2014-12-06 12:04

WSP bekräftar att bostadsbristen i Stockholm är en myt

Jag har länge påtalat att siffrorna om inflyttningen och befolkningsökningen i Stockholm är kraftigt överdrivna och feltolkade, och inte kan ligga till grund för någon bostadsbrist eller priskrig på bostadsrätter. Denna bild bekräftas nu av konsultbolaget WSP, och uppmärksammas i Dagens Samhälle.


Av Stockholms befolkningsökning är det endast 6%, dvs sex av hundra personer, som faktiskt är personer som kan köpa en bostad. Det byggs mer än tillräckligt nya bostadsrätter för dessa personer.

Dagens Samhälle skriver:
"Förra året växte befolkningen i Stockholms län med ungefär 100 personer per dag, lika många passagerare som ryms sittande på två stadsbussar.  [...] 40 av bussarnas 100 säten upptas av spädbarn. På 46 säten sitter utrikes födda; flyktingar som fått permanent uppehållstillstånd, anhöriginvandrare, immigranter från EU och arbetskraftsinvandrare från länder utanför Europa, med inga eller små inkomster. På återstående 14 säten sitter de som flyttar inom Sverige. Men 8 av dessa 14 är också utrikes födda."
Av 100 personers befolkningsökning i Stor-Stockholm är det bara sex stycken som kanske har ekonomi att köpa en bostad. I själva verket är en andel av dessa studenter och kan inte vara med och bjuda över varandra i en tävling om vem som kan skuldsätta sig mest för en existerande bostad.

Rapporten kommer fram till precis samma saker jag skrivit om och om igen här på bloggen, dvs att inflyttningen matchar bostadsbyggandet och det finns inte någon bostadsbrist. Däremot byggs det bara exklusiva och dyra bostadsrätter eller exklusiva och dyra hyresrätter.
"Den vanliga uppfattningen är att det råder stor bostadsbrist i Stockholm, att den tilltar och att den ska byggas bort. Men den beskrivningen är en sanning med modifikation, visar rapporten. Byggande och befolkningsutveckling har följts åt sedan början av 1990-talet, men bostadsytan har fördelats ojämnt."
Vad som behöver byggas är alltså billiga hyresrätter med låg standard i förorterna, inte dyra exklusiva bostadsrätter.

Det byggs alltså fel i Stockholm och någon bostadsbrist föreligger inte hos de som kan köpa bostäder och dessa har tvärt om mycket stora ytor att bo på - vilket också påtalas i rapporten. Det finns som bekant tusentals lägenheter att välja mellan om man vill skuldsätta sig.

WSP har en länk till rapporten hos Stockholms Handelskammare, men gissningsvis kommer ingen vara intresserad av att ta till sig detta och ändra vad och var det byggs nya bostäder.

Är du en fattig arbetslös invandrare så är det brist på bostäder, men dessa köper som bekant inte några bostäder och drar alltså inte upp priserna i bostadsbubblan och flyttar inte heller in i nybyggda eller nyrenoverade hyresrätter pga hyresnivåerna.

30 kommentarer:

  1. En distinktion man möjligen bör göra i det här sammanhanget är den mellan subjektiv och objektiv bostadsbrist. Om hundra miljoner människor vill bo i Stockholm kommer det alltid finnas en stor subjektiv bostadsbrist, men om man antar att Stockholm inte bör bli någon hundramiljonersstad och inte bör bli större än stan redan är så finns det inte någon objektiv bostadsbrist, hur många som än vill bo i Stockholm.

    Du resonerar lite mer marknadsorienterat, utifrån hur många som kan finansiera ett boende med egna pengar. Det är ett besläktat resonemang. Argumenteringen i stycket härovan är dock lite mer "politiserad".

    SvaraRadera
  2. En observation från Stockholms innerstad är att flera av de utrikes födda som du nämner visst har medel att köpa bostäder. Exempelvis britter, tyskar, fransmän. Tycker att den gruppen har ökat väsentligt de senaste åren. Vore intressant att veta hur många stolar de tar upp!

