2014-12-13 10:10

Swedbank definerar om boindex så fler "har råd att bo"

Swedbank har definierat om sitt boprisindex. Tidigare innebar index 100 att 15% av bruttoinkomsten gick till boendet, men nu har man definierat om indexet till att 30% av disponibel inkomst ska gå till boende i normalläget. Effekten är att acceptabla boendekostnader räknats upp med ca 50% och att Stockholms index gått från negativa 82 till positiva 123, och placeras i mitten trots att Stockholmarna verkar betala högst andel av sin inkomst till boendet.


I senaste pressmeddelandet (PDF) från den 12:e december står det följande:
"Boindex är 100 när hushållen använder 30 % av disponibelinkomsten till boendekostnader. När Boindex överstiger 100 har hushållen råd med sitt boende enligt den fastställda normen. Ju högre siffra, desto bättre."
Tidigare, t ex i februari (PDF), stod det följande:
"Utifrån Swedbanks norm är Boindex 100 när hushållen använder 15 procent av sina förvärvsinkomster före skatt till bolånekostnader, och därmed har de råd med sina husköp. Ju högre Boindex, desto högre är marginalerna och därmed husköpkraften."
Omdefinitionen är skickligt utförd, för att man inte ska kunna intuitivt jämföra dagens och tidigare värden rakt av. Ju högre index, desto billigare är det att bo.

Få betalar 50% i skatt, vilket skulle vara kravet för att 15% bruttoinkomst ska räknas om till 30% av nettoinkomst. Även upp till höga löner i 35 000-klassen är skatten bara runt 30% medräknat jobbskatteavdrag (ca 31% enligt jobbskatteavdrag.se).

I praktiken har alltså Swedbank höjt vad som är "normalt" och vad "hushållen har råd med". Med den gamla definitionen skulle boindex inte alls ge sken av att "hushållen har råd" i samma utsträckning - hushållen får nu betala 50% mer för boendet.

För höginkomsttagarhushållet med två 35 000-kronors löner (ja, det är inte hög inkomst för just dig, kära läsare, men för normala svenskar är det en hög lön) så var kravet för index 100 tidigare att 0.15*(35000*2)=10 500:- SEK i månaden skulle gå till boendet.

Med den nya definitionen får boendet helt plötsligt kosta 0.3*(26500*2)=15 900:- SEK för att man "ska ha råd". Hushållet behövde helt plötsligt 4 400:- SEK mindre i månaden till annat än boende.

Dessutom beräknades indexet tidigare på 30 års återbetalningstid (amortering):
"Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda) ger den månatliga bolånekostnaden vid antagandet om 20 % insats och 30 års återbetalningstid."
 Nya indexet tar istället bara hänsyn till följande  på amorteringssidan:
"Ökade amorteringskrav från bankföreningen förklarar hela nedgången. De nya reglerna innebär att nya lån ska på 10-15 år sikt amorteras ned till 70% belåningsgrad jämfört med tidigare krav på 75%."
där den tidigare texten nu strukit både insats och 30 års återbetalningstid och nu endast lyder:
"Bolåneräntor från Riksbanken (rörliga kring 3 mån, bundna 1-5 år och > 5 år, sammanvägda)."
Slutsatsen är glasklar - Swedbank har definierat om boindex för att ständigt vara positivt, dvs över 100, och därmed avfärda alla risker på bostadsmarknaden.

Den stora effekten märks i Stockholm, där Swedbank tidigare menade att få hade råd att bo.

Från i februari:
"I Stockholmsregionen krävs nu 951 813 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst i hushållet på 771 483 kronor. Därmed är Boindex på 81,1, vilket är en försämring jämfört med tredje kvartalet (81,6). Stockholmarna betalar 18,5 % i bolånekostnader som andel av bruttoinkomsten, att jämföra med rikets 10,6 % och gruppen övriga kommuner på 6,7 %."
Boindex var alltså under 100 tidigare och man behövde en medianinkomst på 771 483:- SEK före skatt, eller ca 32 000:- SEK i månaden per vuxen i ett tvåpersoners hushåll.

Nu heter det istället att det är billigt att bo i Stockholm:
"I Stockholmsregionen krävs nu 542 000 kronor i årsinkomst för att nå normen och ett Boindex på 100. I verkligheten har Stockholmarna en medianinkomst för hushållet på 666 000 kronor. Därmed är Boindex på 122,8, vilket är en försämring jämfört med andra kvartalet (133,2). Stockholmarna betalar 29,3 % i boendekostnader som andel av disponibelinkomsten, att jämföra med rikets 22,6% och gruppen övriga kommuner på 19,9 %."
Nya index blir allt högre, dvs billigare och
billigare att bo, medan gamla index
visade på billigare att bo förr. Ännu tydligare
är det i de längre tidsserierna från PDF:erna,
till vilka jag inte har rådata att göra egna grafer.
Stora skillnaden ovan ser ni 2000 - 2007.
Extra intressant här är att Swedbank definierat index 100 till att vara 30% av disponibel inkomst.

