2014-12-13 18:04

Swedbanks boindex: Stockholmarnas högre löner räknas två gånger

En läsare hittade en förklaring till varför Stockholm kan få ett högt positivt boindex, trots de högsta boendekostnaderna i landet. Swedbanks omdefinition av indexet innebär att medan man i Sverige som helhet bara ska lägga 30% av lönen på boende i normalläget, så ska man i Stockholm lägga 36% av lönen på boende normalt.


Först den generella definitionen av boindex från senaste rapporten (PDF):
"Boindex är 100 när hushållen använder 30 % av disponibelinkomsten till boendekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre."
Men det visar sig sedan att man justerar för stockholmarnas 20% högre inkomster, inte bara i själva indexuträkningen, utan två gånger, genom att index 100 gäller om en stockholmare lägger 36% av sin högre inkomst på boendet:
"Hushållens boendekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 30 % av disponibelinkomsten för riket. Utifrån regionala inkomstskillnader uppgår denna siffra till 36 % för Stockholm, 32 % för Göteborg och Uppsala samt 27 % för städer med färre än 75 000 invånare"
Så var det med den saken.

Högre medianlöner räknas två gånger, vilket alltså förklarar hur stockholmarna kan få 122.8 i index trots att de lägger mest i landet, eller 29.5% av disponibel inkomst, på boendet. Medan Sverige generellt döms utifrån 30%, döms stockholmarna utifrån 36%.

Det gamla indexet (PDF), som gav katastrofsiffror för Stockholm med index nere runt 80, hade ingen dubbeljustering för stockholmarnas högre löner, utan där står enbart:
"Hushållens bolånekostnader bör enligt vår definition inte överstiga 15 % av förvärvsinkomsten (före skatt), vilket motsvarar ca 25 % av disponibelinkomsten."
Så var det med den saken. Tidigare räknade man bara lönen en gång, idag räknas först lönen en gång och sedan ska hela den högre lönen läggas på boendekostnader en andra gång.

Swedbank har klart och tydligt definierat om index för att kunna hävda att det inte råder någon bostadsbubbla, speciellt i Stockholm. Vi får väl se omnormeringar av index framöver till 40%, 45% eller varför så att  50% av disponibel inkomst innebär 100 i index.

Samtidigt är högre löneläge i Stockholm ofta missvisande. Högre medel- och medianlöner i regionen beror på högre andel tjänstemän, bank- och finansfolk, statliga skattepengdiare hos myndigheter och företagsledningar. För de enskilda likvärdiga jobben är det högst tveksamt att lönerna verkligen är 20% högre i Stockholm, t ex en apoteksassistent på Apoteket.

26 kommentarer:

  1. Man blir ju lite orolig när Peter "mannen som alltid har fel" Malmqvist pratar om att vi har en bostadsbubbla. :-D

    http://www.aktiespararna.se/artiklar/Poddar/Podcast-Vi-har-en-bostadsbubbla/

    SvaraRadera
  2. Verkar inte som att indignationen riktigt når ut till folket. Själv orkar jag bara med ett förstrött jaha. Tittar jag på min egen lön så räcker den fortfarande till livets nödtorft från ICAs gourmetdisk, status quo typ, eller svagt ökande.

    SvaraRadera
  3. Ja, det hela är mycket märkligt. Förvisso bra att man räknar disponibel inkomst istället för bruttoinkomst, men varför skulle hushåll som bor i Stockholmsområdet generellt värdera bostäder högre än i andra regioner? Det låter som en rationalisering utan riktig förklaring.

    Personligen tycker jag 25% av disponibel inkomst är en rätt "lagom" nivå för boendekostnad. Tittar man internationellt så är det ungefär där som andelen ligger:

    (Land, procent av konsumtion som går till boende, undersökningsår)

    Sverige 28,1 2005
    Danmark1 30,0 2004
    Finland 24,9 2008
    Belgien 23,9 2008
    Frankrike 25,2 2008
    Grekland 16,2 2008
    Irland 22,4 2008
    Italien 21,2 2008
    Luxemburg 22,4 2008
    Nederländerna 22,5 2007
    Portugal 14,1 2006
    Spanien 17,7 2008
    Storbritannien 18,7 2004
    Österrike 21,1 2008

    ... varför just stockholmarna skulle vilja lägga en större (och stigande) andel av inkomsten till boende är oförklarligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tänker "stockholmare är smartare än lantisar". Måste vara därför.