    SvaraRadera
  3. Lite konstigt sätt att resonera på tycker jag.
    Om hela befolkingsökningen bestod av nyfödda så skulle väl ändå bostadsbristen kunna öka?
    De som föds idag kan köpa bostad 20-30 år senare. En del av de som flyttar in kan köpa bostad efter 10 år?
    Eftersom vi haft en befolkningsökning i Stockholm under lång tid kommer antalet människor som kan och vill köpa en bostad också öka hela tiden.
    Helt oavsett vad de som flyttar hit just idag har för möjligheter att köpa eget.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om bostadsytan per invånare inte rör sig är det svårt att tala om bostadsbrist som driver upp priser. Framförallt när de dyrare segmenten nu har mer yta per invånare och de billigare/värdelösa har mindre yta per invånare.

      Alltså, precis som man kan förvänta sig av en helt vanlig skuldbubbla. Vore det inte för skulderna behövde ingen bry sig.

      Radera
  4. Att definiera bort bostadsbristen för att det är fattiga invandrare som står för bostadsbehovet skulle jag kalla rätt tveksamt. Dömer du folk olika efter deras ursprung och ekonomi? Om inte annat får du allt ändra din rubrik då den är grovt missvisande (alternativt kanske du faller inom definitionen för nyfascism som (S) just etablerat?). Som du själv skriver är det så att det som byggs möjligen inte matchar det som efterfrågas, men det är en helt annan sak.

    För det andra är det knappast spädbarnen som är intressanta, frågan är hur många i utflyttningsålder som tillkommer i förhållande till andra åldrar och faktorer. Om rapporten inte tar upp detta är den knappast relevant.

    SvaraRadera
  5. Hade ingen aning om att så stor andel av befolkningsökningen berodde på utrikes födda i stockholm. Hur kan de välja att flytta hit när de inte finns bostäder(som de kan få tag i/ha råd med)? Vart tar de vägen?

    SvaraRadera
  6. "flyttar inte heller in i nybyggda eller nyrenoverade hyresrätter pga hyresnivåerna."

    Socialen (Vi) betalar ju hyran åt de flesta och där finns väl ingen som har tid eller energi över åt att bry sig om hyreskostnader? Säker helt nöjda med att äntligen ha hittat en bostad som går att hyra

    SvaraRadera
    Svar
    1. Socialen ihop med bostadsbidragen är med och driver upp priserna på nybyggda bostäder. Man är garanterat att få bostäderna uthyrda oavsett prisnivå. Med andra ord subventioneras dyra bostadsbyggen och bidragen åtgnjuts egentligen byggherrar och uthyrare med de mindre bemedlade som förtäckt mellanhand.

      Radera
  7. Räkna bort de 40 nyfödda-de har säkert föräldrar med boende. Ett boende som kan bli trängre.
    Då har vi 10% infödda landsbygdsbor (6) som vill hit och 90%( 54) utrikes födda som vill hit.

    Köpkraften finns nog främst hos de utrikes födda eftersom de kommer med nya ideer och utbildningar. Därtill så har de visat handlingskraft genom att ta sig hit.
    Hade vi inte varit så främlingsrädda så hade de säkert kunna fortsätta sin verksamhet här.
    Fast det är klart, de kommer till ett samhälle där utvecklingen gått så långt att vi inte lagar skor eller bakar bröd i närområdet. Vi får anpassa oss!

    SvaraRadera
    Svar
    1. @oppti

      "Köpkraften finns nog främst hos de utrikes födda"

      Du menar att det är därför så många av dem köper fina bostadsrätter i innerstan det första de gör när kommer?

      Eller du menar först efter att de etablerat diverse kriminella nätverk som hanterar narkotika eller "assistansbolag"?

      Jag tror snarare att köpkraften finns hos de som plötsligt ser sitt område förvandlas till att likna Beirut som desperat belånar sig för att kunna flytta någon annanstans..

      Radera
    2. Om man räknar bort de 40 nyfödda måste man räkna till de 40 som var nyfödda för 20 (eller 32) år sedan, och som har bott hos sina föräldrar sedan dess. Att en bebis inte efterfrågar en egen lägenhet idag betyder inte att hen aldrig kommer att efterfråga en egen lägenhet någonsin i framtiden.