Stockholmarna betalar 29.3%, men får ändå 122.8 i index. 

Tittar man på rådatat på Swedbanks hemsida får Västerås exempelvis 125 i index för att betala 24% av disponibel inkomst för boendet och Eskilstuna får 134 för att betala 22% för boendet. I rankingen placeras Eskilstuna precis under Stockholm och Västerås precis över. Rådatat för Stockholmsområdet saknas dock på hemsidan, men anges alltså i rapporten som att 29.3% ger 122.8 i index.

Östersund som i rapporten anges som dyrast i Sverige med 110 i boindex betalar man 24% av disponibel inkomst för att bo mot "billigare" Stockholms 29.3% som alltså får ett billigare (högre) index.

Things that make you go hmm...

Konkret medför omdefinitionen att Swedbank kan hävda att det aldrig förr varit så billigt att bo som "nu", trots skenande bostadspriser. Med gamla index var det nämligen lik förbannat billigare att bo från 1999 till 2006, samt 2009, än 2013 - 2014 (endast 2000 - 2014 i grafen).

Så till Dagens Industri säger Swedbank att "hushållen endast vid tre tillfällen tidigare har haft bättre marginaler för husköp", och det avser då de första två kvartalen 2013 och det andra kvartalet 2014. Med den gamla definitionen såg det helt annorlunda ut med billigare att bo 1999 - 2006, samt 2009, vilket torde ge ett korrekt citat på "hushållen endast vid 36 (nio helår) tillfällen tidigare har haft bättre marginaler för husköp".

Så kära vänner, oroa er inte över bostadspriserna och bostadsbubblan. Med en enkel omdefinition av vad bostaden får kosta per månad finns inte längre några problem. Och så kan man utelämna Stockholmsområdets rådata från sin hemsida...

Tillägg: Gamla boindexet är nedsparat som PDF, utifall Swedbank råkar tappa bort tidigare definition från hemsidan framöver. Det finns antagligen fler oegentligheter än de jag hittat vid denna grunda analys, men speciellt Stockholm verkar man fantisera fritt kring. Index för Stockholm borde vara runt 101 istället för 122.8, men som sagt så saknas rådatat. Det råder inte heller någon tvekan om att omdefinitionen har ett uttalat mål och syfte, nämligen att hävda att det aldrig förr varit så billigt att bo som "nu", då omdefinitionen slår stenhårt mot perioden 1999 - 2006.

Initialt får vi väl hoppas att Swedbank kommer ut med en revidering där boindex för Stockholm korrigeras till exempelvis 101. Även boindex för hela Sverige kan misstänkas vara fel när tunga komponenter som Stockholm beräknas på unika sätt.

Det finns en hel del slarv inblandat i denna undermåliga rapport. T ex anges www.swedbank.se/boindex som adress för mer information, men den sidan existerade inte åtminstone när jag testade.

Man ska också komma ihåg att lögner, bedrägerier och inkompetens följer i en bubblas spår och är ett tecken på överhettning. Speciellt inkompetens frodas i en starkt trendande marknad, och kan liksom lögner och bedrägerier döljas bakom trenden.

Man får hoppas att kompetensnivån, omdefinitioner av indikatorer och mängden slarv i Boprisindex inte avspeglar Swedbanks interna arbetsmetodik, eller att Boprisindex används av Swedbank själva internt för t ex riskanalys eller liknande. Eller ännu värre - att man tryckt detta index i händerna på bankens finansiärer på obligationsmarknaderna...

22 kommentarer:

  1. Förvisso off topic, men varför har du inte kommenterat återinförandet av repmånaden?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inte hunnit. Inte kommenterat hur löven svamlar i regeringsfrågan heller.

      Radera
    2. Saker att begrunda INNAN man tar beslut. Källa. http://famguardian.org/Subjects/Politics/thomasjefferson/jeff1480.htm

      "There are instruments so dangerous to the rights of the nation and which place them so totally at the mercy of their governors that those governors, whether legislative or executive, should be restrained from keeping such instruments on foot but in well-defined cases. Such an instrument is a standing army." --Thomas Jefferson to David Humphreys, 1789. ME 7:323

      Formen av värnplikt måste noga övervägas, och även målet med densamma. Som bekant finns, och har aldrig funnits, enrealistisk chans att stoppa en massiv invasion. Den vägen är spillan av blod och kraft till ingen nytta. Organiserandet av lokala krafter i syfte att nå självförsvar och självförsörjning är en mer realistisk och uthållig metod som mer avskräcker än en fasad av invasionsförsvar.

      Radera
    3. Ett annat tips på analysområde vore kring den norska kronans dramatiska fall till följd av oljeprisnedgången och de ryska sanktionerna på import av lax från Norge.

      Norge är ju ändå en väldigt stor och geografiskt närliggande handelspartner för Sverige, så blir intressant att se hur det kommer att påverka Sverige om den norska kronförsvagningen fortsätter.

