2014-11-10 11:51

Vad är en rimlig amorteringstakt?

Fick en fråga om vad är en rimlig amorteringstakt vid bostadsköp idag. Så här följer ett resonemang.


I förra veckan drog Bankföreningen tillbaka de nya riktlinjer kring amortering. Helt plötsligt är det nämligen enligt Konkurrensverket konkurrensbegränsande att ha amorteringskrav. Tidigare riktlinjer om amortering ner till 80%, 75% och 70% var inga problem. Gissningsvis sitter det någon redig bolånetorsk hos Konkurrensverket, som nu fick stora skälvan.

Istället ser man fram emot att Finansinspektionen ska komma med tvingande regler. För då är det tydligen helt OK och inte konkurrensbegränsande...

Det har aldrig förr varit ett så utmärkt tillfälle att amortera som nu, tack vare de rekordlåga räntorna.

En lämplig amorteringstakt är 30-40 år, vilket gör att man med amortering + räntekostnad betalar en rimlig summa på sitt lån.

Min rekommendation är snygga 40 års amorteringstakt, om man inte har råd med högre. Det är 2.5% om året, och motsvarar 2.5/0.7=3.57% ränta före ränteavdrag. Med rörlig ränta idag kan man få 2.5% och den totala "räntan" blir därmed 6%, vilket ju alla säger sig klara enligt bankens riskanalys för att få bostadslån.

Totalt betalar man 2.5%*0.7+2.5%=4.25% av bostadslånet per år år ett. För ett normalt lån på 2 MSEK1. blir det en lånekostnad på 85 000:- SEK om året, eller 7 083:- SEK i månaden. Med 4 000:- i klubbavgift för bostadsrätten eller 5 000:- i drifts- och underhållskostnad för villan2., landar boendet på 11 000:- - 12 000:- SEK i månaden. Inget konstigt alls för ett tvåpersoners hushåll, som antagligen har en disponibel inkomst runt 40 000:- SEK i månaden.

Amortering gör dessutom att lånet och med det räntan snabbt minskar som utgift och är en bra affär.

Men glöm inte att se till att även ha en buffert för oförutsedda utgifter. Fondering av sådan om 1000:- SEK i månaden ingår i 5 000:- SEK i drifts- och underhållskostnad för villan ovan.

5-års bolåneränta är nu 2.79% och det är en fantastisk möjlighet att låsa räntan på fem år med tillhörande 40-årig amortering. När det är dags att om fem år lägga om lånet har skulden (och med det räntekostnaden) minskat med en åttondel och i händelse av rejält högre ränta kan amorteringen i värsta fall justeras ner vid omläggningen för att behålla månadskostnaden - samtidigt har du sannolikt fem års löneförhöjningar under tiden, vilket borde göra att du kan ligga kvar i amorteringstakt.

I morgon ska Finansinspektionens besked i frågan komma. Antagligen blir det något helt utvattnat förslag för att inte skrämma livet ur BLT-kollektivet, typ att man inom 100 år ska amorterat ner till 50%, dvs krav på en amorteringstakt på 350 år, givet att man ska amortera ner från 85% till 50% på 100 år. Kan finnas ironi i detta stycke.

1. Medelpriset på en svensk villa låg på 2.243 MSEK i september enligt SCB:s småhusbarometer. 2 MSEK i lån är mer än tillräckligt för större delen av landet, inklusive med utmärkt pendling till Lund eller Malmö mfl dynamiska regioner, och det är inte heller ett orimligt pris på en villa, som idag kostar ca 1.2 MSEK att bygga ny, plus tomt, VA, el- och teleanslutning samt markarbeten. Bubblan för villor är betydligt lägre, rent av obefintlig, utanför storstadsregionerna, även om bostadsrätter är övervärderade i princip i hela landet.
2. Här räknar jag in hemförsäkring, sophämtning, fastighetsskatt, elnätavgifter, hushållsel, uppvärmning, eventuell sotning, eventuella vägavgifter, vatten och avlopp, samt 1 000:- SEK in på separat konto för att hantera underhåll, reparationer och framtida renoveringar.

