Swedbank definerar om boindex så fler “har råd att bo”

601

Swedbank har definierat om sitt boprisindex. Tidigare innebar index 100 att 15% av bruttoinkomsten gick till boendet, men nu har man definierat om indexet till att 30% av disponibel inkomst ska gå till boende i normalläget. Effekten är att acceptabla boendekostnader räknats upp med ca 50% och att Stockholms index gått från negativa 82 till positiva 123, och placeras i mitten trots att Stockholmarna verkar betala högst andel av sin inkomst till boendet.

I senaste pressmeddelandet (PDF) från den 12:e december står det följande:

“Boindex är 100 när hushållen använder 30 % av disponibelinkomsten till boendekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre.”

Tidigare, t ex i februari (PDF), stod det följande:

“Utifrån Swedbanks norm är Boindex 100 när hushållen använder 15 procent av sina förvärvsinkomster före skatt till bolånekostnader, och därmed har de råd med sina husköp. Ju högre Boindex, desto högre är marginalerna och därmed husköpkraften.”

Omdefinitionen är skickligt utförd, för att man inte ska kunna intuitivt jämföra dagens och tidigare värden rakt av. Ju högre index, desto billigare är det att bo.

Få betalar 50% i skatt, vilket skulle vara kravet för att 15% bruttoinkomst ska räknas om till 30% av nettoinkomst. Även upp till höga löner i 35 000-klassen är skatten bara runt 30% medräknat jobbskatteavdrag (ca 31% enligt jobbskatteavdrag.se).

I praktiken har alltså Swedbank höjt vad som är “normalt” och vad “hushållen har råd med”. Med den gamla definitionen skulle boindex inte alls ge sken av att “hushållen har råd” i samma utsträckning – hushållen får nu betala 50% mer för boendet.

För höginkomsttagarhushållet med två 35 000-kronors löner (ja, det är inte hög inkomst för just dig, kära läsare, men för normala svenskar är det en hög lön) så var kravet för index 100 tidigare att 0.15*(35000*2)=10 500:- SEK i månaden skulle gå till boendet.

Med den nya definitionen får boendet helt plötsligt kosta 0.3*(26500*2)=15 900:- SEK för att man “ska ha råd”. Hushållet behövde helt plötsligt 4 400:- SEK mindre i månaden till annat än boende.

Dessutom beräknades indexet tidigare på 30 års återbetalningstid (amortering):

“Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid.”

 Nya indexet tar istället bara hänsyn till följande  på amorteringssidan:

“Ökade amorteringskrav från bankföreningen förklarar hela nedgången. De nya reglerna innebär att nya lån ska på 10-15 år sikt amorteras ned till 70% belåningsgrad jämfört med tidigare krav på 75%.”

där den tidigare texten nu strukit både insats och 30 års återbetalningstid och nu endast lyder:

“Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda).”

Slutsatsen är glasklar – Swedbank har definierat om boindex för att ständigt vara positivt, dvs över 100, och därmed avfärda alla risker på bostadsmarknaden.

Den stora effekten märks i Stockholm, där Swedbank tidigare menade att få hade råd att bo.

Från i februari:

“I Stockholmsregionen krävs nu 951 813 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 771 483 kronor. Därmed är Boindex på 81,1, vilket är en försämring jämfört med tredje kvartalet (81,6). Stockholmarna betalar 18,5 % i bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets 10,6 % och gruppen övriga kommuner på 6,7 %.”

Boindex var alltså under 100 tidigare och man behövde en medianinkomst på 771 483:- SEK före skatt, eller ca 32 000:- SEK i månaden per vuxen i ett tvåpersoners hushåll.

