2015-01-14 12:02

Därför har Hyresgästföreningen fel

Hyresgästföreningen (HGF) har en del käpphästar de försöker nyttja för att locka medlemmar bland de krympande antal svenskar som hyr en bostad i första hand. Det handlar om BRF-klubbmedlemmars och villaägares ränteavdrag och ROT-avdrag, men hela argumentationen är grovt felaktig. Hyresgäster får nämligen precis samma, rent av större avdrag, inbakat i sin hyra.


HGF försöker hävda att ägande av sin egen bostad är subventionerat via ROT-avdraget och ränteavdraget, vilket förstås är grovt felaktigt.

Hyresvärdarna har nämligen ett i princip obegränsat ROT-avdrag och ränteavdrag, vilket bakas in i de hyror hyresgäster betalar.

Fastighetsägarna kan nämligen dra av sina räntor (eller kunde, pga räntesnurror ska (väl?) skattelagstiftningen nu ändrats till schablonavdrag, men jag är osäker på om det berör fastighetsägande). Fastighetsägarna kan också dra av ROT - renovering och tillbyggnader. Till skillnad mot privatpersoner är fastighetsägarnas möjligheter att dra av ROT och räntor i princip obegränsade, endast begränsade av företagets intäkter, medan det finns tak för privatpersoner.

Hade inte ROT och räntor varit avdragsgilla för hyresvärdarna hade hyrorna naturligtvis varit ännu högre.

Hyresgästföreningen har alltså fel, även om det förstås är billig populism att lägga fram att hyresgäster skulle få dra av sin hyra. Men vad gör man inte för att locka medlemsavgifter?

Detta är också en aspekt att ha i åtanke när det gäller ränteavdraget och ROT-avdraget för privatpersoner. Jag är kritisk till dessa avdrag, men för att inte subventionera hyresgäster så bör de för symmetrins skull finnas kvar. 

Dock ska man ju nu tagit bort avdragsrätten för företags räntor, vilket för symmetrins skull borde göra att man tar bort ränteavdraget för privatpersoner och ersätter med högre grundavdrag.

Och förresten - ni som tror att högre räntor kommer göra det dyrare att äga än att hyra - högre räntor kommer innebära motsvarande höjda hyror.

Förtydligande: Tydligen är detta väldigt svårt att förstå. Vi gör ett nytt försök:

För en given utgift ska förstås bara en aktör kunna dra av kostnaden och minska skatten. I fallet hyresrätt så drar hyresvärden av räntan. Om hyresgästen ska vara den som drar av räntan måste hyran höjas för att kompensera att hyresvärden inte får dra av. Hyran behöver i praktiken höjas 100/0.78 dvs med 28% om den istället ska vara avdragsgill hos hyresgästen. Vilket iofs ger en marginell hyressänkning vid 30% avdragsrätt, men inte hela 30%. Att det blir ett litet netto beror på att företag beskattas lägre än privatpersoner. Skulle kapitalskatt vara samma för privatpersoner som för företag, dvs 22%, så skulle det inte bli någon skillnad.

28 kommentarer:

  1. Många hyresrätter idag har ju att hyresgäst står för t.ex. tapetsering/målning om man inte följer underhållsplanen, en underhållsplan som brukar vara på skrattretande lång tid i många kommunala bolag. Det är ju något man kan tycka att hyresgäster borde kunna få ROT-avdrag för, eller?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Många allmännyttiga bolag har sedan en tid insett att de inte haft kapital för att sköta fastighetsbeståndet bra. Därför har man erbjudit hyresgästen att själv stå för inre underhåll. Om inte lägger man som du säger på en underhållsavgift. Problemet berör också att den plan du refererar till inte startat från noll med ett underhållsskick som bestridits med "gamla hyror". Dvs du börjar betala en extra avgift när du redan har behov av renovering. Precis som i Brf så kan man se hyreslägenheter med ungefär samma hyror(avgifter) medan skicket skiljer sig.