      Radera
    2. Det kräver mera av suggererad självkänsla att rationalisera nyttan av en stor skuldsättning än av en liten.

      Allt annat lika har den skuldfrie lättare att erkänna sina egna begränsningar. Den skuldsatte skulle pissa på sig direkt.

      Radera
    3. Portugal verkar vara något att tänka på.

      Radera
    4. Enkelt! Ju högre inkomst desto större andel av den har man råd att lägga på boende med oförändrad pengar över till annat. När jag bodde i London hade jag råd att lägga drygt halva lönen på mitt boende. Folk i fattiga länder lägger oftast större delen av sina inkomster på mat och relativt lite på boende.

      Radera
    5. Professor Lars, jag tror jag är kär.

      Radera
  4. Vårt boende kostar 5.43%.

    Hur översätter jag den informationen så jag får ut hur mycket mer frihet jag har än medelstockholmaren?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förmodligen så är du en lantis. Så utnyttja det och gå och fiska i närmsta å eller vad nu lantisar har för sig, Eller om du bor i Norrland kan du ta skotern och köra en sväng medan du inhalerar avgaserna från din monstermaskin med 140+hkr, och sedan skryta över det. Se alltså fördelarna istället för att avundsjukt se nackdelarna.

      Radera
    2. Lantisar har generellt mindre andel av sin upplevda välfärd i boendet, som går att skarpt avgränsa/låsa mot yttervärlden, och större andel i öppenheten mot omvärlden, den trygga rörligheten på vida områden, de goda grannarna, kort sagt det sociala kapitalet.

      Det får förstås konsekvenser på hur man ser på raserandet av det sociala kapitalet, som påverkar mindre i storstaden, men blir en rejäl välståndssänkning på landet.

      Vilket kan avläsas i skillnader i röstningsmönstret sedan någon tid tillbaka.

      Radera
    3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    4. viktis, Jag har själv bott i Stockholm och en rad mellanstora städer i Sverige, nu bor jag ute på landet. Min anekdotiska upplevelse är att folk här ute i betydligt mindre omfattning har invandrade bekanta och vänner, de ser istället på invandrare som något okänt och därmed otäckt.

      Men istället för att öka integrationen av invandrare ute på landsbygden, så smäller man upp flyktingförläggningar med höga koncentrationer av helt nyanlända som bara spär på lantisarnas fördomar.

      Man skulle kunna säga att svensk integrationspolitik tycks ha till syfte att underblåsa rasism och motsättningar. Jag tror att det hade funkat betydligt bättre om man hade involverat befolkningen i form av privata initiativ istället för att låta gigantiska myndigheter skapa centraliserade stordriftslösningar.

      Radera
    5. Svensk integrationspolitik/invandringspolitik styrs av dem som bortser ifrån/inte inser den avgörande betydelsen av socialt kapital för välstånd i allmänhet och ekonomiskt välstånd i synnerhet. En simplistisk klockartro på att "smältdegel", likgiltigt förutsättningarna, är en patentlösning, ett panacea, för utveckling. Vilket historiskt och geografiskt är evidensbaserat ej korrekt.

      Mantrat om "alla människors lika värde", som förnekar värdet av existerande förtroendekluster (som inte är parasiterande på andra, det finns som bekant också parasiterande förtroendekluster, typiskt byggda på släktskap/klan), får då i praktiken den psykopatiska innebörden av "var och en för sig själv". Och Gud mot alla (litterär referens). En "konditionerande" fras för att underlätta exploatering, genom att kunna hota med moralistiskt fördömande av avvikande åsikter.

      Jag dömer efter Modus Operandi. Och den som inte vill förstå vikten av socialt kapital, och den som "konditionerar" för exploatering, tillika under tidspress, "bråttom" och under framhållande av det ofrånkomliga (Sverige är bundet av internationella avtal) kallar jag för psykopat. Psykopat skall psykopat heta.

