2014-11-16 17:47

Mäklare använder bulvaner för att trissa upp priserna

På bloggen fredrikhedvall.se skriver bloggaren att 1-2% av mäklarfirmorna, med kanske 4-5% av affärerna aktivt använder bulvanbud för att dra upp priserna på auktioner. Därtill gör fri budgivning på flera objekt samtidigt att priserna dras upp i Sverige.


Bloggen skriver bland annat följande:
"Jag skulle uppskatta att cirka 1-2% av alla mäklare sysslar med bulvaner, siffran är nog högre i Stockholm. Det hemska är att dessa 1-2% förmedlar bostäder till höga slutpriser och får ofta mycket följdaffärer därefter, detta innebär att dessa 1-2% kanske säljer 4-5% av alla bostäder i Sthlm. Om 4-5% av alla bostäder säljs med fusk så får det en VÄLDIGT stor påverkan på hela marknaden."
Om en andel av bostadsaffärerna avslutas med via bulvaner upptrissade priser, så höjs det generella prisläget och övriga objekt läggs ut till högre priser, vilket drar upp hela marknaden. Man kan fråga sig hur många upptrissade bulvandrivna affärer som behövs för att ge faktisk marknadspåverkan och inte bara höja enskilda mäklares intäkter?

Det påtalas också att en bostadsspekulant som seriöst bjuder på flera objekt samtidigt trissar upp priserna. I praktiken agerar man som att det finns fler köpare på marknaden än det faktiskt gör, då man bara kan köpa ett av objekten man budar på.
"DESSUTOM så har du i Sverige möjlighet att buda på fler bostäder samtidigt, så om du budar på 3 bostäder och endast köper en så har du fortfarande varit med och höjt värdet på de 2 andra bostäderna också."
Swedbank äger idag ca 40% av mäklarmarknaden, och tjänar pengar både på mäklarsidan och på bolånesidan. Banken har nu stämts av Konkurrensverket för Fastighetsbyråns köp av Svensk Fastighetsförmedling.

Bloggaren anger som referens följande
"Jag är väldigt insatt i bostadsmarknaden och hör om många mäklare som använder sig av bulvaner."
Döm själva.

Stämmer uppgifterna kan t ex bindande bud vara en väg ut. Hur man ska komma åt att man bjuder på flera objekt samtidigt lämnas som en övning åt läsaren. Även med bindande bud kan man delta i flera auktioner, så länge man bara leder en i taget. Oavsett har hovrätten i Stockholm kommit fram till att bulvanbud inte bryter mot lagen, trots övertygande bevisning.

17 kommentarer:

  1. Jag förstår inte varför det behövs bulvanbud i Stockholm med den prisutveckling de har? I andra delar av Sverige typ Värmland borde det vara vanligare.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Exakt. Den som fantiserat ihop detta har uppenbarligen en bra fantasi men dålig verklighetsförankring och slutledningsförmåga. Se mitt inlägg under...

      Radera
    2. Det handlar om att få ut max som den vinnande köparen är villig att betala, vilket kan vara betydligt mer än det bud där den sista riktiga spekulanten la av. Sen när offret till slut lägger sig ringer de tillbaka efter en stund och säger att den andra (bulvanen) hoppade av (bara fantasin sätter gränser för varför).

      Men det är förstås väldigt svårt att bevisa. Det vore intressant att se statistik hur ofta det händer, men det finns av naturliga skäl ingen sådan.

      Radera
  2. Trams. Jag jobbar på en av de större mäklarfirmorna i innerstaden i Stockholm och har så gjort i 10 år. Finns ingen mäklare som skulle riskera sitt rykte och den aktuella affären för att kanske kunna sälja en bostad något dyrare. I plånboken för en mäklare så gör skillnaden att sälja en 1:a för 2,5 mill och 2,6 mill typ några hundralappar. Ja arvodet Kan bli så mycket som 10.000kr mer ifall mäklaren har en trappstege (+10% över överenskommen nivå) men mäklaren får bara en lite del av arvodet och ska sedan skatta som alla andra på detta.

    Om en mäklare skulle använda sig av en bulvan som lägger ett bud när budgivningen stannat och detta bud sedan blir ett vinnande bud. Vad händer då? Med största sannolikhet så rasar budgivningen och lägenheten blir osåld. DVS 0kr i arvode för mäklaren.

    Efter en försäljning är vi mäklare skyldiga att ge ut budgivningslista på namn och telefonnummer till alla som lagt bud. Köparen kan lätt kontrollera genom att kontakta de andra budgivarna att allt gått rätt till.

    Mäklaren har i stort sett noll i att vinna på att försöka rigga en budgivning. Hen har däremot mycket att förlora. Om en mäklare skulle avslöjas att ha hållit på med fejkade bud så är denna mäklare rökt!

    Vad som däremot kan förekomma men som är omöjligt för mig som mäklare att veta är att SÄLJAREN har en bulvan. Om du som säljare har bestämt dig för att inte sälja ifall du inte får minst 2,5 mill för din etta så kan du ju ha en bulvan som ser till att den går upp till 2,5 mill och sedan så backar bulvanen. För om budgivningen stannar på 2,4 med bulvanen som vinnare så skiter säljaren i detta då hen ändå inte vill sälja för detta pris.

    tror du/ni att en mäklare tycker att detta skulle vara kul att ha en bulvan i sin budgivning så tror ni fel. Jag skulle personligen be säljaren dra åt helvete för att hen riskerar mitt rykte.

    Jäkla troll blogg och fantasier. Inte mot dig menat Cornu då du enbart citerar en annan bloggare men den aktuelle bloggaren har tydligen inte använt sig av hjärnan och slutledningsförmågan innan han fantiserade ihop sin historia.