      Radera
  2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  3. Herregud vilket infantilt inlägg. Företag behöver ju kostnadstäckning för sina kostnader oaktat skatt. Har de kostnader för att tillhandahålla en vara/tjänst på 1000 kr så tar de minst 1000 kr av kunden. Inte tar de 780 kr (1 000 kr - 22 % bolagskatt). Då gör de en förlust på 220 kr (780 - 1000 kr).

    Så hyresgästen måste betala fastighetsägaren minst 100 % av dennes kostnader, oaktat skatteeffekt, av sina redan beskattade pengar. Och inte sjutton får de någon Rot- eller ränteavdrag på den delen av hyran som ska täcka sånt.

    Får bara hoppas att du inte driver din verksamhet som du argumenterar för i detta inlägg, då tycker jag synd om dig.

    SvaraRadera
  4. Infantil kan du vara själv.

    Hyresvärden får dra av kostnaderna mot intäkterna, precis som den som äger sin bostad får dra av kostnaderna mot intäkterna (lönen).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inlägget var infantilt, inte du. Men om jag uttrycker mig snällare, du jämför äpplen och päron.

      Att det är avdragsgillt för fastighetsägaren gör ju inte att hyresgästen får ta del av det. De måste fortfarande betala hela kostnaden, till skillnad mot villägare/bostadsrättsägare som inte måste göra det. Hade kostnaden inte varit avdragsgill för fastighetsägaren hade hyresgästerna varit tvungna att betala ca 128 % av kostnaden så att bolaget kvar belopp efter 22 % bolagsskatt att täcka sina kostnader.

      Radera
    2. Du gav mig ju just rätt, eftersom du själv skriver att hyresgästerna annars behövt betala ett högre belopp.

      Radera
    3. Jag är så infantil att jag inte fattar vad som är fel i detta resonemang:

      En hyresgäst betalar med sin hyra varje år 24 000 kronor av bostadsföretagets ränta på lånat kapital. Företaget tar i skattedeklarationen upp 24 000 kronor som hyresintäkt och 24 000 kronor som räntekostnad. Resultat: Noll kronor.
      Hyresgästen/bostadsföretaget har i slutänden betalat 24 000 kronor i ränta med medel som redan har beskattats en gång hos hyresgästen.
      en privatperson som bor i ett eget ägt småhus betalar 24 000 kronor i ränta till banken.
      I inkomstdeklarationen får denne dra av (kvitta) 30 procent av ränteutgiften mot andra skatter på tjänsteinkomster, kapital-inkomster och kommunal fastighetsavgift.
      I slutänden har privatpersonen med beskattade medel bara betalat 16 800 kronor.
      Hyresgästen/företaget har därmed betalat 7 200 kronor mer än småhusägaren.

      Radera
    4. Jag läser ditt förtydligande. Vore lämpligt att ändra rubriken till "Därför uppfattas Hyresgästföreningen fel".
      Eller?

      Radera
  5. Skillnaden är att hyresgästen har betalt räntekostnaden på bostadsbolagets lån med skattade pengar.

    http://www.hyresgastforeningen.se/Om_Oss/ladda_hem/rapporter/Documents/0012_balanserade_ekonomiska_villkor.pdf

    SvaraRadera
  6. Lars, du är felinformerad. Man har inte tagit bort avdragsrätt för kapitalkostnader (räntor). Vad man har gjort/föreslagit med de s k räntesnurrorna är att man

    SvaraRadera
    Svar
    1. Företagsskattekommittén har förslagit att ta bort ränteavdrag som gör att det blir ett negativt "finansnetto". Sedan återstår det att se om det accepteras av politikerna och blir en lagändring.

      http://www.regeringen.se/sb/d/18205/a/242209

      Radera
    2. Räntesnurror är simpelt mygel i kvadrat. Det är den enklare vägen att försämra resultatet och därmed förhandla fram t.ex hyreshöjningar. Internfakturering, under-/överprisförsäljningar m.m har alltid varit den traditionella vägen till att föra ut kapital till ägarna. Räntesnurrorna bygger också på att skuldsätta bolaget och ta ut konsultarvoden(eller spä ut aktiestocken till förmånliga optionspriser) ur lånelikviderna men även genom att sälja av tillgångar. Därefter kan man på olika sätt ägna sig åt t.ex inkråms-överlåtelser för att dela ut övervärden i t.ex fastighetsbestånd. Allt med revisorernas goda minne.