      Den svenska invandringspolitiken är psykopatisk. Inte de enskilda förespråkarna, (men det finns absolut undantag), men som ett emergent kulturellt fenomen.

      Radera
  5. För övrigt kan noteras att det främst är Stockholm och Göteborg som lider av fortsatt stigande boendekostnader. Här i "Malmöregionen" är priserna, som visas i rapporten, i stort sett samma som år 2007 -- fast kostnaden nu blir betydligt lägre. Det hänger förstås samman med arbetsmarknaden och vad som händer i Köpenhamn.

    Och för två vuxna heltidsarbetande så är det inte alltför blodigt att lägga 2.5 miljoner på ett hus, faktiskt. Även om man räknar med katastrofer och konjunkturkollapser så känns det inte alltför farligt, även vid en "krasch" på 30-40%.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Drygt två miljoner för ett hus i en attraktiv region är fullt rimligt. Bubblan är betydligt värre inom klubbmedlemskapen, och för villor i Stockholm och Göteborg.

      Radera
    2. Drygt 3,5 miljoner för 31 kvm i surdegsbältet är väl också fullt rimligt?
      Ser ju ut att vara en exklusiv fastighet...

      Radera
    3. Vem vet, utan det illa sanerade klottret runt entrén kanske priset hade hamnat på 4 miljoner?

      Radera
  6. Det är väl fullt rimligt. Det som spelar roll är väl hur många kronor man har kvar efter boendekostnad, inte hur många procent. Man kan väl anta att siffrorna justerar för det.

    Risken blir ju då högre med högre lön, men indexet mäter ju bara om man har råd just nu, inte om vad man riskerar.

    SvaraRadera
  7. Cornu, om man har högre inkomst har man råd att lägga en större del av den på boende

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nä, ju högre inkomst desto mer får du lägga på resor. Iaf enligt min erfarenhet. Planerar att resa runt i det gudsförgätna Florida nästa sommar. Ganska billigt faktiskt, med bil och allt. Amerikanarna kan det där med service. Sveriges nya Mallorca.

      Radera
    2. Även i Sverige är det så att man lägger mindre av sitt boende om man äger än om man hyr. Det är ologiskt att man skulle lägga mer av sina inkomster på livsnödvändigheter ju mer man tjänar.

      Från samma SCB-rapport som ovan, statistik från 2010:

      Äganderätt, bostadsutgift som andel av inkomst: 16.9%
      Bostadsrätt, bostadsutgift som andel av inkomst: 20.6%
      Hyresrätt, bostadsutgift som andel av inkomst: 28.8%

      Anledningen är att de som bor i hyresrätt i genomsnitt har lägre disponibel inkomst -> större del av inkomsten läggs på att bo.

      Därför är det ologiskt att man skulle "ha råd" att lägga mer på att bo ju mer man tjänar, det fungerar bara som ett rationaliserande av att ha köpt en dyr bostad.

      Radera
    3. Hyresrätt ska kosta mer, pga att man slipper ansvar och ngn annan får service. Plus att man bara tar uppsägningstidens hyra som ekonomisk risk. Om det vore dyrare att äga själv hade ngt varit sjukt.

      Kul annars att läsa oskar etc som menar att banken ska ha hela din högre lön i form av räntor på ett dyrare boende...

      Radera
    4. Man HAR RÅD att ge banken mer, vilket är vad som mäts. Vad man "ska" göra har mycket lite med indexet att göra.

      Radera
  8. Självklart har dom ändrat definitionen för att kunna förneka bostadsbubblan. I själva verket tror jag dom ändrat för att du ska få fel i ditt svammel om en bostadsbubbla. Jag ser tydliga tecken på en sammansvärjning. Konspiration.

    Det är givetvis inte så att dom ändrat definitionen för att den ska avspegla ändrat beteende och nya normer. Alla vet ju att världen inte är dynamisk. Förändring görs bara för att bedra och är per definition av ondo.

    Bäst att ta på sig den egenhändigt tillverkade aluminumskyddshjälmen och gömma sig i potatiskällaren.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...