intressant, framförallt kring kriget och årtiondena efteråt. Har googlat på författaren samt "tin foil" utan speciell träffsäkerhet :-) men någon annan vet säkert mer. Lite shockdoktrin-varning när han kommer utanför Japan, men det ger ju en del aktuella vibrationer till Grekland just i dessa tider och denna timme när ECB klippt finansieringen till sagda nation.

      Radera
    6. Priserna gick förvisso ner mycket i Japan - men då ifrån en extremt hög nivå - det kostar fortfarande skjortan att köpa lägenhet i Tokyo (100 k per kvadrat o liknande)

      Radera
  10. I programmet Plånboken i P1 handlade det om bostadsrätter idag 4/2.

    SvaraRadera
  11. Det är ganska problematiskt för de brfer som får in sådana människor i föreningen, hyresgäster har större krav och hjälper inte till i föreningen, dvs på ett sätt parasiterar dessa på övriga brfmedlemmar.

    Iofs har ju lagändringen också öppnat för att brfen numera kan avgiftsbelägga vidareuthyrningen med 10% av prisbasbeloppet per år, och jag tror många föreningar tittar på den möjligheten nu.

    SvaraRadera
  12. Fast är det inte bara en bostad man får hyra ut så där? Var det för snart två år sedan i alla fall.

    J.K Nilsson

    SvaraRadera
  13. Fast är det inte bara en bostad man får hyra ut så där? Var det för snart två år sedan i alla fall.

    J.K Nilsson

    SvaraRadera
  14. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  15. Sluta gnäll nu ! Enligt Cornu är bostadsmarknaden perfekt balanserad i tillgång/efterfrågan . Dvs om man skaffat sig kraftiga skygglappar under tiden på hens månskensbondens rike ,tillika statistikens rubbade högborg för sanningens uttolkande.

    Sälla dig till Max Keiser grabben

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...