      Radera
  7. GBG, nej, du har fel. Fastighetsbolag kan dra av räntekostnaden för sina lån (inget amorteringskrav här inte). Detta leder till lägre hyror för hyresgästerna än om fastighetsbolagen inte kunnat dra av sina räntekostnader.

    SvaraRadera
  8. Det här inlägget var väl lite illa genomtänkt, det är väl uppenbart att rot.avdraget gynnar bf, husägare.

    Om du inte har erfarenhet att ha bott i hyreslägenhet så kan jag berätta att vid renovering så höjs hyran, ibland rätt drastiskt.

    Om fastigshetsägaren byter ut köket i lägenheten som hyresgästen betala denna kostnad i form av hyreshöjning och denna ökning av hyran får tas av skattade pengar. Fastighetsägaren ökar också värdet på huset.

    Den som har en brf och byter ut köket får ju också betala men där ställer staten snällt upp med hälften av pengarna. Dessutom ökar värdet på lägenheten med nytt fräscht kök, allt annat lika.

    Därför är det orättvist med rot avdrag och att finna någon symmetri där går ej..


    SvaraRadera
    Svar
    1. Men köp en lgh då, om det är så bra.

      Radera
    2. Vilken bostadsform jag har för mitt boende har väl inte med saken att göra? Det kan väl vara orättvist och inte symmetriskt för det oavsett om jag bor i brf eller el.

      Rttck gör en väldigt stor genomgång nedan.

      Kan det inte vara så att du tänkte lite fel här?

      Radera
    3. "Om du inte har erfarenhet att ha bott i hyreslägenhet så kan jag berätta att vid renovering så höjs hyran, ibland rätt drastiskt."

      Naturligtvis kostar all renovering, så att hyran går upp är i sig inget konstigt. ROT-avdrag gör så att skattekilen när privatpersoner renoverar blir lika stor som när ett företag (t ex en hyresvärd) renoverar.

      Radera
  9. DEL 1

    En sanning modifikation skulle jag säga. För det första brukar privatpersonens ROT handla om relativt stora "projekt" om man översätter dessa till motsvarande för fastighetsägaren. Bara ta en sådan förhållandevis enkel sak som målning och tapetsering. De allmännyttiga bostadsföretagen höjer hyran direkt för den typen av underhåll trots att utgiften borde vara reserverad i balansräkningen(periodiskt underhåll), dvs intjänad via tidigare hyror. Allmännyttan bör alltså spara(högre hyror än deras kostnader) till kommande utgifter via vinstmarginalen före reserveringen. Ändå innebär renovering i praktiken alltid hyreshöjningar numera. Och fullt ut kan Hyresgästföreningen säkert intyga.

    * Allmännyttiga bostadsföretag betalar inte skatt som vanliga privata fastighetsbolag. Syftet är inte att ge utdelning, dvs vinster utöver fondering och sparande för kommande periodiskt underhåll.

    * Om och tillbyggnad för privata fastighetsbolag innebär krav på aktivering som tillgång, dvs avdrag medges bara med årliga skattemässiga avskrivningar(maximerade för livslängd). Privatägarpersonen drar av direkt via ROT-avdraget mot skatten vid inkomst av tjänst.

    * BRF-småhus-ägare får avdrag direkt ner i plånboken, dvs oskattat. Fastighetsbolaget får avdrag som ovan med bara en del av utgifterna varje år. Och dubbelbeskattning råder för ägaren vid jämförelse.