    SvaraRadera
    Svar
    1. För mäklaren är det någon/några veckolöner men för säljaren och köparen är det ofta den största affären i livet så nog finns det incitament...

      Radera
    2. Tror inte heller att mäklarna skulle ha något större intresse av att rigga budgivningar annat än att tima budprocessen i stort för att få in "fler vedträn i budgivningselden" som en mäklare uttryckte det till mig en gång.

      Lösningen är transparens som jag ser det. I dagsläget görs ingen direkt registrering av budgivare vilket borde vara fallet. Borde vara krav på id för att slippa att närstående/familj till den som säljer kan vara med och buda utan att det riskerar att synas.

      Radera
    3. När vi köpte hus för tio år sedan lade vi oss rätt snabbt. Någon timme senare ringde mäklaren tillbaks och sa att vi kunde få det för det bud vi lade för att säljaren inte vill sälja till den som vann budgivningen för det var en så strulig människa. Tyckte det var suspekt men orkade inte gräva vidare i det då eftersom priset inte han gå upp speciellt mycket innan vi la oss. Så vi köpte och såg glada ut.

      Radera
    4. Precis som att banktjänstemän aldrig skulle göra dumheter, eller dagispersonal, eller varför inte poliser?

      Ditt resonemang där blir lite väl anekdotiskt Bullion, din bransch skiljer sig inte nämnvärt från vilken annan som helst där rykte betyder mycket. Det kommer alltid finnas idioter, finns ett par riktigt tvivelaktiga mäklare häruppe i Luleå som varit in för granskning fler än ett par ggr men ändå finns de kvar. Vad säger det? Jo, slappt regelverk och att rykte inte riktigt spelar så stor roll alla gånger som du faktiskt tror. Annars skulle dessa typer ha lagt om bana för länge länge sen. (Se, jag kan också vara anekdotisk :D )

      Må väl.

      Radera
    5. Håller med Bullion till 100%

      Däremot förekommer det säkert men har svårt att tänka mig att dom stora aktörerna skulle ta dom riskerna. Sen är det en annan sak om säljaren saknar moral, svårt för mäklaren att kontrollera.

      Radera
  3. Tror priserna skulle bli högre i en organiserad marknad bara för att det rensar bort osäkerheten som pristeatern orsakar.

    SvaraRadera
  4. En annan fuling som de gör och som jag vet helt säkert då jag varit med om det är;
    Om det är budgivning och den som lägger högsta budet drar sig ur affären ska hela budgivningen tas om! Detta struntas det i och mäklaren kontaktar den som la näst högsta budet och säger att de rott hem affären. Alltså kan någon som inte är seriös driva upp priset på ett objekt genom att delta i budgivningen. Vi var ofrivilligt med i en budgivning där den andra deltagaren inte hade bolånelöfte. Vi hade först inte tänkt lägga något bud men mäklaren sa till oss att vi hade god chans då det bara fanns en intressent till och denne hade inte bolånelöfte (alltså ingen budgivning). Så la vi ett bud men det kom snabbt ett annat bud och vi la några bud till innan vi stannade. Efter några dagar ringde mäklaren och meddelade att vi trots allt hade "vunnit" då den andra budgivaren dragit sig ur. Jag hade tänkt till och frågade om den andra budgivaren möjligtvis var den han först hade sagt inte hade bolånelöfte? Vet inte varför men han svarade ärligt att det var dem och att anledningen att de inte köpte var för att de inte fått godkänt löfte. Av den anledningen tackade vi nej...
    Med vänlig hälsning
    http://denekonomiskedyslektikern.blogspot.no/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så "fulingen" var att mäklaren var ärlig redan från början, innan ni ens lagt ert första bud, med att motparten antagligen inte var seriös? Fult av den som gav sig in i budgivningen utan lånelöfte kanske, men mäklaren gjorde ju helt rätt.

      Radera
    2. Då tycker vi olika. Min åsikt är att en seriös mäklare inte tar med de som inte fått bolånelöfte i budgivningen. Det kanske inte framgick av min kommentar men det jag menade var att jag inte vill köpa ett objekt till det pris som den andra hjälp till att buda upp. Jag sa till mäklaren att rimligtvis skulle vi betala enligt det första budet vi lagt.

      Radera
    3. ...föresten om "fulingen"; det som jag syftade på var att det är fult att inte följa reglerna, att budgivningen ska tas om i det fall budvinnaren drar sig ur...

      Radera
    4. Det handlar ju dock inte om din "åsikt" om vad du uppfattar hur en mäklare ska sköta sitt jobb, eftersom en mäklare är skyldig enligt lag (Fastighetsmäklarlagen 20§ första stycket) att framföra ALLA bud som kommer till denna och vidare är mäklaren skyldig att vidarebefordra alla bud till säljaren. Oavsett om budgivaren har lånelöfte eller inte och oavsett om budet är på 1 krona eller 10 000 kr så måste mäklaren notera budet och förmedla detta till säljaren.

      Det snällaste en professionell mäklare kan göra vid dessa tillfällen då någon utan lånelöfte lägger bud (dock utan någon skyldighet) är att informera de andra budgivarna om detta.

      Radera
  5. Bulvaner kan göra att ett pris hamnar närmare det pris som köparen är beredd att betala och på så sätt minska chansen till fynd. Men det är ju inte en annan budgivare som bestämmer, du har alltid ansvar för de bud du själv har lagt och att de stämmer med din värdering av objektet.

    Sen kan andra bud eventuellt påverka din värdering, men en enskild budgivning är ingen bra värderingsmetod. Även om många banker verkar tro det.

    SvaraRadera
  6. Såg du oxå på den nya följetongen i SVT igår?
    Nytt bud precis innan påskrift hos mäklaren!

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...