34 kommentarer:

  1. Men men... Den nya bilen och Thailandresan då?

    SvaraRadera
  2. Då kan man ju inte konsumera ihjäl sig...
    Har man förmånen att vara en av de "3%" kan räntan vara vad f.n den vill.
    Förstår inte de som vill fortsätta att hyra av banken, sjukdom, bortgång, pension, allt kan förändra läget.
    Kommer fattighusen tillbaka inom 30-40 år? när BLT inte har råd att bo kvar...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja. Men troligtvis för de idioter (som jag då) som INTE är belånade opp över öronen. :-(

      Radera
  3. Varför är det så skrämmande att vara skuldfri?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ansvar och uppoffringar är jobbigt. Här och nu gäller.

      Radera
    2. För då känner man sig utanför. Jag var skuldfri och hade pengar men fick panik och tog lite sms-lån så nu känns det genast mycket bättre....

      Radera
  4. Sjäv tänker jag såhär: Man bör amortera av sitt lån på minst x=(r/200)+1 år där r är räntan i %. Håller man den takten har man betalt banken lika mycket pengar efter x år (inklusive amortering) som om man inte amorterar alls. Om räntan är 5% tex bör man hålla en amorteringstakt på minst 200/5+1=41 år.
    Beräkningen antar att man amorterar av på lånet det sista man gör varje år och man betalar alltså ränta på hela lånebeloppet innan amortering varje år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra tänkt, Herr Dubrell. Dock gör det att du betalar mindre ju lägre räntan är och tvingas amortera mer ju högre ränta du har. Bättre att massa på att amortera när räntan är låg och din ekonomi tillåter hög amortering.

      Radera
    2. Som sagt, man får se det som skamgränsen för det man minst ska amortera. Jag brukar ta upp denna amorteringstakt i diskussioner med de som inte amorterar alls. Tyvärr är det inte alla som begriper.

      Radera
  5. Det är märkligt att myndigheter och stat inte tar tag i frågan på riktigt sätt. Att inte reglera och betala av på sin skuld skall vara någon typ av "snällhet"
    Det blir inte bättre sen och likt en cancer svulst är det inte bättre att vänta. För vad väntar man på?

    SvaraRadera
  6. 40 år är bra. Man amorterar av villan innan man fyller 40 för då är barnen så pass gamla att man kan företa sig spännande resor med dem och då är det bra att kunna lägga pengar på annat.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Köper man villa när man föds eller?

      Jag är 40 och ska köpa första villan. Känns inte så lockande att vara skuldfri när jag är 80. Antingen maxbelånad innan pension och mycket kontanter eller skuldfri långt tidigare så att man kan bygga en ordentlig förmögenhet (untanför boendet) också.

      Radera
    2. Håller med om resonemanget. Skuldfri är inte det viktigaste. Hellre sparar jag parallellt så att jag mer pengar än skulden innan jag blir gammal på ett konto eller med riskspridning i olika värdepapper, samt tillgångar. Då har jag full frihet att när jag vill amortera av hela lånet. När det är så låg kostnad för att låna och avkastningen för sparandet med väldigt låg risk och riskspridning är så pass bra så föredrar jag handlingsfrihet. Jag vet sådana som är pensionärer idag som sitter i skuldfri villa, men då de har så låga pensioner så kan de inte göra så mycket. Man ska leva också. Skuldfri och låg inkomst så att man inte kan leva är ju ingen dröm.

      Radera
  7. Helt ok amorteringstakt-men det finns en sak att beakta!

    "Pensionärslån" är dyrare än bostadslån.

    Så planera lånebilden så de förra undviks!
    För utan rimliga inkomster får man inga billiga nya lån!

    SvaraRadera
  8. Hur gör man med det "antagligen nästan amorteringsfria" klubblån på nån miljon per lägenhet som troligen finns i klubbmedlemskapet på 4000kr/mån?
    Samma sak?

    Annars håller jag med helt, tänker dock att anledningen är att ett arbetsliv är ungefär 40 år idag, sedan bör man vara skuldfri.