    För det första: Alla fastighetsägare höjer hyran(i princip) om de genomför ett motsvarande ROT-projekt. Det är jag övertygad om. Alla kostnader + vinstkrav betalas alltid av hyresgästen(antingen i förväg eller löpande). Hyresgästen betalar med 100% skattade pengar.

    För det andra: Den beräknade vinsten(pålägget) för fastighetsbolaget beskattas sedvanligt med bolagsskatt och sedan utdelningsskatt.

    Ex. Ombyggnad för 1.000.000 SEK på 10 hyresgäster. Avkastningskrav 10%. ROT-avdrag utgår inte för näringsfastighet mer än för ägarens egna bostad i samma fastighet.

    Bolag: Bolagsskatt ex. 30%, utdelningsskatt privat 30%, Hela investeringen lånas till 5% över tiden.
    Inlåningsränta i bank 3%. Avskrivning 50 år, dvs 2% per år samt 100% av räntan som minskar bolagsskatten givet fullkostnadstäckning(100% hyreshöjning samt att h-regleringen tillåter fastighetsägare att höja även med skälig "vinst"). Inflation 2%(diskonteringsränta).

    Privatbostadsägare: Max ROT-avdrag 50.000. 100% belåning med låneräntan 5%, ej amortering. Inga andra kapital-inkomster/utgifter.

    Hyresgäst: Hyreshöjningen är en merutgift i 50 år som diskonteras till 2% enligt ovan.
    Alternativ bankinlåningsränta under 50 år beräknas EJ för merutgiften. Hyreshöjningen
    lånas av bank varje år till 5% ränta och amorteras ej.
    forts del 2 nedan)











    SvaraRadera
    Svar
    1. DEL 2

      Kostnad resp. intäkt per år för hyresfastighetsbolaget:

      (1.000.000*0,02)+1.000.000*0,05=70.000

      70.000*1.10=77.000

      Netto-utdelning till ägaren per år i 50 år:

      (7.000*0,7)*0,7=3.773(49%=51% i skatt) >> 3.430*50=171.500(vinsten på ombyggnaden)
      Med bankränta(på ränta) efter skatt efter 50 år =
      S:a(år50)((3.430(1.021^50./.1)/(1.021./.1)))=304.635
      Nuvärde av utdelat belopp(nettoinkomst) diskonterat till 2%=113.180 SEK
      Avkastning ombyggnad netto privat: (113.180/1.000.000)100=11.3%
      Äger ni inte en hyresfastighet? :)

      HYRESGÄSTEN:
      Hyreshöjning år 1: 7.700 därefter 0(noll) i 50 år.
      7.700*50=385.000 ger nuvärdet(2%)=143.038 SEK(kräver netto-löneökning inte att förglömma men vi bortser för detta och den ev. höjda marginalskatten liksom alternativ-inkomst bankinlåning)

      Alternativ full finansiering(en ökning med 7.700 varje år)banklån för jämförbarhet:
      S:a(år50)((7.700(1.035^50./.1)/(1.035./.1)))=1.043.988 SEK (ej amortering)
      Nuvärde diskonterat till 2%=387.871 SEK
      Nuvärde utan ränta på ränta(samma diskonterings-faktor)=270.700 SEK

      PRIVATBOSTADSÄGAREN:
      ROT-avdrags investering 100.000. Skattemässigt maxavdrag kan utnyttjas 50.000 SEK.
      Lån 100.000 till 5% ränta utan amortering men där lånet år 2 amorteras med ROT-avdraget på 50.000 SEK. (Inom parantes anges ett justerat investeringsbelopp med 25% i momspålägg)


      100.000(1+(0.05*0.7)=3500(med moms 25% 125.000=4.375)
      50.000(1+(0.05*0,7)^50=269.803 SEK(med moms 25% 75.000=404.705 SEK)
      Totalt 3.500+269.803 år 50= 273.303 SEK(med moms totalt 408.205 SEK)
      Nuvärdet till 2%=101.540 SEK(med moms 25% 151.845 SEK)
      Nuvärde utan ränta på ränta(samma diskonterings-faktor)=51.735 SEK(med moms 76.953)


      Hyresgästen betalar: 388 KSEK
      Privatbostadsägaren: 101 KSEK(med 25% moms: 152 KSEK)
      Skillnad 287 KSEK eller nästan 4 ggr mer.Och med moms minskar skillnaden till 236 KSEK)

      Momsen bör läggas till på privatbostadsägaren för att få full jämförbarhet(+25%). Det utgår inte moms på bostadshyran!

