2015-01-18 10:25

Gästinlägg: Förändra regelverket för bostadsrättsbelåning

Nedanstående är ett gästinlägg från läsaren Simon.


Jag känner som många andra en oro över de svenska hushållens höga bostadspriser och höga skuldsättning, alltså att budgivningarna skenar iväg. Jag därför identifierat följande problem och förbättringsförslag angående lån på bostadsrätter:
Det som är märkligt och riskabelt med en bostadsrätt är att den belånas två gånger. Föreningen belånar fastigheten och köparen belånar rätten att bo där. Många köpare inser inte att medlemskapet i en bostadsrättsförening innebär att man tar del av föreningens fastighetslån. Då en bank beviljar lånet på köparens rätt att bo där finns inte heller något krav på att banken ska beakta lånen genom föreningen. Den totala belåningen kan därmed bli hög i förhållande till såväl fastighetens värde som till kontantinsatsen. Lånen blir osäkra för både banken och bostadsrättsägaren. Om räntan skulle gå upp skulle inte bara räntekostnaderna på ägarens lån öka utan även på föreningens lån, vilket ger ökade hyror och ett därmed ett lägre värde på bostadsrätten.

Ett sätt att förtydliga och åtgärda dessa problem vore att Finansinspektionen ändrar sitt krav som idag säger att vid köp av fristående hus eller bostadsrätter ska minsta kontantinsatsen motsvara 15% av försäljningspriset. För bostadsrätter borde kravet istället vara att minsta kontantinsats=15% av "del av föreningens lån" + 15% av försäljningspris. "Del av föreningens lån" beräknas som föreningens totala fastighetslån gånger bostadsrättens andel av föreningen.

För att visa effekten av ändringen på kravet tänker vi oss att samma radhus säljs i tre olika fall:

1) Radhuset säljs som ett fristående hus för 1 miljon kr, vilket med både nytt och gammalt krav innebär minsta kontantinsats = 150 000 och total belåning = 850 000.

2) Radhuset säljs en bostadsrätt med dagens krav på kontantinsats. Bostadsrätten antas utgöra 10% av en bostadsrättsförening med fastighetslån på 4 miljoner, så att bostadsrättens "del av föreningens lån" är 400 000. Räntorna på föreningens lån gör att bostadsrätten får högre hyra, och därför antas försäljningspriset nu bara bli 700 000 vilket ger en minsta kontantinsats = 105 000 = 15%*700 000 och resten blir eget lån 595 000. Husets totala belåning = 995 000 (del av föreningens lån 400 000 + eget lån 595 000).

3) Radhuset säljs som en bostadsrätt med de förändrade kraven. Vid försäljningen finns då en del av minsta kontantinsatsen på 15% av "del av föreningens lån" = 15%*400 000 = 60 000. Denna extra del för kontantinsats bör teoretiskt göra att försäljningspriset nu bara blir 600 000 vilket ger minsta kontantinsats = 150 000 = 15% av "del av föreningens lån" + 15% av försäljningspris=60 000 + 90 000. Husets totala belåning = 850 000 (del av föreningens lån 400 000 + eget lån 450 000).

Dagens krav möjliggör alltså en högre belåning trots en lägre kontantinsats när bostaden säljs som bostadsrätt (2) jämfört med som fristående hus (1). Med det förändrade kravet (3) bör bostaden istället teoretiskt få samma kontantinsats och totala belåning oavsett om den säljs som fristående hus eller som bostadsrätt. Förändringen av kravet tar alltså bort möjligheten att med en liten kontantinsats belåna en fastighet extra mycket när lånen är uppdelade i föreningens och köparens lån. Ändringen gör även att försäljningspriset sjunker på bostadsrätten och bidrar därmed till att dämpa problemet med ökande priser på bostadsrätter.

För att bostadsrättens värdesänkning inte ska inträffa så plötsligt så skulle förändringen kunna införas stegvis så att minsta kontantinsats=x % av skuld genom förening+ 15% av försäljningspris där x får växa stegvis från 0 till 15% under en övergångsperiod på förslagsvis 10 år.

Förutom att Finansinspektionen ändrar kravet rekommenderar jag följande:

  • Alla bostadsrättsägare och spekulanter bör beräkna och reflektera över sin del av föreningens lån. Bostadsrättens andel av föreningen återfinns i mäklarens objektsbeskrivning och fastighetslånen finns i föreningens årsredovisning.
  • I annonser och objektsbeskrivningar för bostadsrätter bör posten "Del av föreningens lån" finnas tydligt presenterad.
  • Vid beräkningar av hur månadskostnaden för en bostadsrätt skulle förändras vid en räntehöjning bör man beakta den hyreshöjning som krävs för att täcka föreningens ökade räntekostnader vid en räntehöjning.
  • Staten bör också ta bort skatteavdraget på räntor eftersom det i praktiken innebär att köpare kan lägga ett högre bud för samma månadskostnad. Även denna förändring skulle kunna införas stegvis från 100% till 0% av räntekostnaderna under en tioårsperiod.

Därmed hoppas jag att våra budgivningar kan stanna på lägre nivåer så att hushållens klarar sina bostadslån även vid räntehöjningar.

//Simon

12 kommentarer:

  1. Absolut rimliga förslag du kommer med men jag ser inte poängen med att göra en redan krånglig marknad ännu krångligare.

    Ska det bli tydligt och den vanlige Svensson verkligen förstå så är det enklaste att kräva en högre kontantinsats för alla.

    SvaraRadera
  2. Fast redan i scenario (2) bör priset ligga på 600k eller lägre, istället för 1 miljon.

    Om du har två identiska objekt, ett radhus med äganderätt (som kostar 1 miljon) och ett radhus med bostadsrätt (där du får vara med och betala på din andel, 400k, på ett lån), så kommer bostadsrätten att värderas minst 400k lägre än äganderätten.