      När börjar sjuksköterskorna välla tillbaka över gränsen och vad händer med fritidshuspriserna i Grebbestad när den norska kronan blir mindre värd än den svenska?

      Radera
  2. Bankerna har vunnit, man tar snart större bit av lönekakan mha konstgjorda pengar än vad folk betalar i löneskatt. de styr snart mer över svenskarnas ekonomi än vad politikerna gör. Man undrar ibland om vi allt mindre betraktas som människor allt mer som arbetskraft som ska betala räntor (skatt) till banker. Få förunnat att komma undan, ordet löneslav kan snart ersättas av bankslav.

    All makt utgår från Bankerna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om man vill skuldbelägga så är det nog inte bankerna man skall skuldbelägga, utan våra kära folkvalda, och i förlängningen du som röstat fram dem.

      Radera
    2. Ja kanske.
      Man kan bara rösta eller inte rösta. Oavsett hur man nu valt att rösta eller om nu avstått så tror jag inte det på något vis kunnat se särskilt annorlunda ut.

      Radera
    3. Neo Cortex.

      Folket väljer inte som skall bli valda. Däri ligger problemet. Och att inte öppet visa vem som ger partistöd är ännu en sak som visar att det bara finns ett val mellan röd och blå tröja, med samma innehåll. Innan saken med partistödet är utrett så är din poäng enbart billig propaganda, i syfte att skuldbelägga den som har minst utrymme att göra ett informerat val.

      Radera
    4. Än mer oegentlighet är att det finns partistöd. Allt eventuellt stöd skulle gå direkt till de folkvalda, inte till någon mellanhand. Stödet skulle nog vara öppet och framförallt skulle det tydligt redovisas vad den folkvalda gjorde med sitt stöd. Med förmåner och befogenheter skall motsvarande ansvar följa.

      Radera
    5. Personer som röstar avgör inte ett val, personerna som räknar rösterna gör det. (Josef Stalin enligt vissa källor)

      Radera
  3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  4. Vad räknas i boendekostnad, är det bara ränta + amortering, eller är det uppvärmning, el, sophämtning, hemförsäkring m.m. också?

    Och räknar man på bruttolön eller nettolön, samt ingår barnbidrag?

    SvaraRadera
    Svar
    1. En intressant övning är att gå in på Swedbanks hemsida och räkna på vad hushållet får låna. De har en (efter chocken över den bisarrt stora siffran) kalkyl över hur en ökad ränta slår mot hushållet, som väl skall visa att hushållet klarar en ränteökning.

      Där ser man en magnifik räntekostnad samt mikroskopisk amortering och en... ja, jag vet inte, skall man ha råd med kattmat på resten av lönen? Knappast Whiskas i så fall.

      Jag har inte jämfört med andra banken, men Swedbank är helt enkelt en av Svenska folkets största undergrävare.

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  5. Strålande och fullständigt hårresande.
    KalleAnka-medierna är en del av brödet och skådespelet. Det här du gör är det riktiga arbetet idag.

    SvaraRadera
  6. Fick räkningen för det symboliska huslånet i veckan. Min fru var mycket nöjd. Hon läser inte bloggen men jag har läckt lite information och fast jag tagit bort lite alarmism blev det så småningom så att en del aktier såldes och nästan hela lånet löstes. Har kvar det obetydliga lånet för att inte vara helt bortglömd av banken. Hennes glädje över räkningen var värd lösandet av miljonbeloppet.

    Min undanflykt var att det skulle gå att sälja lantstället eller villan om alla aktier blev värdelösa. Fast det fanns en liten gnagande känsla att även alla fastigheter skulle kunna falla mer än 50%. Länge sedan jag läste den Svarta Svanen då på engelska och den borde vara obligatorisk läsning.

    Vänliga hälsningar

    Nanotec

    SvaraRadera
    Svar
    1. Fastigheter blir aldrig värdelösa. Speciellt inte de fastigheter som har odlingsmöjligheter. De bara varierar i pris, och i denna ekvation finns utrymme för inre och yttre påverkan för olika syften. faktum kvarstår dock. mark som kan odlas är en tillgång, vilket krediter INTE är. Pengar är det, men krediter (bankernas utlåningar) är det inte.

      Det hjälper alltid att se saker i ljuset av, Vad skulle jag värdera om det inte fanns pengar?

      Radera
  7. Jag noterar också att det är ändrat från "bolånekostnader" till "boendekostnader". Vet inte om du observerade detta!? Det gör ju stor skillnad. Nu räknas ju även "drift" (uppvärmning, försäkring, vatten, sophämtning) med i beloppet. Sedan förklarar det kanske inte hela skillnaden (tillsammans med netto/brutto).

    SvaraRadera
  8. ”Om kartan inte stämmer överens med terrängen så är det kartan som gäller”.

    Och det fina med kartor är att man alltid kan rita om dem om man inte gillar terrängen.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...