      Räknar vi bort ränta på ränta-effekten, dvs betalar räntan varje år vilket är det normala blir det:

      Hyresgästen betalar: 271 KSEK (dvs 117 KSEK mindre utan rta/rta)
      Privatbostadsägaren: 52 KSEK(med 25% moms: 77 KSEK)
      Skillnad 219 KSEK nu, dvs drygt 4 ggr mer. Och med moms minskar skillnaden till 194 KSEK(271./.77). Alltså betalar hyresgästen 452% mer än privatbostadsägaren vid en ombyggnad som kostar 125.000 SEK(inkl moms) och där max ROT-avdrag utgått.

      Lägg till att bostadsvärdet normalt ökar med investeringen samt ger kompensation för inflationen. Det gäller förstås även fastighetsbolaget medan däremot hyresgästen får intet.






      Radera
    2. Kommentar och rättelse till exemplet ovan:

      Banklånet på 50 år är kopplat till bolagets avskrivning på 50 år utan amortering. Normalt sett amorteras det men numera är amorteringsfria lån legio som vi vet. Men häri ligger en hund begraven. Bolagets hyreshöjning innefattar avskrivningar med 2% som kostnad + ränta på hela lånet under 50 år utan amortering. Men eftersom avskrivningen inte är kassaflödespåverkande kan bolaget välja att amortera rakt på 50 år(del av hyreshöjningen) och därmed få lägre räntekostnader. Hänsyn till det har inte gjorts i exemplet ovan utan vi utgick från att bolagsägaren fick igenom en hyreshöjning som motsvarar totala nettokostnaden för ombyggnaden(+ vinstmarginalspålägg).

      För övrigt utgör de 2 procenten kapital som annars kan placeras med förräntning(högre än låneräntan då) och användas i andra projekt. Hyresgästen betalar de facto som ni ser för ombyggnadens förslitning från dag 1. Detta kapital ska bolaget förvalta(spara) inför kommande större underhåll/återanskaffning av ombyggnaden. Nu förstår ni kanske varför många hyresgäster betalar för samma sak mer än en gång. Detta fenomen är typiskt inom BRF-föreningar som missköter ekonomin till fördel för dagens medlemmar istället för att ansvara för kontinuitet inom förvaltningen. Privata fastighetsägare försöker ta ut pengarna ur rörelsen(inte minst genom skum fakturering via internbolag eller ren brottslighet). eller så investerar man kapitalet i andra projekt i samma bolag eller annat!

      När det gäller räkne-exemplet står det klart att den långa löptiden på banklånet klart försämrar för hyresgästen jmf med privatägaren eftersom denna får pengar av staten "up front". Subventionen är ändå mycket hög. Politik och väljare......du vet.

      Använder man amortering bör man dock justera för inkomstökningsbehovet och skatte-effekter men det lämnar jag där hän till er att göra. Men i princip påverkar det inte kalkylen slutsatser anser jag(för hyresgästen som i princip amorterar via hyresavin).

      Vad som däremot saknas i kalkylen är privatbostadsägarens hypotetiska avskrivningar(amortering!) för sin ombyggnad. Den ingår ju för hyresgästen i hyresbetalningen, dvs den är tvingande. Egentligen borde kalkylen justeras med en rak avskrivning på 2% av 100.000 SEK(dvs inte på nettot 50.000 efter ROT-avdrag). Som Cornu tidigare redovisat är det vanligt att småshusägare(och delvis BRF-medlemmar) inte beaktar denna framtida utgiftspost. De ser bara till utgiften dag för dag samtidigt som bostadsvärdet sedan lång tid stiger mer än inflation och förslitning. Det är förstås inte hållbart men det ankommer också på en ny köpare att värdera den saken.