      Radera
    3. Thomas:

      Du glömmer bort att det dör folk också - särskilt änkor som lämnar efter sig små tomma lägenheter som passar bra för...

      Lägg till att av de nyfödda så är det såklart många av dessa som föds till fattiga invandrare (eller som det Jan Jörmark beskriver det "folk som ännu inte hunnit etablera sig på arbetsmarknaden)

      Och såklart - det byggs trots allt en del i Stockholm.

      Fastighetsvärlden har f.ö också fattat galoppen, de skrev om det i en artikel härförleden - nettotillförseln av högutbildade till Stockholm (folk som kan belåna sig) var ca 1200 om året...

      Radera
  8. Jaha, så folk med dålig ekonomi behöver ingen bostad?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, cornu har nu svängt till att det byggs _fel_. För de som kan/vill skuldsätta finns det en hel del att välja på.

      Vilket är precis vad de flesta av oss hävdat hela tiden. Jag ska inte vara långsint utan gratulerar Lars till insikten, det är inget fel med att omvärdera o ändra åsikt tvärtom.

      Radera
    2. Nej, jag har inte svängt. Du leker halmgubbe.

      Jag har hela tiden hävdat att det finns hur mycket bostäder som helst att köpa. Har rent av skrivit separata inlägg om att det inte råder bostadsbrist och att det finns tusentals bostäder att välja och vraka mellan. Någon bostadsbrist föreligger inte.

      Jag har också hela tiden sagt att det enda det är brist på är billiga socialistiskt hyresreglerade bostäder. Med icke-socialistiska hyror är det enkelt att få ett förstahandskontrakt, och där råder det ingen brist heller, vilket jag också visat om och om igen.

      Radera
    3. Stort utbud = ingen bostadsbrist = ingen anledning att priserna på bostäder ska stiga = bubbla. Punkt.

      Radera
    4. En rimlig(?) definition på bostadsbrist:

      Över ett års väntetid på ett förstahandskontrakt i närförort till Stockholm till en kostnad på säg ca 6000 kr för en rymlig etta i hyfsat skick.

      Radera
    5. Herr Wilderäng, hyresrätter på "socialistiskt reglerade" nivåer är faktiskt det enda som räknas. Om det sedan är planekonomi eller fri marknad som gäller för att fixa fram bostäder på rimliga prisnivåer spelar ingen roll.

      Vem bryr sig ifall folk med pengar kan/vill skuldsätta sig? Finns det inte bostäder till rimlig kostnad så råder det bostadsbrist.

      Radera
  9. Hur motiverar du att utbudet skulle vara "stort"? Var går gränsen när det blir "litet"?

    Att bara jäv att det finns "tusentals" bostäder till salu innebär inte att utbudet är stort om det inte relateras till något...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Detta skulle vara svar till cornu strax ovanför....

      Radera
  10. Du visar mao att marknaden INTE fungerar. Att marknaden inte klarar att lösa behovet av billiga hyresrätter. Detta skulle ju naturligtvis inte heller marknadshyror lösa - utom möjligtvis om man SOCIALISERAR hela bostadsbeståndet och låter gungorna (innerstaden) betala för karusellen (baracker i förorter med utedass). Folk flyttar till Stockholm för att det finns jobb. Varför betalar inte arbetsgivarna högre löner så att folk har råd (med de nya brf) här? Sjuksköterska = 60,000 kr/mån? Kreativ datadesigner = 150,000 kr/mån? Då kanske företag skulle FÖRETAG skulle föredra att flytta till Bollebygd och Sveg där löner - och bostäder - är billigare.

    (Grundproblemet är markens monopolprissättning. Adam Smith och Karl Smith skriver om det.)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Problemet är att kommuner sätter markpriset så högt som möjligt och tilldelar mark så sparsamt de kan. Det beror på en lagstiftning från slutet av 80-talet (PBL), då Sverige var "färdigbyggt", och det räckte att dutta litegrann här och där, men som idag saknar all ändamålsenlighet. Lagstiftningen har istället blivit en kommunal kassako där priset på tomtmark maximeras. Givetvis främst för att gottgöra de hål i budget som det mångkulturella samhället för med sig.