Nu heter det istället att det är billigt att bo i Stockholm:

“I Stockholmsregionen krävs nu 542 000 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst för hushållet på 666 000 kronor. Därmed är Boindex på 122,8, vilket är en försämring jämfört med andra kvartalet (133,2). Stockholmarna betalar 29,3 % i boendekostnader som andel av disponibelinkomsten, att jämföra med rikets 22,6% och gruppen övriga kommuner på 19,9 %.“

Nya index blir allt högre, dvs billigare och billigare att bo, medan gamla index visade på billigare att bo förr. Ännu tydligare är det i de längre tidsserierna från PDF:erna, till vilka jag inte har rådata att göra egna grafer. Stora skillnaden ovan ser ni 2000 – 2007.

Extra intressant här är att Swedbank definierat index 100 till att vara 30% av disponibel inkomst.

Stockholmarna betalar 29.3%, men får ändå 122.8 i index. 

Tittar man på rådatat på Swedbanks hemsida får Västerås exempelvis 125 i index för att betala 24% av disponibel inkomst för boendet och Eskilstuna får 134 för att betala 22% för boendet. I rankingen placeras Eskilstuna precis under Stockholm och Västerås precis över. Rådatat för Stockholmsområdet saknas dock på hemsidan, men anges alltså i rapporten som att 29.3% ger 122.8 i index.

Östersund som i rapporten anges som dyrast i Sverige med 110 i boindex betalar man 24% av disponibel inkomst för att bo mot “billigare” Stockholms 29.3% som alltså får ett billigare (högre) index.

Things that make you go hmm…

Konkret medför omdefinitionen att Swedbank kan hävda att det aldrig förr varit så billigt att bo som “nu”, trots skenande bostadspriser. Med gamla index var det nämligen lik förbannat billigare att bo från 1999 till 2006, samt 2009, än 2013 – 2014 (endast 2000 – 2014 i grafen).

Så till Dagens Industri säger Swedbank att “hushållen endast vid tre tillfällen tidigare har haft bättre marginaler för husköp”, och det avser då de första två kvartalen 2013 och det andra kvartalet 2014. Med den gamla definitionen såg det helt annorlunda ut med billigare att bo 1999 – 2006, samt 2009, vilket torde ge ett korrekt citat på “hushållen endast vid 36 (nio helår) tillfällen tidigare har haft bättre marginaler för husköp”.

Så kära vänner, oroa er inte över bostadspriserna och bostadsbubblan. Med en enkel omdefinition av vad bostaden får kosta per månad finns inte längre några problem. Och så kan man utelämna Stockholmsområdets rådata från sin hemsida…

Tillägg: Gamla boindexet är nedsparat som PDF, utifall Swedbank råkar tappa bort tidigare definition från hemsidan framöver. Det finns antagligen fler oegentligheter än de jag hittat vid denna grunda analys, men speciellt Stockholm verkar man fantisera fritt kring. Index för Stockholm borde vara runt 101 istället för 122.8, men som sagt så saknas rådatat. Det råder inte heller någon tvekan om att omdefinitionen har ett uttalat mål och syfte, nämligen att hävda att det aldrig förr varit så billigt att bo som “nu”, då omdefinitionen slår stenhårt mot perioden 1999 – 2006.

Initialt får vi väl hoppas att Swedbank kommer ut med en revidering där boindex för Stockholm korrigeras till exempelvis 101. Även boindex för hela Sverige kan misstänkas vara fel när tunga komponenter som Stockholm beräknas på unika sätt.

Det finns en hel del slarv inblandat i denna undermåliga rapport. T ex anges www.swedbank.se/boindex som adress för mer information, men den sidan existerade inte åtminstone när jag testade.

Man ska också komma ihåg att lögner, bedrägerier och inkompetens följer i en bubblas spår och är ett tecken på överhettning. Speciellt inkompetens frodas i en starkt trendande marknad, och kan liksom lögner och bedrägerier döljas bakom trenden.

Man får hoppas att kompetensnivån, omdefinitioner av indikatorer och mängden slarv i Boprisindex inte avspeglar Swedbanks interna arbetsmetodik, eller att Boprisindex används av Swedbank själva internt för t ex riskanalys eller liknande. Eller ännu värre – att man tryckt detta index i händerna på bankens finansiärer på obligationsmarknaderna…