    Med dagens regler och låtsad 2% ränta:

    Teoretisk kapitalkostnad äganderätt: 1 000 000 * 0,02 * 0,7 / 12 = 1167 kr/mån
    Teoretisk kapitalkostnad bostadsrätt: 600 000 * 0,02 * 0,7 /12 + 400 000 * 0,02 / 12 = 700 + 667 = 1367 kr/mån (då föreningens räntor inte ger skattereduktion).

    Med 15% kontantinsats blir det räntekostnader på 992 kr/mån vs [ränta + räntedel i avgift] på 1262 kr/mån. Jag skulle tro att detta redan är inräknat i dagens priser.

    Dina förslag skulle förstås sänka månadskostnaden på bostadsrätten genom större kontantinsats -- ränta + räntedel på 1192 kr/mån istf 1262 kr/mån -- men jag tror att redan idag slår föreningens belåning igenom i priserna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror att 95% inte har en susning om hur mycket lån som egentligen hänger med i deras andel av föreningen. Det är inte föreningens belåning som slår igenom, utan det är allt trixande för att få ner månadsavgiften, oavsett belåning.

      Radera
    2. Ja, så är det säkert. De flesta ser bara till månadskostnaden, vilket i och för sig signalerar låneandelen i föreningen indirekt och "räcker" som information för de flesta.

      Som tur är kan den upplyste köparen själv bilda sig en uppfattning genom att jämföra föreningar med varandra, titta i flera årsredovisningar osv.

      Radera
  3. Idag verkar det snarare som om man betalar en premie för äganderätt.

    Verkligt exempel (radhus i samma områden):

    (1) Bostadsrätten: 1.3 miljoner, 106 kvm, avgift 7995/mån
    (2) Äganderätten: 3 miljoner, 119 kvm

    ... äganderätten är här ungefär dubbelt så dyr per månad om man justerar för kvm-priser (men har förstås ingen avgift till någon förening). I det här exemplet så ligger låneskulden i föreningen i (1) på lite över 8000/kvm, eller 850 000 kr.

    Man betalar alltså en premie för äganderätt eftersom föreningen inte får skattereduktion för räntekostnader.

    SvaraRadera
  4. Anser att alla nya bostadsrättföreningar inte får skuldsättas, utan belåningen ska helt vara på köparen, så att det blir likvärdigt med att köpa ett friköpt radhus/ villa.
    Alternativet är att man slutar producera bostadsrätter enligt gammal modell och bara tillåter sk ägarlägenheter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Trenden har gått åt det hållet. Jämför föreningar idag med föreningar som bildades 1989-1992 till exempel...

      Jag skulle själv föredra ägarlägenheter men det verkar inte som om det passar in i svensk bostadsmarknadstradition, av någon anledning.

      Radera
    2. Tanken är god men det blir som i många andra länder, bristande underhåll då det är omöjligt att få igenom en gemensam renovering, typ fasad, stambyte, tak m.m. Borde fortfarande vara en förening som äger byggnaden, det enda vi behöver är ju att enkelt kunna se hur mycket du egentligen betalar/lånar.

      Radera
  5. Intressant är att BRF kan gå i konkurs. Lägenheterna omvandlas då till hyresrätter. Medlemmarnas lån finns kvar men saknar säkerhet. Låntagaren får då svårt att ta ett nytt lån och kan inte köpa en ny bostad. Troligen kan man inte heller få ett förstahandskontrakt på en hyreslägenhet.
    Föreningen har därför starka initiament att höja månadsavgifterna istället för att gå i konkurs. Höjda månadsavgifter sänker lägenheternas värden. När värdet för en lägenhet närmar sig noll kan det vara en bra affär för en lägenhetsinnehavare att lämna tillbaka sin lägenhet till föreningen. Detta innebär att månadsavgifterna måste höjas för de som bor kvar.

    Däremot kan en lägenhetsi

    SvaraRadera
  6. Den nya mäklarlag som kom för ett par år sedan, hade i förarbetena just detta att bostadsrättens andel av föreningens skuld skulle tydliggöras för köparna. Men efter att alla remissinstanser och lobbyister fått säga sitt så blev det inget med det.
    I Norge är det lagkrav på att just denna uppgift skall redovisas.
    Sedan 2007 är skattereglerna sådana, att all föreningsbelåning egentligen är olönsam. Sedan dess borde alltså befintliga föreningar ha amorterat (och undvikit att låna igen) samt alla nybyggda sålts som skuldfria föreningar. Men låga räntor och en byggbransch som insett att de flesta köpare inte begriper ett skvatt, har motverkat den utvecklingen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den kloke väljer ju då att köpa i en obelånad eller lågbelånad förening. Det finns en del föreningar som ökar insatserna för att lösa lånen.

      Enda argumentet mot är att man saknar kontantinsats eller vilja att amortera, och därför hellre tar en större månadskostnad (fast priset är rejält mycket lägre i en högbelånad förening, så det kanske jämnar ut sig fint...).

      Radera
    2. "... hade i förarbetena just detta att bostadsrättens andel av föreningens skuld skulle tydliggöras för köparna..."
      Det är ju spännande minst sagt att denna information, som redan finns tydligt och klart i BRFens årsredovisning måste "tydliggöras" för folk innan de gör sin mångmiljoninvestering.

      På bostadsköpsmarknaden är det tyvärr så att dummast vinner. De som struntar i att läsa föreningens årsredovisning eller saknar förmåga att förstå den typen av dokument, inte förstår sig på hur mycket framtida underhåll kommer att kosta, inte gör någon ordentlig besiktning osv, det är dessa personer som vinner budgivningarna. Det är ingen bra dynamik alls.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...