    SvaraRadera
  9. Jag tycker det vore rimligare att koppla det till ålder, så att banken kräver skuldfrihet när vederbörande går i pension. Det motsvarar 30-40 år för de flesta som går all in på bostadsmarknaden. Pensionärslån är en vansinnig uppfinning som borde stävjas på alla sätt. Belåna huset för att sätta guldkant på tillvaron? Vad är det för dumheter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Well, det beror väl på vad man har för belåningsgrad när man går i pension. Har man betalat av hela skulden tycker jag gott man kan unna sig 10-20% belåning och en och annan solresa.

      Radera
    2. Ja vad är det för dumheter att dö med hela sitt nettovärde i ett obelånat hus?
      Om man har arvingar som har kontanter eller möjlighet att belåna sig så kan de köpa ut en i förtid, annars är det en hyfsad sista utväg att ta ett pensionärslån om man inte kan/vill sälja huset.
      Ingen har en skyldighet att lämna efter sig en massa värde när man dör.

      Radera
    3. Man får helt enkelt välja om man vill "resa till solen" eller bo kvar i huset om man inte är likvid. Jag förstår att människor vill göra bägge delarna, men det är inget som samhället ska uppmuntra. Att befolkningen lånar pengar till solresor är den precis den typen av vansinne som leder till makroekonomiska kriser, och lån är lån oavsett om det finns säkerheter bakom eller inte.

      Radera
  10. Amorteringskrav är väl en sund idé, men är rädd för att det redan gått för långt och att pengarna till amorteringarna måste komma direkt ifrån staten. Ungefär som läget varit i USA sedan 2008. (mängden privata lån faller samtidigt som staten blir allt högre belånad)

    Varifrån ska pengarna som ska gå till amortering komma?
    De belånade kommer börja kannibalisera på varandra i takt med att pengar blir en allt större bristvara. Massarbetslöshet, lönedumpning och fallande bopriser kommer leda till att en ännu större andel av den totala förmögenheten kommer ansamlas i toppen av pyramiden hos de redan skuldfria.

    SvaraRadera
    Svar
    1. De skall naturligtvis komma från lönen folk tjänar, eller bidragen folk får. Det drabbar naturligtvis konsumtionen, men eftersom den delen av BNP fungerar som Ebberöds Bank ur Statens perspektiv skall vi vara tacksamma för att den försvinner. Vi tjänar ofantligt på det i längden.

      Däremot försvinner inte dessa förhoppningsvis fåtal procent bort från BNP utan bråk, det blir en del negativa effekter en period. Då passar det utmärkt som du skriver att staten skjuter till pengar. Finanspolitik kallas det. Bygg ut ett par älvar med vattenkraftverk och satsa kanske 500 miljarder på R&D för en framtida skjuts teknikmässigt inom nationen. Varför inte satsa 100 miljarder på vårt lantbruk, det bör vara hyfsat arbetsintensivt med ett utökat lantbruk.

      Men nu har vi varken råd med nya kraftverk, R&D eller ett utökat lantbruk för vi har redan bestämt oss för att öppna våra hjärtan istället.

      Radera
  11. Lån... Jag är väl känslomässigt omogen och tillhör de lättkränkta då antar jag, men jag tar anstöt av att det ständigt förutsätts att alla är skuldsatta.

    Som när DN idag skriver: "För tillfället är det runt fyra av tio svenskar, 40 procent, som amorterar på sina bottenlån".

    Känner som ledamoten av DDR:s sista och enda demokratiskt valda Volkskammer när Erich Mielke tilltalade församlingen med "Genossen". Han avbröt Mielke för att påpeka att "alla härinne är inte "Genossen" och önskar inte bli tilltalade som "kamrater".