      Justering avskrivning 2% för privatbostadsägaren:

      125.000*2% under totalt 50 år = 125.000 SEK. Diskontering sker ej eftersom hyresdebiteringen för hyresgästen är nominell.

      I exemplet uppgick hyresgästens nuvärdebelopp i exemplet till 271 KSEK och privatbostadsbeloppet till 77 KSEK. Alltså lägger vi på 125.000 SEK till de 77 varför det nya jämförelsebeloppet blir 202 KSEK, en skillnad på 69 KSEK vilket innebär att merkostnaden i % för hyresgästen krymper från +252%(skrev felaktigt 452% ovan) till mer rimliga +34%.

      SKILLNADEN, DE 69 KSEK KAN FÖRENKLAT UTTRYCKAS SOM ROT-AVDRAGET + RÄNTA!

      Så var det med den saken Cornu :). Så det kan gå!
      Men att äga en hyresfastighet...de ä gött de!

      Radera
    3. ..glömsk.....+ hyresvärdens vinstpålägg med 700 SEK per år svarar även för residualen. Det diskonterade värdet är 24.609 SEK. Justerar vi för hur hyresvärden tar ut vinstpålägg(ofta dolt) vid hyreshöjningar blir skillnaden 44 KSEK eller totalt +22% dyrare för hyresgästen istället för +34% ovan.

      Men glöm för all del inte att hyresgästen ofta blir blåst på underhåll som borde ingått i redan betalda hyror.


      Radera
  10. Det är extra irriterande är som i vårt fall där värden tillämpar eget underhåll, vilket innebär att vi ska ta ansvar för att tex slipa ekgolven eller tapetsera om. Inte får vi rot när bostadsrättsgrannen får det. Detsamma gäller om vi vill bygga en platsbyggd bokhylla eller loftsäng.
    Var ligger rättvisan där?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hyresvärden skulle kunna hjälpa till och lägga upp en renoveringsfond till varje lägenhet. Men då får man å andra sidan ingen (eller en mindre) hyresrabatt. Renoveringskostnaderna skulle då betalas då via hyresvärden, som kan dra av kostnaderna direkt från intäkterna.

      Ett sådant system ger dock sannolikt stort adminstrativt overhead och konstiga effekter när folk flyttar, och är därför rätt oattraktivt egentligen.

      Man tänker sig nog att folk ska tapetsera, slipa golv och bygga hyllor själva. Det är ju bara lönekostnaderna för den inhyrda arbetskraften som får dras av med ROT.




      Radera
    2. Ja antagligen ska vi hyresgäster inte leja bort jobb utan lära oss att skruva själva. Det finns företag som har flexibelt underhåll där man kan välja att göra själv eller låta värden fixa.

      Radera
    3. För övrigt är väl avdrag bara ett finare och för bidrag till rika. Räntebidrag låter liksom lite sämre än ränteavdrag.
      Dags av vägra avdrag!

      Radera
    4. Grundproblemet är enligt min mening att en så stor del av skatteuttaget ligger på arbete, vilket stör marknaden för arbetskraft med enorma skattekilar. Det är dock svårt att göra något drastiskt åt det eftersom pengaflödet via löner är så massivt och därför enkelt att beskatta och också för att vi inte kan ha ett system som skiljer sig alltför drastiskt från andra länder. "Lösningen" blir då att lappa och laga systemet med diverse avdrag och specialregler.

      Ränteavdraget handlar om en symmetri mellan att betala skatt på kapitalinkomster å ena sidan, och att kunna dra av kapitalkostnader från intäkterna å andra sidan. Rör man den ena sidan måste man rimligtvis röra den andra i motsvarande grad. Med 0% i inkomst på kapital blir dock skattebelastningen på arbete ännu värre än idag.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...