      Det självklara vore istället att tvärtom lägga ut ett rutnät på underutnyttjad mark runt de stora stadskärnorna, en så kallad stadsplan, stycka de resulterande kvarteren i ett flertal mindre tomter och sälja tomtmarken så billigt som möjligt. Små stadstomter av sekelskiftestyp på vilka man kan smälla upp ett landshövdingehus eller 6 vånings hyreshus innebär att marknaden skulle öppnas upp för ett stort antal små byggherrar som inte är stora ökad vinst-drivna aktiebolag och skapa verklig konkurrens. Så gjorde man förr i tiden runt det förra sekelskiftet och det funkade. Det antal hyreshus som byggdes mellan ca 1880 och 1930 var helt enormt och saknade tidigare motstycke.

      Om sedan hyresmarknaden är avreglerad eller inte spelar faktiskt mindre roll, då det är marken som är primär. Det enda viktiga är förekomsten av en garanterad vinstmarginal för hyresvärden. Arkitekten Ola Andersson skriver om detta i debattboken Hitta hem.

      Radera
  11. Även fattiga arbetslösa invandrare bidrar till efterfrågan på marknaden som helhet, inte ens dem kan man räkna bort.

    Om de köpsvaga nyanlända flyttar in i de billigaste hyresrätterna så finns inte dessa bostäder kvar på marknaden länge och den som flyttade ut måste ta vägen någonstans, förslagsvis till en "billig" bostadsrätt. Den som flyttade därifrån ökar på sina lån lite (det är ju ändå typ gratis...) och flyttar till en dyrare bostad. Och så vidare och så vidare.

    Detta kan fortsätta så länge det fylls på med köpare av de billigaste bostäderna. Först när alla som kan få lån har flyttat till bostadsrätt är det stopp.

    Däremot håller jag med om att vi har en prisbubbla på bostadsmarknaden i Stockholm, men den beror på att ränteläget och frånvaron av amorteringar gör att många fortfarande har råd att gå in i marknaden. Räntornas andel av hushållens ekonomi är väl rent av lägre nu än de varit historiskt. Alltså finns utrymme för fortsatt uppgång följt av hårdare fall.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis så är det. Har man förmåga att tänka dynamiskt och i flera led så inser man detta.

      Radera
    2. Invandrarna flyttar till miljonprogrammen - dessa bostäder beboddes från början av de fattigaste svenskarna, att dessa helt plötsligt - med låga inkomster och i många fall bidrag - skulle få råd med bostadsrätter stämde säkerligen för några år sedan, när det fortfarande fanns "billiga" bostadsrätter - men nu är dessa borta och killen på ica-lagret och brevbäraren kan inte längre köpa sig en bostadsrätt...

      Radera
    3. Men ändå bor ica-killen någonstans. Han ockuperar en lägenhet som någon annan, som har råd att köpa en bostadsrätt, inte kan få.


      För övrigt finns det gott om lägenheter som även killen på ica-lagret har råd att låna sig till, om han kan tänka sig att bo någonannanstans än på Södermalm. ..

      Radera
  12. "Med icke-socialistiska hyror är det enkelt att få ett förstahandskontrakt, och där råder det ingen brist heller, vilket jag också visat om och om igen."

    Fast det har du ju inte visat - tvärtom. Du har visat att det tar ett år att få en trea på halvsunkiga Kungsholmen med en hyra på 11 000 i månaden. Det är väl ett tecken på bostadsbrist om något.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men varken VDn eller fondförvaltaren har ju några problem att hitta bostad, alltså har ingen det. Förstår du väl.

      Radera
  13. Du som gillar att raljera och vara motvals och löjligt nitisk med definitioner kanske skulle skriva ett inlägg om att det inte är en bostadsbubbla. Det är ju en obligationsbubbla, och den leder till högre bostadspriser. Men bostadspriserna speglar ju faktiskt underliggande faktorer (låga räntor och generös kreditgivning). Definitionen av en bubbla är i mitt tycke när prissättningen inte speglar fundamenta. Typ tulpanlökar eller IT-aktier när det begav sig.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...