    Det kanske kommer överraskande för en del, men man kan faktiskt vara utan "bottenlån" fast man är svensk. Lite respekt, tack, för oss som fortsätter med en gammal Skoda tills vi köper ny bil kontant.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Lite respekt, tack, för oss som fortsätter med en gammal Skoda tills vi köper ny bil kontant." /viktualiebroder

      Den meningen gillar jag! Tragiskt nog så är det minst ca 90% som lånar till bil. Vilken kapitalförstöring. OM man inte klarar av att spara lika mycket som den verkliga kostnaden för bilen är varje månad så har man egentligen inte råd med bilen.

      Radera
    2. "OM man inte klarar av att spara lika mycket som den verkliga kostnaden för bilen är varje månad så har man egentligen inte råd med bilen."

      Det är väl en dum omväg att spara pengar för att sen köpa bilen, bättre att betala av bilens värdeminskning i realtid, finns ingen vinning i att ha 500 tusen bundet kapital i en bil då den ej ger någon avkastning.

      Har själv en tjänstebil där vi finansierat bilarna med 30% handpenning och resterande på 36 månader då kan vi använda kapitalet för att investera i företaget och skapa avkastning istället för att sitta och köra runt i ett obrukligt kapital.

      Radera
  12. Kan det läggas till listan på grunder till hets mot folkgrupp? Tydligen har några ovan blivit mobbade för att de inte har lån.
    Om skuldfrihet kan klassas som en sexuell läggning kanske ett visst skydd redan kan påkallas.



    SvaraRadera
  13. Amorterar man av för snabbt om man amorterar på 20 år? Tänkte så här. år 1 - 19: 0% amortering, år 20: 100% amortering i samband med försäljning av huset. Men man kanske ska sträcka ut amorteringen till 40 år enligt förslaget istället. :-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du blandar ihop din privata ekonomi med detta. Hade vi haft en generell sund amorteringskultur hade ingen brytt sig om du amorterar vart 20e år eller inte alls.

      Radera
  14. Det vore intressant att se hur mötet på Konkurrensverket gick till. Går det att få ut handlingarna tror ni? Precis som Cornu skriver skulle jag inte bli förvånad om hela gänget på mötet själva sitter djupt nere i skuldträsket.

    SvaraRadera
  15. Rubrik från dagens svd:
    -----------------------------------------------------------
    Bolånetagare positiva till amorteringskrav
    Mest positiva är de som påverkas minst.
    --------------------------------------------------------------------
    Slutsatsen är ju helt lysande!

    SvaraRadera
  16. Inflationen är en bra amorteringstakt.

    SvaraRadera
  17. Jag amorterar motsvarande en tredjedel av min nettoinkomst. Min erfarenhet från fattigare länder är att det är självklart att vara skuldfri. Där bygger man inte förrän man har råd, och inte heller större eller dyrare än vad man har råd med. Därför tror ofta invandrare att svenskarna äger sina bostäder, för det gör man ju utomlands.

    SvaraRadera
  18. 40 års amorteringstakt låter vettigt. Oavsett om det leder till skuldfrihet eller inte så är det bra att få ner skulden till en rimlig nivå. OM inte världen brakar ihop helt och vi tillslut får inflation så är det väldigt fördelaktigt att få ner skulden samtidigt som inkomster o tillgångsvärden stiger, även om det sker i långsam takt. Då ser det väldigt mycket bättre ut 10-15 år senare.

    SvaraRadera
  19. " Men glöm inte att se till att även ha en buffert för oförutsedda utgifter. Fondering av sådan om 1000:- SEK i månaden ingår i 5 000:- SEK i drifts- och underhållskostnad för villan ovan."

    Jag tycker nog bufferten är viktigare än amorteringen - för vid oförutsedda utgifter finns det ingen garanti att du kan använda bostaden som bankomat. Upplägget torde vara att öronmärka ex.vis 85tkr på bostaden - efter räntan är betald låter man pengarna gå till buffertsparandet i den mån bufferten är under lågvattenmärket och sen amorterar man (eventuella tvugna amorteringar får man ju göra ändå).

    Kanske borde man i upplägget även ha en fond för planerat underhåll också - som ju inte är av karaktären oförudsedda utgifter. Denna fondering kan ju göras utifrån den underhållsplan man har.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...